1、銀行網點選址之商圈分析的內容和步驟銀行網點布局規劃的主要影響因素一般認為，銀行網點布局主要衡量要素為：空間布局要素、有人口分布、商業集聚效應、交通條件、購買行為與態度研究等等。1. 空間布局與人口統計學指標因素：應充分考慮當地及周邊地區的人口數量和經濟發展結構，考慮人口的分布狀況和人口質量狀況(即金融消費能力指標的考量等)，按照人口數量與商業經濟網點配置的對應關系進行網點的布局。2. 商業聚集效應：集聚效應，就是各種商業網點在空間的集中往往帶來聚集經濟，產生 規模效應，也就是說“扎堆效應”。但是如果舊的集聚區飽和，勢必促進新的網點聚集區的產生，因此新的聚集區將會吸引更多的網點進入。3.:大型金

2、融零售網點由于規模大、人流多，特別需要良好交通條件支持,包括暢通的道路、快速的公共交通工具、足夠的停車場等。主要考慮和評價內容有：1) 客流狀況：主要指人流量測定，人流量測定有很多技巧，這里不在贅述。2) 位置選擇：一般選址時認為三叉路口、拐角的位置一般是好位置，坡路、偏僻角落、 或樓屋高的地方，位置較次，南向街面的店鋪顯然優于北向街面，十字路口要優于直行路段。3) 行人道、街道是否有區分：4) 過往車輛的數量及類型：5) 道路寬窄：典型街道有二種，一種是只有車道和人行道，車輛行駛時視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也很自然地進入銀行店鋪。但如果街道過寬有時反而 聚不起人氣。據富

3、晨理財實際調查研究，當街道寬度為25米左右，則最易形成人氣。國外的調研資料也應該是在這個范圍；另一種典型街道是車道、自行車和人行道分別被隔開，這種 位置形成一種封閉交通，對開設店面是不太有利的。我們在進行實地調研時往往會扣分。6) 必要的停車條件、顧客停車場地：這個條件太重要了，尤其是在北京、上海，停車是 一個大問題。例如，北京招商局大廈一層的招商銀行營業網點，雖然沒有地面停車場，但如 果在大廈的地下停車場停車，招行可以免費提供一個小時的停車券，倒是很好地解決了這個 問題。在北京，反正我是喜歡去這個銀行網點，雖然那里老是排隊，因為原因只有一個：停 車方便，北京人都知道！4購買行為與態度研究1)

4、 城市整體消費水平、消費結構、居民消費習慣直接影響大型銀行零售網點的發展， 經濟水平提高居民的金融消費能力，起到支撐大型銀行零售網點的購買力基礎。2) 消費習慣和消費結構影響著網點經營定位和品種的選擇。根據居民購買力和消費習 慣，建立網點和消費者的對應關系。明確和修正客戶定位。3) 合理布局滿足不同消費層次的商業網點。5.物業成本：1) 地價2) 租金3) 配套成本4) 競爭店數等等以上都是我們需要考慮的網點因素，有時候銀行網點往往占地面積大，功能定位齊全， 影響面廣，因此必須充分考慮當地及周邊地區的人口數量和結構、消費水平和發展趨勢、市 場環境和現有網點布局交通條件等因素，統籌布局大型網點。

5、當然，以上因素會隨著不同發展區域和不同銀行的內外因條件，所選用的考量因素可能 有很大的不同，在進行銀行網點規劃時，你永遠不要忘記：因地制宜是我們的布局基礎和原 則，因為網點規劃工作也和您投資房產是所需要的研究和規劃一樣。一. 商圈形態商圈形態的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態可分 為以下幾種： 商業區 。商業行業的集中區， 其特色為商圈大， 流動人口多、 熱鬧、 各種商店林立。 其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。住宅區 。該區戶數多， 至少須有 1000戶以上。住宅區的消費習性為消費者群穩定， 便利性、親切感、家庭用品購買率高等。文教區 。該區附近有大、中、

6、小學校等。文教區的消費習性為消費群以學生居多、 消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。辦公區 。該區為辦公大樓林立。辦公區的消費習性為便利性、外食人口多、消費水 準較高等?；旌蠀^ 。住商混合、住教混合?；旌蠀^具備單一商圈形態的消費特色，屬多元化 的消費習性。二 . 商圈的確定對現有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支 票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況，國內可以通過售后服務登記、 顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。但是對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統計的基本資料，當然更談不上 顧客的支

7、持程度了。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區居民的生活形態及具 有關連性的因素為出發點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區人口集中的原因， 以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定。尤其是一家大規模的連鎖經營企 業，其商圍的設定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因 此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設店地區內工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、 城市規劃、人口分布、公路建設、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關的調查資料，運 用趨勢分析以進行商圈設定。三商圈分析的內容與步驟商圈分析的內容主要由以下部分組成：(1) 人口規模及特征：人口總量

8、和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比； 總的可支配收入秾格昵戈弄 ; 人均可支配收入；職業分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商 品的鄰近農村地區顧客數量和收入水平。(2) 勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學 歷與工資水平。(3) 供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發商數目；可獲得性與可靠性。(4) 促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。(5) 經濟情況：主導產業；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節性波動的自由度。(6) 競爭情況：現有競爭者的商業形式、位置、數量、規模、營業額、營業方針、經營風格、 經營商品、服

9、務對象；所有競爭者的優勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。(7) 商店區位的可獲得性：區位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通聯結狀 況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機會大??；城市規劃；規定開 店的主要區域以及哪些區域應避免開店；成本。(8) 法規：稅收；執照；營業限制；最低工資法；規劃限制 o (9) 其它：租金；投資的最高金 額；必要的停車條件等。下面對上述內容作一具體分析：人口特征分析 。關于商因內的人口規模、家庭數目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況 可從政府的人口普查、購買力調查、年度統計等資料中獲知?？蓮纳虡I或消費統計公告中查 到特定商

10、品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。競爭分析 。在作商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規模分 布，新店開張率，所有商店的優勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈 都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內只有很少的商店提供滿足商 圈內消費者需求的特定產品與服務；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產品與服務， 以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈商店數目恰好滿足商圈內人口對特 定產品與服務的需要。飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽 和指數可由公式求得。IRS = CX RE/ RF式中 IR

11、S 商業圈的零售飽和指數； C 商業圈內的潛在顧客數目； RE 商圈內消費 者人均零售支出； RF 商圈內商店的營業面積。假設在商國內有 10 萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內， 共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數為IRS = 100000X 25/ 144000 =¥ 17. 36這一數字越大，則意味著該商圈內的飽和度越低；該數字越小，則意味著該商圈內 的飽和度越高。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數較高的商圈開店。對商圈內經濟狀況的分析 。如果商圈內經濟很好，居民收入穩定增長，則零售市場也會增長； 如果商圈內產業多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發生相應波動； 如果商圈內居民多從事同一行業，則該行業波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業額 也會相應受影響，因此要選擇行業多樣化的商圈開