1、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）我國經(jīng)濟(jì)適用房政策的效果分析與完善 學(xué) 生 姓 名： 學(xué)號(hào)： 學(xué) 部 （系）： 專 業(yè) 年 級(jí)： 0 指 導(dǎo) 教 師： 職稱或?qū)W位： 2013 年 5月 28日目 錄摘 要4關(guān)鍵詞4Abstract4Key Words51 緒論61.1 選題的意義及背景61.2 主要研究內(nèi)容62 經(jīng)濟(jì)適用房的概況72.1 經(jīng)濟(jì)適用房的概念72.2 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的不同之處72.3 經(jīng)濟(jì)適用房在我國保障性住房體系中的地位72.4保障性住房在國外的發(fā)展現(xiàn)狀83 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策取得成果及存在的問題的分析93.1 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策取得的成果93.1 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問題104 我國經(jīng)

2、濟(jì)適用房政策未來發(fā)展趨勢144.1 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策的未來發(fā)展趨勢144.2對(duì)完善和執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策的建議15結(jié)論16參考文獻(xiàn)16致謝17我國經(jīng)濟(jì)適用房政策的效果分析與完善摘 要經(jīng)濟(jì)適用房是國家為了解決中低收入家庭住房問題而推行的保障性住房。自1998年推出經(jīng)濟(jì)適用房政策以來，切實(shí)解決了很多中低收入家庭的住房問題。深受廣大民眾的喜歡。但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題越來越多，而且人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑聲越來越大。2013年，鄭州市取消經(jīng)濟(jì)適用房政策得到了建設(shè)部部長的肯定，這無疑更加確定了經(jīng)濟(jì)適用房正在慢慢退出歷史的舞臺(tái)。本文通過對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展過程及存在的問題的分析，

3、探討解決經(jīng)濟(jì)適用房政策存在問題的方案，進(jìn)一步確定經(jīng)濟(jì)適用房的未來發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；保障性住房；經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展；趨勢及問題The effect analysis and improvement of the affordable housing policy in ChinaAbstractEconomy is applicable the room is in order to solve the housing problems of low-income families in the country and the implementation of affordable h

4、ousing. Since its launch in 1998 affordable housing policy, effectively solve the housing problems of low-income families in a lot of. Favored by the majority of people like it. But with the development of the real estate market, the problems existing in the economy is applicable the room more and m

5、ore, and doubts of affordable housing for people more and more. Of zhengzhou cancel the affordable housing policy in 2013, received the affirmation of the ministry of construction minister, this undoubtedly more determined the economy is applicable the room is slowly withdrew from the stage of histo

6、ry. This article through to the development of the affordable housing policy and existing problems of analysis, to explore solutions to existing problems of affordable housing policy, further determine the future development trend of the economy is applicable the room.Key Words：Economically affordab

7、le housing ；Security housing； The development of affordable housing ；Trends and issues 1 緒論1.1 選題的意義及背景 為了刺激市場消費(fèi)和解決中低收入家庭的住房問題，國家在1998年推行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)1。繼鄭州市取消經(jīng)濟(jì)適用房之后，推出了“保障房三合一，只租不賣”的

8、政策，住建部長姜偉對(duì)此發(fā)表了贊同的看法，他認(rèn)為對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的去留，可以根據(jù)各個(gè)地方的情況，自行決定是否取消經(jīng)濟(jì)適用房。但就我個(gè)人觀點(diǎn)而論，經(jīng)濟(jì)適用房盡管深受大多數(shù)中、低收入階層的喜愛，但是經(jīng)濟(jì)適用房缺乏以及它的公平性，讓我們不得不對(duì)它產(chǎn)生懷疑，從這幾年取得的成果來看，我感覺取消經(jīng)濟(jì)適用房刻不容緩了。1.2 主要研究內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房的一部分，是我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場的另一種調(diào)控。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房能能夠解決人們的住房環(huán)境，提高生活質(zhì)量，有助于緩解中低收入階層的住房困難，滿足人們最基本的生存需要和居住生活的享受需求2，另外這樣可以刺激更多人的住房需求，有助于擴(kuò)大就業(yè)范圍，對(duì)于維護(hù)社會(huì)的發(fā)

9、展有著很重要的作用。 經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象出現(xiàn)錯(cuò)位城了當(dāng)前的最大問題，政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，是為了解決人們的住房需求，滿足最基本的生活需求，但是一部分不滿足保障條件的人卻進(jìn)入了“中低收入者”的行列中。單方面的開發(fā)商不顧政府規(guī)定，把經(jīng)濟(jì)適用房敞開賣；另一方面我國對(duì)高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)不夠明確致使高收入者有機(jī)可乘。2013年我國對(duì)于部分地區(qū)取消經(jīng)濟(jì)適用房的肯定態(tài)度，我個(gè)人完全贊同，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的最初目的是針對(duì)中低收入群體的，從這幾年的效果來看，還是不容樂觀。從我國的國情出發(fā)，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房還是要繼續(xù)發(fā)展的，但是從產(chǎn)生的效果和問題來看，經(jīng)濟(jì)適用房政策的弊已經(jīng)大于它所帶來的利益。2 經(jīng)濟(jì)適用房

10、的概況2.1 經(jīng)濟(jì)適用房的概念經(jīng)濟(jì)適用房住房是由城市政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政策性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是只與同等住房環(huán)境的商品房價(jià)格是便宜的。適用性事指在房屋的建筑指標(biāo)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的適用效果。與國外相比，經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決住房困難家庭的住房問題。國家同樣也已出租的方式向困難家庭出租廉租房。2.2 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的不同之處建設(shè)的目的性不同：為了解決中低收入家庭住房難的問題，我國推出了經(jīng)濟(jì)適用房政策，它具有保障性

11、質(zhì)；而一般的商品房則不同，商品房是以盈利衛(wèi)目的的。土地性質(zhì)不同：經(jīng)濟(jì)適用房是由政府劃撥土地進(jìn)行建造的，是受到國家保障體系的照顧的。而一般的土地是要向政府交納出讓金的，同樣獲得土地的方式也是通過競標(biāo)獲得 3。 享受的國家優(yōu)惠政策不同：對(duì)于商品房是商業(yè)價(jià)值的房子，是不可能受到政府的優(yōu)惠和保障的，但是經(jīng)濟(jì)適用房卻可以在享受土地的優(yōu)惠政策外還可以享受別的很多優(yōu)惠政策。價(jià)格定位不同：鑒于經(jīng)濟(jì)適用房是國家的保障性住房，享受著國家優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是由政府限定了。而一般的商品房價(jià)格隨著市場的波動(dòng)是由開發(fā)商自行決定的，政府是不會(huì)干預(yù)的。購房資格不同：經(jīng)濟(jì)適用房的申請購買是有嚴(yán)格控制的，申請人的住房面積

12、、收入情況、是否有過購房交易等都對(duì)經(jīng)濟(jì)使用房的申請購買有著影響。而一般的商品住房面向所有民眾，購房者可以根據(jù)自己的個(gè)人能力自行選擇購買。產(chǎn)權(quán)限制不同：的商品房的產(chǎn)權(quán)是可以自由交易的，不受什么限制，但是經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)卻要滿足一定的條件才能夠交易。物業(yè)管理不同：對(duì)于商品房的物業(yè)小區(qū)管理師按照政府指導(dǎo)價(jià)，依照市場變化自行調(diào)節(jié)的。而經(jīng)濟(jì)適用房的是由政府控制的，一般是0.50元/平方米以下。2.3 經(jīng)濟(jì)適用房在我國保障性住房體系中的地位經(jīng)濟(jì)適用房的推出正是在我國社會(huì)主義市場發(fā)展過程中的一種新的嘗試，這種保障性住房的出現(xiàn)，對(duì)于加快房地產(chǎn)市場的發(fā)展，刺激市場消費(fèi)，解決住房難問題上有著重要作用。另外隨著我國

13、保障性住房體系的不斷完善和改革，經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出就顯得更加重要4。隨著政策的不斷改進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用房在我國保障性住房體系中的地位不斷下降。最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，房市的價(jià)格日益增加，開發(fā)商為了獲取高額利潤，大量建設(shè)了中高檔和大戶型的商品房，但是中低檔次的商品房卻明顯供應(yīng)不足，許多城市的中低商品房占得比重僅僅在10左右。從我國經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重呈現(xiàn)大幅度下降趨勢。甚至一些城市選擇不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。但是從經(jīng)濟(jì)適用房政策優(yōu)惠的規(guī)定性來看，它是我國保障性住房的重要部分。政府從公民的居住權(quán)出發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入家庭的住房問題。這幾年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，

14、在解決住房難問題、完善房地產(chǎn)市場、控制商品房價(jià)格、促進(jìn)城郊結(jié)合部等方面的發(fā)展發(fā)揮著重要的作用。 2.4保障性住房在國外的發(fā)展現(xiàn)狀（1）瑞典 瑞典一直把住房補(bǔ)貼政策作為推行福利的重要組成部分，所以住房的補(bǔ)貼高、限制少、覆蓋面廣。補(bǔ)貼費(fèi)也是有政府和地方單位執(zhí)行的：(1)退休人員的住房保障金。主要目的是在他們退休后仍然居住原來的房子，防止他們退休后由于收入減少而造成居住的條件的下降，甚至他們住宅的全部費(fèi)用都有補(bǔ)償繳納。當(dāng)然，當(dāng)他們的收入水平升高時(shí)，他們的補(bǔ)助金額也將下降。（2）對(duì)于那些子女多的家庭的保障措施，是基于家庭收入與子女?dāng)?shù)量的比例實(shí)施補(bǔ)助措施的，這樣既能解決住房難的問題也能刺激消費(fèi)。在領(lǐng)取住

15、房補(bǔ)貼的家庭中，有三個(gè)或更多孩子的占50，有2個(gè)孩子的占20，有一個(gè)孩子的占205。所以對(duì)于這種家庭的補(bǔ)助是：當(dāng)收入和住房的租金比是1:1，子女多的家庭可以得到的補(bǔ)助多一些。孩子多的家庭的住房費(fèi)用是比孩子少的家庭的住房費(fèi)用是少的；對(duì)于工薪高的家庭，住房費(fèi)用就高，政府的補(bǔ)助就少一些 6。（2）新加坡 新加坡的住房政策是全國大多數(shù)家庭居者有其屋，政府正對(duì)不同的收入階層有著不同的政策，而新加坡住房發(fā)展局對(duì)于這個(gè)保障政策的實(shí)施有著重大的責(zé)任。新加坡在購買房子時(shí)。必須達(dá)到HDB的一些條件。申請人必須是新加坡人，而且沒有其他房子，達(dá)到一定的年齡，并且有個(gè)完整的家庭背景，家庭收入也必須達(dá)到規(guī)定的最低上限。在

16、1970-1980年左右，對(duì)于HDB所規(guī)定的各項(xiàng)條款，購房者必須嚴(yán)格遵照，但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的人的住房難問題得到了解決，所以政府就放款了這些條款的限制 7。現(xiàn)在，如果按照新加坡住房發(fā)展局的規(guī)定，難么他們的低收入家庭占所有家庭的比例還不足30。這些家庭在購買保障性住房時(shí)必須達(dá)到HDB所規(guī)定的一些條件，否則無法購買。為了照顧低收入家庭的購房困難，政府還提供補(bǔ)貼：購買三房式一下住宅的低于半價(jià)出售；購買四方式住宅可降價(jià)15出售;購買五房式住宅也有優(yōu)惠。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)較高的公寓則按市價(jià)出售，不予優(yōu)惠。購買組屋一般需自己繳納一部分，剩下的則會(huì)有建屋局以底薪貸款方式補(bǔ)助，但是房主可用的住房公積金必

17、須在25年以內(nèi)還清8。對(duì)于超低收入家庭，政府將通過租賃租屋的方式解決他們的住房問題。從這兩個(gè)國家我們不難看出保障性住房問題一直受到政府的重視，特別是發(fā)達(dá)國家，他們的保障性住房體制已經(jīng)形成了一定的經(jīng)驗(yàn)和特色。他們的保障性住房主要是針對(duì)不同的收入群體，提供不同的解決方案，實(shí)行公共福利房制度，大力發(fā)展廉租房，租售并舉。與這兩個(gè)國家的保障住房體系相比，我國的就沒有那么的完善和成熟，但是近幾年我國加快了保障性住房的發(fā)展，住房保障呈多樣化局面。對(duì)于我國大部分地區(qū)住房難的問題，我國主要在推出經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，也是發(fā)展廉租房、限價(jià)房等類型，盡管廉租房和限價(jià)房等保障性住房發(fā)展的比較晚，但是也在逐漸成為保障性住房

18、的主流。為了切實(shí)解決中低收入家庭的住房困難問題，對(duì)于保障性住房的投入政府每年都會(huì)增加。經(jīng)濟(jì)適用房是最早出現(xiàn)的保障性住房，從1998年出來政府文件把經(jīng)濟(jì)適用房作為城鎮(zhèn)住房供給體系的主體。當(dāng)時(shí)居民收入普遍不高，商品房的價(jià)格過高，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房的主體，擔(dān)負(fù)起了啟動(dòng)房地產(chǎn)市場、拉動(dòng)內(nèi)需的責(zé)任。2005年以后，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并在各種因素的推動(dòng)下，住房價(jià)格不斷上升，引起百姓的不滿，這就迫使中央更加重視經(jīng)濟(jì)適用房，一系列的房價(jià)調(diào)控和住房保障制度的頻繁出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)再次加快。但是隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策問題越來越多，更多的人把方向放在了廉租房上面，2013年鄭州市更是撤銷了經(jīng)濟(jì)適用房政

19、策，這樣做無疑是在向新加坡這種保障性住房制度比較成熟的國家靠近。3 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策取得成果及存在的問題的分析3.1 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策取得的成果經(jīng)濟(jì)適用房的最初目的是為了解決中低收入家庭住房困難問題，從現(xiàn)在他們的住房現(xiàn)狀來看，這些人群的住房面積得到了很大的改善，而且中高低收入階層的家庭住房面積的相對(duì)差距沒有他們之間收入的相對(duì)差距大。中低收入階層的住房相對(duì)面積雖然下降較大，但是住房相對(duì)面積已經(jīng)達(dá)到了較高水平，達(dá)到并超過了聯(lián)合國的推薦面積,經(jīng)濟(jì)適用房的推出，解決了很多人的住房問題，切實(shí)實(shí)現(xiàn)了這一政策的最初目的，這些都來自包括集資、合作建房、單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供

20、的經(jīng)濟(jì)適用房的共同完成的。經(jīng)濟(jì)適用房在滿足低收入家庭的住房需求的同時(shí)，也可以拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從最新的房地產(chǎn)供給比例可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起著重要的作用，成為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的又一增長點(diǎn)。3.1 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問題3.1.1 經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象不明從國務(wù)院的文件可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入者的，但是能不恩能夠明確劃分這個(gè)界定確實(shí)很難的。就當(dāng)前社會(huì)來說，目前還沒有一個(gè)權(quán)威的部門能夠細(xì)劃收入階層，而且金融機(jī)制的不完善，使之沒有辦法判定個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入。在購買經(jīng)濟(jì)適用房上面，有的是為了滿足基本的住房需求，而有的則是為了改變現(xiàn)有的住房條件，從而使

21、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)難以把握，使經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象擴(kuò)大化了，中高收入階層的不斷涌入使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格太高，這樣就違背了當(dāng)初建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的。中低收入階層買不到房子，就是國家的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)優(yōu)惠政策很難實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用的經(jīng)濟(jì)性很難體現(xiàn)。3.1.2 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格監(jiān)控不力由于經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的，所以其政府的保障措施也是很多的，這就決定著政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格規(guī)定起著關(guān)鍵作用，不能與商品房的相對(duì)比。所以經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)該是中低收入家庭所能承受起的，與同樣的商品房價(jià)格低。經(jīng)濟(jì)適用房既區(qū)別去純商品房，又區(qū)別于福利房，這種住房的價(jià)格與其他的商品房的價(jià)格共存，勢必對(duì)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)

22、發(fā)揮一定的影響。由于經(jīng)濟(jì)適用房享受著國家給予的各種優(yōu)惠政策，使之與同一地區(qū)同一地段同一檔次的商品房價(jià)格不同，這就造成了很多中高收入階層通過各種手段競相獲得，完全不顧中低收入者的購房困難。由于房地產(chǎn)的位置固定、稀缺、不可代替、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短期內(nèi)很難增大其市場供應(yīng)總量9。例如在2003年北京經(jīng)濟(jì)適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣方市場狀態(tài)，回龍觀、天通苑以及翠城都有這種現(xiàn)象，一個(gè)房號(hào)都被炒到1000元不止，有些投機(jī)商甚至雇人排隊(duì)買號(hào)在賣出去，這種事件也令有關(guān)部門一直很頭疼。另一方面，有些人通過把把經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變成商品房獲得不義之財(cái)，擾亂市場秩序。政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是有保

23、障措施的，對(duì)于土地的獲得，是由政府無償劃撥的，甚至各種稅費(fèi)也是減半的。由于在使用土地上是無償獲得的，所以對(duì)于土地的租金和稅金的的經(jīng)濟(jì)性是無法發(fā)揮的，很難達(dá)到對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房土地的控制。另外經(jīng)濟(jì)適用房死保障性住房，所以對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問題就很模糊，這就必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房再次交易中出現(xiàn)很多問題。3.1.3 對(duì)“居者有其屋”的定位我國經(jīng)濟(jì)適用房受到福利分房的影響，以人人都有房住為目的大規(guī)模建設(shè)，并向中低收入階層出售經(jīng)濟(jì)適用房。就我國的國情來看，我國百分之八十的人都是中低收入群體，就我國能否承受如此巨大的財(cái)力都令人懷疑，對(duì)于這種無償?shù)耐度耄绻荒軌蚝芎玫睦茫@就是對(duì)我國財(cái)政收入的巨大損失，這樣對(duì)國

24、家的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是不利的 10。另外，我們都知道社會(huì)資源總是稀缺的，政府的無償補(bǔ)助同樣也是稀缺的。就像中國的土地一樣，從表3-1對(duì)比中國的人均占有建筑面積可以看出，我國的土地稀缺性，更加確定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)要適當(dāng)?shù)目刂疲駝t將會(huì)影響房地產(chǎn)市場的公平性11。與廉租房相比，一旦房主購買了經(jīng)濟(jì)適用房之后，就能夠擁有該房，即便該戶以后步入高收入階層，他仍然在無償占有著社會(huì)的補(bǔ)償資源。而廉租房就不一樣了，一旦房主的生活水平提高，達(dá)到了高收入家庭的水平，廉租房就要被政府收回12，供別的中低收入家庭使用，這樣就能夠讓政府的保障對(duì)象擴(kuò)大化。表3-1 每人和每套房的建筑面積國家平均每人建筑面積(平方

25、米）每套房的建筑面積（平方米）全部自有租賃美國62.5（1984）151.9(1985)159.0(1985)115.7(1985)英國30.0（1986）75.1(1986)81.5(1986)69.7(1986)前西德32.0（1982）79.0(1978)102.0(1978)67.0(1978)法國30.5（1984）82.3（1984）96.1（1984）67.9（1984）日本27.9（1988）89.3（1988）116.8（1988）44.3（1988）3.1.4 國家財(cái)政補(bǔ)貼的效益不高目前經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象大多是已經(jīng)超過了低收入群體的的那一部分，與經(jīng)濟(jì)適用房政策的最初目的完

26、全不符合，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的住房環(huán)境已經(jīng)完全超過的經(jīng)濟(jì)適用房要求的標(biāo)準(zhǔn) 13，那么高收入階層也可能擠進(jìn)購買經(jīng)濟(jì)適用房的行列中，從而使政府補(bǔ)貼效益最終轉(zhuǎn)換到開發(fā)商和中等偏高、高收入階層，而那些真正需要受到補(bǔ)貼的中低層收入者則被排斥在外。3.1.5 經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降經(jīng)濟(jì)適用房能夠長久持續(xù)發(fā)展主要是有政府在經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)有力的支持，完全靠政府的優(yōu)惠政策扶持。但從經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施開始，政府對(duì)其的投資一年不如一年。從表3-1“1998-2008年我國經(jīng)濟(jì)適用房投資狀況比較表”可以看出從1998年到2008年期間盡管全國房地產(chǎn)投資總額不斷增加，但是經(jīng)濟(jì)適用房的投資總額的增加卻不是很明顯。我們再從圖3

27、-1中看，可以了解到經(jīng)濟(jì)適用房投資比重雖然在其中某些年份有起伏，但是總體來說還是下滑趨勢。看表3-2“1998-2008年我國經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積狀況比較表”。從開始到2008年全國新開工房屋面積每年都在增加，但是經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積卻時(shí)加時(shí)減。再看圖3-2我們會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積的比重大體呈持續(xù)下滑趨勢14。這就必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的供給滿足不了社會(huì)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格的不公平也是由于房地產(chǎn)市場的不公平造成的。圖3-1 1998-2008年我國經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重圖3-2 1998-2008年我國經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積投資比重表3-2 1998-2008年我國經(jīng)濟(jì)適用房投資狀況表(單位：億元

28、)年度19981999200020012002200320042005200620072008全國房地產(chǎn)投資總額3614.234103.204964.056344.117790.9210153.813158.251590.2519422.9225288.8431203.19經(jīng)濟(jì)適用房投資總額270.85437.02542.44599.65589.04621.98608.39519.18698.84820.93970.91表3-3 1998-2008年我國經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積比較表（萬平方米）年度19981999200020012002200320042005200620072008全國新開工房

29、屋面積20387.9022579.4129582.8437394.1842800.5254707.5360413.8668064.5379252.8395401.53102553.37經(jīng)濟(jì)適用房開工面積3486.403970.385313.525795.975279.685330.584257.493512.454379.034810.265821.884 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策未來發(fā)展趨勢4.1 我國經(jīng)濟(jì)適用房政策的未來發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)行過程中的問題越來越多，人們開始質(zhì)疑其經(jīng)濟(jì)適用房政策的合理性。隨著河北、山東、河南等地先后出現(xiàn)取消經(jīng)濟(jì)適用房，進(jìn)而用廉租房替代

30、。目前，我們應(yīng)該分析多年來經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)行過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來重新審視經(jīng)濟(jì)適用房凸現(xiàn)出來的問題，通過不斷的改革，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房政策的最初目的。（1）經(jīng)濟(jì)適用房政策在未來仍將長期存在一段時(shí)間在保障性住房體系中，經(jīng)濟(jì)適用房占有很重要的地位，所以在目前沒有很好的方式替代它之前，將長期存在一段時(shí)間以解決中低收入家庭的住房問題。我國還是會(huì)在每年適當(dāng)?shù)耐顿Y建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，在沒辦法明確個(gè)人收入的情況下，推廣由失誤補(bǔ)貼轉(zhuǎn)換成貨幣補(bǔ)貼的政策還不宜在全國大規(guī)模執(zhí)行。因此需要在規(guī)范市場、創(chuàng)新改革等方面進(jìn)行研究，逐漸解決存在的問題。(2) 以租為主、封閉運(yùn)行和低水平保障是未來的發(fā)展方向解決貧困家庭的的房產(chǎn)問題不是經(jīng)濟(jì)

31、適用房建設(shè)的目的，而是從我國的國情出發(fā)解決他們的住房困難問題。所以政府需要大量的房子，以租為主的話可以實(shí)現(xiàn)很多中低收入家庭的住房過渡，當(dāng)他們跳出來保障的范圍時(shí)，房子可以讓出來，從而實(shí)現(xiàn)很好的良性循環(huán)。另一方面這也能防范經(jīng)濟(jì)適用房的投資行為和尋租行為，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的最初目的。封閉運(yùn)行是指在當(dāng)前的情況，經(jīng)濟(jì)適用房不能一步做到以租為主的地步，所以對(duì)于已經(jīng)銷售的經(jīng)濟(jì)適用房可以采取封閉運(yùn)行的方式。當(dāng)住房者想要出售的話，只能被政府收回或者給與一定的補(bǔ)助，然后在把房子分配給別的中低收入家庭，這樣就能很好的體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性和公平性。低水平保障就明確了保障性住房部可能是舒敞的，而且經(jīng)濟(jì)適用房的目

32、的也僅僅是為了解決最基本的住房問題。等中低收入家庭跳出了保障的范圍時(shí)，可以根據(jù)自己的意愿，去購買高檔的商品房，這樣的話也能為政府剩下很大的開支。因此引，應(yīng)該嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)，最大可能的滿足更多的中低收入家庭的基本住房需求。從長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢來看，經(jīng)濟(jì)適用房未來將以出租的方式和廉租房長期存在一段時(shí)間，不過隨著社會(huì)的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房將逐漸退出歷史的舞臺(tái)，進(jìn)而被廉租房所代替。4.2對(duì)完善和執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策的建議(1) 明確保障群體 要明確保障對(duì)象就必須分明人均收入。對(duì)于家庭的等級(jí)劃分國際上已經(jīng)有了明確的規(guī)定。由于低收入者根本不具備購房的能力，所以我們可以對(duì)這種人

33、群采取社會(huì)保障政策來解決他們的住房問題，譬如說我們可以向這部分人群實(shí)施廉租房政策15；就那些偏低的收入人群，我建議可以采取在租賃的同時(shí)，適當(dāng)?shù)某鍪邸?duì)于沒有經(jīng)濟(jì)能力的可以通過廉租房的政策來解決住房問題。另外對(duì)“居者有其屋”這種現(xiàn)象，國家可以通過建立一些機(jī)構(gòu)從事家庭收入的調(diào)查，當(dāng)住房者跳出了中低收入階層，廉租房就可以被收回，重新分配給別的貧困家庭使用，這樣就能使政府的保障政策最大化。(2) 嚴(yán)控房價(jià)，租售并舉 在經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法第二十七條提出“國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房，以政府核定的價(jià)格想符合條件的家庭出租。”但是在實(shí)際實(shí)施過程中，絕大部分地區(qū)還是以出售一種方式。因?yàn)檫@

34、種方式對(duì)于房產(chǎn)商來言，能夠很快的收回成本，更有些開發(fā)商趁機(jī)抬高房價(jià)，至國家規(guī)定于不顧，將經(jīng)濟(jì)適用房賣給中等偏高收入者以求快速回籠資金，使得一部分人由于無法承擔(dān)購房價(jià)格或者銀行貸款而無房可住。所以政府部門應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)控房價(jià)，防止開發(fā)商抬高價(jià)格，是經(jīng)濟(jì)適用房政策切實(shí)落實(shí)到中低收入群體中去。保障性住房體系的不完善，就決定了經(jīng)濟(jì)適用房的控制還是有待提高的，應(yīng)該大力提倡廉租房，在出售的同時(shí)，可以適當(dāng)租賃一些廉租房，切實(shí)解決貧困家庭的住房難問題。(3) 充分利用二手市場 房地產(chǎn)市場有著自己的過濾系統(tǒng)，隨著社會(huì)的發(fā)展，薪資待遇的提高，人們在選擇舒敞的新房時(shí)，原有的面積小，環(huán)境差的房子就被淘汰了。這些房子被一些人收購作為二手房子出售。經(jīng)濟(jì)適用房每年的建設(shè)量是有限的，就中國國情來看，大部分人還是補(bǔ)助的對(duì)象，所以常常會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。在這種情況下，就要充分利用二手房地產(chǎn)市場的資源。二手市場之所以被中低收入家庭所忽略是