1、關于房地產行業企業所得稅關注事項房地產行業流程及其重要資料1、 國有土地使用證國土資源和房屋管理局2、 項目立項批復發改委、建委。3、 建設用地規劃許可證規委4、 建設工程規劃許可證規委5、 建設工程施工許可證建委6、 大產證及商品房銷售(預售)許可證國土資源和房屋管理局7、 測繪報告房屋土地測繪技術報告書（專業的測繪公司）8、 竣工驗收備案表建委9、 土地出讓合同及拆遷補償合同10、建安總包合同（工程最終結算單、洽商單）及其他單項重要工程合同（包括供水、供電、市政、設計、配套設施、設備安裝、裝飾裝修等）11、為開發項目而借入資金的借款合同12、銷售控制表13、成本合同進度明細表文件依據：國稅

2、發2009年31號文件國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知一、收入的確認企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入

3、的實現。關于視同銷售企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。重點關注：已完工開發產品銷售后，企業所得稅納稅申報的收入是否為企業全部計稅收入，而不僅是企業賬面收入金額

4、。對收入的確認可依據企業銷售控制表、預收賬款賬面情況、企業所有年末銀行對賬單進行分析，檢查銀行對賬單是否存在大額未達賬項，是否存在已收取售房款而未計入企業賬面情況，是否存在應轉未轉的計稅收入。二、開發成本開發產品完工的確認企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一） 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案（已取得駿工備案表）。（二） 開發產品已開始投入使用。（三） 開發產品已取得了初始產權證明（大產證）。開發產品完工前企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預

5、計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15。屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.開發產品完工后已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本（單方成本）確認。可售面積單位工程成本和已

6、銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本（單方成本）=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本成本對象總可售面積為實測報告中的面積。實測報告中列示需分析，人防、公共配套、物業、居委會用房、不可售會所（不能辦理產權證書、歸全體業主共有部分）、自行車庫、坡道等不可售面積。關注已售面積，為企業銷售控制表中已售數據，抽查部分售房合同與銷售控制表核對，以檢查銷售控制表的真實性。完工產品的計稅成本關注：一、除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前

7、提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”國稅發2009年31號第三十四條“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。”檢查要點：賬面開發成本歸集、應付賬

8、款、預提費用、其他應付款；還可通過合同支付統計表檢查取得企業末級明細余額表，對應付賬款、預提費用、其他應付款等應付預提成本費用進行分析，讓企業提供預提成本的相關依據，對不合規定的預提成本不能扣除。主要包括：1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，根據合同成本統計情況表測算企業是否超標準預提成本。2、企業預提的土地增值稅不能稅前扣除（土地增值稅已清算完畢，但尚未繳納的土地增值稅預提稅款可以稅前扣除）3、重點檢查公共配套預提是否符合規定通過對企業提供的售房合同、協議或廣告、模型檢查是否明確承諾建造且不可撤銷，或

9、按照法律法規規定必須配套建造。如必須建造，由企業提供預提的合理依據，如相關的預算書。4、對應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提，由企業提供相關的批復文件及相關資料。二、對企業虛假發票的審核一般情況為虛假發票金額在2萬元至5萬元居多，可在稅務網站詢。三、企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。四、企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣

10、除。五、 企業的利息支出按以下規定進行處理：（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。六、企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。七、企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。依據：國稅發20

11、0988號 國家稅務總局關于印發企業資產損失稅前扣除管理辦法的通知，財政部、國家稅務總局財稅200957號：關于企業資產損失稅前扣除政策的通知，兩個文件執行。八、企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。九、業務招待費。按以下規定進行處理：國稅發2006年31號文件（1）開發企業取得的預售收入不得作為業務招待費的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。該條款

12、已停止執行，銜接方法為2008年1月1日前調增的業務招待費可在取得第一筆開發產品實際銷售收入的年度起三年內結轉扣除。2008年1月1日后發生的業務招待費依據新企業所得稅法規定執行，即無收入不得扣除，也不得在以后年度結轉扣除。十、關于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）”的四項單方成本的分析性復核企業四項成本如大大超出標準應重點關注，企業應提供超出標準的合理解釋，如精裝修、總包合同價格變更、建材上漲等具體原因。分類房產單位面積四項成本參考依據為北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知京地稅地2009245號房地產類型竣工年代核定單位成本

13、（元/平方米）多層住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高層住宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997多層辦公2001及以前227020022270200325112004250220052450200624802007273820082700高層辦公2001及以前313020023113200334142004337020053295200633302007367020083844說明：

14、多層是指七層及以下的住宅或辦公樓，高層是指七層以上的住宅或辦公樓2010年度企業所得稅匯算清繳政策輔導一、國家稅務總局關于金融企業貸款利息收入確認問題的公告（2010年第23號）（一）金融企業按規定發放的貸款，屬于未逾期貸款(含展期，下同)，應根據先收利息后收本金的原則，按貸款合同確認的利率和結算利息的期限計算利息，并于債務人應付利息的日期確認收入的實現；屬于逾期貸款，其逾期后發生的應收利息，應于實際收到的日期，或者雖未實際收到，但會計上確認為利息收入的日期，確認收入的實現。（二）金融企業已確認為利息收入的應收利息，逾期90天仍未收回，且會計上已沖減了當期利息收入的，準予抵扣當期應納稅所得額。

15、 （三）金融企業已沖減了利息收入的應收未收利息，以后年度收回時，應計入當期應納稅所得額計算納稅。（四）本公告自2010年12月5日起施行。二、國家稅務總局關于企業取得財產轉讓等所得企業所得稅處理問題的公告（2010年第19號）（一）企業取得財產（包括各類資產、股權、債權等）轉讓收入、債務重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現，除另有規定外，均應一次性計入確認收入的年度計算繳納企業所得稅。（二）本公告自2010年11月26日起施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各年度應納稅所得額計算納稅的，在本公告發布后

16、，對尚未計算納稅的應納稅所得額，應一次性作為本年度應納稅所得額計算納稅。三、國家稅務總局關于工會經費企業所得稅稅前扣除憑據問題的公告（2010年第24號）（一）根據工會法、中國工會章程和財政部頒布的工會會計制度，以及財政票據管理的有關規定，全國總工會決定從2010年7月1日起，啟用財政部統一印制并套印財政部票據監制章的工會經費收入專用收據，同時廢止工會經費撥繳款專用收據，因此自2010年7月1日起，企業撥繳的職工工會經費，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會組織開具的工會經費收入專用收據在企業所得稅稅前扣除。（二）國家稅務總局關于工會經費稅前扣除問題的通知（國稅函2000678號）同時廢止。四

17、、國家稅務總局關于企業股權投資損失所得稅處理問題的公告（2010年第6號）（一）企業對外進行權益性（以下簡稱股權）投資所發生的損失，在經確認的損失發生年度，作為企業損失在計算企業應納稅所得額時一次性扣除。（二）本規定自2010年1月1日起執行。本規定發布以前，企業發生的尚未處理的股權投資損失，按照本規定，準予在2010年度一次性扣除。五、國家稅務總局關于電信企業壞賬損失稅前扣除問題的通知（國稅函2010196號）（一）根據國家稅務總局關于印發企業資產損失稅前扣除管理辦法的通知（國稅發200988號）第十七條的規定，考慮到電信企業生產經營的實際情況，對從事電信業務的企業，其用戶應收話費，凡單筆數

18、額較小、拖欠時間超過1年以上沒有收回的，由企業統一做出說明后，可作為壞賬損失在企業所得稅稅前扣除。（二）本通知自2009年1月1日起執行。2008年發生的上述壞賬損失，當年已作為壞賬損失的，不再調整；沒有作為壞賬損失的，統一在2009年度企業所得稅匯算清繳時確認為壞賬損失。六、國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函201079號）（一）關于租金收入確認問題根據實施條例第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付

19、的，根據實施條例第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。有關政策口徑如下：提前一次性支付”理解為：如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，出租方企業在承租人未實際使用前一次性收取的跨年度租金，企業可按取得租金的所屬年度分期確認收入和與之相對應的費用。（二）關于債務重組收入確認問題企業發生債務重組，應在債務重組合同或協議生效時確認收入的實現。 債務重組的概念按財政部 國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）第一

20、條第（二）款的規定執行，即債務重組，是指在債務人發生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的書面協議或者法院裁定書，就其債務人的債務作出讓步的事項。（三）關于股權轉讓所得確認和計算問題企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。有關政策口徑如下：1、股權變更手續的確認問題按照公司法的規定，上述規定中所稱的“股權變更手續”是指企業在工商等公司登記機關辦理完成的股權變更手續。2、與股權轉讓成本確定的相關問題（

21、1）按照實施條例第七十一條的規定，上述規定中所稱“取得該股權所發生的成本”按照以下方法確定：通過支付現金方式取得的投資資產，以購買價款為成本；通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為成本。（2）考慮到允許企業扣除的股權投資成本中包括投資企業在取得被投資企業股權時在被投資企業留存收益中所享有的權益，因此上述規定所稱“不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額”，是指不得再扣除投資企業投資后被投資企業新增的權屬于投資企業的留存收益。（四）關于股息、紅利等權益性投資收益收入確認問題企業權益性投資取得股息、紅利等收入，應以被投資企業股東會或

22、股東大會作出利潤分配或轉股決定的日期，確定收入的實現。被投資企業將股權（票）溢價所形成的資本公積轉為股本的，不作為投資方企業的股息、紅利收入，投資方企業也不得增加該項長期投資的計稅基礎。有關政策口徑如下：被投資企業將股權（票）溢價所形成的資本公積轉為股本的，不作為投資方企業的股息、紅利收入，投資方企業也不得增加該項長期投資的計稅基礎。被投資企業以盈余公積和未分配利潤轉增股本的應作為投資企業的紅利所得，并增加其投資成本。（五）關于固定資產投入使用后計稅基礎確定問題企業固定資產投入使用后，由于工程款項尚未結清未取得全額發票的，可暫按合同規定的金額計入固定資產計稅基礎計提折舊，待發票取得后進行調整。

23、但該項調整應在固定資產投入使用后12個月內進行。有關政策執行口徑明確如下：1、企業因工程款項尚未結清而未取得全額發票的固定資產，在投入使用后可以按合同規定的暫估價計提折舊從稅前扣除。2、企業在固定資產投入使用后12個月內取得發票的，可以調整投入使用固定資產的計稅基顧，其以前年度按暫估價計提的折舊也應做相應調整。3、固定資產投入使用12個月后取得發票的，參照企業會計準則的規定，調整該項固定資產的計稅基礎，但不需要調整原已計算扣除的折舊額，其以后年度的折舊按調整后的計稅基礎減已提取折舊額后的資產凈值計算。（六）關于免稅收入所對應的費用扣除問題根據實施條例第二十七條、第二十八條的規定，企業取得的各項

24、免稅收入所對應的各項成本費用，除另有規定者外，可以在計算企業應納稅所得額時扣除。說明：免稅收入所對應的各項成本費用的稅務處理與不征稅收入所對應的成本費用處理不同，對于不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。（七）企業籌辦期間不計算為虧損年度問題企業自開始生產經營的年度，為開始計算企業損益的年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函200998號）第九條規定執行。有關政策口徑如下：企業籌（開）辦費的稅務處理按國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題

25、的通知（國稅函200998號）第九條的規定執行，即“企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。”（八）從事股權投資業務的企業業務招待費計算問題對從事股權投資業務的企業（包括集團公司總部、創業投資企業等），其從被投資企業所分配的股息、紅利以及股權轉讓收入，可以按規定的比例計算業務招待費扣除限額。有關政策口徑如下：1、對從事股權投資業務的各類企業，當期從被投資企業所分配的股息、紅利以及股權轉讓收入（以下簡稱股權投資性收入）均可以作為計算業務招待費扣除限額的基數。2、企業當期取得的股權投資性收入可以作為計算業務招待費扣除限額的基數，

26、但不能作為計算廣告費和業務宣傳費稅前扣除限額的基數。（九）關于政策執行時間問題按照對稅法時間效力的規定，國稅函201079號的執行時間原則上按該文公布之日起執行，即自2010年3月1日起執行。七、國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告（2010年第13號）（一）融資性售后回租業務的概念融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。 （二）根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售后

27、回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。 （三）本規定自2010年10月1日起施行。此前因與本規定不一致而已征的稅款予以退稅。八、國家稅務總局關于查增應納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告（2010年第20號）（一）根據中華人民共和國企業所得稅法（以下簡稱企業所得稅法）第五條的規定，稅務機關對企業以前年度納稅情況進行檢查時調增的應納稅所得額，凡企業以前年度發生虧損、且該虧損屬于企業所得稅法規定允許彌補的，應允許調增的應納稅所得額彌補該虧損。彌

28、補該虧損后仍有余額的，按照企業所得稅法規定計算繳納企業所得稅。對檢查調增的應納稅所得額應根據其情節，依照中華人民共和國稅收征收管理法有關規定進行處理或處罰。（二）政策執行時間2010年第20號公告自2010年12月1日開始執行。以前（含2008年度之前）沒有處理的事項，按本規定執行。九、國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知（國稅函2010201號）根據國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發200631號）規定精神和國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產

29、品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。十、國家稅務總局關于取消合并納稅后以前年度尚未彌補虧損有關企業所得稅問題的公告（2010年第7號）（一）政策出臺背景根據財政部 國家稅務總局關于試點企業集團繳納企業所得稅有關問題的通知（財稅2008119號）規定，自2009年度開始，一些企業集團取消了合并申報繳納企業所得稅。針對取消合并申報繳納企業所得稅后，對匯總在企

30、業集團總部、尚未彌補的累計虧損處理問題2010年第7號進行了明確。 （二）企業集團取消了合并申報繳納企業所得稅后，截至2008年底，企業集團合并計算的累計虧損，屬于符合中華人民共和國企業所得稅法第十八條規定5年結轉期限內的，可分配給其合并成員企業（包括企業集團總部）在剩余結轉期限內，結轉彌補。 （三）企業集團應根據各成員企業截至2008年底的年度所得稅申報表中的盈虧情況，凡單獨計算是虧損的各成員企業，參與分配第一條所指的可繼續彌補的虧損；盈利企業不參與分配。具體分配公式如下： 成員企業分配的虧損額=（某成員企業單獨計算盈虧尚未彌補的虧損額各成員企業單獨計算盈虧尚未彌補的虧損額之和）集團公司合并

31、計算累計可繼續彌補的虧損額 （四）企業集團在按照上述規定的方法分配虧損時，應根據集團每年匯總計算中這些虧損發生的實際所屬年度，確定各成員企業所分配的虧損額中具體所屬年度及剩余結轉期限。 （五）企業集團按照上述方法分配各成員企業虧損額后，應填寫企業集團公司累計虧損分配表并下發給各成員企業，同時抄送企業集團主管稅務機關。 （六）本公告自2009年1月1日起執行。十一、國家稅務總局關于跨地區經營建筑企業所得稅征收管理問題的通知（國稅函2010156號）（一）實行總分機構體制的跨地區經營建筑企業應嚴格執行國家稅務總局關于印發跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法的通知（國稅發200828號）的規

32、定，按照“統一計算，分級管理，就地預繳，匯總清算，財政調庫”的辦法計算繳納企業所得稅。（二）建筑企業所屬二級或二級以下分支機構直接管理的項目部（包括與項目部性質相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預繳企業所得稅，其經營收入、職工工資和資產總額應匯總到二級分支機構統一核算，由二級分支機構按照國稅發200828號文件規定的辦法預繳企業所得稅。（三）建筑企業總機構直接管理的跨地區設立的項目部，應按項目實際經營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。1、總機構直管項目部的管理權限對于在我市從事建筑業的外省、自治區、直轄市和計劃單列市建筑企業總

33、機構直接管理的跨地區設立的項目部（以下簡稱總機構直管項目部）其管理權限如下：參照國家稅務總局關于調整新增企業所得稅征管范圍問題的通知（國稅發2008120號）第二條第（二）款“2008年底之前已成立跨區經營匯總納稅企業，2009年起新設立的分支機構，其企業所得稅的征管部門應與總機構企業所得稅征管部門相一致。”的規定，對總機構為國家稅務局管理的總機構直管項目部，其企業所得稅由國家稅務局負責征收管理；對總機構為地方稅務局管理的總機構直管項目部，其企業所得稅由地方稅務局負責征收管理。2、總機構直管項目部的稅務登記和納稅申報問題（1）總機構直管項目部的稅務登記問題按照北京市國家稅務局、北京市地方稅務局

34、關于跨地區經營建筑企業所得稅征收管理問題的公告（2010年第1號公告）中對總機構直管項目部稅務登記問題的規定，總機構直管項目部應納入臨時稅務登記納稅人管理范圍辦理臨時稅務登記。具體規定如下：外地總機構直管項目部辦理臨時稅務登記應提供的資料外地總機構出具的證實其為直管項目部的證明；外出經營活動稅收管理證明；總機構稅務登記證副本及組織機構代碼證書復印件；項目合同或協議及其復印件；辦理人員居民身份證及其復印件。 稅務登記代碼編碼規則各區、縣（地區）國家稅務局、地方稅務局執行統一稅務登記代碼，代碼規則為：區域碼+（總機構）國家技術監督部門設定的組織機構代碼+序列號（三位）。（2）總機構直管項目部預分稅

35、款的申報問題對于在我市辦理臨時稅務登記的總機構直管項目部，其可以比照實行跨地區匯總納稅辦法的二級分支機構的預繳方式，由其按季進行預繳。4、總機構直管項目部的納稅地點問題按照國稅函2010156號第三條“建筑企業總機構直接管理的跨地區設立的項目部，由總機構向項目所在地預分企業所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳”的規定，總機構直管項目部應按季向其所在地主管稅務機關申報納稅。（四）建筑企業總機構應匯總計算企業應納所得稅，按照以下方法進行預繳：1、總機構只設跨地區項目部的，扣除已由項目部預繳的企業所得稅后，按照其余額就地繳納； 2、總機構只設二級分支機構的，按照國稅發200828號文件規定計算

36、總、分支機構應繳納的稅款；3、總機構既有直接管理的跨地區項目部，又有跨地區二級分支機構的，先扣除已由項目部預繳的企業所得稅后，再按照國稅發200828號文件規定計算總、分支機構應繳納的稅款。（五）建筑企業總機構應按照有關規定辦理企業所得稅年度匯算清繳，各分支機構和項目部不進行匯算清繳。總機構年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業所得稅。（六）跨地區經營的項目部（包括二級以下分支機構管理的項目部）應向項目所在地主管稅務機關出具總機構所在地主管稅務機關開具的外出經營活動稅收管理證明，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務機關應督促其限期補

37、辦；不能提供上述證明的，應作為獨立納稅人就地繳納企業所得稅。同時，項目部應向所在地主管稅務機關提供總機構出具的證明該項目部屬于總機構或二級分支機構管理的證明文件。對于來我市經營未提供外管證的項目部，應作為獨立納稅人就地繳納企業所得稅；對于來我市經營已滿180天不能再提供外管證的項目部，經請示國家稅務總局明確，應繼續按照國稅函2010156號第三條的規定按實際經營收入的0.2%由總機構向項目所在地預分企業所得稅。（七）建筑企業總機構在辦理企業所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所直接管理的跨地區經營項目部就地預繳稅款的完稅證明。（八）建筑企業在同一省、自治區、直轄市和計劃單列市設立的跨地（市、縣）項

38、目部，其企業所得稅的征收管理辦法，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局共同制定，并報國家稅務總局備案。按照2010年第1號公告的規定，對我市建筑企業總機構直接管理的在我市行政區劃內跨區、縣（地區）設立的項目部（以下簡稱項目部），不實行按項目實際經營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業所得稅的辦法。項目部取得的經營收入和發生的成本費用等涉稅事項應匯總到總機構，由總機構按照有關規定計算繳納企業所得稅。（九）本通知自2010年1月1日起施行。 十二、國家稅務總局關于2009年度企業所得稅納稅申報有關問題的通知（國稅函2010249號）（一）因2010年5月31日后

39、出臺的個別企業所得稅政策，涉及2009年度企業所得稅納稅申報調整、需要補（退）企業所得稅款的少數納稅人，可以在2010年12月31日前自行到稅務機關補正申報企業所得稅，相應所補企業所得稅款不予加收滯納金。（二）各地稅務機關對個別企業所得稅政策出臺、需要補正申報2009年企業所得稅的企業，應按照規定程序和時間要求及時受理補正申報，補退企業所得稅款。（三）本通知僅適用于2009年度企業所得稅匯算清繳。企業所得稅匯算清繳政策問答2011年1月v 一、原政策的效力問題v 按照企業所得稅法第六十條的規定，1991年4月9日第七屆全國人民代表大會第四次會議通過的中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法

40、和1993年12月13日國務院發布的中華人民共和國企業所得稅暫行條例同時廢止。v 依據原中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法和中華人民共和國企業所得稅暫行條例制定的各類規章、規范性文件和管理制度均廢止。v 二、收入方面的問題v （一）問：按照國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第二條的規定，企業發生視同銷售情形的，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。對于企業外購的資產，已使用并提取折舊或進行攤銷，在確定視同銷售收入時是否應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入？v 答：

41、按照國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知 （國稅函2010148號）第三條第（八）款的規定，國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第三條規定，企業處置外購資產按購入時的價格確定銷售收入，是指企業處置該項資產不是以銷售為目的，而是具有替代職工福利等費用支出性質，且購買后一般在一個納稅年度內處置。 v 對于企業已使用并提取折舊或進行攤銷的外購資產，發生視同銷售情形的，如不符合國稅函2010148號第三條第（八）款規定的條件，應按公允價值確定視同銷售收入。v （二）以非貨幣性資產投資視同銷售問題v 問：企業以股權等非貨幣性資產進行投資，投出

42、的資產是否視同銷售或轉讓資產？v 答：按照國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第二條的規定，企業將資產移送他人的，如資產所有權屬發生改變，應按規定視同銷售確定收入。v 企業以股權等非貨幣性資產進行投資，參照中華人民共和國公司法的規定，應當依法辦理其財產權的轉移手續，當股權等非貨幣性資產的所有權屬發生改變時，應視同銷售或轉讓資產。v （三）企業取得代扣代繳稅款返還手續費的稅務處理問題v 問：1、代扣代繳個人所得稅返還的2%手續費和代扣代繳企業所得稅返還的手續費如何進行稅務處理？v 答：按照企業所得稅法第六條的規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收

43、入為收入總額，企業代扣代繳個人所得稅返還的2%手續費和代扣代繳企業所得稅返還的手續費應計入企業的收入總額；v 按照企業所得稅法第五條的規定，企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。v 按照財政部 國家稅務總局關于財政性資金 行政事業性收費 政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知（財稅2008151號）和財政部 國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知（財稅200987號）的規定，企業代扣代繳個人所得稅返還的手續費和代扣代繳企業所得稅返還的手續費均不屬于不征稅收入，企業所得稅法也未規定其作為免稅收入，

44、因此企業因代扣代繳個人所得稅或企業所得稅取得的返還手續費應計入企業的應納稅所得額，計征企業所得稅。v （四）問：資產評估時發生增值，對增值部分是否需要繳納企業所得稅？v 根據實施條例第五十六條的規定，企業持有各項資產期間資產增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎。目前政策未規定企業資產評估時發生的增值應確認損益計征企業所得稅，因此，企業的資產評估增值不需計征企業所得稅，不得調整評估前該項資產的計稅基礎。v （五）問：企業新增注冊資本帶來的資本公積增加是否計征企業所得稅？v 答：企業因注資而帶來的資本公積增加不作為企業的收入總額，因此其不參與企業應納

45、稅所得額的計算，不需計征企業所得稅。v （六）國資委在法人企業間無償劃撥資產的稅務處理v 問：國資委在法人企業間無償劃撥資產如何進行稅務處理？v 答：在總局未具體明確前，按照實施條例第二十五條以及國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）的規定，法人企業間雖是無償劃撥資產，但資產的所有權已經發生了轉移，應當視同銷售，按公允價值確認視同銷售收入，并以此計算資產處置所得或損失。v 三、扣除的問題v （一）問：某企業2009年發放給管理人員的工資通過“借：管理費用；貸：應付工資”進行核算，對于該企業2009年已計入“應付工資”科目但尚未發放的工資按照國家稅務總局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知（國稅函20093號，以下簡稱國稅函20093號）的規定，不得從2009年度稅前扣除，當年該企業進行了納稅調增。2010年2月，該企業向員工發放了這部分已于2009年做納稅調增的工資，其在2010年度納稅申報時能否進行納稅調減？v 答：按照國稅函20093號的規定，該企業2009年已計入“應付工資”科目但未發放，并已做納稅調增的工資，在2010年2月向本企業任職的員工發放時允許從稅前扣除。因2010年會計核算中不再列支此部分工資，2010年納稅申報時可以通過納稅調減的方式將此部分工資從稅前扣除。v （二