1、商業物業融資租賃業務模式介紹及案例說明現房、期房直租業務一、業務模式簡述現房直租業務模式為在物業收購方提供高比例保證金的前提下，興業租賃部分出資直接購買標的物業，取得物業產權，階段代持物業，并整體出租給收購方使用，收購方償還完畢租金本息后，興業租賃再將物業過戶給收購方的融資租賃業務。本業務方案的實施目的主要在于解決融資主體的對標的物業項目的整體購置及經營所面臨的資金需求；可以為融資主體一次性部分提供收購樓宇的資金，解決融資主體的資金缺口問題，同時為融資主體選擇市場合適時機收購物業創造巨大機會，為后期資產增值提供巨大空間。由于物業收購項目涉及樓宇的整體收購，所需資金量較大，涉及周期較長，投資、經

2、營和處置周期不確定，受政策和市場波動影響較大，投資主體流動性短缺。在當前背景下申請銀行貸款基本無法實現融資，而且在期限上也難以滿足企業需求。采用物業融資租賃方式則可以解決上述多種問題，實現高額度、長期限資金的注入，解決企業短期內的流動性問題和中長期的資金規劃安排。二、交易基本要素承租人： 物業收購方業務品種：直租租 賃 物： 商業物業（商場、酒店、寫字樓等經營性物業資產）金 額：不超過物業收購價格的70%期 限： 中長期，原則上不超過10年綜合成本： 不低于10%租金支付：租賃期內按季度支付租金，分批分次償還租賃本金，留購物業。資金用途：用于樓宇的直接收購保 證 金：不低于樓宇收購額的30%擔

3、保方式：實際控制人擔?；蜿P聯企業擔保，或其他資產抵質押。三、交易結構開發商或出賣人興業租賃租賃合同不低于30%保證金或足額擔保承租人（收購方和留購方）分次償還本金，到期過戶物業給承租人買賣合同過戶房產租金四、操作步驟及流程收購方與被收購方就收購條件達成一致后，興業租賃與出賣人直接簽訂商品房買賣合同，以約定價格購買標的物業，辦理過戶登記，將產權辦至興業租賃名下。興業租賃與承租人簽署融資租賃合同，約定將上述全部樓宇整體出租給承租人，租賃期間按約定收取租金。承租人提供不低于物業收購價款30%的資金或足額的抵質押擔保，租賃合同全面有效履行結束后退還。興業租賃與承租人簽署留購協議,約定：在租賃期間由回購

4、人按原價無條件分次回購全部物業(無條件回購責任與租賃物的權屬、技術、經濟等因素無關)。過戶交易涉及的全部稅費均由留購人承擔。興業租賃與擔保人簽署保證協議，對承租人的租賃義務及回購人的回購義務提供連帶責任保證。簽署完畢上述合同及辦理完畢相關手續后，支付約定價款。五、主要合同及核心條款序號合同名稱當事方核心條款1 商品房買賣合同興業、供貨商約定交易金額、單價、交易環節、付款條件。3 融資租賃合同興業、承租人約定租賃期限、租金、付租條款、交易稅費歸屬等4 留購合同興業、留購人約定按原價按屆時現狀分次回購條件、回購時間、回購金額、交易稅費歸屬等5 財務顧問協議興業、承租人約定財務顧問費的比例、金額、繳

5、納時間等6保證合同興業、保證人對租金、資產管理費償付及回購、資產按期過戶提供擔保。7 賬戶監管協議興業、承租人監管租賃物現金流及融資方其他綜合現金流，用于定期支付租金和回購價款。六、涉及稅費分析稅種稅率理論納稅方計稅基數1、初次購買環節印花稅0.5出賣人房價款營業稅及附加5.50%房價款土地增值稅30-60%以增值額計收所得稅25%利潤額契稅3%興業租賃房價款印花稅0.5房價款維修基金2-3%房價款2、租賃期內房產稅興業租賃租金的12%或原值的70%的1.2%營業稅及附加5.50%按收入差額計收城鎮土地使用稅占用土地面積，0.6-30元/平米3、后期物業過戶環節契稅3%融資方房價款印花稅0.5

6、房價款印花稅0.5興業租賃房價款合計增加稅負后期過戶產生的3.1%的稅負備注：維修基金或大修基金屬于前期征收，后期用于房屋修葺的款項，不計為增加的費用部分，屬于正常開支。在初次購買階段，作為物業的買受人，興業租賃需繳納契稅、印花稅、維修基金等，可將之計入融資總額中。出賣人需繳納的稅費與買受人無關。在租賃期內，作為物業的產權持有人和出租人，租賃公司需繳納房產稅和營業稅，上述稅負在承租人不尋求融資，而直接作為買受人和物業出租人的情況下，也需繳納。因此，該稅負不計為因融資而額外增加的稅負。在后期過戶交易階段，作為物業的出賣人，租賃公司需繳納印花稅、土地增值稅和所得稅；承租人或回購方作為買受人，需繳納

7、契稅和印花稅。這部分稅負是因該融資方案的設計而增加的稅負。結論：本業務模式中，額外增加的稅負僅契稅和印花稅，合計為房款的3.1%。七、企業融資收益1. 融資額度較大，解決了收購物業中所需的大額資金缺口問題；2. 解決了企業在收購物業之前無法融資的現實困難，為企業后繼持有樓宇，享有樓宇增值創造了巨大空間；3. 中長期用款，為企業解決資金來源與用途不匹配的核心問題；4. 還款方式及進度可靈活設計，匹配企業現金流，降低企業流動性風險，有效優化財務結構，為發展注入新的血液；5. 開辟了新的融資方式和融資渠道，提升了企業的綜合融資能力；6. 融資利息以租金的方式支付，企業可全額于稅前抵扣。八、準入標準1、作為租賃標的物的物業位于一線和二線中心城市的核心區域，物業本身經營良好，能夠產生較好現金流，具有一定增值潛力。2、作為交易標的物的物業產權無任何法律瑕疵，能夠確保興業租賃在購買后取得物業的完全產權，能夠對抗第三人。3、承租人實力較強，具有較強的還本付租能力。4、確保交易過程中的各個環節均真實、有效。5、收購方具有真實持有、運營物業需求。8、嚴格審查物業買賣價格，收購價格不得高于可比市場水平，控