1、銷售物業設計管控銷售物業設計管控機電專業機電專業2 2、項目機電專業設計項目機電專業設計管控要點及模板管控要點及模板1 1、設計管控職責界面、設計管控職責界面3 3、設計管控措施、設計管控措施4 4、技術案例分析、技術案例分析4 4、技術案例分析、技術案例分析1 1、設計管控職責界面、設計管控職責界面3 3、設計管控措施、設計管控措施2 2、項目機電專業設計管控要點及模板、項目機電專業設計管控要點及模板設計管控措施設計管控措施圖紙質量管控措施現場品質管控措施設計管控措施一、圖紙質量管控措施1. 售樓處二次機電設計 建筑施工圖設計單位負責機電專業二次設計（應在設計合同中應明確此部分內容） 精裝施

2、工圖設計單位負責提供機電專業末端點位要求 圖紙由精裝設計單位、建筑設計單位、甲方進行三方會審2.圖紙報審 項目公司上報圖紙前，應先自審完畢，審查表由專業工程師、規劃副總簽確后，方可報中心設計部審批 項目公司的圖紙自審意見將作為技術考核依據之一設計管控措施二、現場品質管控措施1.消防安全 是否按圖施工。 如實反映現場工程進度情況。 如實反映現場施工中消防安全隱患問題。例如住宅一層大堂、售樓處的實際照明負荷超過設計負荷等。 重點檢查、及時處理、如實反映現場樣板段施工中的主要安全問題：消火栓位置是否正確、合理消防指示的位置是否正確、合理各類管井內的管線布置是否合、無安全隱患 各階段驗收過程中，重點檢

3、查涉及消防安全隱患的內容。設計管控措施二、現場品質管控措施2.使用功能 是否按圖施工。 如實反映現場工程進度情況。 重點檢查、及時處理、如實反映現場樣板段施工中的主要功能問題：各類開關、插座、箱體的位置是否合理。各類吊頂內的管線標高、位置是否合理。 配合建筑、室內專業檢查預留的空調室外機安裝位置是否合理、方便。 及時處理由于圖紙錯誤或表達不準確造成的現場施工中機電專業問題：機電專業管線矛盾交叉的問題。機電與建筑、結構、內裝專業矛盾交叉的問題。 按照集團制度對設備材料封樣進行管控。1 1、設計管控職責界面、設計管控職責界面2 2、項目全程設計管控要點及模板、項目全程設計管控要點及模板4 4、技術

4、案例分析、技術案例分析3 3、設計管控措施、設計管控措施技術案例分析4.1 4.1 消防安全類案例消防安全類案例分析分析案例分析機電部分售樓處情況：水晶燈18.56kW,分4個回路供電，每個回路敷設4mm2線纜，斷路器使用32A。問題：1.斷路器大了兩級，保護不了電纜。2.電纜型號小了。3.每個照明回4.64kW，遠大于集團要求每個照明回路不超2kW的規定。檢查時設備剛運行，電纜就已發燙。如果長時間運行，容易發生火災。水晶燈斷路器與其它斷路器不是一個品牌l水晶燈廠家說明書l配電箱內部違反集團安全規定，造成嚴重錯誤，存在安全隱患隨意修改原有系統，造成多處錯誤，存在安全隱患應為鎧裝電纜應改為300

5、mA40A斷路器與5x6 出線不匹配預留16A應改為20A照明回路4p出線改為3p,5x10穿KBG32 穿不下N線與相線不一致消防強切功能未表示未考慮預留售樓處二次機電施工圖案例分析機電部分案例分析機電部分1、在商鋪外設手動報警按鈕，商鋪內距手報步行距離超過了30m，不滿足規范要去，應設在商鋪內。2、應設聲光報警，不應設消防電話。原設計見下圖。問題類別問題表現底商消防問題底商無手報及消防廣播；底商手報及消防廣播設在室外，設備防水怎么解決,影響建筑, 另外底商與室外是不同的防火分區,底商內仍無廣播及手報。案例分析機電部分案例分析機電部分圖一（導線和斷路器不匹配）：1、原設計空調回路：開關為25

6、A。導線卻為2.5平方毫米（應該是16A開關）。2、原設計插座回路：開關為20A。導線卻為2.5平方毫米（應該是16A開關） 。圖二：大堂普通照明、插座、風機盤管電源（共14個回路）屬于非消防負荷，且接至消防應急照明雙電源配電箱。違反規范要求l非消防負荷圖一圖二l原有消防應急照明雙電源配電箱配電系統不符合規范，存在安全隱患缺室內探測器 消火栓位置錯誤缺水流指示器電井與設備井弄反了 電井缺探測器電井缺探測器隨意修改原有消防設計，造成多處安全隱患原有SOHO建筑施工圖二次機電施工圖案例分析機電部分案例分析機電部分住宅、SOHO塑料排水管線安裝塑料排水立管未安裝阻火圈及設置伸縮節。技術案例分析4.2

7、 4.2 使用功能類案例使用功能類案例分析分析案例分析機電部分商鋪應急照明設計不合理：1、商鋪內設集中應急照明，電源由公共電源引來，沒法分戶計量，也無法控制管理偷電情況。2、每個商鋪照明應由商鋪內配電箱單獨供電。案例分析機電部分SOHO戶配電箱位置：圖一：配電箱設在分戶隔墻上，且二個配電箱在同一個水平位置及同一高度，容易產生隔音問題。圖二：設在入口衛生間的墻上，且為門后，即不影響精裝效果，也避免了隔音問題，應盡量采用圖二方案。圖一圖二現場效果案例分析機電部分住宅戶內強弱電箱位置不合理：1、原設計的位置在電視墻上或客廳沙發上方，嚴重影響建筑的美觀和業主的裝修。詳見右圖中白色云線所示2、應設在相對

8、隱蔽處，盡量較少對建筑精裝的影響。理想位置如右圖紅色云線所示。原設計位原設計位置影響精置影響精裝美觀裝美觀較為理想較為理想的位置的位置修改后平面原平面n原圖中管井的位置遮擋了端頭鋪的側面開窗，影響商鋪布局原圖中管井的位置遮擋了端頭鋪的側面開窗，影響商鋪布局。n經過經過修正后擴大了開窗面，同時使室內的布局修正后擴大了開窗面，同時使室內的布局規整。規整。案例分析機電部分結構轉換梁影響排水管道結構轉換梁影響排水管道給排水設計時沒給排水設計時沒考慮塔樓處的結考慮塔樓處的結構轉換梁截面變構轉換梁截面變寬問題，導致排寬問題，導致排水落管遇阻，還水落管遇阻，還影響馬桶的安裝影響馬桶的安裝等問題等問題案例分析

9、機電部分淋浴房與窗立面淋浴房與窗立面沖突，沖突，應要求建應要求建筑專業調整。筑專業調整。案例分析機電部分1、洗衣機龍頭、洗盆龍頭與窗的高度關系；2、如為開敞陽臺，地漏應靠外側案例分析機電部分案例分析機電部分住宅小區變電所設計不合理：1、將小區所有住宅樓用電集中設計一個變電所，低壓供電半徑過長。2、10臺變壓器分散布置，距高壓柜和低壓柜距離較遠，母線距離很長。技術案例分析4.3 4.3 供電報批案例供電報批案例分析分析戶型面積在戶型面積在200左右左右,按此標準按此標準取取20KW1. 項目所在地區地方標準DB45/T562-2008技術案例分析2. 項目所在地區物價局文件以當地標準以當地標準,

10、每戶都增加每戶都增加10KW, 項目的配套費要項目的配套費要增加增加100%,為為316元元/m2；以集團功率密度最低標準以集團功率密度最低標準80W/m2,也要增加也要增加60%,為為253元/m2.收費基數收費基數技術案例分析3. 費用說明：該項目住宅面積27萬平米 以當地收費基數158元/平米計算,供電配套費27x158=4266(萬) 以當地功率密度要求,收費標準增加100%,其供電配套費為27x316=8532(萬) 集團功率密度標準值為80100W/m2 以集團最低功率密度80W/m2,供電配套費27x253=6831(萬) 比收費基數要增加60100%的配套費，約25654266

11、萬元4. 解決方法 項目公司應在報供電方案之前，核實供電配套費用情況。 咨詢當地同類項目做法，作為借鑒。 收費標準改變不了情況下，在容量上作文章，做到滿足使用功能前提下不增或少增配套費用技術案例分析地點地點價格價格(元元/m2)取費基數取費基數附加說明附加說明備注備注項目城市158810KW/戶(151m2以上)1.每提高1KW供電容量按收費標準加收10%2.高層住宅按收費標準加收10%天津110按平米無附加條件宜興230按平米無附加條件北京-開發公司自建,住宅變電室移交供電局，商業自管，無配套費用(價格在100元/m2左右)5. 高層供電配套費各地對比 經濟越發達,變配電建造成本越低技術案例

12、分析案例分析供配電方案外電源情況地下室電氣主機房布置南京、寧波、合肥空調機位案例分析南京、寧波、合肥空調機位案例分析SOHO公寓空調機位案例分析寧波鄞州48克拉項目SOHO空調機位案例分析合同附圖現場照片雖然合同附圖中明確標明了空調機位的存在，銷售合同對廣告雖然合同附圖中明確標明了空調機位的存在，銷售合同對廣告效果也做了排他性約定，客戶在交房過程中，仍以此做為原因效果也做了排他性約定，客戶在交房過程中，仍以此做為原因之一提出退房要求，提起法律訴訟。之一提出退房要求，提起法律訴訟。SOHO公寓空調機位案例分析合肥天鵝湖項目SOHO空調機位案例分析樣板間照片SOHO公寓空調機位案例分析在樣板房階段

13、發現問題，通過及時調整平面和立面，未對后續工作造成重大影響。原平面圖修改后平面圖空調機位位于窗下 ，擠占室內空間和開窗面積空調機位兩戶合用，上下貫通SOHO公寓空調機位案例分析南京G77地塊SOHO空調機位案例分析20092009年年1212月通過項目管理中心審批的平面月通過項目管理中心審批的平面20112011年因調整立面后修改的平面年因調整立面后修改的平面空調機位兩戶合用，上下貫通空調機位位于窗下 ，擠占室內空間和開窗面積SOHO公寓空調機位案例分析南京G77地塊SOHO空調機位案例分析修改后立面修改后立面SOHO公寓空調機位案例分析南京G77地塊SOHO空調機位案例分析現場照片現場照片S

14、OHO公寓空調機位案例分析南京G77地塊SOHO空調機位案例分析現場照片現場照片突出的管線突出的管線SOHO公寓空調機位案例分析南京G77地塊SOHO空調機位案例分析原圖紙原圖紙突出的管線突出的管線變更后圖紙變更后圖紙管線被隱藏管線被隱藏1、施工圖設計評審中工程設計針對圖紙細節必須落實到位。2、施工單位管線綜合圖需設計院審查廈門消火栓案例分析廈門消火栓案例分析廈門商鋪消火栓案例分析廈門商鋪消火栓案例分析 集團管理制度集團管理制度萬達廣場室外步行街業務指導手冊萬達廣場室外步行街業務指導手冊規定，消火栓靠柱嵌入暗裝，不宜規定，消火栓靠柱嵌入暗裝，不宜影響商鋪布局。根據廈門的當地規定消火栓須置于室外，設計如圖所示，現場商鋪面寬較窄，影響商鋪布局。根據廈門的當地規定消火栓須置于室外，設計如圖所示，現場商鋪面寬較窄，由于消火栓的位置處于臨街面，占用了店鋪沿街立面位置。由于消火栓的位置處于臨街面，占用了店鋪沿街立面位置。占用櫥窗面占用櫥窗面寬，對商鋪寬，對商鋪展示面造成展示面造成影響影響現場照片現場照片廈門商鋪消火栓案例分析福州消火栓處理方式現場照片現場照片施工圖表述施工圖表述消火栓位于分戶墻中間位置，靠柱子安裝，對沿街立面影響很小廈門商鋪消火栓案例分析廈門商鋪消火栓案例 商鋪外立面調整，消火栓位置發生變化。設計變更后又商鋪外立面調整，消火栓位置發生變化。設計變更