1、北海市工業園配套服務區項目建議書廣西新海灣城建投資有限公司2007年7月目錄1.背景調研分析21.1北海市社會經濟發展狀況21.2北海市城市發展戰略41.3項目的提出及戰略意義52.項目的定位53.項目的選址62.1項目的區位62.2自然條件74.項目規劃策略建議84.1規劃策略84.2空間布局規劃建議84.3土地利用計劃建議125.項目的計劃與組織135.1項目的組織管理135.2項目建設計劃與分期136.投資估算及資金籌措146.1投資估算依據146.2投資估算146.3項目資金籌措147.項目經濟與社會效益157.1項目經濟效益預測157.2項目社會效益預測161. 背景調研分析北海北灣

2、中心北部灣科技、商貿、金融中心 濱海風情獨具魅力的旅游勝地開放之都環北部灣經濟區的戰略支撐點、邁向國際化的城市1.1. 北海市社會經濟發展狀況l 經濟發展概述北海位于廣西壯族自治區南端，北部灣東北岸，廣西南部的經濟中心城市。海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘運動、海上航線、構筑了一個被譽為“東方夏威夷”的海濱旅游城市。北海市自然資源豐富，是中國五個少數民族自治區中唯一的沿海開放城市。北海市轄一縣三區，行政總面積3337平方公里，陸地面積3310平方公里，其中市區面積957平方公里（含潿洲、斜陽兩島），城區約40平方公里，海岸線長500.13公里，總人口135.4萬人，其中市區人口47

3、.95萬人。改革開放20多年，北海經濟建設、社會事業和人民生活水平都發生了巨大的變化。特別是隨著環北部灣經濟區的開放開發，北海市改革開放和現代化建設取得重大突破。2006年全市國內生產總值達到215.8億元，年均增長14.3%。一、 二、三產業比重由2005年末的25.3:36.3:38.4優化為23.7:40.5:35.8，產業結構趨向合理。社會主義市場經濟體制初步建立,市場在資源配置中的基礎性作用明顯增強。北海將抓住環北部灣經濟區開放開發這一歷史機遇，加快發展，使北海成為北部灣經濟建設的亮點，國內外關注的熱點。l 經濟指標分析國內生產總值2006年北海市經濟社會持續穩定健康發展，全年完成全

4、市生產總值215.8億元，增長14.3%，人均生產總值14348元（折合美元1838元）；產業結構由2005年的25.3:36.3:38.4優化為23.7:40.5:35.8；實現了“二、三、一”的工業為主導的產業布局，“工業立市”的城市發展目標逐步實現，按照北海市政府通過的關于北海市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要的報告，2010年北海市的GDP要以實現310億元為預計目標，500億元為奮斗目標。 資料來源：廣西年鑒，廣西統計信息網2006年北海市工業運行狀況工業生產持續快速發展，工業主導地位更加突出。2006年完成全市工業增加值78.5億元，增長23.7%。工業對經濟增長的貢獻率超過

5、60%，規模以上工業企業分別完成工業總產值、增加值134.85億元、48.48億元，分別增長31.4%、28.3%。園區經濟高速增長，工業園區完成工業增加值8.6億元，增長85.3%。高新技術園區完成工業增加值11.8億元，增長25.7%。石化、電力生產供應、通信計算機、制糖、飼料生產及水產品加工等六大行業完成工業產值占規模以上工業產值的60%以上。強優企業數量有新增加，實力有所增強，全年新增22家規模企業，24家產值超億元企業全年累計完成產值102億元，占規模以上工業產值的75%，港口貨物吞吐量完成804.15萬噸，增長4.4%。l 北海市工業園區發展情況北海市工業園區成立于2001年8月2

6、2日，2003年3月24日經廣西壯族自治區人民政府批準，升級為自治區級開發區。園區規劃建設目標是可持續發展并與國際接軌的綠色、生態工業園區。園區位于北海市東北向，交通便利，高速公路、鐵路貫穿園區，距海港和空港均14公里。西臨北部灣海域、北臨龍頭江水庫、南臨七星江水庫及橫貫園區的湖海運河，共同構成獨特、靈動的生態景觀，是區內外客商投資創業、居住休閑的理想之地。園區成立五年來，共引進北京恒基偉業電子產品有限公司、廣西北辰基業科技有限公司、青島漢纜集團有限公司、廣西北生藥業股份有限公司、廣西北海玉柴高級潤滑油有限公司、北海國發海洋生物產業股份有限公司（國內上市公司）、北海銀河高科技產業股份有限公司（

7、國內上市公司）、泰國正大集團卜蜂（北海）水產飼料有限公司等項目100多家，項目涉及電子、制藥、食品加工、紡織、服裝、建材、造紙、包裝、水產加工等行業。2004年完成稅收8300萬元，比2003年增長231.2%，完成工業總產值15.19億元，比2003年增長154.0%。從2005年開始，園區一批企業將陸續完成廠房建設和設備安裝，相繼投產，園區經濟將進入加速發展的階段。2005年全年園區企業實現工業總產值20.19億元，實現稅收9118萬元，2006年全預計園區企業實現工業總產值30億元，實現稅收1.2億元。圖1-1 北海市工業園工業產值統計圖1.2. 城市發展戰略北海的城市定位：在北部灣經濟

8、區中率先崛起，逐步建立一個區域性國際化的中心城市。主要目標：l 西南地區臨海大型工業基地l 廣西電子信息產業基地l 廣西制藥及水產品加工重點城市l 北部灣（廣西）經濟區物流和金融中心l 南中國濱海休閑度假基地l 最宜人居住的城市1.3. 項目的提出及戰略意義隨著北海市經濟的持續、穩定、快速增長，工業立市的城市發展目標的逐步實現，城市聚集效應不斷加強，特別是北海市工業園區規模的不斷擴大，區域內人口不斷增長，工業園區內現有的服務配套實施將難以滿足工業園的發展需求，也將成為限制園區發展的瓶頸。根據市政府對北海市工業園的定位和規劃，我們結合園區的土地利用、功能分區、規劃布局，提出建設為工業園提供居住、

9、購物、商務辦公等配套服務功能的北海市工業園區配套服務區。戰略意義：將有利于北海市工業園的開發建設，與工業開發形成良性互動。同時，改變工業園區目前缺乏服務配套設施的現狀，完善工業園區的功能，配套服務區的建成，將有效提升工業園的整體服務水平，使北海市工業園發展成為區域內示范性的工業園區。2. 項目的定位項目的戰略定位為：以促進北海市工業園的可持續發展和改善北海市民居住條件為項目的發展目標。以居住、購物、商務多種功能為重點，集居住、購物、商務、渡假休閑、旅游等多種功能于一體的配套服務區，配套服務區以其環境好、高品位和整體性強的優勢，首先吸引項目周邊基礎客戶群（北海市）購房，其次是吸引園區企業的企業主

10、以及園區企業的從業人員入住，并在后期區域板塊成熟時，可形成一定規模的濱海生態住區，成為北海市民的理想居所。3. 項目的選址3.1. 區位條件 圖3-1 項目在北海市的位置項目地塊位于北海主城區和合浦城區之間，北海合浦工業走廊西側，廉州灣東岸，海景大道北段沿海繞地塊而過，項目通過海景大道與北海城區實現快速的連接。 圖3-2 項目與各主要中心的位置關系項目地處海灣新城中部，東靠北海市工業園，西臨廉州灣。隨著北海市工業園區的開發建設，項目地塊周邊的市政設施將進一步完善，土地的價值也會隨之提升；通過海景大道道與主城區的聯系非常便捷。3.2. 自然條件項目地塊是利用灘涂用地改造而成，土地平整工作已經完成

11、，項目地塊屬于半生地，需要加快市政配套設施的建設。地塊西臨廉州灣，擁有長達1800的海岸線，海景是本項目最大的資源，在項目規劃設計時應重點考慮建筑的朝向，保證最多的建筑朝海，以景觀為建筑布局的導向。 圖3-3 項目景觀分析圖綜合以上因素：根據項目的定位，結合項目的區位條件、景觀條件，選址于工業區西側，既考慮了城市的功能布局，又符合為工業區配套服務的功能定位；既有效的利用的海景資源，同時可以提升工業園區的整體服務水平。4. 項目規劃策略建議4.1. 規劃策略以組團式結構規劃各不同功能的功能區，并通過公共活動軸帶實現有機結合。4.2. 空間規劃布局建議文檔可自由編輯打印北海市工業園區配套服務區的規

12、劃布局為：“兩條軸帶，三個片區”展開。兩條軸帶：公共活動軸和步行景觀軸；三個片區：居住區、鄰里中心和商務區。 圖4-1 功能分區示意圖l 兩條軸帶公共活動軸公共活動軸將串起三大功能區：軸線北側是居住生活功能區，重點開發住宅物業，以改善片區居住品質，提升生活水平；軸線南側是鄰里中心和商務區。沿公共活動軸將建設學校、超市、郵局、銀行等公共服務設施，發展社區生活服務，成為工業園區和整個海灣新城的社區生活配套服務平臺。商務功能空間 鄰里中心 居住功能空間 步行景觀軸以內部規劃的景觀帶和商業步行街為發展軸，串起住宅區和鄰里中心的功能，充分利用綠地系統、步行街，形成主次清晰，相互交織的生態結構和景觀形象，

13、從而塑造整體環境以人為本的特征。注重綠地系統與步行系統相結合，設計人車分流的道路系統，串連鄰里中心和各居住組團中心（入口、網球場、游泳池、配套公共設施），形成休閑的開放空間系統，是社區居民主要的室外活動空間，提升整體的環境質量。 圖4-3 步行景觀軸意向圖l 三個片區居住區（384.12畝）居住功能是本項目的核心功能之一。居住區的開發建設，將提升工業園區的綜合服務水平，改善區域內的居住條件。住宅建筑面積控制在65萬平方米左右，建筑以12-18層的高層構成為主。住宅產品面積的主力戶型在80-120平方米之間，其中：100-120平方米(40%)，80-100平方米(20%)，120-150平方米

14、(20%)。戶型面積的大小，主要與客戶的年齡和家庭結構相關。鄰里中心（62.69畝）鄰里中心是北海市工業園區商業空間中的一個重要層次，鄰里中心突出零售和服務功能，一改傳統社區商業底商+賣場的商業模式，使社區商業由“社區內的商業”轉變成“服務于社區的商業”，使鄰里中心成為一個城市休閑享受的公共去處。構成：包括社區必需配套的公共服務設施，會所、銀行、郵政等，同時配套有中國移動營業廳、健身館、咖啡館、餐飲店、美容院、鮮花店、便民藥店等等，“這里就是個微型的MALL”。鄰里中心的發展是園區逐步繁榮的一個縮影。圖4-3 鄰里中心建筑意向圖商務區（78.14畝）商務區包括商務港、海景商務公寓。這里以休閑商

15、務辦公為主，集商務辦公、研究開發、會議會展、教育培訓、公關接待、等于一體的園林式、生態型、現代化的新型功能區。商務港：商務辦公是本項目的主要功能之一。利用優秀的海景資源，形成星級的辦公空間，這是為客戶辦公需求而規劃的。除了引導工業園內、區內客商和廠家在這里設立分支機構或辦事機構外，還應引導東盟各國有興趣開拓中國市場的企業或經營機構在此設立辦事機構或代表機構。隨著環北部灣經濟開發區開放開發的不斷加強，服務貿易領域逐步對外開放，將促使國外企業把自己的市場營銷網絡直接延伸到中國來，商務辦公區將成為大客戶的辦公場所、小型客戶的交易場所和洽談空間。海景商務公寓（酒店）：該功能是整個項目的配套服務功能，兼

16、具旅游度假功能，主要是服務與整個項目及工業園區的商務接待中心。同時為外地游客提供高品質的悠閑旅游居住空間，引入“分時度假”的概念。 圖4-4 園區整體效果發展意向圖4.3. 土地利用計劃建議根據對周邊環境的考量，三大組團的開發功能，根據政府對土地開發強度的指標，提出土地利用計劃建議。區片用地性質功能面積（畝）占地（）容積率建筑面積（萬）居住區住宅居住384.1773.163.075.84公建公服1.0道路及綠地鄰里中心商業商業62.7411.951.76.91公建公服道路及綠地商務區商務辦公辦公78.1914.893.811.19商務公寓辦公9.81道路及綠地合計525.11003.00（合）

17、104.75表4-1 土地利用計劃表綜合考慮項目所處的區域環境，以及政府對周邊同類項目開發強度的控制要求，擬申請以下規劃設計條件：用地規模：525.1畝（合35公頃）總建筑面積：104.75萬綜合容積率：2.99建筑密度：25%綠地率：40%5. 項目的計劃與組織5.1. 項目的組織管理本項目在開發運作中采用完全的項目業主制度，由項目的投資方廣西新海灣城建投資有限公司，作為本項目的直接業主單位。 項目的開發建設運營推動深度的專業化合作模式，在項目的規劃、建筑設計、工程監理、成本控制、營銷代理、物業管理、運作經營等環節，均計劃與國際及國內高水準的資深機構合作，倡導強強聯手與策略聯盟，保

18、證項目的綜合素質全優。5.2. 項目建設計劃與分期l 計劃原則根據本項目的總體規模以及可能的市場容量評估，政府對工業園的規劃及指導意見，按成本土地開發及工程建設的客觀規律，本項目將采用分期開發，按市場變化進行彈性控制的推進模式，在統一策劃、統一規劃、統一經營的指導思想下進行項目開發，并在推進行的節奏上遵循如下原則： 先啟動居住項目，爭取快速獲得更大的現金回流，實現整個項目的滾動開發。l 項目建設計劃本項目計劃的主要開發建設分為三大周期，共用時7年，項目進程的粗略計劃綱要安排如下： 第一周期分兩個階段：首先完成項目的立項；完成項目的前期概念規劃及修建性規劃設計工作，完成土地平

19、整工作，啟動并完成部分基礎設施和環境整治工程，部分居住社區內的公共服務設施配套工程；啟動部分住宅物業的建設。用時2年時間。第二周期啟動鄰里中心的建設，進一步加快住宅物業的開發，在適當時間段啟動商務區的建設，繼續規劃相關實體建設。用時1.5年時間。 第三周期在前兩個周期開發的效果下，完成剩余物業的開發建設，總體思路是先景觀、然后住宅、建設中后期進行商業、商務等配套街區建設。用時3.5年。6. 投資估算及資金籌措6.1. 投資估算依據l 本建議書對本項目的發展總構思、規劃設計綱要及估定的技術經濟指標。l 廣西區內、北海市同類建設項目的投資估算指標。l 國家及市政府有關基建、房地產項目的各

20、類規費文件。6.2. 投資估算根據初步測算，本項目總投資約9.49億元（詳見表6-1）。表6-1 項目投資綜合估算表費用名稱單價工程量單位總造價（億元）備注1.土地費用15525.1畝0.79含征地、土地整理等費用2.前期費用0.3包括前期顧問、勘探、設計、報建等3.工程費用7.20包括市政配套、建安工程等4.不可預見費0.31前期費用和工程費用的3%5.營銷費用0.34包括營銷代理、廣告推廣等費用，為銷售額的3.5%6.管理費用0.35包括運營管理、監理等費用，為工程費用的3.5%7.總投資9.496.3. 項目資金籌措l 根據項目概要性總體規劃及開發周期計劃，本項目采用分期的滾動開發模式。

21、l 項目使用的資金主要來源于三個部分：自有資金(項目公司的股本金)，銀行貸款及銷售回籠后投入的滾動開發資金。l 項目的融資方式多樣化，根據項目資金的需要，制定合理的權益資金結構，股權融資與債券融資合理匹配，甚至采取發行債券和信托基金的方式進行融資。l 根據項目建設進度，采用長期融資與短期融資靈活運用，盡量減少項目財務成本的壓力。7. 項目經濟與社會效益7.1. 項目經濟效益預測l 項目收益項目產生收益主要來自房地產開發出讓性收益，出讓性收益為房地產開發出售的居住區住宅、商業的銷售收益（本項目為海景概念的生態度假住宅,并根據未來城市發展走勢，住宅價格按照1200元/,商務物業價格按照1400元/，商業按照2000元/估算）。表7-1 出讓收益估算表序號物業類型銷售單價（元）銷售面積（萬）銷售收入（萬元）1居住120076.84922082商務140021.00294003商業20006.9113