1、房地產環境分析報告采用PEST分析法房地產行業是一個關系很多相關行業的基礎建設行業，屬于第三產業。由于他的相關行業較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關因素組成。所以與上述各因素相關的政治法律、經濟、還有相關行業的技術水平對房地產有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進的設計理念和技術必將會給房地產行業造成很大的沖擊。21世紀的10年代已經開啟，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。一.外部環境（PSET分析政治法律環境（PoliticalFactors）面對房地產這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關的政策，法律來限制他的價格

2、。而這些具體的政策也給房地產業帶來了很大的沖擊。具體如下：1、稅收政策政府調控采取了平穩的步驟1 前期營業稅優惠政策有力地促進二手房市場2 部分城市的房價和成交量已經超越了歷史的最高記錄，樓市投機盛行，市場已經顯得過熱，房地產優惠政策就要適當退出。2 、限制房地產開發的的貸款管理。對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物

3、。如此，限制了房地產商的資金來源，規范了房地產行業。3 、規范土地儲備管理商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年二、加強住房消費貸款管理商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購

4、買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產的成本，減少了消費者購買房屋的成本。4、切實調整住房供應結構重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。五，進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律的制定都切中在房地產業要點上。對資金，土地來源，購房

5、者三方面進行控制，從根本上解決問題。今年由于房地產政策的實施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房價都出現了價格下降的趨勢。而老百姓對于這些情況都持著等待的態度，希望著房價的繼續下降。而購房者的這種態度必然導致了房地產商的資金來源短缺，資金成本增加所以會保持一定的速度降價。這就是政府政策，房地產商，購房者之間的博弈過程。經濟環境(EconomicFactors)：經濟環境主要包括宏觀，微觀環境兩個方面。從我國來看，房地產市場的發展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環境還是微觀環境的改變對于房地產這個對于經濟政策

6、敏感的行業都會造成很大的影響。國家的經濟環境變化如下：1 國民生產總值持續高速增長這是影響房地產行業的最主要的經濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續GDR©過10%連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內，房地產業火熱，房價飛速上漲。2 提高存款準備金在去年一年中，中央銀行存款儲備進持續提高，這一提高將會進一步收緊房地產行業的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產業來說，只是一種牽連。同時，由于現在的房地產行業的

7、籌資方式多樣化，致使很多優秀的房地產企業還是可以挺過去。3 存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產行業產生了影響。加息最終將加速行業內企業的兩極分化，給優質公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環境將更為艱難。加息無疑將加大開發經營成本，但對房價影響不大。加息無疑會加大開發企業的經營成本。自從央行提高貸款門檻，有實力的開發企業對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應該不大，因為影響房價的要素是市場供求關系。4 股市影響另外，值得大家注意的是，其實股市和房市是一個互動的聯合體，隨著這幾年的中國

8、經濟的高速增長，股市的發展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業。同時，國內的調整股市的政策，經濟規定都相應的影響了房地產業的發展。社會與文化要素(SocioculturalFators)：個國的社會與文化對于企業的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區別于其他國家的社會與文化。對于房地產行業來說，社會和文化的影響也是很大的。1、 家庭結構因素1、 目前我過家庭結構發生了顯著的變化，向小型化發展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果。2、 同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。2、 房地產市場競爭更趨

9、白熱化近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業的集團公司，都紛紛加入到房地產開發的大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業和市場都不會是一帆風順的，隨著市場的競爭激烈化，外資開發商、境外投資者加速擴張，房地產開發企業將更重視品牌，呈現市場越來越細分，精細化發展成為了趨勢，以及項目開發與企業經營的專業化。1、人口因素中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經在城市站穩腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降

10、不報大的希望。短期內房地產行業仍然會非常興盛。2、社會城市化中國的經濟發展迅速，而中國舊有的農村人口密集將會逐漸向城市轉移。2每年約有1200萬人從鄉村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業的發展.技術要素(TechnologicalFactors)：相對于其他行業來說，房地產的生產技術科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產的科技創新具有了很大的改變。1、 融資創新相對于之前的房地產投資，現在房地產投資面臨著更多的問題。其中最為關鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產行業的融資變得更加的困難。但是，問題必然有解決的方法，房地產行業也有著自己的創新融資方法。去年我國

11、房地產開發企業資金來源的統計結果顯示，企業自籌資金不足28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38(后者的80也源于銀行貸款)，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業的發展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。2、銷售創新房地產行業在經過去年以及今年的政府宏觀調節，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環境。房地產行業也依據自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務是有專門針對的。他們在售房中心感受到的是家的感覺。其

12、次是全程式營銷，從選擇建房地址時開始就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個過程中貫徹營銷方法。1、品牌戰略。主導開發企業發展從國際趨勢來看，品牌是企業長遠發展最大的價值，從產品開發到企業形象定位，其背后蘊含的質量和服務是整體品牌的保障。而國內地產企業的品牌目前多停留在企業規模的表述層次，除萬科、保利等少數幾個品牌外，很少能使人聯想到其產品品質，如果企業品牌與產品品質不能有效結合，品牌何來美譽度與忠誠度，企業的長線發展將受到重大制約。分析其他行業所有成功企業，其市場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項目和企業品牌融為一體、統一發展是房地產企業發展的必然趨勢。行業新的格局正在形

13、成首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而解決大企業的人才瓶頸問題。生存下來的企業從市場與項目選擇、規劃設計到運作執行等各環節將越來越追求專業化，對產品的品質高度將重于對項目效率的追求，進而推動房地產業進入產品時代。大型專業設計公司，特別是擁有從前期管理策劃到規劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計等全程服務平臺的設計機構，將更具有綜合價值。2、 建筑技術應用比例提高。2010年，對房地產產品技術含量就提出了更高要求。而技術含量所帶來的是產品質量

14、、人性化、舒適度、節能環保等方面核心居住品質的提升，這些才是地產產品正真立于不敗之地的核心競爭力。對于開發商，提高技術應用比例是成功的必由之路：一是常規技術、施工質量、用材品質的提升。例如很多優秀項目雖然沒有全面應用高科技、生態節能技術，但由于在施工質量、用材、常規保溫防水等方面力求高品質，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態節能產品。隨著今后市場競爭的日趨激烈，越來越多先進技術、生態節能設計和產品將得到大力推廣和廣泛應用。4、精細化整合產品設計趨勢。在精細化設計方面，國內房地產市場的經驗并不多，仍屬于起步階段。對于正在全面建設的中國房地產市場，高精度整合設計、標準化模式

15、將是未來產品開發的必然趨勢。房地產產品在進行設計之前，就應考慮到客戶未來的更多需求，從結構到戶型、室內設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適應不同的居住習慣和生活群體。特別是70/90政策之后，會有大批小戶型出現，必然會導致同質化。因此如何突出產品特色和細節設計的多樣性，促進銷售，也是未來地產商、策劃部門和設計師應共同考慮的重點。5、項目改造比例提高。國內地產市場發展到今天已有10多年歷程，當大規模城市建設發展到一定階段，瓶頸也會出現，大量舊城、舊宅涌現，地產項目的更新換代和升級改造勢在必行，且越來越多。比如20世紀70年代末計劃經濟體制下大量建設

16、并分配給各單位的福利房，以及20世紀90年代初期開發的產品。這類改造項目雖不如全新的地塊開發容易操作，但由于未來新的土地供應越來越少，項目該做比例也將越來越高。6、研發創新力。研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建筑的外觀設計（色彩、造型等）、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。7、制度有效力。房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務