1、土地一級開發融資、盈利模式探討一、前言隨著二級市場拿地成本越來越高，萬科、龍湖、恒大等房地產開發企業更多地介入到土地一級開發之中， 土地一級開發逐漸趨向由政府主導的市場化運作。 我們集團目前進行的衛星城土地一級開發項目具有明顯的代表性。對于房地產開發企業， 介入土地一級開發可以分享二級開發無法企及的利益，如從一級土地開發本身獲利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和為二級拿地鋪墊等。 其中，盈利的關鍵在于嚴格控制住各項成本費用。 相比房地產二級開發， 土地一級開發面臨更大的不確定性和風險性，譬如拆遷成本風險、長期占用大量資金風險，以及來自政府的違約風險和政策風險等等。 這就要求土地一級開發主體

2、有效控制成本，優化運作流程，提升管理能力，同時妥善處理好與政府方面的關系，準確解讀政策法規，提升抗風險能力。二、主要觀點1、由政府主導的市場化運作模式是我國土地一級開發的主要發展趨勢。2、土地一級開發的贏利點包括從一級土地開發本身獲利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，為二級拿地鋪墊等。3、一級土地開發獲利的關鍵是嚴格控制住各項成本費用。其中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用。Word 文檔4、具有土地一級開發業務收入企業，其土地一級開發業務大都集中在企業注冊地或主要發展區域，它們通過充分發揮自身特定區域的綜合優勢，集中力量進行房地產綜合開發業務。5、房企參與土地一級開發的策略包括：優化運

3、作流程，提升管理能力，有效控制成本；加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值；把握行業波動周期，控制開發節奏。三、土地一級開發的典型模式由于城市人口增加和社會經濟活動不斷發展， 人們對城市土地的需求不斷擴大，而可供城市利用的土地又非常有限。同時，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必須科學規劃和布局，以合理、高效、經濟的開發利用土地。目前土地一級開發主要有以下幾種典型模式：模式一：一二級聯動開發模式由于房地產行業明顯受制于政策因素， 因此大型房地產開發商往往將一級土地整理和二級開發相結合， 以獲取整體收益最大化。 這種模式由企業主導，所以在開發初期就確定進行土地一級與二級聯動開發。房地產企業通過土地

4、一二級聯動開發， 在獲得一級開發階段收益的同時，既保證了企業未來的可持續發展， 也保證了可獲取土地在未來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。但該模式也存在一定的問題， 如不利于政府控制市場地價， 政府宏觀調控土地市場的能力降低等。 該模式在早期比較普遍， 近期可能Word 文檔存在機會，但長遠看，其空間越來越窄。模式二：完全政府控制模式完全政府控制模式是指政府通過嚴格的計劃和規劃管理， 完全控制熟地開發及供應市場，形成 “統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理 ”的“五統一 ”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發，僅以招標方式確定施工企業。這種模式可以保證政府完全控制地價， 土

5、地開發為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純， 便于政府實施土地一級開發的各項事務。 其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大， 融資渠道窄。模式三：政府和法定機構協作模式政府和法定機構協作模式是指由政府相關部門和政府投資成立的開發企業完全壟斷土地一級開發，如同“一個渠道進水、一個水池蓄水、一個龍頭出水 ”，從而達到調控土地市場、配置土地資源、實現土地增值歸國家所有的目的。模式四：由政府主導的市場化運作模式由政府主導的市場化運作模式是指政府 “抓兩頭，放中間 ”。“抓兩頭 ”即由政府控制土地儲備計劃和供應計劃， “放中間 ”，即充分利用社會力量實施土地一級開發。按照國土部、財政部和

6、央行于 2007 年聯合印發土地儲備管理辦法規定，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。Word 文檔國土部 2010 年9月10日發文明確要求，在 2011 年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業單位都不得直接從事土地一級市場開發。這意味著，未來土地一級開發將逐步向第四種模式即政府主導、市場化運作模式轉變。 這為房地產企業參與土地一級開發創造了基礎與條件 。政府主導的市場化運作模式是一級開發的主要趨勢。這種模式中， 政府根據土地市場調查確定土地需求狀況， 政府

7、通過招標等方式確定具備資格的企業， 在合同規定的期限將計劃擬出讓的土地開發為符合土地出讓要求條件的熟地， 土地開發完成經驗收合格后，政府以招拍掛方式將 “熟地 ”進行出讓，并由土地使用權受讓人支付土地受讓價款， 政府向土地受讓人移交土地并向一級開發企業支付一級開發費用。由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。四、土地一級開發融資模式土地一級開發是資金密集型行業， 在一級開發過程中，征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎設施配套等都需要投入大量資金，而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當開發完成的土地不能馬上投入市場或者一時

8、轉讓不出去時， 土地就會產生持有成本，積壓資金，降低資金流動性。儲備機構要繼續Word 文檔“吸進 ”土地，開發企業要實現資金周轉，從而形成進一步融資需求。因此，資金是土地一級開發的瓶頸和成功的關鍵因素之一。現行的土地一級開發融資模式有以下四種：融資模式一：土地儲備機構直接安排融資， 并承擔融資安排中的責任和義務。該模式基本流程為： 土地儲備機構與金融機構簽訂借款合同， 并承擔相應的責任和義務； 金融機構將資金撥付給土地儲備機構； 土地儲備機構通過招標方式選擇一級開發主體， 再將資金撥付給一級開發主體進行一級開發； 土地開發完成后， 通過招拍掛方式將熟地轉讓給二級開發企業；二級開發企業將土地出

9、讓款一部分支付給土地儲備機構；最后由土地儲備機構將借款償還給金融機構，并支付利息。這種融資模式的主要優點是，整個融資過程與相關法規保持一致，解決了二級開發企業對一級開發主體的資金拖欠問題。但是，土地儲備機構的融資能力受到較大制約。融資模式二：一級土地開發主體直接融資， 土地儲備機構本身或委托其他擔保機構承擔擔保責任。Word 文檔該模式基本流程為： 一級開發主體與金融機構簽訂借款合同， 并承擔相應的責任和義務； 由土地儲備機構或者由其委托的擔保機構提供擔保；金融機構將資金撥付給一級開發主體， 由一級開發主體使用該資金進行土地一級開發； 土地開發完成后， 通過招掛拍方式將熟地轉讓給二級開發企業；

10、 二級開發企業將土地出讓款一部分支付給土地儲備機構；再由土地儲備機構支付給一級開發主體， 用于彌補一級開發主體的開發成本及額定收益； 最后，一級開發主體將借款償還給金融機構，并支付利息。這種融資模式雖然解決了二級開發企業對一級開發主體的資金拖欠問題，但并未解決金融機構承擔風險和融資能力受到較大制約的問題。融資模式三：土地開發主體自行安排融資并承擔融資安排中的責任和義務。該模式基本流程為：一級開發主體以自有資產抵押或信譽擔保，與金融機構簽訂借款合同， 并承擔相應的責任和義務； 機構將資金撥付給一級開發主體，由一級開發主體使用該筆資金進行土地一級開Word 文檔發；土地開發完成后，通過招拍掛方式將

11、熟地轉讓給二級開發企業；二級開發企業將土地出讓款一部分支付給一級開發主體， 用于彌補一級開發主體的開發成本及額定收益； 最后，由土地一級開發主體將借款償還給金融機構，并支付利息。這種融資模式大大增加了企業的融資難度， 抬高了進入一級開發的門檻。但是，因為這個過程中需要由二級開發企業向一級開發主體支付開發費用，就會常常發生拖欠現象。融資模式四：一級土地開發主體專門成立項目公司， 由項目公司直接進行融資，一級開發主體提供擔保責任。該模式基本流程為： 一級開發主體專門成立項目公司， 項目公司與金融機構簽訂借款合同， 并承擔相應的責任和義務； 由項目公司投資人為項目公司融資提供擔保； 金融機構將資金撥

12、付給項目公司， 由項目公司使用該筆資金進行土地一級開發； 土地開發完成后， 通過招拍掛方式將熟地轉讓給二級開發企業； 二級開發企業將土地出讓款一部分支付給項目公司，用于彌補一級開發主體的開發成本及額定收益。Word 文檔這種融資模式可以通過幾家企業聯合組建項目公司的方式投標獲得土地一級開發權， 并擴大項目公司的融資平臺。 但仍然沒有避免二級開發企業拖欠一級開發主體開發費用的問題。五、政企協同，土地一級開發的盈利模式在土地一級開發過程中，市場化開發主體通過與當地政府協商，創造了多種盈利模式。盈利模式一：從一級土地開發本身獲利土地一級開發商通過一級土地開發本身獲利的關鍵， 在于嚴格控制住各項成本費

13、用。在各項成本費用中， 比重與控制難度最大的是征地拆遷費用， 雖然政府有相關標準和規定， 但在實際執行中有難度。 這就要求開發商具備較強的與當地政府、居民、企事業單位進行溝通、協調的能力，在轉居安置等方面妥善解決當地政府和農民的后顧之憂， 同時能夠最大限度地降低成本，實現多贏。整體成本費用的控制在于系統周密的安排。 對于大面積的土地一級開發，需要分批次批地、 征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟Word 文檔的節奏。例如，先蓋轉居房，原居民再搬遷，企業再征地拆遷，再安置勞動力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業的人員和資金效率達到最高， 政府和農民的滿意度也達到最高。一方集團市衛

14、星城已建成的部分商品房待售期較長，已經占壓不少資金， 其原因是一方面因地方政府承諾的基礎配套建設沒有及時跟上，但另一方面也與企業土地開發時序沒有把握好，困難考慮不充分有關。盈利模式二：分享土地增值收益某些城市實行了在政府、 開發商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益的機制。 這樣，開發商可以通過創新性的開發活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、 一級開發中的授權圍， 以及分批出讓計劃的安排。在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：1、投資環境景觀。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和

15、園林的規劃建設、美化環境等。2、投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場等等。第一期出讓引入品牌商業設施、酒店或知名學校、托幼等，帶動周邊地塊升值。實現一級和二級開發互動。例如衛星城中天鵝湖酒店的建設、 環境的治理、知名學校的引進、軌道交通的規劃及建設等，都是為提升土地價值。Word 文檔盈利模式三：持有部分公共建筑在前些年的某些城市土地一級開發中， 授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施， 開發商則可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。對開發商

16、而言，該盈利模式的最大挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。一方集團是否參與衛星城的水、 燃氣、熱力供應以及污水處理等公共配套設施服務，值得我們探討，該項目給企業提供了機會和挑戰。盈利模式四：為二級拿地鋪墊土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發商取得部分二級開發項目。 該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發商取得一部分二級開發權。該模式要求一級開發商具有卓越的二級開發能力， 通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級開發和二級開發的聯動。六、土地一級開發面臨的風險相比房產二級開發，土地一級開發面臨更大的不確定性和風險性。風險一

17、：開發投入超出專業機構評估確定的基準地價拆遷成本可能超過專業機構評估確定的基準地價， 而超出部分的“熟地 ”不能入市交易。如果政府不同意分享一級開發的增值收益，則開發上面臨虧損風險。而物權法的實施及拆遷難度的增加，進一Word 文檔步加大了拆遷成本。風險二：長期占用大量資金對于只是用于儲備的土地， 經土地儲備中心驗收后， 由其用自有資金償付給開發商，欠款風險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。風險三：政府違約行為的風險在土地一級開發過程中， 地方政府的強勢地位是絕對的。 雖然開發企業可以通過多種法律文件進行約束， 從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。風險四：政策風險與土地二級市場的 “招、拍、掛 ”及房地產開發而言，土地一級開發的政策不全面，全國性的政策規定比較原則，操作性不強。在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、 市根據地方情況而改變有關土地利用政策。七、應對風險策略：1、優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本一級開發企業在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環節， 同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此