1、鄭州康萬家國際購物廣場 商業規劃及可行性分析方案第一篇 項目背景及意義描述第一章 政府政策與規劃趨勢一、鄭州打造“大中原經濟區”核心增長區：為尋找到中原崛起的突破口，河南省制訂了“大中原經濟區”規劃，并將這一規劃申請、上升至國家戰略。鄭州市處于“大中原經濟區”核心位置，地處京漢鐵路與隴海鐵路的交匯處，已成為全國重要的集鐵路港、公路港、航空港為一體的綜合型交通樞紐。鄭州市依托獨特的區位交通優勢以及豐富的勞動力資源，加大科技創新力度，初步形成了汽車、食品加工、電子信息等六大優勢產業。五年來，鄭州市連續實施跨越式發展行動計劃，全市經濟總量自2005年以來實現了三個千億元的跨越。2010年地區生產總值

2、達到4040.9億元，占全省的比重由15.7%提高到17.5%，在全國35個大中城市的排名由第19位前移到第16位。財政總收入和一般預算收入分別達到643億元和387億元，年均分別增長30%和23.2%，將成為“大中原經濟區”的核心增長區。二、航海東路是鄭州市未來城市規劃的重要組成部分：作為鄭州未來的東大門，航海東路應該成為一道靚麗的風景線航海東路是鄭州經濟技術開發區的東西主干道，路段以南是居住區、金融商務區、文化教育區和休閑廣場，北側則是出口加工區、工業和倉儲區。隨著近年來城市的快速發展，原來的航海東路已不能適應發展要求，必須對現有路段進行改造，并向東繼續延伸，建設一條具有城市交通功能、富有

3、現代氣息和生態特色的景觀大道。第二章 項目規劃及意義一、鄭州康萬家國際購物廣場是鄭州東南區唯一大型商業購物中心鄭州康萬家國際購物廣場項目位于鄭州市航海東路和城東南路交叉口東南角，處于鄭州市市區三環東南角中心位置，地理位置優越。是鄭州市隴海路上的一道亮麗風景，是該區域內唯一一個大型的購物廣場，成為城市東南區域核心商業區，形成鄭州東大門的一大主題商圈，為城市建設發展和城市居民生活帶來便利。圖注：項目地理位置全景圖該項目的定位是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在對鄭州東南區域寫字樓、住宅、商業等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了鄭州目前的市場特點和未來發展走勢，明確了項目

4、所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區位、檔次、物業類型有類似性的大型國際商務綜合建筑體進行了專題研究和詳細分析后，結合市場特點及未來發展走勢、綜合建筑體的規律、項目自身條件三個方面提出定位建議，即：本項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應形成運轉良好的互動作用，成為鄭州東大門乃至鄭州市獨特的高品質綜合性項目。具體體現在整體項目應以寫國際化商業購物廣場為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；奧特萊斯商業配套作、中原文化廣場及酒店、物流配送等為對主題項目功能性的補充和完善，多種功能在統一的商務氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場

5、競爭。二、鄭州康萬家國際購物廣場項目優勢及定位1競爭區隔針對原址概況，本案優勢在于是一個綜合性的商業規劃，兼容了超大型國際購物超市法國歐尚、國內著名家居商場藍景麗家、奧特萊斯步行街、新聞出版署中原文化廣場、沿街店、星級豪華酒店、高檔社區與大型地下倉儲的商業格局。為未來商業發展帶來較大的上升空間。 2盈利優勢租約銷售，穩定的投資收入保障按照國家相應的保值、增值的基本原則下，對項目綜合開發，并對行業集合積極引導，保障通過對經營商戶的甄別篩選，形成品類互補、業態互補的商業集合，吸引消費者購物，在消費者的心智定位中，建立商業廣場為“一站式國際購物廣場”的商業定位。而從投資性物業而言，本案開發實力、商業

6、容量、業態規劃以及地段等因素，都將是“返租經營”的最佳保證。加之以返租模式（投資回報）模式，將是本案的銷售殺手锏。為國家及政府帶來穩定的投資收入保障。3一站式國際購物廣場創建鄭州東南區域商業新形態鄭州市東南區域，從來都是人群密集，但商業品類經營雖然分散，原有地理位置設施簡陋，與城市化大發展的需要不再吻合，因此本項目以商業空間的多元化與組合性區隔，樹立區域唯一性，并通過國際化水準打造，形成城市發展的區域核心，項目周圍一公里內多為大型高檔住宅小區，方圓三公里以內居住人口約為5080萬人。項目周圍交通便利，附近有近10條公交線路及鄭州市目前唯一的BRT快速線路通過，距鄭州市新鄭國際機場20分鐘車程，

7、到火車站10分鐘路程。帶動城市多向發展，為鄭州東南區域及周邊城市群發展樹立商業典范，推動鄭州大中原經濟區核心發展區的建設和發展。 第二篇 項目建設規劃總述第一章 項目整體規劃一、項目概述本項目定位為一站式國際購物廣場，整合國內外品牌商業資源的，集購物、休閑、娛樂、辦公、餐飲、旅游為一體的，超級復合式大型購物廣超、奧特萊斯商業步行街、中原文化廣場、豪華商務酒店、高檔公寓住宅、地下物流倉儲中心及停車場等綜合商業體，最終實現以較強的綜合實力參與市場競爭，形成鄭州市一大中心，為城市發展帶來巨大的發展空間。圖注：項目整體規劃鳥瞰圖二、項目主要技術經濟指標第二章 項目各業態分析一、世界500強強勢入駐法國

8、歐尚歐尚 - 世界著名大型超市先驅經營者之一，在世界上12個國家擁有559個大型超市，超市748家。2010年歐尚的稅后營業額為426億歐元, 世界500強中排名第122位, 距今已有243 000名員工, 16億名顧客。 1999年7月，歐尚在上海的第一家大型超市中原店開張營業，并取得了良好的經濟效益和社會效益。到2010年底, 歐尚已有41家大型超市在中國落戶。另外，歐尚購買了臺灣大潤發集團65%的股份，成為臺灣大潤發的主要控股者。法國歐尚集團強勢入駐鄭州康萬家國際購物廣場，集大型量販超市、風味餐廳、大型親子園、時尚百貨專賣、專業體育用品城、美式家居生活館等多元化生活業態于一體的功能齊全的

9、新型購物中心。二、攜手藍景麗家，打造國內領先家居廣場：藍景麗家是集家具、家裝、建材、飾品展示銷售為一體的家居企業。藍景麗家現有品牌家居廠商526家，知名家裝公司15家，多年來憑借高品質的家居產品，科學完善的管理體系及堅持不懈的誠信服務，塑造了一流的企業品牌形象。藍景麗家在廠商與商品管理方面，一貫實行產品標準準入制等一系列配套管理措施；規范廠商必須使用標準的北京市家具建材買賣合同進行統一收銀交易認證；對所有銷售商品執行先行負責制。在企業內部管理方面，藍景麗家堅持運行國際化、標準化的內部管理體系。截止到2010年，商城在全國家居行業內已連續六年連續通過“質量/環境/職業健康安全”三項國際管理體系認

10、證。2011年又被國家工商行政管理總局授予“全國創建誠信市場先進單位”榮譽稱號，成為北京市唯一獲此殊榮的專業市場。藍景麗家與鄭州康萬家國際購物廣場達成合作協議，強勢入駐，帶來國內先進的家居產品及國鄭州市乃至際領先的管理體系，將推動鄭州康萬家國際購物廣場成為大中原經濟區首屈一指的家居購物廣場，打造全新的家居文化。三、奧特萊斯商業內街，原有批發市場全面升級原址批發市場在城市規劃建設中將被拆移搬遷，鄭州康萬家國際購物廣場將對原有批發市場整合升級，引進奧特萊斯商業運營模式，以全新的現代服務業綜合投資，打造中原地區品牌折扣店為龍頭的多種商業業態并存的新型現代產業模式，全面升級原有業態同時打造品牌直銷購物

11、中心。四、與新聞出版署聯合打造中原文化廣場認真貫徹國家“文化興國”的政策方針，鄭州康萬家國際購物廣場與新聞出版署聯合打造中原文化廣場，積極布局中原文化產業，堅持正確的輿論導向和出版方向，加強傳播能力建設，結合新聞出版署，調整結構、轉變方式、堅持科學發展，積極推動和弘揚中原文化，并為文化興省、文化興國的大局大力發展貢獻充沛動力。五、城市東南高檔酒店、寫字樓、公寓綜合體鄭州市東南部發展當中缺乏高檔次酒店，而市場對高檔酒店的需求在不斷增長。鄭州康萬家國家購物廣場在商務綜合建筑體內，建設5星級高檔次的純酒店，產權與經營權由國內知名酒店管理公司經營管理，是對商務綜合建筑體高品質的有力保證，對綜合建筑體內

12、的其它功能有較強的支持作用，有利于綜合建筑體不同功能的協調，促進總體價值提升，并以超大規模業態的實現伸展力及拓展性，并配合強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。六、高檔城市住宅，解決居民居住難題法國歐尚、藍景麗家等國內外頂級商業入駐，奧特萊斯、文化廣場、酒店、寫字樓等綜合業態開發，大力推動了該項目區域性發展，使得區內商業氛圍愈加濃厚，居家環境也不斷邁向成熟與優越，為城市居民的生活帶來更多的便利條件。鄭州康萬家國際購物廣場與上海東江集團在購物廣場后方建設高檔住宅社區，并配以安置性住房，為當地現有居民提供更優越的居住環境，讓城市居民擁

13、有更加舒適的品質住宅。七、超大地下倉儲中心和地下車庫，物流倉儲全面升級鄭州康萬家國際購物廣場地下兩層設計，一層對原有物流倉儲升級打造區域性超大地下物流倉儲中心，一層建設地下車庫，為城市提供5000個停車位，幫助解決城市交通、停車問題。八、拓建臨近疏通道路，緩解城市交通壓力鄭州康萬家國際購物廣場緊鄰航海大道，直通應聘大道，交通便利，同時在項目三側將拓展道路并開設一條全新的道路，疏通東西與南北交通狀況，為商業辦公、物流倉儲、居民出行提供全方位的便利條件。第三篇 項目開發及投資收益分析第一章 項目開發合作方式一、 土地現有情況1、項目總占地約500畝。2、項目現有土地為原國家國資委戰略儲備庫，土地性

14、質為倉儲用地。3、現鄭州市人民政府已把該地塊規劃為商業住宅用地。項目周圍一公里內多為大型高檔住宅小區，方圓三公里以內居住人口約為5080萬人。二、 土地使用與建設方式：1、 以國家國資委名義建設該項目：第一、該項目始終堅持國家土地保值、增值的根本原則。第二、土地歸屬國家國資委戰略儲備庫。第三、該項目有利于推動大中原經濟區建設，有利于推動鄭州市成為核心經濟增長點及帶動周邊城市群建設發展起到模范作用。第四、以國家國資委名義下發文件，開發、使用土地，并以國家國資委名義牽頭建設中原國際購物廣場與大型倉儲中心項目。2、 鄭州康萬家投資有限公司全額出資：以國家國資委名義建設，鄭州康萬家投資有限公司全額出資

15、，聯合鄭州市人民政府、新聞出版署及東江集團共同開發鄭州康萬家國際購物廣場項目。第二章 項目投資與收益預案分析一、項目投資分析：該項目規劃用途為商業和住宅兩大部分，容積率為3.3。項目總體投入有三大項：1、項目土地出讓金。按鄭州市目前該區域土地價格為300萬元/畝，上交出讓金比例分25%、30%和40%三個檔次，即70萬元/畝、90萬元/畝、120萬元/畝，該項目土地總面積約為500畝，總計上交出讓金約為3.95億6億人民幣元之間。2、項目建筑成本。成本計算依據為；河南省2008最新定額：商業按中等裝修標準計算，每平方米成本為3500元左右。商業成本為：3500元/平方x50萬平方米=17.5億

16、元人民幣住宅按中等裝修標準計算，每平方米成本為2000元左右。住宅成本為：2000元/平方x60萬平方米=12億元人民幣3、地下部分地下部分占地面積約為400450畝左右，通體開挖，深九米，分上下兩層，負一層為停車場，深約3.54米之間；負二層為商業倉儲，55.5米之間。總面積約為450畝x667平方x2=53萬平方米。地下部分建筑成本為3500元/平方米左右，總投入為53萬平方米x3500元/平方米=18.6億元人民幣。二、項目收益分析：該項目為商業與住宅等業態綜合體，總體收入主要包括以下三大項：1、住宅銷售收入目前該地段商品房銷售價格均價為6000元/平方米左右，三年內預計漲至8000元/

17、平方米左右。該項目住宅總面積為60萬平方米，預計項目內住宅總銷售收入為48億元人民幣左右。2、商鋪銷售收入目前該地段商鋪售價格均價為12000元/平方米左右，三年內預計漲至15000元/平方米左右。該項目商業面積為50萬平方米，預計項目內商鋪總銷售收入為75億元人民幣左右。3、 地下建筑銷售收入地下負一層為停車場，預留車位3000-5000，現每個車位價格在8-11萬左右，預計該項目地下停車位銷售收入為3億元人民幣左右。 地下負二層為商業倉儲，面積暫不計入銷售收入。第四篇 項目各方收益分析第一章 國資委收益分析該項目具有巨大的經濟效益和社會效益，國資委作為項目的開發商能夠獲得以下4項收益：1、

18、 土地物業保值、增值：原有土地為倉儲用地、政府計劃住宅用地，通過鄭州康萬家國際購物廣場的整體項目推動，將使得土地使用成為國際化大型商業與住宅并存的綜合業態。土地仍歸屬國資委戰略儲備，同時該區域土地價值及經濟價值都得以提升，使得土地物業等保值、增資。2、 原單位編制保留原土地拆遷后，國資委原有處級單位將被拆編，而鄭州康萬家國際購物廣場將仍保留倉儲物流中心，國資委原有處級單位將被保留，同時單位所屬員工也將留用在原有工作崗位，解決了職工安置問題。3、經濟收益顯著項目預計總投入為5254億元人民幣左右。項目預計總收入為123億元人民幣左右（不含負一停車場和負二層商業倉儲銷售收入）。兩者相減純收益為70

19、億元人民幣左右。該項目分配方案初步意見：剔除所有建筑安裝成本及相關費用后，按純利潤的五五分成。國資委該項目的收益將在30-35億人民幣。4、使用年限到期后穩定的租金收益該項目土地使用年限為40年。項目土地使用年限到期后，土地使用權仍歸國資委所有，國資委可根據項目40年后的情況，按當時價格以收取租金的方式，獲得穩定的租金收益。第二章 鄭州市政府收益分析鄭州康萬家國際購物廣場復合鄭州市政府城市建設規劃，并有利于推動城市東南區域發展，鄭州市政府將會在項目中取得以下5項收益。1、 全新商業圈，帶動區域經濟發展：該項目地處鄭州市東大門，項目的成熟與發展將會在城市東南形成一大特色商圈，為城市建設作出貢獻。

20、同時推動區域繁華，并有利地帶動了城市東南區域的經濟發展。2、 土地出讓金收益與稅收收益鄭州市政府根據該項目的開發需要，按照現有土地使用價格，收取土地使用出讓金，總計出讓金收入約為3.95億6億人民幣元之間。 項目開放完工，法國歐尚及藍景麗家等國內外著名企業入駐，帶動了項目及區域商業發展，同時也將為國稅和地稅帶來可觀的稅收收益。3、 原有業態全面升級鄭州康萬家國際購物廣場引進奧特萊斯業態，對原有批發市場和物流業整合，推動批發和物流的全面升級，同時新聞出版署的文化廣場、商務酒店、寫字樓等項目打造綜合型業態，同時安置了當地居民，改善居民居住環境，使原有的業態形成嶄新的城市新貌。4、 交通配套升級收益鄭州康萬家國際購物廣場緊鄰三條主干道路，同時項目將會開發一條全新的道路，將會有效地改善該區域的交通狀況。同時項目地下一層將會提供3000-5000個停車位，大力地緩解鄭州市目前的停車壓力。5、 提供更多就業崗位各大購物商場、高特萊斯步行街、酒店、倉儲、物流等各商業業態將會為鄭州市提供上萬個的就業崗位名額，有利于促進城市