1、翠湖別墅物業工程培訓課程工程管理概念北京戴德梁行房地產顧問有限公司二零零零年九月目 錄一、 工程部職責、任務二、 日常管理1 計劃管理2 資料檔案管理3 組織管理4 協調管理5 安全生產管理6 工程部績效評定三、 專項管理1 工作分配及人員調配流程2 物資采購、領用與報廢管理3 提貨單、盤點系統4 維修材料及工具領用制度5 對外委托維修合同項目管理6 機房值班制度7 應急應變處理解決方案8 能源管理及節能降耗一、 工程部的職責和任務職責：根據實際情況對園區設備、設施進行有效保養，不斷改善不合理設備、設施性能，以保證園區的穩定運轉。任務：保持園區各種設備設施最佳運行狀態，為園區一流服務提供優質可

2、靠的物質基礎。二、 工程部工作流程圖報銷工作單工程部巡查維修報告日常維修計劃總物業經理每星期完成工作報告工程經理緊急事故及維修工作單系統保安部清潔部物業部分派工作填報完成工作單強弱電主管消防主管給排水主管暖通主管土建完成維修工作日常管理計劃管理目的：使設備突發性損壞的概率降至最低政策：工程部要制定預防性維修計劃，以求避免設備故障，防患于未然。程序：(1).建立設備檔案資料將小區內所有必須進入維護計劃網的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養內容，建立設備一覽表。并按說明書中規定的維護保養項目內容建立維護保養記錄表格。(2).設備周期檢修制定 按類型：根據園區

3、設備設施情況可將設備分為大型設備（如鍋爐、電梯）、中型設備（如水泵、排風機）、小型設備（如防火閥、排風扇），按檢修設備范圍的難易程度分為大型設備大、中、小修，中型設備中、小修和小型設備小修； 按運行時間：根據設備的檔案資料可知不同設備運轉維修時間不同，同一設備不同部件，運轉維修時間不同，因此可根據各設備及設備部件運行時間的周期進行設備維護制定大、中、小修計劃； 按運行參數的變化（如溫度、壓力、動態、靜態等），任何一種設備運行參數都圍繞一理論值在一定范圍內變化，因此可根據各設備運行參數值在范圍內、范圍外及其變化趨向而確定其大、中、小修計劃； 按傳送媒體：對于管道，線路及與之相連設備傳送媒體不同設

4、備所受損害程度亦不同（如冷、熱水傳送及強、弱電傳送）因此可根據傳送媒體對設備不同影響制定大、中、小修計劃； 按季節：許多設備、系統季節性運行較強（如空調、采暖），同時季節也影響某些設備系統的使用情況（如配電、下水系統；雨季、冬季、夏季均對其運行產生影響），因此可根據季節的不同對設備制定大、中、小修計劃。(3).編制設備計劃維護總表將全部維護保養記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年度設備維護保養計劃一覽表。(4).發出維護保養工作單維護保養指令卡是根據計劃維護總表及保養計劃一覽表的安排，按時間向員工發出的。發出工作單時應注意 按編號發出，按編號交收入檔。 任務要明確，盡可能寫明標

5、準要求。 要列出完成任務所需的工具儀器、備件、材料及油號等。(5).維護保養計劃的落實跟蹤檢查維修工根據工作單完成任務后必須在卡上做工作記錄，包括所用時間，檢查結果等，并簽字交回。領班及工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質量。維修保養計劃表（2000-2001年度）-（例稿）樓號設備名稱四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月1-1516-311-1516-301-1516-311-1516-301-1516-311-1516-301-1516-311-1516-301-1516-311-1516-311-1516-281-1516-31A座樓生活水泵1#BYBYMT

6、BYBYBYMTBYBYBYBY2#BYBYMTBYBYBYMTBYBYBYBY消防水泵1#,2#CKCKCKCKCKCKCKCKCKCKCK穩 壓 泵CKBYCK噴 淋 泵1#-3#CKBYCK污 水 泵1#,2#CKBYCK鍋 爐1#CKCKCKCKBYCKCK2#CKCKCKCKBYCKCK高壓配電401路CLCLCLCLCLCLBYCLCLCLBY402路CLCLCLCLCLCLBYCLCLCLBY換熱系統CLCLCLBYCLCLCLMT保養=BY 檢測=GZ 完善=GZ 檢查=CK 清潔=CL 維修=MT 大修/年檢=OH 更換=RP 演習=YX日常管理資料檔案管理目的：確保園區原始

7、資料的完整政策：設備及資料的建檔工作，是小區搞好工程管理的一項十分重要的工作。程序：(1) 建檔是匯集和積累設備運行狀態的最基本工作。(2) 檔案是提供分析研究設備在使用期的改進措施的資料來源。(3) 研究分析資料可探索管理和檢修的規律，增加對設備的認識和了解，提高維修和管理水平。(4) 檔案是反饋設備制造質量和管理質量信息的重要依據。(5) 設備檔案，應填寫設備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應商、聯系電話、地址、設備的主要數據，其他數據、備件存放地點、維護保養要點，檢修時間及內容、事故分析等項。認真詳細做好工作，將對今后的故障維修、制定設備的預防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。

8、(6) 為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內容，使之成為小區的重要財富，檔案管理作業程序可依如下10個步驟：點數、登記、整理、分類、立案、編目、典藏、防護、應用、定期清理。日常管理組織管理目的：及時改善不合理的運行狀態，確保設備設施的完好。政策：加強員工責任感完成巡回檢查工作，確保及時發現問題。程序：(1) 小區的設備分布在園區的每一角落，工程部除按計劃進行維護保養外，還要安排員工巡查。可根據不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。(2) 要訓練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計量表讀數，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設備溫升如何

9、，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。(3) 要加強員工的責任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態度要端正，不要只立足于抓毛病。(4) 堅持設備的巡查，可以及時發現設備的初期問題，及早解決，如待設備已成故障或損壞才被發現，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業也必將要付出更大的費用。日常管理協調管理目的：調動所屬員工的積極性政策：確保員工各方面培訓及發揮團隊合作的效能。程序；(1)加強員工的培訓要從素質和技術兩個方面入手，并適當更換工種，逐步實現一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉化為巨大的

10、力量，以激發員工的積極性。(2)合理用人，要用員工所長，嚴格按職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。(3)定期考核考績，嚴格獎懲。要多用表揚，表揚是最有效、最經濟、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規范，要預先示禁。不可忘記這一條原則。(4)主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。在團體內部強調協助。(5)部門把任務下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務，而且要關心小組任務的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統一起來，小組關心部門

11、，個人關心小組。這種管理制度能調動每個人的積極性。(6)對各班組應一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標而負其責。(7)要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調動各種不同觀點、不同才能、不同個性人的積極性。日常管理安全生產管理目的：確保園區內人員安全、設備安全。政策：小區內有許多設備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災，如鍋爐會發生爆炸，還有許多高壓容器，及高速運轉的設備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，小區設備運行管理，要抓安全第一。程序：從安全管理的角度來看，應抓好如下工作：(1) 設立安

12、全管理組織。(2) 進行安全教育及訓練。(3) 定期或不定期實施安全檢查。(4) 事故發生原因的調查和分析。(5) 調查分析結果的保存。(6) 經常保持安全的工作場所。(7) 提高工作人員對安全教育的興趣。(8) 制定工作安全守則及獎懲規定。(9) 負責人應經常參與監督各項安全活動及安全措施的執行。日常管理工程部績效評定目的：不斷完善工程部工作，合理的進行設備運行，節省能源開支，為優質園區服務提供物質基礎。政策：績效的考核不僅是工作數量，工作質量，更重要的是考核其所做工作使用戶滿意的程度及給公司創造的經濟效益和社會效益。程序：(1) 個人與整體個人表現對整體從各方面都有一定影響，每個人的工作數

13、量、質量，綜合組成為團隊工作量即為整體效益，每一個人的表現通過合作綜合起來即為團隊之表現，因此績的考核是從個人到整體來體現的。(2) 設備運行效果工程部最根本的任務即保證園區設備設施的最佳運行狀態，設備設施 的好與壞直接影響到用戶對工程部工作的滿意程序及公司的經濟效益，因此它是工程部績效考核的一個重要方面。(3) 能源的消耗情況現今各物業中能源支出是物業費中最大的一項開支，能源的消耗情況直接影響到公司的經濟效益和社會效益，因此節省能源成為工程部績效考核最重要的一點。工作分配及人員調配流程目的：保證工作的合理分配政策：按人員職責范圍，工作的需求合理分配及調整，保證園區的最佳運作方式。程序：1.工

14、作分配流程（參見設備維修，保養計劃執行程序圖、）(1)工程部各專業主管工程師分別制定設備維修保養計劃，各專業設備維修保養計劃報工程部經理審批后，統籌安排，形成小區設備正常維修保養計劃表。(2)工程部各專業主管按照設備正常維修保養計劃的要求，將設備維修保養任務分別落實到各專業班組和工種，安排具體維修保養人員，落實保養時間和措施。(3) 各班組維修保養人員按照計劃安排的時間、內容和要求，按時對所分管的設備進行正常維修保養工作。每次維修保養前，對設備運行記錄進行檢查，準備好維修工具和器材，按照維修保養規程進行調試、緊固、加油，保證設備正常運轉。(4)各專業班組每次對設備進行正常維修保養時，均填寫設備

15、正常維修保養記錄。(5)各專業主管和領班，要認真做好設備正常維修保養的組織工作。每次比較重要的設備維修保養完成后，主管要進行檢查，工程部經理亦要進行抽查。(6)在工作分配的時間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計劃維修時，主管有權先安排故障維修，后再將正常維修的項目補上。設備維修、保養計劃執行程序（不影響正常運行）維修技工月、季度、年度維修保養計劃存檔工程師經理督導重要設備受保養設備專業班組組織實施說明：1 專業工程師向部門經理提交執行維修計劃申請。2 部門經理根據園區營業情況，批準執行。3 專業工程師負責組織實施，重點檢查安全措施。4 由現場負責人統一指揮維修技工進行工作。5 專業工程師督

16、導完成情況。6 工作完成向專業工程師匯報。7 由專業工程師總結整理設備維修保養技術資料，存檔。設備維修、保養計劃執行程序（影響正常運行）完成反饋存檔總辦報批維修計劃執行方案總經理工程師主 管經理審定審批同意定保證措施執行檢查組織實施組織施工技工有關使用部門停檢設備或施工裝修專業組或施工單位2.人員調配流程(1)正常情況下，按工程部的職位結構圖及人員組織，負責各自的職責范圍，完成自身的班組工作。(2)由于某些突發的因素，個別班組難以完成自身范圍的職責，需班組之間協助，由各分管主管協商，即可相互調派人力、工具等。(3)工程部經理完全有權根據工作情況，臨時調配人力，各專業主管均應服從。(4)如技工本

17、身要求調換班組，首先由本人提出申請，寫明調出理由，經本專業主管簽意見，上報工程部經理，工程部經理有決策權。(5)工程部組織機構的調整，應申訴理由上報人力資源部，得到批準后，即可實施。3.日常報修流程（參見設備故障處理程序）(1)外部門請修單，一律經由工程部辦公室登記、記錄收到時間，由值班員標上達標工時。工程部發出請修單也經由工程部辦公室登記、記錄收到時間，由組長標上達標工時。(2)以上請修單按以下規定分列優先工作次序：優先序列種類作出反映的時間與消防和人身安全有關8分鐘內到現場并立即完成與客人有關30分鐘內完成設備故障影響到客人60分鐘完成一般維修本班范圍完成大修一周內完成新工作申請按員工能力

18、允許(3)急修單應馬上或在24小時內維修完工。一般請修單應在七日內完工，積壓超過七日，需每周填報七日以上積壓單，由辦公室匯總，報工程部經理及總經理。(4)請修單工作范圍大，工作量超過10個工以上或影響小區正常營業，應匯報工程部經理，作計劃安排。(5)請修單完工后由組長每日匯總交辦公室注銷返回各部門注銷時應注明時間。(6)對不能完成的請修單由值班員注明原因退回各部門，新工作應附上空白新工作申請表后退各部門。(7)各部門提出的跟蹤表由值班員填寫，將未完工項目交值班長決定計劃完工時間，該詢問表一般應次日返回各部門。(8)各專業工程師對請修單實行計劃管理，定額達標工時，注明要求完工日期。專業工程師不允

19、許將請修單積壓在自己的抽屜里。除大項目或未明了技術要求的項目外，一般均應分配到員工手里，所有請修單應掛在專業跟蹤板上，員工不能按期完工的請修單應提前通知專業工程師，寫明原因，并由專業工程師重新分配。設備故障處理程序快速到現場存檔一般故障維修員現場核實督導值班工程師較大故障導主管工程師迅速通知說明時間地點故障點設備所在部門協助經理匯報有關部門通知受影響范圍現場督導搶修總經理物資采購、領用與報廢管理目的：保證有效使用設備維修用料政策：根據園區設備情況制定物資采購、領用與報廢程序程序：1.應有所有設備的維護、操作、使用說明書。2.根據說明書內所指定的易耗、易損配件清單，結合園區所配備的設備的數量，提

20、出至少應保證12年所需的備品備件清單。3.國內可以采購到或能加工的，技術含量較低的備品備件，無須進口。4.國內采購不到，技術含量較高必須進口的備品備件，應考慮到資金的占壓，提出合理的最低限額。5.同型號、同品牌的備件應控制在合理的最低限額。6.考慮到進口配件供貨周期長的因素，一些重要設備的備件必須有一定量的庫存。7.物資采購流程各專業組根據維修保養需要，填寫“物資采購表”，經工程部經理審批后，報財務部，財務部檢查倉庫，如無此存庫，財務審批后轉采購部采購。對于常用的消耗品，應由各專業工程師根據日平均使用量定最低庫存限量，同庫房管理員監督檢查。對低于最低庫存限量的物品及時申報購買。7.1 工程所需

21、物資，原則上均由采購部統一購買，由于實際難度較大，工程技術人員可協助，但一般不得自行采購。7.2 工程部要協助采購部進行多方案擇優，防止采購質次價高，性能低劣的產品。7.3 對大宗用品或長期需用的物資，應與信譽好的供應商簽訂供貨協議，形成長期的協作關系。7.4 所有優惠、折扣、贈送、回扣均歸小區所有。7.5 國外采購或金額較大的采購，應追加履行總經理室報批手續。7.6 無論是自提還是送貨，均經倉庫驗收。7.7 驗收合格的物資要根據發票上寫明的物品名稱、型號、規格、單位、單價、數量和金額填寫物品入庫單。8.物資的領用流程8.1 憑各專業組領用物資的計劃與報告并有負責人簽字的貨單發放。8.2 貫徹

22、先進先出的發貨原則，防止物資久存和老化。8.3 對有一定的經濟價值的物品，應以舊換新。9.物資的報廢流程9.1 物品由于正常損耗或遭受非常事故等原因喪失其利用價值，不得繼續使用時，應進行審查鑒定，經批準后方可作報廢處理。9.2 報廢物資需進庫，統一進行殘值處理，收入應歸財務入帳，不得自行處理。提貨單、盤點系統目的：確保所有儲存項目按系統方式運行，確保所有存貨/成本記錄按系統方式運行，將影響物業的不良影響減少到最小，保障給業主租戶提供良好的服務。政策：工程部倉庫備件材料購買、存放、補充、提貨要依照以下程序，以確保存儲/成本記錄均有系統的進行并減少不良后果。執行者：倉庫主管/工程部值班工程師程序：

23、1工程庫房申請單當工程部員工需要一些用于維修材料，員工須將所需的貨品寫在工程庫房申請單上，并附上工作單，然后送交值班工程師或主管處。值班工程師或主管批準簽字后，庫房保管員方可發貨。員工收到貨物后在申請單上簽字。2貨物存放a. 數量多的或不常用的零件及備用品應分門別類的存放在干凈空置的儲物室內。b. 數量少的或常用的零件及備用品應存放在工程部庫房制定的貨架上。3補貨按時清點貨物貯存量并及時簽發采購申請單，以確保充足的庫存。由庫房主管負責補貨。綜合物業工程部提貨單工程： 日期：編碼摘要單位申請數量發放數量單價總額發貨日期： 總數： 申請人 審批人 發放人 接收人綜合物業貨卡日期憑據地區單位入庫出庫

24、結余日期憑據地區單價入庫出庫結余供應商供應商貯存數量： 補倉數量： 包裝數量：維修材料及工具領用制度目的：避免園區資源浪費政策：對園區任何維修材料及新工具的領用都要嚴格執行登記程序：(1)各班組根據工作需要，配備個人常用工具和小組公用工具，個人工具由本人負責保管，公用工具由主管或指定專人負責保管。(2)所有工具都要進行建賬管理，做到帳物相符，每人必須在各自的工具卡上簽字。(3)所有的工具必須正確使用，特別是電動工具必須正確、合理地使用，發現問題必須立即停止使用。要嚴格遵守安全操作規程，不準違章使用。(4)所有工具堅持交舊領新的原則，在領用新工具時必須交回舊的工具，交回的工具統一由庫房處理，不準

25、外流。(5)專業工具未經培訓不得隨意使用。(6)較大型的專業工具應隨用隨借，當日歸還。(7)新增加的工具必須由工程經理批準后，方可購買。新工具在領用時也必須進行登記、建帳簽字。(8)所有工具實行丟失賠償的原則。(9)領用維修材料及工具均應填寫領用單，經專業主管審批后方可去倉庫領取.(10)未經部門經理批準，不可將領用的材料和工具用于小區外。(11)凡出小區的材料及工具均應有部門經理簽署的出門證，并交保安檢驗。(12)多余材料應及時退庫。(13)有回收價值的備件應以舊換新。員工在調離公司時，全部工具必須如數交回。對外委托維保合同項目管理（參見外判流程、）目的：保證委托保養的設備達到本園區使用要求

26、。政策：專業技術要求較高，故超出內部能力范圍的工作需委托專人保養的工作。程序：(1)小區重大設備應有專人，定時進行日常保養，專業主管應親臨現場，工程部經理負責檢查。(2)小區技工難以勝任的保養、維修項目，應由工程部上報小區管理層，委托專業公司進行。(3)委托專業公司時，應先尋價、填表、審批、簽約。(4)專業公司保養、維修過程中，各有關主管、技工應跟班，逐漸掌握維修、保養的技能。(5)各主管應詳細記錄每次維修保養的內容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料，經工程部經理審閱，留檔。(6)所有由專業公司進行維修、保養的工作專業人員應進行驗收簽字。大型設備維修外判流程為統一外判維修程序

27、，簡化工作，現提供設備外判流程表，供有關部門使用，藉以使各部門有統一及有效溝通。有關部門申請外判工作及維修部門負責人審批（是）是否同意外判分包單位管理處總經理審批進行維修工作完成維修工作否同意財務部備案有關部門檢收發放維修費用存檔完小型設備維修外判流程有關部門申請外判工作及維修部門經理審批否同意是分包報價總經理審批否同意財務部備案分包進行維修或訂購工作完成訂購/維修工作發放有關費用有關部門檢收存 檔完機房值班制度目的：保證機房人員設備安全政策：嚴格控制機房進出，認真做好設備運行記錄。程序：(1)未經領導批準，員工不得私自引領外單位人員到機房內參觀。(2)經領導批準來機房參觀者，進出機房均應辦理

28、登記手續，原則上不允許拍照和攝像。除非總經理室特批，方允許進行。(3)值班人員要密切注意設備運行狀態，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發現和處理隱患。(4)要嚴格按照巡視規定，準點抄錄設備各運行數據，認真做好記錄。(5)值班人員必須嚴格遵守勞動紀律，不得將與工作無關的物品帶入機房，特別禁止的是食品。(6)在機房內不允許接用臨時電器設備，不允許隨意挪動消防器材，不允許未經批準，使用電焊、氣焊，不允許在機房吸煙。(7)保持機房清潔衛生，搞好文明生產。應急應變處理解決方案目的：保證園區發生緊急事故時能夠及時處理，并使損失達到最小。政策：制定可能出現緊急事故的圖表及快速應變方案。程序：1.發現緊

29、急事故應馬上報告給有關專業值班室及有關人員。2.總工、專業工程師、專業人員必須馬上到達現場，迅速準確地判斷事故原因。3.總工或專業工程師應沉著、冷靜、果斷地做出事故處理方案并通知事故有關部門給予協作。4.在總工或專業工程師一人的指揮下進行事故處理。5.專業人員在統一指揮下應迅速、果敢、準確地處理事故，并盡量減小事故的擴大面。6.事故得到控制后，組織各專業人員檢查事故所引起的連鎖反應。發現問題及時組織專業人員處理。7.確認事故及連鎖反映全部得到處理后，應馬上恢復正常運行。8.事故引起的遺留問題安排各專業盡快妥善處理。9.對事故進行全面、仔細地調查，分析原因，查清責任，并制定出杜絕事后再發生同類事

30、故的方案。10.將事故發生的全過程以報告的形式整理出來，上交上級主管部門及本部門存檔、備案。11.對事故全過程提出獎、懲及建議性方案，上報上級主管部門。12.如屬重大責任事故，每年的這一天將作為部門全體員工的安全教育能源、管理及節能降耗目的：減小能源消耗開支，提高物業利潤。政策：小區的能源消耗是巨大的，節能是一項經常性的工作，潛力較大。節能主要靠加強管理來達到，而不是靠削減對客人的供應。節能并非要損害客人的舒適感，小區是提供客人享受的場所，節能絕不可隨意降低服務的標準。程序：小區能源控制管理應從如下幾個方面入手：(1)使設備、設施經常保持良好的機能和狀態譬如，小區的換熱設備設施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產生堵塞現象，這會降低能源的利用率。及時地對設備進行檢查和清洗是十分必要的。另外，風機的皮帶磨損、拉伸等也會使設備處于病態工作中，降低設備的能效比。又如，不少小區中水系統多數均不正常，這是因為忽略了中水的利用是一項重要的節能措施。再如，用