1、天 津 大 學 網 絡 教 育 學 院專科畢業論文題目：廣化片區拆遷安置工程設計階段造價控制完成期限：2011年09月1日至2011年11月7日學 習 中 心 溫州建校 年 級 0909專 業 工程造價 指 導 教 師 佘震宇姓 名 朱國忠 學 號092701283062摘 要為大力發展城市基礎設施建設，城中村的改造是當前時期城市化進程中最為突出的問題，不僅需要大量的資金投入，更重要的是對這些資金的監控。針對某一項工程，縱觀決策、設計、施工等各個階段，其中的設計階段的造價控制，在工程成本控制中首當其沖，是最為要緊的。本文針對此問題，結合溫州市廣化片區拆遷安置工程實例，對于設計階段造價控制的各個

2、步驟、各種依據，各種方法等對工程造價產生影響的因素，進行闡述并展開說明。關鍵詞：標準設計 ；方案優化 ；限額設計 ；造價控制 ；廣化片區拆遷安置工程設計階段造價控制一、緒論（一）廣化片區拆遷安置工程項目背景及問題的提出廣化街道辦事處是廣化片區的服務管理機構，主要為廣化街道行政區劃范圍內的居民、單位提供公用事業服務、社會公益性服務、離退體管理及醫療衛生服務等幾大類服務，服務人口約5萬人。下轄區域的住宅建筑面積132萬平方米，751棟住宅。在這些住宅中，原有房屋均建于 50、60 年代，居住密度較大，房屋以小面積的居多，有一部分建于上世紀六七十年代，部分建筑甚至建于解放前，已超過正常使用年限，且配

3、套設施嚴重老化，電氣配線系統負荷不足，存在嚴重安全隱患。該工程分為市政配套道路工程和安置房建設工程，需投入總資金20億元。廣化路鹿城段道路工程南起104國道上橋村，沿天都大酒店西側，往北過鹿城路，止于江濱路，規劃道路全長約1600米，寬度50米。此段道路建成后，將作為市區中心片及西片交通環網的一條主要通道，帶動道路兩側舊城改造，項目完成后直接受益人口將超過2萬人。廣化路鹿城段道路和改建區建設工程拆遷總建筑面積290156平方米。廣化路改建區建設工程，東臨西城路，南靠鹿城路，西臨翠微山和烈士陵園，北止望江西路，分為4個安置地塊工程，規劃凈用地面積164.51畝。改建區安置房工程建設預計于2013

4、年竣工交付使用。該項目將有利于加快廣化片區舊城改造步伐，提高城市居住環境。啟動溫州市廣化路鹿城段道路及改建區建設工程，對加快完善城市西片道路交通網，形成城市中心片區和西片區快速交通環，緩解城市道路行車難問題有著積極意義。同時，還可解決西片污水處理廠南北排污收集干管，完善道路兩側污水管網收集系統。根據廣化片區拆遷安置政策，拆遷后每套住宅的建筑面積平均增加約百分之二十。因此，新建住宅區除安置回遷居民及部分地下室停車場外，沒有存量房可供銷售，銷售收入比較少，資金缺口較大。如何有效控制工程造價顯得十分重要。工程的設計工作是能夠影響建設工程造的價控制的重要環節和關鍵階段。社會機構的統計數據顯示，技術設計

5、前的準備工作階段約占工程建設周期的14，其影響項目投資的概率是7590；而在技術設計階段，影響工程投資的概率為3065；施工階段影響工程投資的概率為525；竣工決算階段影響工程投資的概率為05。由此可見，工程項目造價控制的重點，應該就在工程實施前的投資決策階段和設計階段，而項目作好了投資決策之后，則對于控制投資至關重要的關鍵點就在于設計階段的工程造價控制。長期以來，我們在工程造價管理中，普遍忽視設計階段項目的投資控制，而往往把控制項目投資和工程造價的重點放在建設實施(施工)階段，只注重施工圖預算、結算而忽視實施前的造價控制；投入了大量的人力、物力去審查或計算建筑安裝工程造價。很少考慮如何才能達

6、到投入合理的資金，獲得美觀大方、功能齊全適用、經濟合理的建筑產品，從而導致事倍功半，效果不理想的結果1。那么在以往設計階段工程造價控制中存在哪些問題呢？第一，設計人員經濟觀念不強，存在重技術、輕經濟的思想，技術與經濟分離。正如許多國外專家指出的那樣，中國工程技術人員的技術水平、工作能力、知識面跟國外同行相比幾乎不分上下。但中國的設計人員大多缺乏經濟意識，設計思想保守。這與我國設計單位現行體制有關，設計單位缺乏主動對工程設計項目的工程造價進行控制的積極性，缺乏預算約束機制，設計人員關心更多的是工程結構的可靠性，不重視設計方案的優化與比選。設計單位和設計人員均把如何降低工程造價看成是與己無關的財務

7、、概預算人員的職責，而財務、概預算人員又脫離工程設計過程和各環節，僵化地算死帳，有的設計單位在設計階段雖然做了工程概算，甚至細化到預算，但由于缺乏工程造價指標的硬約束，難于從根本上控制工程造價。第二，設計方案考慮不周，設計保守。工程質量的好壞，不僅取決于設計的藝術美和結構的安全性，還必須考慮造價的合理性。目前，工程設計中更多的注重美觀與安全，對工程造價的合理確定與控制關心較少。設計方案缺乏技術經濟比較和優化，設計普遍保守。在建筑方案中的平面布置形式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數的確定、基礎類型的選用、結構方案選擇等方面都存在著技術與經濟分離的問題。第三，擅自擴大設計范圍，設計標

8、準高出建設要求。項目設計的范圍和設計標準是由項目的使用功能、技術進步的要求決定的，應該說在符合技術標準和規范的前提下，建設方滿意的標準就是合理的設計標準。但在目前的工程設計中設計方經常忽略這一點，設計中習慣于追求“盡善盡美”，盡情發揮藝術想象，施展設計才華，不顧建設方的實際需要和投資約束，擅自擴大設計范圍，設計標準高出建設要求。第四，設計單位內部概預算工作得不到足夠重視，未建立嚴格的審查制度，設計概算、施工圖預算質量低，建設項目的投資估算、初步設計概算、施工圖預算相互脫節。設計單位普遍不重視經濟人員在設計過程中的作用，缺乏激勵技術人員重視設計經濟性的措施。有的單位由于費用問題，甚至取消了概、預

9、算人員。缺乏對工程概預算的嚴格審查制度，對各階段工程造價的確定與控制沒有連續性。具體而言，投資估算應是進行方案選擇和優化的工程造價控制目標；設計概算應是初步設計階段(技術設計階段)的工程造價控制目標；施工圖預算應是施工設計階段工程造價的控制目標。各設計環節有各自的造價控制目標，下一階段的工程造價不應突破上一階段的控制數，但在設計工作中未能體現各階段設計對工程造價的控制要求以及逐級控制的關系2。（二）研究的目的和意義 工程建設過程中，能否保證進度、質量和節約投資，在很大程度上取決于工程設計質量的優劣；工程建成后能否獲得滿意的經濟效果，除項目決策之外，設計工作起著決定性作用。 因而，設計階段就成為

10、項目工程造價控制的關鍵環節。 項目設計階段投資控制的核心目標是達到技術與經濟的最佳結合點。工程項目設計階段的投資控制是建設項目全過程投資控制的重點 、關鍵環節 ；而設計是工程項目建設的靈魂，是科學技術轉化為生產力的重要環節。只有正確處理好技術與經濟的對立統一關系，克服“重技術、輕經濟”的思想，才能真正實現工程項目設計階段投資控制的核心目標，即達到技術與經濟相結合的最佳點。后的工程造價。可見設計階段對工程建設項目造價控制是何等的重要。以設計的各個階段為主線，系統闡述運用設計方案優選、限額設計、價值工程等方法和理論，如何在設計的各個階段進行造價控制，提出了一套有效控制設計階段造價的程序和方法，從而

11、為設計階段造價控制的實際操作提供了指導。特別是針對舊城拆遷安置工程投資額巨大，資金缺口巨大的實際情況，對于廣化片區的舊城拆遷安置工程，具有切實的參考價值。二、設計階段工程造價控制相關理論概述（一）建設項目設計流程和內容在項目做 投資決策后，投資控制的關鍵就在于設計，設計單位應根據業主單位的設計任務委托書的要求和設計合同的規定，努力將概算控制在委托設計的投資內。作為控制建設T程造價來說，在設計階段又分為以下幾個小階段： 方案階段，應根據方案圖紙和說明書，做m含有各專業的詳盡的建安造價估算書。初步設計階段，應根據初步設計圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算，概算一經批準，即為控制擬建項目T程造

12、價的最高限額。在項目設計階段，可研投資估算是編制設計概算的依據，設計概算一般不應超過可研估算lO上，這是項目總投資的最高限額，不得任意突破，如有突破須報原審批部門批準。 技術設計階段，應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設計修正總概算，這一階段往往是針對技術比較復雜，T程比較大的項目而設立的。 施lT圖設計階段，應根據施_T圖紙和說明書及預算定額編制施T圖預算，用以核實施T圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。以施_T圖預算為基礎招標投標的_T程，則是以中標的施l丁圖預算作為承包合同價的依據，同時也是作為結算1二程價款的依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價相

13、互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成下程造價的控制系統3。1、建設項目設計流程工程設計是指在工程開始施工之前，設計者根據已批準的設計任務書，為具體實現擬建項目的技術、經濟要求，擬定建筑、安裝及設備制造等所需的規劃、圖紙、數據等技術文件的工作。根據項目需求擬定相關文件，及時與建設方面溝通，設計出基本的設計方案，其設計文件以效果圖、實物模型、平面圖、立面圖、剖面圖等形式表現，并等待決策層的初步審核。決策層對建筑的基本功能、概況等大致確定后，設計人員再做好后期的擴展設計。決策層確定的設計方案，首先要聽取建設單位組織和有關部門的意見，同時還要對方案的總體情況進行審核。審核的重點主要有

14、設計依據、建筑規模、項目組成及布局、占地面積、建筑面積、建筑造型、環保措施、防災抗災、建設期限、投資概算： 除此之外，所有的設計內容都要與國家制定的設計規范相符合；關鍵還在注意建筑物的可靠性；安全性和實用性特點。待設計方案已經初步認定之后，設計人員還要根據實際需要，將工程設計劃分為幾個階段，我國規定，一般工業項目與民用建設項目設計按初步設計和施工圖設計兩階段進行，稱為“兩階段設計”；對于技術上復雜而又缺乏設計經驗的項目，可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行，稱之為“三階段設計”2、各階段內容（1）設計準備要了解并掌握各種有關的外部條件和客觀情況：包括自然條件；城市規劃對建筑物的要求；

15、基礎設施狀況；業主對工程的要求；對工程經濟估算的依據和所能提供的資金、材料、施工技術和裝備等以及可能影響工程的其他客觀因素。特別是工程應具備的各項使用要求，擬建項目設備條件、投資估算額和資金來源以及其他影響工程的客觀因素。（2）方案設計在收集項目有關設計資料的基礎上，對擬建項目的主要布局有個初步的設想，提出總體規劃、建筑設計、交通組織以及建筑模型和技術經濟指標，然后考慮擬建項目與周邊建筑物、周邊環境之間的關系，與本地區規劃等有關部門充分交換意見，使方案設計取得本地區規劃等有關部門同意，與周圍環境協調一致。（3）初步設計這是設計過程中的一個關鍵性階段，也是整個設計構思基本形成的階段。設計者對工程

16、主要內容（包括功能與形式）的安排有個大概的布局設想，然后要考慮工程與周圍環境之間的關系。在基礎設計方案的條件下，對于工程規模、工程布局、結構形式等進行具體的勘察和落實。施工人員根據設計圖紙和說明書及概算定額制定初步設計的總預算；一旦初步設計的總預算得到批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額。批準后的初步設計，是確定建設項目投資額、簽訂建設工程總包合同、組織主要設備訂貨和施工圖設計的依據。（4）施工圖設計這一階段主要是通過圖紙，把設計者的意圖和全部設計結果表達出來，作為工人施工制作的依據。施工設計人員按照施工圖紙和說明書以及相關的預算編制規范編制預算，主要是為了核實施工圖階段造價有沒有查出初步

17、設計中的預算， 以施工圖預算為基礎進行招標投標的工程，施工圖設計是項目開工前的準備階段，但是它的重要性占整個工程四分之三，細致深化的的設計是工程施工順利進行的指導。施工圖設計階段能夠使投資者更好進行比較，選擇投資小、利潤高的方案。顯然，設計水平的高低和質量的好壞是影響工程造價的關鍵環節。實踐證明：重施工輕設計是工程建設中的嚴重誤區。（5）設計交底和配合施工施工圖發出后，根據現場需要，設計單位應派人到施工現場，與建設、施工單位共同匯審施工圖，進行技術交底，介紹設計意圖和技術要求，修改不符合實際和有錯誤的圖紙，參加試運轉和竣工驗收，設計人員應首先進行技術交底，解釋設計文件，介紹設計意圖和技術要求，

18、并解答參建方提出的問題。在施工過程中，根據施工需要，設計人員要及時解決設計圖紙出現的問題。參加試運轉和竣工驗收，進行工程設計總結。（二）工程造價控制的基本理論1、工程造價控制的概念建設工程投資費用管理的含義是，為了實現投資的預期目標，在擬定的規劃、設計方案的條件下，預測、計算、確定和監控工程造價及其變動的系統活動。這一含義既涵蓋了微觀的項目投資費用的管理，也涵蓋了宏觀層次的投資費用的管理。工程造價第二種含義的管理，即工程價格管理，招投標階段的標段劃分、承發包模式及合同形式的選擇、標底編制；施工階段的工程計量與結算、工程變更控制、索賠管理；竣工驗收階段的竣工結算與決算等。建設工程造價管理不能單就

19、工程造價本身談造價管理，因為除工程本身造價之外，工期、質量、安全及環境等因素均會對工程造價產生影響。為此，控制建設工程造價不僅僅是控制建設工程本身的成本，還應同時考慮工期成本、質量成本、安全與環境成本的控制，從而實現工程造價、工期、質量、安全、環境的集成管理。2、工程造價控制的方法建設項目工程造價管理的基本概念建設項目全過程工程造價管理是指在工程建設的全過程中全方位、多層次地運用技術、經濟及法律等管理手段，解決工程建設中的造價預測、控制、監督、分析等實際問題，其目的是以盡可能少的人力、物力和財力獲取最大的投資效益。全過程控制分為三個階段：即事前控制、事中控制和事后控制。三個階段應以事前控制為主

20、，即在項目投入階段就開始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、財力、信息、技術、組織和時間等。控制的狀態是動態控制。工程造價是設計出來的，而不是造價師憑空計算出來的，設計階段造價控制，充分體現項目管理人事前控制的指導思想，也是業主邀請項目管理人最大的愿望。因此，在施工圖設計階段，項目管理人要積極推行和貫徹限額設計的指導方針。并要求設計人按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，要求各專業設計在保證達到使用功能和業主要求的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計不合理變更，保證總投資限額不被突破4。（1）提高設計單位概預算室的地位 確實提高設計單位概預算室的

21、地位，把概預算部門作為設計方案確定的經濟把關部門，工程造價人員全過程參與設計，具體審核該設計方案是否符合建設項目經濟上的要求，具體審核該審計方案是否合理安排資金，使有限的建設資金能夠得到充分利用，最大限度地發揮經濟效益。為此，該部門的人員應既有豐富的經濟知識，又具備各專業設計知識的人員組成。只有這樣，才能使設計院的概預算室發揮最大的作用。 （2）運用價值工程，優化設計方案 應用價值工程進行設計方案優化，是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產品進行功能分析，使之以最低總成本可靠地實現產品的必要的功能從而提高產品價值的一套科學的技術經濟分析方法。在設計階段進行多方案比選時，利用價值工程進行方案

22、優化綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術先進及經濟合理的最優設計方案不盲目追求高標準，使設計方案在體現適用的基礎上適當美觀，合理使用人力、物力和財力。以達到合理、有效地控制工程造價的目的，花少錢辦大事，使有限的資金最大限度的發揮作用。價值工程作為一種相當成熟而又行之有效的管理方法，在許多國家的工程建設中得到了廣泛應用。在具體運用價值工程中，可采取以下基本途徑提高產品的價值：提高工程功能，降低項目投資，提高工程價值；保證工程功能不變，降低項目投資，提高工程價值；工程功能有所提高，但項目投資不變，提高工程價值；工程功能略有下降，但項目的投資大幅度降低，提高工程價值；適當提高項目投資，大幅度

23、提高工程的功能，提高工程價值。在設計階段，對設計方案進行優化選擇時應采用價值工程原理及方法，開拓新構思和新途徑，獲得新方案，創造新的功能載體，從而簡化產品結構，節約原材料，節約能源。設計方案一經確認，又可采用價值工程方法，對產品功能進行細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，千方百計地降低工程造價。實現建設項目的最佳經濟效益、社會效益和環境效益5。（3）提高專業設計人員的經濟方面的水平 作為工程設計人員，他們必須具備工程設計和建筑經濟的基本知識，才能根據建設項目對資金的要求，結合項目的特點和行業發展變化的情況進行設計。為此，應在大學的專業基礎教育課程里設置一些經濟方面的內容，在設計

24、人員的后期學習教育里以及在建筑注冊工程師和結構注冊工程師的業務考試中增設經濟的內容。保證工程技術人員自始至終地學習合理安排建設資金的知識，設計人員的經濟知識豐富了，在設計的每一個小節中就很自然地考慮造價控制問題。 （4）工程設計招標，是解決設計階段造價控制的主要手段 可以說，我國開展工程招投標工作以來，施工的招投標工作取得很大的成績，但設計的招投標工作則遠遠落后于施工。在部分采用招投標的設計項目中，對有限控制工程造價和合理利用項目資金方面發揮作用的也為數不多。一個優秀的設計方案，其工程造價也是合理的。大力推行工程設計招標，通過招標選擇優秀的設計，通過市場競爭提高設計質量的同時，也確保對建設項目

25、資金的合理安排。因此，通過立法推行設計招標，是保證設計階段造價控制的有力保障。通過設計招標，引入競爭機制，有利于促進設計單位提高設計水平。在設計中采用設計招標，不但對設計方案的技術安全、功能等進行考核，還要對工程結構方案、工程造價進行綜合考核，促使設計單位精心設計，拿出最好的設計方案。推行設計監理制度(雙設計)，是我國工程建設項目管理體制的項重大改革。推行設計監理，從項目可行性研究階段就參與進去，協助業主調研、考察、立項、論證方案可行性并提出合理化建議。實行設計監理，對設計全過程進行監督，避免設計過程中可能存在的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效地控制工程造價6。（5）推行限額設計 限額設計是

26、我國控制“三超”的主要手段之一。一般情況下，在施工過程中不應隨意更改設計，以保證造價的有效控制。改變目前設計過程中不算賬，設計完了概算見分曉的現象，由“畫了算”變為“算著畫”。由此可見，設計階段的工作不僅是對項目的布局、功能進行合理的設計，同時也能對建設項目的資金使用作合理的安排，因此設計單位和設計人員必須樹立經濟核算的觀念，引入價值工程的理念，優化設計；造價咨詢專家在設計過程中應與設計人員緊密配合，以保證有效的控制投資。（6）推廣標準化設計按照國家或省、市、自治區批準的建筑、結構和構件等整套標準技術文件、圖紙進行的設計，稱之為標準化設計。采用標準化設計能提高設計速度和節省設計費用，一般可加快

27、設計速度 1 倍以上；標準化設計能提高勞動生產率，節約建筑材料，降低工程造價。如標準構件的木材消耗僅為非標準構件的 25；還能提高設計質量，保證工程質量，減少設計變更發生的可能性，降低工程造價。有資料表明，采用標準構件的建筑工程可降低造價15左右。標準化設計就是定型設計、通用設計，這是通過大量實踐證明的，行之有效、成熟的實際原則，是經過科學的提煉上升而來的。進行標準化設計，不僅能縮短建設周期，也使得建筑產品能在工廠批量生產，實行工業化，加快施工進度，提高生產率，降低成本7。（三）影響工程造價的因素1、住宅區建設規劃小區規化設計對工程造價的影響十分關鍵。小區規劃設計應根據小區的基本功能要求確定小

28、區構成部分的合理層次與關系，安排住宅建筑公共建筑、管網道路及綠地的布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數，合理布置公共設施項目的規模及服務半徑，以及水、電、熱、燃氣的供應等，并劃分包括土地在內的上述部分的投資比例。最后，根據用地指標、密度指標和造價指標來評價小區規劃設計的經濟合理。在小區設計方案技術經濟分析的核心問題是提高土地的利用率和降低造價。這可以通過一系列評價指標來衡量。居住建筑凈密度是衡量用地經濟性和保證居住區必要生活條件的主要技術經濟指標，其數值的大小與建筑層數、層高、房屋間距及其排列方式等因素有關。適當提高居住建筑密度，可節省用地，降低造價，但應注意保證日照、通風、防火

29、、交通安全的基本需要。居住面積密度是反映建筑布置、平面設計與用地之間關系的重要指標，增加層數，其數值增大，有利于節約土地和管理費用。在進行小區規劃設計過程中，可以通過壓縮建筑間距；提高住宅層數和高低搭配；適當增加房屋長度；合理布置道路等方法提高土地利用率，從而達到降低工程造價的目的。2、平面布局在多層住宅建筑中，墻體所占比重大，是影響造價高低的主要原因，衡量墻體比重大小，常采用墻體面積系數（墻體面積/建筑面積）。盡量減少墻體面積系數，與住宅建筑平面布置、層高、單元組成等均有密切關系。降低造價、提高經濟效果的主要措施之一。在相同建筑面積時，住宅建筑的平面形狀不同，住宅的建筑周長系數（即每平米建筑

30、面積所占外墻長度）也不同。它按圓形、正方形、矩形 T 形的次序依次增大，即外墻面積、墻身基礎、墻身內外表面裝修面積依次逐漸增大。但由于圓形建筑施工復雜，施工費用較矩形增加 20%30%，故其墻體工程量的減少不能使建筑工程造價降低，而且用戶使用不便。因此，一般都建造矩形和正方形住宅，既利于施工，又能降低成本和使用方便。在矩形住宅建筑中，又以長：寬=2：1為佳。因為房屋增加到一定程度，就要設置帶有二層隔墻的伸縮縫；當長度超過90米時，就必須設貫通式過道。這些都要增加造價，所以一般住宅單元以34個住宅單元、房屋長度 6080 米較為經濟。在層數、層高、結構體系相同的條件下，權威部門曾就房屋的平面形狀

31、對造價的影響作了一個調查分析。如表 2-1 所示。由表中可以看出，矩形、T 形或 L形的總造價分別比正方形高出6%和9%。這說明平面形狀越簡單，其造價就越低，平面形狀越復雜或不規整，則造價增高。表2-1 單層建筑平面形狀對造價的影響平面形狀總造價（%）分項造價（%）基礎墻體樓板屋頂內裝修正方形100100100100100100矩形106113110100100105T形或L形1091121181001001053、住宅單元組成、戶型和建筑面積住宅單元的組成是否合理是關系到適用與經濟的重要問題，應根據實際情況來確定每單元的房間大小和房間組合。單元組成和戶型設計應盡量使結構面積減小，有效面積增加

32、，同時，增大房屋使用面積，使內墻、隔墻在建筑面積中所占比重減小。從而減少基礎、屋面、檐口、圈梁、門窗等工程量，使造價降低。4 建筑的層高和凈高住宅層高對工程造價的影響較大。在滿足建筑功能的前提下，適當降低層高，會使工程造價降低。有資料表明：層高每下降 10 厘米，工程造價降低 1.21.5%左右，墻體材料可節約 10%左右。適當降低層高，還有利于抗震。同時，降低層高可以提高住宅區建筑密度，節約用地。以六層住宅為例，層高降低 2030cm，可以提高建筑密度 58，進而可減少用地，節約征地拆遷費及市政設施費。我國住宅建設標準規定住宅層高不應超過 2.8m，這是經過科學論證和試驗得出的結論。中國傳統

33、的建筑層高偏高，形成居民的心理習慣是越高越寬敞。實踐證明，從降低造價和居民身體健康兩者結合考慮，層高定在不超過 2.8 是合適的，但起居室、臥室的凈高應不低于2.4m。5、建筑的層數住宅建筑層數對每平方米的建筑造價有直接影響，但對各分部結構的影響程度卻是不同的。屋蓋部分，不管是低層、屋蓋部分的單方造價將隨層數的增加而顯著下降。由表22可知，多層住宅層數越高，單方造價越低，由于多層住宅層數增加，其市政設施費、配套設施費用等隨層數增加而分攤到建筑面積上的費用逐漸減少。高層住宅由于需要提高結構強度，采用框架一剪力墻結構、剪力墻結構等，需要增加電梯設備，所以高層住宅單方造價較高，但高層住宅可以節約土地

34、占用面積，對于土地費用較高、回遷面積較大的情況下，采用高層住宅較經濟。表2-2 磚混結構住宅及其各分部結構的造價分析（占總造價的%）層數單方造價基礎地坪墻體門窗樓板屋蓋粉飾其他1100.026.26.124.78.3-28.03.92.8291.616.13.7330.510.010.517.34.877.0386.914.52.632.510.614.712.35.17.7481.911.42.0834.211.217.79.655.438.35579.59.51.7135.311.219.77.855.468.7建筑物層數的增加必然導致建筑物總造價提高，但是帶來的好處是，單位建筑面積分攤的

35、土地費用將下降，故建筑物的層數也影響著建筑物單位面積的造價。層數與造價的關系比較復雜。以下例舉一些建筑物層數與造價關系的一般原則，在設計過程中決定樓層高度時必須考慮：一是隨著建筑物的結構類型的不同，建筑物的層數對建筑物造價的影響也不相同。二是若增加一層而不改變結構類型，根據建筑面積、屋面和墻面的關系，并考慮土地費用，單位建筑面積的造價可能會降低。三是設計時超過有關規范要求的一定層數，就要改變結構類型，即使考慮土地費用，而單位造價一般會增加。例如，建筑物層數超過6層時，在8度設防區，往往不能采用磚混結構，而應改變為框架結構，結構類型、主要建筑材料、基礎形式都會發生改變，導致工程造價增加。四是若不

36、改變基礎形式，當建筑物層數增加，則單位建筑面積的基礎費用就相應降低。五是建筑物層數越多，總高越高，作為垂直流通的手段的電梯和樓梯，其成本就會增加。六是相對于多層建筑，高層建筑中結構構件和流通面積要占用較多面積，相應的建筑凈面積減小，則單位使用面積的造價會提高。七是建筑物層數越多，總高越高，隨之帶來的供水、供暖、消防、抗震等一系列問題，均會導致工程造價增加。八是高層建筑的維修費用也高于多層建筑8。6、結構類型對于同一建筑物來說，不同的結構類型其造價是不同的。一般來說，磚混結構比框架結構的造價低，因為框架結構的鋼筋混凝土現澆構件的比重較大，其鋼材、水泥的材料消耗量大，因而建筑成本也高。工程結構主要

37、由上部結構和基礎構成。因此，在結構方案的優選中，應分別對基礎型式和上部結構體系進行技術經濟比較，經過論證，選取最優方案。在高層住宅建筑中，基礎往往埋置較深，面積較大，材料用量多，施工周期長。其技術經濟指標對整幢建筑的技術經濟指標有很大影響。據統計，在高層建筑土建總造價中，基礎費用約占據 1525，工期約占有 2025；因此，合理選擇適當的基礎形式是十分必要的。上部結構體系是整個結構的主要組成部分。它耗用了整個結構大部分材料用量，工期的大部分也是用于上部結構。因此，結構設計中合理選擇上部結構型式是極其重要的。7、建筑材料對工程造價的影響材料費一般占全部工程項目成本的65%75%，直接影響工程成本

38、和經濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內容。材料訂購方面，應考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。比如按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來，分為ABC三大類，A類進行重點控制，B類實行一般控制，而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方，為了控制工程成本，應主動走向市場，了解市場，了解、比較多家材料供應商的產品質量和價格，篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商，選用最經濟的運輸方法，降低運輸成本。材料用量

39、的控制包括以下幾個方面堅持按定額確定的材料消費量，實行限額領料制度，各班組只能在規定限額內分期分批領用，如超出限額領料，要分析原因，及時采取糾正措施。三、廣化片區拆遷安置工程設計階段工程造價控制方法應用（一） 設計方案優選的原則從工程建設項目投資控制而言，通過優化設計，可尋求技術現金、經濟合理的實施方案，能縮短工期，能有效控制工程投資，使工程預算投資達到提高價值和優化投資的效果。實現工程項目投入少產出最大、提高經濟效益。在工程實施過程中，除了應組織專家對投標文件的施工組織設計進行審查外，還應對施工過程中的各個階段的施工方案進行比選，應用價值工程等方法對項目做多方案的技術經濟比較分析，努力挖掘節

40、約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本，獲取更高經濟效益的目的。在施工機械和設備的選擇上，更需要有一個方案比選問題，機械費用比例很大，購買或租賃要經過充分論證。 建設單位首先就擬建工程的設計任務通過報刊、信息網絡或其他媒介發布公告，吸引設計單位參加設計招標或設計方案競選，以獲得眾多的設計方案；然后組織711人的專家評定小組，其中技術專家人數應占23以上；最后，專家評定小組采用科學的方法，按照經濟、適用、美觀的原則，從中選擇最優的設計方案，或將各方案的可取之處重新組合，提出最佳方案。發現工程造價超標時即可采取相應措施加以控制，從而使設計方案更為經濟。設計費一般不足建設工程全壽命費用的1，但它對工

41、程造價的影響卻占到75以上。因此，在設計階段進行投資控制至關重要。（二） 運用價值工程優選、優化設計方案1、價值工程的原理（1） 價值工程原理價值工程是通過各相關領域的協作，對所研究對象的功能與費用進行系統分析，不斷創新，旨在提高研究對象的價值的思想方法和管理技術。價值工程的目標是提高研究對象的價值，價值的表達式為：價值=功能/成本。因此，提高價值的途徑有五種：在提高功能水平的同時，降低成本；在保持成本不變的情況下，提高功能水平；在保持功能水平不變的情況下，降低成本；成本稍有增加，但功能水平大幅度提高；功能水平稍有下降，但成本大幅度下降。價值工程是一項有組織的管理活動，涉及面廣，研究過程復雜，

42、必須按照一定的程序進行。價值工程的工作程序是：對象選擇-組成價值工程領導小組，并制定工作計劃-收集與研究對象相關的信息資料-功能系統分析-功能評價-方案創新及評價-由主管部門組織審批-方案實施與檢查（2） 在設計階段實施價值工程的意義體現在：可以使建筑產品的功能更合理；可以有效地控制工程造價；可以節約社會資源。（3） 價值工程在新建項目設計方案優選中的應用，在新建項目設計中應用價值工程與一般工業產品中應用價值工程略有不同，設計主要是對項目的功能及其實現手段進行設計，因此，整個設計方案就可以作為價值工程的研究對象。在設計階段實施價值工程的步驟一般為：功能分析-功能評價-方案創新-方案評價（4）

43、價值工程在設計階段工程造價控制中的應用，主要表現在：對象選擇，功能分析，功能評價，分配目標成本，方案創新及評價。（5） 推廣標準化設計，優化設計方案，標準化設計又稱定型設計、通用設計，是工程建設標準化的組成部分，降低工程造價。工程建設標準設計是國家建設部門頒布的具有法律效應的文件，標準設計來源于工程實踐經驗，結合了當時的科研成果，標準設計是工程建設過程中必須遵循的科學依據，它具有法律效應，任何部門任何個人不得對標準設計進行更改。在采用標準設計時，除了更好的適應現場施工條件而作出的局部修改以外，任何組織和個人不得擅自修改國家標準圖集。因此，工程設計人員應該積極推行標準設計，發揮標準設計的經濟性9

44、。（6） 實施限額設計，優化設計方案，限額設計是在資金一定的情況下，盡可能提高工程功能水平的一種設計方法，也是優化設計方案的一個重要手段。2、價值工程在廣化片區拆遷安置設計方案優選中的應用（1）成立價值工程管理組織價值工程管理要由技術、經濟方面的人員組成，具備較強的設計、施工、項目管理的經驗。事業部成立了由計劃財務處、工程管理處、房地產管理中心、設計方代表、施工方技術管理人員、項目監理單位的專家組成的價值工程管理團隊，將他們分為業主、設計、施工三組。（2）選擇分析對象進行住宅功能的定義和評價，運用不同利益主體打分加權平均法，確定相關功能的重要性系數。住宅的功能分 4 個大方面：1）適用：平面布

45、局，采光通風、保溫節能，隔熱隔聲，層高與層數,供水供電；2）安全：建筑結構，牢固耐久，三防設施（防火、防空、防震）；3）美觀：建筑造型，室內裝飾，室外裝飾；4）其他：環境設計，技術參數。采用功能滿分為 100 分，業主、設計人員、施工人員的權重分別為 0.6、0.3、0.1，經綜合整理（得分取整數），得出功能重要性系數（見表 3-1）。（3）功能評價系數按照功能重要程度，采用 10 分制加權平均法求功能評價系數，功能的每個方面滿分 10 分（見表 3-2）。表3-1 功能重要性系數計算表功能用戶評分設計人員評分監理單位評分功能重要性系數得分0.6a得分0.3b得分0.1c適用553350155

46、25.20.532安全3018206252.50.265美觀106195.7151.50.132其他53113.380.80.071合計1006010030100101表3-2 功能評價系數計算表功能評價因數方案功能評價分值功能重要性系數方案1方案2方案3適用0.532105.32105.3294.788安全0.26592.38592.385102.65美觀0.13270.92481.05670.924其他0.07190.63980.56890.639方案總分9.2689.3299.001功能評價系數0.33580.33800.3261（4）成本系數根據設計院提供的小區設計方案進行單體成本分析

47、，求成本系數。（見表3-3）。（5）求價值系數，最優方案選擇功能評價系數分數越高，說明方案越滿足功能要求，成本系數越低，價值系數越大越好（見表 3-4）。 表3-3 成本系數計算表 單位：元方案方案主要特征單位造價成本系數方案1底層車庫3.3米高，標準層層高2.8米，外墻為370紅磚墻，80mm苯板保溫，塑鋼窗，預制方樁。8100.3354方案2底層車庫3.3米高，標準層層高2.8米，外墻為370紅磚墻，80mm擠塑板保溫，斷橋鋁窗，預制方樁。8350.3458方案3底層車庫3.3米高，標準層層高2.8米，外墻為370紅磚墻，80mm苯板保溫，塑鋼窗，沉管灌注樁。7700.3188表3-4 價

48、值系數計算表方案功能評價系數成本系數價值系數方案10.33580.33541.001193方案20.3380.34580.977444方案30.32610.31881.022898注：價值系數（V）=功能評價系數（F）/成本系數（C）根據表 3-4，方案 3 的價值系數最大。經過價值工程管理團隊充分討論，最終選擇方案3進行實施。3、應用價值工程優化設計設計方案選擇后，通過整理、分析、測算確定了投資估算，并以此做為施工圖設計階段控制工程造價的依據。我們運用價值工程進行了成本改進，其具體步驟如下：（1）求價值系數運用價值工程管理的專家進行打分法，得到各主要分部工程的功能得分，求出功能評價系數 F，

49、利用目前預算成本（某一棟樓目標成本 420.00 萬元），求出成本系數 C，從而求出價值系數 V（見表 3-5） 表3-5 價值系數計算表 單位：萬元功能項目功能得分功能系數預算成本F成本系數C價值系數V±0.00以下工程120.121260.060.13000.9322主體工程570.5758244.720.52981.0868外墻保溫工程100.101041.50.08981.1243水電工程200.2020115.640.25030.8070注：功能評價系數=各個功能得分÷各個功能得分總和，成本系數=各個方案成本÷總成本（各個方案成本之和），價值系數 V=功

50、能評價系數 F÷成本系數 C。（2）成本改進為了達到目標成本，運用價值工程原理進行成本改進（見表 3-6） 表3-6 功能改進順序表 單位：萬元功能項目功能系數成本系數C價值系數V預算成本F目標成本成本降低額功能改進順序±0.00以下工程0.12120.13001.020860.0650.409.662主體工程0.57580.52980.9022244.72239.275.453外墻保溫工程0.10100.08981.770041.5037.803.704水電工程0.20200.25030.9193115.6492.5223.111（3）功能的價值系數分析±0.0

51、0 以下工程和水電工程的價值系數 V=0.9322 和 0.80701,由公式V=F÷C 可知：目前預算成本大于功能評價成本，表明±0.00 以下工程和水電工程的目前預算成本偏高，屬于改進對象，應該重點考慮降低成本。主體結構工程的價值系數 V=1.0868,近似為 1，說明功能目前預算成本接近功能評價成本，因此主體結構工程的功能略有過剩，可通過分析成本降低額克服過剩的功能。外墻保溫工程的價值系數 V=1.2431，由公式 V=F÷C 可知：目前預算成本低于功能評價成本，說明外墻保溫工程的預算成本偏低，不能滿足應具有的功能要求。通過以上的價值工程管理活動，促進了工程

52、的技術和經濟管理，提高了實施工程項目的管理水平。（三）實行限額設計技術與經濟結合是控制工程造價最有效的手段。限額設計就是要正確處理工程建設過程中技術與經濟的對立統一關系，通過經濟目標的設置來控制工程設計過程，從而達到控制工程投資的目的。對影響工程造價的重大設計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。1、限額設計的基本原理限額設計是我國控制“三超”的主要手段之一。全面推行限額設計。限額設計就是按照批準的總概算控制總體工程設計，各專業在保證達到設計任務要求的前提下，按分配的投資額控制各自的設計，沒有特別的理由不得突破其限額。在現行的管理體制下，大量的工程項目都沒有推行設計招標，

53、建設單位通常也缺乏有效的措施督促設計單位精心設計和限額設計，因此在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，都要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可行性和經濟性，在設計與經濟分析上要改變設計完后再算賬的習慣做法，由“畫了算”變為“算了畫”，時刻想著“筆下一條線，投資千千萬” 10。由此可見，設計階段的工作不僅是對項目的布局、功能進行合理的設計，同時也能對建設項目的資金使用作合理的安排，設計階段造價控制是極為關鍵的階段。在于將費用目標分配到分系統、部件或元件級，進行比較設計，這一過程反復帙代并貫穿于整個研制與生產階段，使之能滿足預期的總費用目標。2、限額設計的全過程控制限額設計的過程是分階段的目標

54、設置和控制過程，也是目標分解、執行和反饋的過程。因此，各階段目標的設置與分解都要遵循科學性、嚴肅性和客觀性的原則，切實做好技術經濟分析。（1）合理確定項目投資限額鑒于經審批的設計任務書中的項目總投資額，即為進行限額設計控制項目造價的主要依據，而設計任務書中的項目總投資額又是根據審批的項目可行性研究報告中的投資估算額下達的，使項目的投資限額與單項工程的數量、建筑標準、功能水平相協調。（2）初步設計造價控制初步設計主要是解決建設項目的經濟和技術問題。首先應該按照核準后的投資估算限額，通過多方案的比較選擇，使投資估算進一步具體化。在初步設計開始時，經常對照檢查本專業的工程費用，力求將造價和工程量控制

55、在限額范圍之內。若有突破，及時分析原因并修改設計，不給施工圖設計留下超投資的隱患。（3）施工圖設計造價控制。施工圖設計應嚴格按批準的初步設計和初步設計概算進行設計，重點應放在工程量控制上，控制的工程量是經審定的初步設計工程量，如果發現單位工程施工圖預算超設計概算，應及時找出原因，及時修改施工圖設計，直到滿足限額要求。3、限額設計在廣化片區拆遷安置工程中的應用（1）項目投資額的確定在確定投資估算指標時，成立專業齊全的編制小組，制訂一個包括編制原則、編制內容、指標的層次、項目劃分等內容的編制方案，并按以下三個階段進行工作：首先是收集整理資料階段。收集整理已建或在建的，符合現行技術政策和技術發展方向

56、、有可能重復采用的，有代表性的工程設計施工圖、標準設計及相應的竣工結算或施工圖預算資料。其次是平衡調整階段。由于收集的資料來源不同，雖經過一定的分析整理，但難免會由于設計方案、建設條件和建設時間上的差異帶來某些影響，使數據失準，因而必須對有關資料進行綜合平衡調整。相加后即得到該項目的投資估算總額，作為可行性研究報告中資金籌措的依據，更是項目經濟評價的依據。（2）按照批準的投資估算控制初步設計在初步設計階段，事業部與勘察設計單位緊密配合相互協作，依據市政規劃要求的住宅小區的建筑密度，容積率，綠化率等等的限定條件，按限額設計分解控制工程量，如結構形式、面積、長度、高度等進行設計，最后擇優選定了建筑密度為 30，容積率為 2.3，綠化率 32 的