1、1.房地產 房地產又稱 不動產 ，是房產和地產的總稱。房產總是和地產聯結為一體的，具有整體性和不可分 割性。房產：是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行 出租、出售或作其它用途的房屋。地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包括含地面及其上下空間， 地產和土地的根本區別在也就是有無權屬關系。2. 房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產 開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務 的 集多種經濟活動為一體的綜合性產業。3. 房地產開發是指在依法取得 土地使用權 的土地上 按照使用性質的要求 進行基礎設施、房屋建筑 的活動。4. 地產開發是

2、將“生地”開發成可供使用的土地（“熟地”）。5. 房地產產權是指產權人對 房屋的所有權 和對該房屋所占用 土地的使用權 。具體內容是指產權人在法律規定的 范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。6. 土地類型居住用地 70 年；工業用地 50 年；教育、科技、文化衛生、體育用地 50 年；商業、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其它用地 50 年；另外，加油站、加氣站用地為 20 年；7. 三通一平 是指地皮在發展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。8. 七通一平是指上下水通、電通、路通、 排污通、通訊通、煤氣通、熱力通 ，場地平整。9. 土地使用權出讓的形式協議出讓招標出讓拍賣出讓行政

3、劃撥使用權有權出讓的土地， 必須是國有土地； 集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后， 才能轉讓 。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。 生地：待開發的土地熟地：完成市政設施 的土地10. 商品房是指開發商以 市場地價 取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產， 它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產 11. 房地產產權證是房屋土地權屬憑證合二為一 ，是房地產權屬的法律憑證。12. “五證 ” 房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規定在房地產 管理部

4、門辦理商品房銷售的各種手續。其中 “五證”、“兩書” 是最為重要的條件。國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付 土地使用權出讓金 ，獲得了在一定年限內某 塊國有土地使用權的法律憑證。 建設用地規劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行 政主管部門確認 建設項目的位置和范圍符合城市規劃 的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經通過 城市規劃的標準。）建設 工程規劃許可證：是有關 建設工程符合城市規劃要求 的法律憑證。建設工程施工許可證（建設工程開工證）：是有關建設工程符合項目開工的條件，可以 進入施工階段的憑證。 商品房銷售（預售）許可證：是商品房進入市場的

5、憑證。13. 商品房預售制度商品房預售制度是指開發商在建設中的房地產項目進行市場銷售，由 國土局制定 的一項提前銷售制度。只有 取得了預售許可證才能銷售。14. 申請預售須備下列文件：房地產開發企業資質證書副本及復印件土地使用權出讓合同書和付清地價款證明（國有土地使用證）建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證15. 商品房預售必須符合那些條件交付土地使用權出讓金有建設工程施工許可證按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到 工程建設總投資的 25% 以上，并已經確定施工 進度和竣工交付日期 。 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。16. 銀行按

6、揭 是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，余款由銀行 代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按 揭。在中國人民銀行和各商業銀行的正式文件中稱為“ 個人住房抵押貸款 ”，指銀行向具有完全民事行為能力的 自然人發放的用于購買自住住房、并以其所購產權房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種 貸款方式。分為 個人住房商業性貸款（簡稱商業貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。17.建筑面積 房屋實用面積與分攤公共面積之和。18. 公攤面積 屬于公共部分的面積。19. 實用面積 建筑面積與公

7、攤面積的差。20. 實用率 房屋實用面積與建筑面積之比。21. 預售樓花 將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。22. 復式 上、下兩層標準層合二為一，結構與標準房結構有區別。23. 房地產轉讓 是指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他人的法律行為。按現時有關規定， 預售及現售 的房地產均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續，房地產公司不得給預購房者更改姓名。24. 基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。25. 用地面積 指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之 水平投影面積 26. 總建筑面積 指小區內住宅、公共建筑、商業、人防地下室等面積的總和。27. 容積

8、率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。 是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積 （m2/ha） 或以總建筑面積（萬m2）與居住區用地（萬m2）的比值表示。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬 建筑物除外。28. 建筑密度（覆蓋率）建筑密度就是 建筑覆蓋率， 等于建筑物底層占地面積與用地面積的 比率（%）。29. 綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。 居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率 （%）。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地 ），不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。30.均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除

9、以單位建筑面積的和數， 即得出每平方米的均價。31. 基價 基價也稱為基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基 價為基數增減樓層、朝向差價后而得出。32. 起價 起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。33 建筑樓層分類低層住宅 -指一層至三層的住宅。多層住宅 -指四層至六層的住宅。中高層住宅 - 指七層至九層的住宅。高層住宅 -指十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅 -以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅 - 由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。34 ，期 房是指房地產開發商從取得商品房預售許

10、可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱 為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。35，現 房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品 房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。36，商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。37，商品房的均價 是指商品房在銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的價格。38，房地產契稅是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人 征收的一種稅賦營業稅 指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種

11、稅。房產稅 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。營業稅附加 是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育 費附加。印花稅 指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。個人所得稅 指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦 房地產交易手續費是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等 手續所收取的費用建筑面積分攤系數。公用建筑面積 空內建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數1、商業地產商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街

12、、 shoppingmall 、主題商場、專業市 場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、 娛樂類商業地產、 住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地 產產品。在現實生活中， 我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的 shoppingmall 三種業態。2、商圈商圈是零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定 時間內達到某一購物或消 費頻率的顧客群， 以其所處的最遠距離為半徑， 劃定的一系列圓形或方形區域， 簡言之， 即為優先選擇到某商店 或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。 商圈一般按層次分為核心商圈 （離消費地最 近 1 公里內，吸納總量50-80% 顧

13、客的范圍）、次級商圈（離消費地最近 1-3 公里內，吸納 15-25% 顧客的范 圍）、邊緣或輻射商圈（離消費地最近 3 公里外吸納 5-25% 顧客的范圍）。商圈就是指店鋪以其所在地點為中心， 沿著一定的方向和距離擴展， 那些優先選擇 到該店來消費的顧客所分 布的地區范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。3 、什么是 CBDCBD 的全稱是 Central Business District ，我國現有三種譯法：中央商務區、商務 中心區或中央商業區。其概念最早產生于 1923 年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。隨后， CBD 的內容 不斷發展豐富，成為一 個城市、一個區域乃至一個國家

14、的經濟發展中樞。一般而言， CBD 應該具備以下要素 特征：它是城市的功能核 心，城市的經濟、科技、文化、商業等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大； 它白天人口密度最高， 晝夜間人口數量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用 率最高。4、購物中心世界購物中心協會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產進行設計、開發、 擁有和管理的零售和其 他商業設施的組合體。”包括地區購物中心、中型購物中心、零售公園、專業購物中心 等多種形式。通常說的 Shopping Mall ，音譯“摩爾”或“銷品貿”，意為大型購物中心，屬 于一種新型的復合型商業 業態。摩爾(購物中心)特

15、指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百 貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。嚴格意義上講，小于 10 萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數字的且業態復合 度高的方可稱作摩爾 MALL ；而大于 20 萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPER MALL 。5、大賣場一般來說，對大賣場 (hyper market) 的定義是：賣場面積至少在 2500 平方米以 上，出售品種繁多的食品及 非食用類產品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商 品的綜合性上遜于大型綜合百貨， 在價格上遜于倉儲式超市， 但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特

16、色的 商品。6、商業街商業街可劃分為都市商業街、主題商業街和特色小街三種。都市商業街如北京王府井步行街、 上海南京街等。 都市商業街首先考慮的是在城市中的功能和定位。主題商業街如北京三里屯酒吧一條街、 十里河建材一條街等， 其主要表現形式 即同類業態的匯集，大多 分布在道路兩旁，同業態的經營品種非常豐富。特色小街如一些社區的底商、 寫字樓的底商， 由于經營較具特色， 所以除滿足 社區的消費需求外，還輻 射到周邊一定范圍內的區域，久而久之，街區氛圍便自然形成。7 、主題商場其實，什么是主題商場，目前在業界尚未有定論。從理論上說，主題商場沒有明確 的概念；但主題商場起碼應 該具備三個基本要素，一是

17、發生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔， 能夠讓消費者廣泛選擇；三 是不同于專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的商品聚集而 成。同時有專家認為，主題商場與傳統的百貨商店最大的不同， 在于它以專業經營為特色。 整個商場的商品只突出 一個主題。主題商場是一種 全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經營理念 上，則改變以往的全銷售模式，體現出特有的主題。8、“銷控”銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部 分房產商宣稱已經賣 光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼急手快者得。在一個樓盤 的

18、產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分， “銷控”通行的情況是優先出售戶型或 者位置等條件不是很好 的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而 規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。9、空置率國際上的空置率是指市場上現有賣不出去的房子 （包括開發公司和業主賣不出去兩 部分）數量，與全社會所 有存量房的數量之比。 我們現用的空置率計算方法是， 開發商沒有賣出去的商品房數量， 與前三年商品房竣工 數量之比。其中商業地產包括顯性空置率、隱性空置率。所謂顯性空置率是指商鋪從開 發商這一步開始，就沒 有租售出去； 隱性

19、空置率則指從開發商手里已經租售出去， 但后面沒有實現商業地產的 商業經營價值，包括不得 已轉做住宅或商務辦公用途的情況。10 、進深在建筑學上進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實 際長度。常識上說，商鋪 的門面越寬越好，但是，并不能因此而疏忽了商鋪進深的重要性，進深是指與商鋪門面 垂直的商鋪營業深度。 一般說來，同樣進深的店鋪，門面寬度越寬，商業價值越高，可是，若進深未達到商鋪 經營所需要的起碼要求， 門面再寬，也無法發揮店鋪的經濟效用。通常情況下，店鋪的進深不得少于 4 米的一開 間門面寬度，也不得深于 20 米的深度，否則，均會使得店鋪的經營受影響。11 、層高層高

20、是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個 高度就叫層高。它通常 包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。12 、產權式商鋪產權式商鋪是一種全新的投資概念，以“現金回報 +獨立產權 +服務饋贈”的模式 出現，產權式商鋪是一種 新的投資產品。產權式商鋪的特點是產權分散，統一管理、統一招商和統一租賃，甚至 還為投資置業者包租。當然，也允許投資購買商鋪者自己出租，但經營項目不與商場總體布局相差太遠。投資 者可以從經營者處獲得租金回報，經營者以統一的形象對外經營，抗風險的能力大為提高，達到業主與發展商 雙贏。13 、招商招商其實就是招商引資。 招商是當今經濟一體化趨勢日

21、益加強的形勢下廣泛運用的 一種經濟交往方式，需 要跨學科、跨專業的專業知識。招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列活 動去吸引外來資金項目落戶的活動。14 、返租賣鋪返租賣鋪只是房地產的一種營銷手法， 在上世紀九十年代中期時由香港傳入， 興起 于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國。其實質就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報。為 降低投資門檻，產權往往被分割得極小。 由于當時眾多炒家瘋炒樓花， 許多房地產商在樓盤未竣工前就卷款而 逃，在全國造成了許多 爛尾樓。因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設部明令禁止。15 、虛擬產權式商鋪在商鋪銷售市場， 我們常常見到一些非常誘人的返租

22、銷售及投資回報對比廣告， 如 “10 年返租”、“投資回報率高達 15 ”等等，這些廣告在實際銷售運用上，往往會收到很好的效果。這種 以借助大商家承租商場、 發展商長期包租的銷售模式，簡稱為“虛擬產權式商鋪”銷售。16 、售后包租售后包租， 是指房地產開發經營企業或房屋產權單位， 在其投資建造的商品房出售 時與買受人約定，出售后的一定年限內， 由出售人以代理出租的方式進行包租， 以包租期間的部分租金預先沖 抵部分售房價款，或每 年支付一定比率回報。售后包租一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中，售后包租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等

23、，但其共 同點是都以承諾一定比例 的租金回報的方式吸引買家入場，其各種具體形式都必然包括房屋買賣及租賃兩個環 節，只是在投資者收益方式等細節安排上有所不同。17 、框剪結構框架剪力墻結構，稱為框剪結構，它是框架結構和剪力墻結構兩種體系的結合， 吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間， 又具有良好的抗側力性能。 框剪結構中的剪力墻 可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結構已被廣泛地應用于各類房屋建筑。 框剪結構的變形是剪彎型。眾所周知，框架結構的變形是剪切型，上部層間相對變形小，下部層間相對變形大。剪 力墻結構的變形為彎曲型，上部層間相對變形大，下部層

24、間相對變形小。對于框剪結構，由于兩種結構協同工作變 形協調，形成了彎剪變形，從而減小了結砍的層間相對位移比和頂點位移比，使結構的側向剛度得到了提高。18 、剪力墻結構剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱， 能承擔各類荷載引起的 內力，并能有效控制結構的水平力， 這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。 這種結 構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業術語所蒙蔽。19 、物業管理廣義的物業管理泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租后的服務。狹義的含 義則指樓宇的維修及相關機 電設備和公共設施的管護，治安保衛、清潔衛生、綠化等內容。理論上可總結為：

25、由專 業化的企業組織，運用現代管理手段和先進的維修養護技術， 為物業售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、 基 礎設施與周圍環境的專業化管理。它是以經濟方法為房屋、 居住環境、物業維修等方面提供高效優質、 經濟的服務。(1) 物業管理的對象是完整的物業，指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用 的物業。(2) 物業管理服務的對象是人，即物業的業主和用戶，包括同住人、承租人和實際 使用物業的其他人。(3) 物業管理服務的投入能對物業實現提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業 環境，使其正常使用，力爭保值、增值(4) 物業管理是一種企業化、社會化、專業化、市場經營型的服務。(5) 物業管理同社區建

26、設密切關聯。物業管理可以同創建“文明小區”、“安全小 區”、“衛生小區”建 設結合起來，創造“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域，實現物質文明和精神 文明的統一。26 、底商底商是指住宅的第一層、第二層。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷 售都較為困難，其價位 也較其他層位低。開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也 得以解決。目前市場上， 大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其 底商率先得到投資者青 睞。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米 的住宅、數千個住戶做 依托，投資者對底商的發展

27、前景基本看好，項目銷售由此被帶動。一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬 件環境，主要涉及天、地、 柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。10. 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標 準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。11. 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。12. 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業 樓宇中的店鋪位。36. 社區商鋪：指

28、位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居 民。37. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下 1、2層及地上 1、2 層， 或其中部分樓層）的商用鋪位。38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。39. 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫 字樓里面用于商業用途的商業空間。40. 交通設施商鋪： 指諸如地鐵站、 火車站、 飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪， 以及道路兩側各類中小型商鋪。41. 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的

29、時間跨度。89.動線設計對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。90.環境設計對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。投資回報例如，有一臨街商鋪，面積約為50平米，售價約為200萬元，目前在這個物業的周邊， 同等物業的月租金約是400元/月/平米，若，這個商鋪要是成功買下并成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金，那么他的投資回報率是多少？現在我們來計算一下，套用公式，這個物業的的投資回報率=2萬*12/200.通過計算我們得出這套物業的投資回報率是：12%。要是這個投資者轉手放出，并以 2

30、15萬元成交，那么它的投 資回報率二（215-200）/200，通過計算。我們得出這套物業的投資回報率是7.5%。三種計算形式收益模式計算公式投資回報率二（每月租金效益-按揭月效益）*12/ （首期房款+期房時間內的按揭款） 說明：投資客是這樣實現的，通過購買貸款購買商業地產，而后出租以獲取租金，然后 以月租金償還銀行貸款的月供“，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。投資回報率分析計算公式投資回報率二（稅后月租金-物業管理費）*12/購買房屋單價說明：此方法考慮了租金和房價兩者的相對關系，只要結果大于8%都是不錯的投資,但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對

31、按揭付款方式不能提供具體的投資分析。投資回收時間分析計算公式 投資回收年數二（首期房款+期房時間內的按揭款）/ （稅后月租金-按揭月供款）*12 說明：這種方法可以簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在 12-15年之內都是 合理的投資，該方法比租金回報率更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。四種計算方法租金回報率法公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/ （首期房款+期房時間內的按揭款）優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報率分析方法適用范圍廣，可估 算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入，資金的時間效應，不能解決多套投資的現金分析問題， 且由于其固有的片面性，不能作

32、為理想的投資分析工具。租金回報率分析法公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大， 就表明越值得投資。優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選折”績優地產“的簡潔方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據，對按揭 付款不能提出具體的分析內部收益法內部收益率二累計總收益/累計總投入二月租金*投資期內的累計出租月數/ （按揭首期房 款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他收入+累計按揭款+累計物業管理費）優點：內部收益法考慮了投資期間的所有投入與收益、現金流等各方面因素，可以與租 金回報率結合適用。不足：通過計算內部收益判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。簡易國際評估法基本公式為：如果該物業