1、邯鄲市華文稅務師事務所有限公司 Handan Huawen Certified Tax Agent Co., Ltd房地產企業完工年度所得稅納稅申報表的填報與解讀講義完工年度企業所得稅處理為什么要確認完工年度？國家稅務總局關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知（稅總發201431）要求檢查“產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業所得稅。對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。"房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

2、（國稅發200931號）第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月）計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額.開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。完工結轉四部曲：第三十五條 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后.凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成

3、本,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定對其進行處理。根據我們在工作中掌握的情況，房地產開發的實際毛利額普遍高于稅法規定的預計毛利額.如果企業沒有及時按照稅法規定對符合完工條件的開發項目做完工結轉處理，無論對企業還是主管稅務機關，都存在著巨大的風險,并且隨著時間的推移,風險將如同滾雪球般越滾越大.某房地產企業所得稅納稅申報情況見下表(單位:萬元):A項目在2011年銷售完畢。該企業一直沒有對A項目做完工結轉。2014年稅務稽查發現A項目在2011年已經全部交付業主,符合完工條件。稽查結論為：A項目共實現銷售收入12，500萬元,共發

4、生符合稅務規定的開發成本8,125萬元，A項目實際銷售毛利額為4，375萬元（實際毛利率為35%，因為賬載開發成本中存在不合規票據）.該企業2012年應補充確認應納稅所得額2,500萬元（4375(7501125)）,應補繳企業所得稅625萬元。罰款(505倍）、滯納金（年息18。25）如何確定完工年度?稅收政策規定:國家稅務總局2009年發布的房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第三條規定：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品.除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： (一）開發產品竣工證明材料已報房

5、地產管理部門備案. （二）開發產品已開始投入使用. （三)開發產品已取得了初始產權證明。國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函2009342號）規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續,當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度）應納稅所得額.國稅函2010201號：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量

6、是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用,應視為開發產品已經完工.房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本,并計算企業當年度應納稅所得額。完工年度確認的原則:“投入使用”如何認定？開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續)或已開始實際投入使用。按照建筑法相關規定,只有經過“竣工備案”，才可以投入使用.對于房地產開發產品的交付使用,散見的法律規定有：1、建筑法第六十一條：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工

7、程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。2、中華人民共和國城市房地產管理法第二十六條第二款：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。3、城市房地產開發經營管理條例第十七條第一款：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用.4、建設工程質量管理條例第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。5、房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定第七條：工程竣工驗收合格

8、后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告;第九條:建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案.從以上規定可知，工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內交房地產主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗收合格。但是未備案的經竣工驗收合格的開發產品不影響交付使用，實務中關于商品房交付的條件通常在商品房買賣合同第八條作出約定，開發商作為出賣方通常統一選擇交付條件為選項1“該商品房經驗收合格”或在選項5注明“經建設單位驗收合格并取得竣工驗收報告”,購房

9、者通常只能接受此約定。以上兩種情形約定的交付條件實際為,商品房買賣合同約定的房屋施工工程竣工后，經過建設單位(即開發商)組織勘察、設計、施工、監理等有關單位進行驗收，取得建設工程竣工驗收報告。換言之，商品房取得建設工程竣工驗收報告，即具備了合同約定的房屋交付條件。按照前述相關規定,只有經過“竣工備案”，才可以投入使用。但稅務政策講的是“視同”。完工年度需要做什么？賬務處理：未完工項目的賬務處理借:銀行存款貸:預收賬款借：應交稅費營業稅城建稅教育費附加 地方教育附加 土地增值稅貸：銀行存款已完工項目的賬務處理Ø 將開發成本轉入開發產品借：開發產品-各成本對象貸：開發成本成本項目

10、6; 確認開發產品銷售收入借:預收賬款貸：主營業務收入Ø 確認銷售成本借：主營業務成本貸：開發產品Ø 計提稅金及附加借:營業稅金及附加貸:應交稅費營業稅城建稅教育費附加 地方教育附加 土地增值稅稅務處理：未完工項目的稅務處理:應交納的所得稅=應納稅所得額×25%應納稅所得額=利潤總額+預計毛利額允許在當期扣除且未計提的營業稅金及附加、土地增值稅預計毛利額=未完工項目銷售收入×預計計稅毛利率注:“利潤總額”在季度申報的時候是“會計利潤總額”,在匯算清繳的時候就是不包含未完工項目的應納稅所得額已完工項目的稅務處理：實際毛利額=實際銷售收入計稅成本預計毛利額=

11、銷售未完工開發產品取得的收入×預計計稅毛利率全部項目應納稅所得額=不包括完工項目的應納稅所得額+（實際毛利額預計毛利額）應納所得稅額=應納稅所得額×25如何申報?某房地產企業所得稅納稅申報情況見下表（單位:萬元）:A項目于2011年全部交付業主，符合完工條件。具體填寫見附件2010年2011年未結轉2011年正確結轉允許預提的成本有哪些？房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發200931號)第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本. （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的,在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得

12、超過合同總金額的10%. (二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用.此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 （三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。例如，A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓,雙方簽訂的合同價款為3000萬元，截至2009年12月31日,該住宅樓已經開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業發票。在這種情況下，A公司

13、2009年必須計算完工開發產品計稅成本，盡管該企業會計核算中預提了1000萬元的B公司建安成本且有充分的相關證明資料,但是在計算已完工高層住宅樓計稅成本時,只能按照2000+300（3000×10）=2300萬元計算，完工開發成本700萬元是不能計入當年度企業所得稅匯算清繳計稅成本中的.如果企業據此或其他原因不進行完工開發產品計稅成本的結算，根據國稅發200931號第三十五條的規定，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定對其進行處理。新企業所得稅申報表出臺背景以及架構解讀新版納稅申報表的特點架構合理：修訂后的申報表采取圍繞主

14、表進行填報，主表數據大部分從附表生成，既可以電子申報，又可以手工填寫。每張表既是稅收政策或優惠的體現,又與主表相互關聯。主表與附表之間層級分明，內容清晰，填報便捷。信息量豐富：申報表中既有會計信息，又有稅會差異情況,同時還包括稅收優惠、境外所得等信息,便于進行稅收優惠、納稅情況、稅收風險等分析提取信息、數據。注重主體,繁簡適度：申報表雖共有41張，但納稅人可以根據自身的業務情況，凡涉及的，選擇填報，不涉及的,就無需填報。修訂后的企業所得稅納稅申報表更加科學、規范，在正式報表的基礎之上，又增加了報表封面、報表填報表單等資料.除了報表封面、報表填報表單以外，需要企業填寫的正式報表共41張，其中能夠

15、與房地產開發企業有關的報表38張（其他3張報表為金融企業、事業單位報表、民間非營利組織報表）申報表的構成（一）基礎信息表此表反映納稅人的基本信息，包括名稱、注冊地、行業、注冊資本、從業人數、股東結構、會計政策、存貨辦法、對外投資情況等，這些信息，既可以替代企業備案資料（如資產情況及變化、從業人數，可以判斷納稅人是否屬于小微企業，小微企業享受優惠政策后，就無需再報送其他資料）；也是稅務機關進行管理所需要的信息。(二）主表主表結構與現行報表沒有變化,體現企業所得稅納稅流程，即在會計利潤的基礎上,按照稅法進行納稅調整，計算應納稅所得額,扣除稅收優惠數額，進行境外稅收抵免,最后計算應補（退)稅款。(三

16、)收入費用明細表收入費用明細表主要反映企業按照會計政策所發生的成本、費用情況。這些表格，也是企業進行納稅調整的主要數據來源。(四）納稅調整表納稅調整是所得稅管理的重點和難點，現行申報表中僅1張納稅調整表，該表功能就是將納稅人進行納稅調整后結果進行統計、匯總,沒有體現政策和過程,也不反映稅收與會計的差異,稅務機關很難判斷出其合理性及準確性。因此,本次修改后的申報表,將所有的稅會差異需要調整的事項，按照收入、成本和資產三大類，設計了15張表格，通過表格的方式進行計算反映,既方便納稅人填報；又便于稅務機關納稅評估、分析.(五）虧損彌補表本表反映企業發生虧損如何結轉問題，既準確計算虧損結轉年度和限額，

17、又便于稅務機關進行管理。(六)稅收優惠表現行申報表僅設1張優惠表，該表僅把企業所享受的優惠數額進行匯總，沒有體現各項優惠條件及計算口徑，不利于稅務機關審核其合理性和合規性。本次修改后的申報表，將目前我國企業所得稅稅收優惠項目共有39項,按照稅基、應納稅所得額、稅額扣除等進行分類，設計了11張表格，通過表格的方式計算稅收優惠享受情況、過程。既方便納稅人填報;又便于稅務機關掌握稅收減免稅信息,核實優惠的合理性，進行優惠效益分析。（七)境外所得抵免表本表反映企業發生境外所得稅如何抵免以及抵免具體計算問題.（八）匯總納稅表本表反映匯總納稅企業的總分機構如何分配稅額問題。報表之間的關系通常情況下，數據由

18、附表逐級向主表匯總。表單編號的含義：企業基礎信息表隱含了哪些潛在的稅收風險填報說明里面的錯誤：5。“104從業人數"：填報納稅人全年平均從業人數，從業人數是指與企業建立勞動關系的職工人數和企業接受的勞務派遣用工人數之和；從業人數指標，按企業全年月平均值確定,具體計算公式如下：月平均值（月初值月末值)÷2全年月平均值全年各月平均值之和÷12全年從業人數月平均值×12年度中間開業或者終止經營活動的，以其實際經營期作為一個納稅年度確定上述相關指標。6.“105資產總額(萬元)"：填報納稅人全年資產總額平均數，依據和計算方法同“從業人數"口徑，資產總額單位為萬元，小數點后保留2位小數.大家實務填報操作中，千萬別按照“全年從業人數月平均值×12”計算填，否則就變成了全年月平均值的12倍了!注意實收資本與注冊資本的差異十二屆全國人大常委會第六次會議2013年12月28日決定，對公司法作出修改，從2014年3月1日起，公司注冊資本實繳登記制改為認繳登記制,并取消注冊資本最低限額，就會出現注冊資本“零首付”，所以在實務填報操作中需要關注注冊資