1、杭州市物業服務收費管理實施辦法試行各區、縣（市）物價局、建設局（房管局）：為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據中華 人民共和國價格法、物業管理服務收費管理辦法、浙江省物業服務收費管理實 施辦法（試行）和杭州市物業管理條例等有關規定，我們制定了杭州市物業服 務收費管理實施辦法（試行），現印發給你們，請認真貫徹執行。本辦法實施前，按 原來的價格管理形式，已由各級政府價格主管部門核定（確認）物業服務收費標準的， 執行期限按原文件規定。杭州市物價局 杭州市房產管理局二OO五年十二月九日杭州市物業服務收費管理實施辦法（試行）第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理

2、企業的合法權益，根據中 華人民共和國價格法、物業管理服務收費管理辦法、浙江省物業服務收費管理 實施辦法（試行）和杭州市物業管理條例等有關規定，結合我市實際，制定本辦 法。第二條 凡在杭州市區內（不含蕭山、余杭）從事物業服務并收費的物業管理企業， 以及對物業服務收費實施管理的各級價格主管部門和房產行政主管部門（以下簡稱物業 行政主管部門），均應遵守本辦法第三條 本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定， 為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境 衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選

3、擇物業管理企業；鼓 勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭 形成。第五條杭州市各級價格主管部門會同同級物業行政主管部門負責本轄區內的物業服務 收費政策的實施和監督管理工作。第六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。第七條本辦法所指的物業服務應當包括以下內容：（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；二）物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養護、管理；（四）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范；（五）物業裝飾、裝修中有關管理服務；（六）物業維修

4、、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理。（七）物業管理企業接受委托的其他公共性服務內容。第八條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特 點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價；別墅、排屋等高標準住宅、非 住宅物業，以及業主委員會成立后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價；為 業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定的外，實行市 場調節價。第九條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。 根據中國物業管理協會印 發的普通住宅小區物業管理服務等級標準及省物價局、省建設廳印發的浙江省普

5、通住宅小區物業服務收費等級考評目錄，結合杭州市的實際情況，制定杭州市普通 住宅小區物業服務收費等級評分標準 （見附表 1）及杭州市普通住宅小區前期物業服 務收費標準（見附表 2）。第十條 普通住宅小區前期物業服務收費，先由物業管理企業（或開發建設單位）按 照住宅小區實施物業管理服務的方案，根據杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評 分標準及杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準，暫定小區前期物業服務收 費等級和收費標準。待住宅交付使用六個月后，由物業管理企業向價格主管部門申報， 價格主管部門對其服務內容、服務質量等進行考評后確定。實行招投標的普通住宅小區 前期物業服務收費標準向市物價局申報，未實

6、行招投標的普通住宅小區前期物業服務收 費向物業所在區價格主管部門申報。第十一條 普通住宅小區業主委員會成立后， 業主委員會與物業管理企業選用菜單式 服務，按照杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準，協商確定收費標準，并 在物業服務合同中約定。杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準由市價格協 會與市物業管理協會另行制定公布。菜單式服務參考收費標準公布前，業主委員會與物 業管理企業可參照杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準及杭州市普通 住宅小區前期物業服務收費標準，約定本住宅小區物業服務等級和具體收費標準，并 在物業服務合同中明確。第十二條 物業管理區域內與普通住宅小區配套的教育、 醫療

7、衛生配套設施物業服務 費用按不超過所在住宅小區物業服務收費標準的原則收取，并在物業服務合同中約定。普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的，其物業服務收費可按非住宅執行，并在 物業服務合同中約定。第十三條 物業管理企業在申報物業服務收費時， 應向價格主管部門提交工商行政管 理機關核發的企業法人營業執照、物業行政主管部門核發的物業管理企業資質證 書、物業服務合同、物業服務收費的申請報告、住宅小區物業管理的具體實施方 案及成本測算等資料。第十四條 普通住宅小區物業服務成本構成包括以下部分：（）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三

8、）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；（四）辦公費用；（五）物業管理企業實施管理必備的固定資產折舊；（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（七）經業主大會同意的其他費用。第十五條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時 交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納；已交付使用，但業主 或使用人未居住的物業，物業服務費用按杭州市物業管理條例規定收取。第十六條業主委員會（或開發建設單位）與物業管理企業可以采取包干制或者酬金 制等形式約定物業服務費用。包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管 理企業享有或承擔

9、的物業服務計費方式。酬金制是指業主向物業管理企業預交物業服務費用，物業管理企業在預收的物業服 務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出， 結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。第十七條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情 況，接受業主和業主委員會的監督。業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當 及時答復。業主和業主委員會對公布的收支帳目有異議的，可

10、聘請有資質的中介機構進 行審計。第十八條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企 業的酬金。第十九條 電梯、增壓水泵、 小區水系等高能耗設施設備運行所需能耗費用可以單獨 按實另行分攤。具體分攤辦法由業主或建設單位與物業管理企業協商確定，并在物業服 務合同中約定。第二十條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過 專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。第二十一條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當 向最

11、終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當 簽訂委托協議，物業管理企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等 額外費用。第二十二條 物業服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主、 使 用人收取。未作約定的，預收期限不得超過 12 個月。物業服務費自房屋交付使用、購房者（業主）可以領取鑰匙次月起計收。第二十三條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。 業主違反 物業服務合同約定 , 逾期不繳納物業服務費的， 業主委員會應當督促其限期交納 ; 逾期仍 不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與使用人約定由使用人繳納物業服務費的

12、 , 從其約定, 業主負連帶繳納責任。 物業產權轉移時 , 原業主或者使用人應當及時結清物業服務費。第二十四條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的， 其它部門 和單位不得再向業主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。第二十五條 對住宅小區實施物業管理過程中涉及的車輛停放服務、 裝修裝飾垃圾清 運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門有關規定執行，政府價格主 管部門未作規定的，由委托雙方協商確定，并在委托協議中約定。物業管理企業不得向業主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取任何形式的裝修保 證金和裝修人員出入證工本費等（遺失補證費除外）。新建交付使用物業，因集中裝修搬

13、運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用 部位、共用設施設備損壞的，可由物業管理企業和裝修單位（裝修人）雙方協商給予一 次性修復補償，由物業管理企業負責在集中裝修過后統一修復。第二十六條 物業管理企業應當按規定提供相應的服務， 并按照政府價格主管部門的 有關規定，在物業管理區域內的顯著位置做好明碼標價工作。當物業服務收費標準等發 生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前將所調整的相關內容進行標示，并標明新 標準開始實行的日期。第二十七條 違反本辦法規定的價格違法行為， 由政府價格主管部門依照 中華人民 共和國價格法、價格違法行為行政處罰規定和關于商品和服務實行明碼標價的 規定等規定予以處罰。

14、第二十八條 各縣（市）、蕭山區、余杭區可根據本辦法結合當地實際制定物業服務 收費管理實施細則，并報杭州市物價局、杭州市房產管理局備案。第二十九條 本辦法自 2006年1月 1日起執行。杭州市物價局印發的杭州市物業 管理服務收費管理辦法（杭價服 200367 號同時廢止。附件 1：杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（甲級）工程服務內容與服務標準分值（一）基本要求1、企業具有二級資質或相當于二級資質的服務水平，有專門的管理處辦公機 構，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理， 辦公場所整潔有序。222、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。3

15、、承接工程時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續 齊全。4、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗 位證書。5、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。6管理服務人員著裝統一、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。7、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙 方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。8根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在顯著位 置公示服務工程與收費標準。9、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。10、按有關規定和合同約定規范使

16、用住房專項維修資金。11、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 80鳩上。（二）服務管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。122、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬 于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍 的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委 員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。工程服務內容與服務標準3每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。分值4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業

17、主臨時公約）要求，建立完 善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主 （使用人）的裝修方案， 告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現 象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員 會和有關主管部門。6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。工程服務內容與服務標準分值（三）共用 設施 設備 養護 維修1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護 （依法應由專業

18、部門負責的除外）。202、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養 等記錄齊全。3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操 作規程及保養規范；設施設備運行正常。4對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的， 及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更新改 造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大 會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改 造。工程服務內容與服務標準5、載人電梯24小時正常運行。分值6消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通

19、。7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。9、路燈、樓道燈完好率不低于95%10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的 各種突發設備故障有應急預案。（四）協助維護 公共 秩序1、小區主出入口 24小時站崗值勤。152、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員 會和有關部門，并協

20、助采取相應扌日施。（五）保潔服務1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運 2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶 清潔、無異味。212、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味。3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃2 次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共 用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、 積雪。工程服務內容與服務標準4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。分值5、二次供水水箱按規定清洗

21、，定時巡查，水質符合衛生要求。6根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養護管理1、有專業人員實施綠化養護管理。102、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。備注：1凡是涉及業主委員會成立后予以考核的工程，在評定前期物業服務收費等級時,相應分值不作扣除。2、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級要 求。杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（乙級）工程服務內容與服務標準分值（一）基本要求1、企業具有三級資質

22、或相當于三級資質的服務水平，有管理處辦公機構，辦 公設施設備較完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整 潔有序。222、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。3、承接工程時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手 續齊全。4、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或 者岡位證書。工程服務內容與服務標準分值5、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。6管理服務人員著裝統一、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。7、公示24小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場， 有報修、維修和回

23、訪記錄。遇緊急意外事件接電話后應盡快到達現場。8、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在顯著 位置公示服務工程與收費標準。9、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。10、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。11、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 75%以上。（二）服務管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。122、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修， 屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范 圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃

24、，向業主大會或者業主 委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻 璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立 完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方 案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利 益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委工程服務內容與服務標準分

25、值員會和有關主管部門。6小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯 標志。工程服務內容與服務標準分值（三）共用設施設備養護 維修.1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護 （依法應由專業部門負責的除外）。202、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保 養等記錄齊全。3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備 操作規程及保養規范；設施設備運行正常。4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍 的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更 新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和

26、住房專項維修資金使用計劃，向業 主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更 新改造。5、載人電梯24小時正常運行。6消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。9、路燈、樓道燈完好率不低于 90%10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的 各種突發設備故障有應急方案。（四）1、小區主出入口 24小時值勤。15工程服務內容與服務標準分值協助2、對重點區域、重點部位每 2小時至少巡查1次。維護3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。公共4、

27、對進出小區的裝修、家政等人員實行出入證管理。秩序5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委 員會和有關部門，并協助采取相應扌日施。1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運 1次。（五）2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 1次；電梯廳、樓道每日清掃1 次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路 燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。保潔服務3、區內公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視 檢查情況及時清掏；化糞池每 2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時 清掏。214、二次供水水箱按規定期清洗，

28、定時巡查，水質符合衛生要求。5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）1、有專業人員實施綠化養護管理。綠化2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。養護3、定期清除綠地雜草、雜物。10管理4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。備注：1凡是涉及業主委員會成立后予以考核的工程，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除。2、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級要求。杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（丙級）工程服務內容與服務標準分值（一）基本要求1企業具有三級資質或相當于三級資質的服務水平，企業設有管理辦公處，配

29、置一般的辦公設施設備，辦公場所較整潔有序。202服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。3、承接工程時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續 齊全。4、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者 崗位證書。5、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。6、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。7、公示24小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。 遇緊急意外事件接電話后應盡快到達現場。8按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況9、按合同約定規范使用住房專項維修資

30、金。10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 70%以上。（二）1對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。12工程服務內容與服務標準分值服務管理2根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小 修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及 時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出 報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。3每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等， 定期維修養護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完 善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案， 告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場， 發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的， 及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員 會和有關主管部門。6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。工程服務內容與服務標準分值（三）1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護 （依法應由專業部門負責的除外）。共