1、商業管理營運成本商業營運管理費用非為商業管理中心費用和商業物業費用兩大板塊，項目建筑面積按10萬平方米計算，初步費用總額為6319.288萬元/年。以下為計算明細：【商業管理中心】商業管理部組織架構圖總公司商業管理中心總經理副總副總 市場營銷部物業部人事部行政部財務部運營部招商中心文員營運督導營運主管營運經理娛樂招商專員零售招商專員餐飲招商專員大客戶招商專員1招商部：人員數量8人，招商經理及副經理各1人，招商主管2人，招商助理3人，文員1人（營運期間，除招商經理和文員外，剩余全部轉為營運人員，崗位不變）營運部：人員數量10人，營運經理1人，營運主管4人，營運督導6人，文員1人（招商轉營運人員不

2、變，新增加營運督導19人，文員1人）策劃部：策劃經理1人，助理1人以上部門費用：費用為人員工資待遇、辦公費用、招待費等明細如下工 資 待 遇崗位工資待遇（人/月/萬元）合計（）招商/營運經理/策劃經理（3人）0.61.8萬元/月招商/營運主管（6人）0.452.55萬元/月招商/營運督導/策劃助理（23人）0.36.9萬元/月文員（2人）0.250.5萬元/月辦公費用0.50.5萬元/月招待費及差旅費11萬元/月小合計13.25萬元/月合計1,59萬元/年管理人員服裝費用34（人）×0.15萬元5.1萬元/年項目廣告宣傳費300萬元/年總計464.1萬元/年物業部組織框架及管理費用一

3、、 步行街物業部組織機構框架如下：物業管理費用費用項目費用合計（萬元/年）備注員工工資及福利1003公共設施、設備日常運行維修及保養費、水電公攤2181.888綠化管理費180清潔衛生費15安全管理費10.4辦公費12.7服裝費用16.2部分物業管理企業固定資產折舊率2436合計5855.188二、 人員配備元泰商業步行街物業部總配備人員216人，其中項目經理1人，客服部11人，工程部33人，安全部74人，環境部97人。三、 費用核算物業服務的成本核算1、員工工資和按規定提取的福利費工資0.3萬/月/人×216人×12=777.6萬 福利0.2萬/月/人×43.5

4、%×216人×12=225.5萬 合計1003萬元/年2、公共設施、設備日常運行維修及保養費、水電公攤 公共水電費（根據一般情況估算） 計費標準：電費按0.98元/kwh；水費按3元/t(1)電費照明用電按每平方米18W/，每天使用12小時計算18W/×12小時×30日×12月×10萬÷1000×0.98元/kwh=762.048萬元/年空調用電，按每平方米35W/，每天使用12小時計算35W/×12小時×30日×5個月×10萬×0.98元/kwh ÷10

5、00=617.4萬元/年 通風用電按3W/，每天使用12小時計算3W/×12小時×30日×7個月×10萬×0.98元/kwh ÷1000=74萬元/年電梯用電4部直梯，8部扶手電梯，每部功率7.5KW，平均運行負荷50%7.5KW×0.5×12部×12小時×30日×12個月×0.98元/kwh=19萬元/年合計總電費為：762.048+617.4+74+19=1472.448萬元/年(2)水費 水費按1萬商業用水50噸/天，空調用水120噸/天，商業10萬計劃50噸×

6、;30日×12個月+120噸×30日×5個月=3360000噸×3元/噸=108萬元/年（3）、設備保養部分a、中央空調系統維護費用(制冷面積10萬)維護保養費（含末端裝置和水處理），按沒平方米4元/年的維護費 4元/年×10萬=40萬元/年b、其他設備設施維護保養費，每平方米47.43元/年 47.43元/年×10萬=474.3萬元/年 設備保養費小計：514.3萬元/年（4）、設備年檢a、 電梯按1000元/年/臺 1000元/年/臺×12臺=12000元/年b、 高壓工具儀表檢測 3500元/月×12月=42

7、000元/年c、 消防檢測 500元/月×12月=6000元/年d、 防雷檢測費 833元/月×12月=10000元/年e、 生活水箱水質檢測 450元/月×12月= 5400元/年f、 天然氣檢測 1.7萬元/月 ×12月=204000元/年 設備年檢費小計：27.94萬元/年（5）、工程工具 1.4萬元/月×12月=16.8元/年 （6）、其他不可預見費用 0.2萬元/月×12月= 2.4元/年 小計：19.2萬元/年 費用合計：2181.888萬元/年3、綠化管理費25萬平方米×30%×2元/×12

8、個月=180萬元/年4、清潔衛生費日常清潔：10萬平方米×5人/萬×150元/人/月×12個月=9萬元/年重大清潔：10萬平方米×500元/萬/月×12個月=6萬元/年合計15萬元/年5、安全管理費（1）、崗位器材 按每人2000元計算70人×2000元/人÷2年=7萬元/年（2）、消防器材按每平方米0.34元計算0.34元/×10萬=3.4萬元/年 合計10.4萬元/年6、辦公費低值易耗品：70元/月/人×216人=1.5萬元/年廣告策劃費用：10萬元+1.2萬元=11.2萬元/年 合計12.7萬元/年 7、服裝費用216人×1500元/2年/人=16.2萬元/年8、部分物業管理企業固定資產折舊率空調折舊費4000萬元，按10年折舊4000萬元÷10年=400萬元/年直梯折舊50萬元/臺，扶