山東省德州市寧津縣市場調研報告目錄第一部分

城市分析第二部分

本體分析第三部分

市場分析第四部分

營銷建議一、德州市寧津縣基本情況寧津縣隸屬山東德州市，近年形成五金機械、實木家具、現代農業三大優勢產業集群，是中國五金機械產業城、山東省民營經濟發展先進縣、山東省優質木制家具生產基地、山東省電梯設備制造業基地、山東省健身器材產業基地。宏觀經濟指標2019年全區戶籍人口46.68萬人全區城鎮人口22.80萬人GDP/增速245億元/增長7%人均GDP/增速5.22萬元/增長6.8%財政收入/財政支出收入9.78億/支出20.64億城鎮居民人均可支配收入26339元社會消費品零售總額118.69億元金融機構存款262.59億元住戶存款237億元固定資產投資/增速210.05元，增速7.5%二、寧津城市布局寧津縣整體發展方向中心城區“一核”形成南、北兩大片區，整體分為北部老城區、南部新城區；城區整體向南發展。區位分析以陽光大街為界，以北為老城區，均價5000-6000元/㎡，以南為新城區，均價7000-9000元/㎡；地塊位于寧津南部新城區，片區發展成熟，城市界面較好，成為置業熱點片區，改善客群認可度高；生活配套完善，商業配套德百廣場、商業街地塊、環境資源為康寧湖文化公園，且在建政務大廳及體育館，未來將成為政務及文化集聚地；教育資源豐富，實驗中學、第一中學。待出讓地塊南部新城區北部老城區三、土地市場——整體市場寧津市近三年住宅用地成交時間成交宗數成交面積（畝）可開發建筑面積（萬㎡）成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）2020年15866.8132.562431592201920722.0101.082701648201814560.978.52288198220173203.028.42140900地塊位置占地（畝）規劃建面(㎡)容積率成交日期成交畝單價成交價(萬元)成交樓面價(元/㎡)受讓單位寧津新河北側4458618211-3034515167.42587.5寧津農村商業銀行樂亭路西側、遼河大街北側3648296211-3039514307.692962.5寧津農村商業銀行規劃八里路西側35533372.307-202609044.11695.65德州財金城市建設寧德路東側、大祁中路南側2539981.62.407-202606497.011625德州財金城市建設張莊路西側、大祁中路南側1219195.22.407-202603119.211625德州財金城市建設黃河大街與規劃董沙路西北夾角100147331.82.206-2833333436.052269.44德州市經濟適用房開發中心文昌路西側、幸福大街北側76111570.82.206-1526019778.451772.73寧津潤嘉置業有限公司寧樂大街南側、文昌路西側76111612.62.206-1526019785.861772.73寧津潤嘉置業有限公司工業二路西側、黃河大街延伸線北側48829272.605-271055023.46605.76寧津城潤置業有限公司遼河大街南側、工業一路西側5083432.52.504-0730015017.851800寧津城潤置業有限公司津泉路與寧樂大街西南夾角105160848.22.303-2321022029.21369.56山東地鑫實業集團有限公司原棉紡廠家屬院內2437270.332.302-122205347.481434.77山東德興集團房地產大祁中路南側、規劃八里路西側931485842.401-2326024144.91625寧津嘉寧置業香榭麗小鎮南側、規劃八里路東側38562212.201-232609966.451772.73寧津嘉寧置業大祁中路南側、正陽路西側104166399.22.401-23808319.95500寧津澤寧置業寧津縣土地市場供求逐年增加，且漲幅較大，2020年成交867畝、建面133萬㎡，成交畝單價243萬/畝，成交樓面價1592元/㎡；2019年成交722畝、建面101萬㎡，成交畝單價270萬/畝；未開發土地約100萬㎡三、土地市場——競品土地成交情況工業北路競品項目多為2019年成交土地，容積率在2-2.4，成交單價在300-350萬/畝，成交樓面價在1875-2250元/㎡ADBCEFA.占地面積：99畝；容積率：2.4成交時間：2019年12月18日成交單價：300萬元/畝（溢價率0%）樓面價：約1875元/平米使用權人：德州萬星房地產開發有限公司（紅星檀府）D.占地面積：67.52畝；容積率：2.4成交時間：2019年5月22日成交單價：300萬元/畝（溢價率0%）樓面價：約1875元/平米使用權人：濱州市極富房地產開發有限公司（富力城一期）B.占地面積：67畝；容積率：2.4成交時間：2019年12月18日成交單價：300萬元/畝（溢價率0%）樓面價：約1875元/平米使用權人：德州市富力房地產開發有限公司（富力城二期）特殊事項：需配建規劃道路、市政管網工程；幼兒園一處；建筑所需部分材料需經過自然資源局確認備案C.占地面積：78畝；容積率：2.2成交時間：2019年6月25日成交單價：700.54萬元/畝樓面價：約4776元/平米使用權人：寧津金星房地產開發有限公司（金星御府）E.占地面積：201畝；容積率：2.3成交時間：2018年5月19日成交單價：345萬元/畝樓面價：約2250元/平米使用權人：寧津德百房地產開發有限公司（德百玫瑰公館）F.占地面積：90.45畝；容積率：2.0成交時間：2018年5月19日成交單價：347萬元/畝樓面價：約2605元/平米使用權人：德州大業房地產開發有限公司（大業錦繡景園）三、住宅市場——整體市場目標市場近三年商品住宅成交年度施工面積施銷比存量面積存銷比年度銷售面積銷售額去化周期（年）去化套數201945.51.28139.23.9235.625.33.923091201826.00.68156.64.0738.520.34.07321020174.00.1347.71.5231.314.01.522406寧津縣各年度成交量較穩定，2019年住宅成交35.6萬㎡，成交套數3091套，月均銷售258套，目前存量139.2萬㎡，去化周期約3.9年，整體庫存較高，壓力較大三、住宅地產——重點競品情況32141.陽光一品基本指標：占地94.33畝、6.29萬㎡，容積率2.0，建面12.58萬㎡；整體規劃：

6棟11F小高/9棟15-18F中高/2棟23F高層；戶型產品：108-180㎡，主力戶型為120-130㎡；成交均價：小高7600元/㎡；中高7300-7400元/㎡；高層7100-7200元/㎡；月均流速：30套；存量：約450套。2.大業·錦繡景園基本指標：占地90.45畝、6萬㎡，容積率2，建面12萬㎡；整體規劃：規劃2棟22F高層、5棟18F中高、8棟9F小高；戶型產品：120-162㎡，主力戶型為130/142㎡；成交均價：高層/中高6800-6900；小高7500-7600元/㎡；月均流速：30-40套。3.富力城

基本指標：占地78.90畝、5.26萬㎡，容積率2.4，建面12.6萬㎡；整體規劃：一期6棟22-26F高層，5棟17F中高；二期9棟19-26F高層戶型產品：二期98-139㎡，主力戶型為113/132㎡；成交均價：7900元/㎡；月均流速：50-70套。4.金星御府

基本指標：占地78畝、5.2萬㎡，容積率2.2，建面11.44萬㎡；整體規劃：一期6棟16-17F中層，二期5棟18F中高；戶型產品：108-157㎡，主力戶型為125-130㎡；成交均價：8500元/㎡；月均流速：20-30套。三、項目案例分析——陽光一品陽光一品基本信息占地面積6.29萬㎡容積率2.0建筑面積12.58萬㎡樓面地價2466.86元/㎡層高(m）2.9公攤18%-23%已售/剩余——開盤時間2019年9月中旬戶數約992戶車位1:1車位規劃住宅區人車分流車位地面地坪漆裝修情況毛坯建筑風格新中式外立面材質水包砂綠地率30%智能化—園林風格組團式景觀園林整體規劃規劃6棟11F小高，9棟15F/18F中高，2棟23F高層，分三期銷售學區小學為第一小學、初中為實驗中學（第一梯隊）私立學校為育新中學，受當地居民認可銷售價格2019年9月首開，首開5/6/7/10/11#；當前在售二期，開盤時間2020年10月1日，1/2/3/8#，后期加推9#，共322套房源，去化約260套，去化率81%；三期未開（預計春節后開）；小高11F產品，成交均價7600元/㎡；中高11F/15F產品，成交均價7300-7400元/㎡；高層23F產品，成交均價7100-7200元/㎡;車位12.68萬/個，儲藏室5.5萬元/個，車位儲藏室不綁定銷售銷售流速月均去化30套主力去化主力產品120-130㎡面積段，去化較好陽光一品產品配比情況樓棟物業類型戶型面積規劃套數套數占比7/8#中高(17/18F,2T3H)108㎡343%1-3/5-8/11/16/19#中高(15/18F,2T2H)高層(23F,2T2H)120-130㎡60661%3/5/12/15#小高(11F,1T2H)中高(18F,2T2H)135㎡11612%9/10/13/17/18#小高(11F,1T2H)中高(15F,2T2H)150㎡/180㎡23624%合計992100%項目定位改善；占地94.33畝，容積率2.0，規劃6棟11F小高/9棟15-18F中高/2棟23F高層，主力戶型120-130㎡；高層約7100-7200元/㎡，中高約7300-7400元/㎡，小高約7600元/㎡，月均去化30套125㎡3,2,2126㎡3,2,2135㎡3,2,216#

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18F二期在售三期未推一期售罄三、項目案例分析——大業·錦繡景園大業錦繡景園產品配比情況樓棟物業類型戶型面積套型規劃套數套數占比16/17#高層(22F,2T4H)1203,2,18810%1303,2,28810%3/5#/9-11#中高層

（18F,2T2H)1223,2,114417%1303,2,221625%1624,2,2648%1/2/6-8/12-15#小高層

（9F，1T2H）1353,2,2364%1423,2,2/4,2,221625%合計852100%11#

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9F在售未推大業·錦繡景園基本信息占地面積90.45畝/6萬㎡容積率2建筑面積12萬㎡樓面地價2605元/㎡層高(m）2.95公攤25%已售/剩余2億/6.4億開盤時間2020年8月戶數852戶車位1:1.2車位規劃住宅區人車分流車位地面環氧地坪漆裝修情況毛坯建筑風格新亞洲外立面材質真石漆綠地率35%智能化—園林風格“六藝”景觀布局整體規劃2棟22F高層、5棟18F中高層、8棟9F小高層學區寧津第一實驗小學、寧津實驗中學、寧津第一中學，均為第一梯隊銷售價格2020年8月首開，首開1/5/16#，共196套房源，開盤當天去化約100套，去化率51%，高層、中高均價均價6800-6900元/㎡、9F小高均價7500-7600元/㎡商業及車儲未開銷售流速月均去化30-40套主力去化120-130㎡去化最好122㎡3,2,1130㎡3,2,2143㎡3,2,2142㎡4,2,2位于目標地塊以北，緊鄰實驗小學/中學，學區優質；建面12萬㎡，容積率2.0，規劃2棟高層/5棟中高層/8棟小高層，主力戶型120/130㎡；高層及中高均價6800-6900元/㎡，小高均價約7500-7600元/㎡，月均去化30-40套三、項目案例分析——富力城富力城一期產品配比情況樓棟物業類型戶型面積套型規劃套數套數占比1-3/5/6/10#高層(22-26F,2T4H)1133,2,220826%1323,2,220826%1444,2,210413%7-9/11/12#中高層

（17F,2T2H)1263,2,213617%1333,2,2689%1674,2,3689%合計792100%富力城二期產品配比情況樓棟物業類型戶型面積套型規劃套數套數占比1-10#高層(19-26F,2T4H)983,2,18010%1133,2,234245%1323,2,224232%1393,2,210414%合計768100%富力城基本信息占地面積5.26萬㎡容積率2.4建筑面積12.6萬㎡樓面地價1875元/㎡層高(m）3m公攤23-27%已售/剩余4億/3.6億開盤時間2020年6月戶數768戶車位1:1.2車位規劃住宅區人車分流車位地面環氧地坪漆裝修情況毛坯建筑風格新中式外立面材質真石漆綠地率35%智能化—園林風格新中式景觀園林整體規劃一期規劃6棟22-26F高層、5棟17F中高；二期規劃9棟19-26F高層學區寧津第一實驗小學、寧津實驗中學、寧津第一中學，均為第一梯隊銷售價格目前一期及二期均在售，一期基本售罄二期首開，首開6/7/8#，共256套房源，開盤當天去化約128套，去化率50%，目前成交均價約7900元/㎡（含2萬團購費）一層底商15000元/㎡（30-90㎡），車位9.5萬/個銷售流速月均去化50-70套主力去化113㎡、132㎡去化最好113㎡3,2,2132㎡3,2,2126㎡3,2,2項目緊鄰康寧湖、德百廣場，環境優質，配套齊全；一期基本售罄，二期建面12.6萬㎡，容積率2.4，規劃9棟19-26F高層，主力戶型113/132㎡，產品贈送4㎡設備平臺；目前均價7900元/㎡，月均去化50-70套1#

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19F在售未推三、項目案例分析——金星御府金星御府二期產品配比情況樓棟物業類型戶型面積套型規劃套數套數占比3/4/7/8/11#中高(18F,2T4H/2T6H)1083,2,1369%125-1303,2,221655%134-1373,2,27218%1444,2,2369%1574,2,2,369%合計396100%金星御府基本信息占地面積5.2萬㎡容積率2.2建筑面積11.44萬㎡層高(m）一期3.15m、二期3m公攤18%窗戶三玻兩腔斷橋鋁已售/剩余3億/1.4億開盤時間2019年6月戶數共738戶車位1:1.2車位規劃住宅區人車分流車位地面環氧地坪漆裝修情況毛坯建筑風格新中式外立面材質真石漆綠地率40%智能化—園林風格景觀組團式園林整體規劃一期