1、大連付家莊水上樂園項目項目建議書二0一五年四月目 錄第一章 總論3一、項目概況3二、項目總投資與資金籌措3三、項目可行性研究依據3四、結論3第二章 策劃原則與理念5一、策劃原則5二、策劃理念5一、旅游市場發展趨勢6第四章 項目接待容量估算8一、接待容量估算依據8二、水上樂園接待容量估算8第五章 項目定位9一、主題定位9二、戰略定位9三、市場定位9第六章 項目總體布局與產品構想9一、建設內容9一、整體經營管理模式確定10二、部門架構10三、客人水上樂園消費及員工服務流程的設定11第八章 投資與回報估算12一、投資估算12二、水上樂園區回報估算14第九章 社會效益分析16第十章 環境保護17一、環

2、境體系17二、環境保護17第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：遼寧大連水上樂園項目建議書（二）項目建設地點：（三）項目規模：總用地面積約為60畝，規劃主要功能分為室外水上樂園、室內水上樂園區等配套服務設施，實現四季經營。（四）項目性質：水上樂園以南亞風情為主題，突出時尚、刺激、健康的水上娛樂體驗文化。（五）項目目標：打造大連南部規模最大、檔次最高、配套最完善的水上樂園度假區。（六）投資單位北京水魔方股份有限公司大連萬盈投資有限公司二、項目總投資與資金籌措本項目總投資1.3億元。三、項目可行性研究依據（一）旅游規劃通則（GB/T 189712003）（二）旅游發展規劃管理暫行辦法1999（三

3、）旅游發展規劃管理辦法2000（四）旅游區(點)質量等級的劃分與評定（GB/T 17775-2003）（五）中華人民共和國城鄉規劃法2007（六）國家與地方技術規范和定額四、結論（一）本項目建設符合國家和遼寧省發展旅游產業的相關政策，符合市和區發展旅游業的相關政策，符合當今現代人崇尚健康旅游的消費觀念。本項目建成后，將提高當地旅游資源利用率，豐富當地旅游產品開發，拉動當地經濟效益與社會效益綜合發展。（二）項目建設對當地經濟和社會發展具有顯著的拉動作用。旅游業是綜合性很強的經濟產業，具有“以一帶百業”的牽動作用。 水上樂園項目的開發建設，將帶來大量的就業崗位，帶動當地物流、餐飲、住宿、商貿及服務

4、等行業的長足發展，促進當地經濟和社會發展，形成多贏效果。（三）本項目經濟效益和投資效益好，具有良好的盈利能力，投資風險小，投資回收期合理，在財務上是可以被接受的，是可行的。本研究的結論為：本項目具有良好的市場前景，并得到良好的政策支持，建設方案在技術上和經濟上均是合理可行的，具有良好的投資效益和抗風險能力。因此，本項目建設是必要的，可行的。第二章 策劃原則與理念一、策劃原則（一）按需定產原則充分研究水上樂園項目的潛在消費市場，對市場進行細分，根據不同年齡階段消費者的喜好，設計出符合市場、符合消費者的產品，從而滿足消費者的個性化、多樣化需求。（二）相互銜接原則規劃設計方案與后續工程施工相銜接，協

5、調處理好水上樂園產品體系，共同組成有機的整體，充分滿足游客的需求。（三）高起點、高標準、高要求原則密切結合現狀，統一規劃、合理布局，堅持高起點、高標準、高要求原則，為游客提供功能多樣、現代時尚、動感刺激的水上體驗空間。二、策劃理念（一）突出主題理念精心設計園區，產品融合視、聽、觸、味、感全方位感官體驗，在功能實現和意境營造上匠心獨運，呈現南亞風情水上樂園度假區的無限魅力。（二）因地制宜理念充分考慮用地實際，將景觀布局和地形相結合，充分利用現有資源。（三）人本理念對項目的布局規劃、功能設置、服務設施、安全指標、技術工藝等方面進行深入細致考慮，保證游客在舒適、安全、健康環境中體驗休閑度假、娛樂健體

6、的樂趣。（四）與時俱進，可持續發展理念項目的規劃建設富有前瞻性，在對用地、產品、功能、配套等方面進行設計規劃時已充分考慮將來的發展需要，保障項目可持續發展。第三章 行業背景分析一、旅游市場發展趨勢（一）度假旅游呈現大眾化、家庭化和綜合化的趨勢由于國民經濟穩步快速增長，休閑度假旅游已被我國中等收入階層和部分較寬裕的工薪階層所接受，其客源市場呈現出大眾化、家庭化、綜合化的趨向，休閑度假旅游發展勢頭良好，市場前景廣闊。（二）短途短期旅游為主流趨勢受時間、交通和費用等因素的影響，國內城市居民出游呈現短途短期特征。城市居民大都集中在以大城市為核心、方圓300公里范圍內進行休閑旅游度假，短途短期旅游為主流

7、趨勢。（三）體驗旅游是旅游市場的發展趨勢親水體驗旅游隨著旅游行業的不斷發展和消費觀念的逐漸成熟，旅游者期望越來越高，追求新鮮刺激、時尚潮流的旅游產品，注重個人參與性、體驗的獨特性以及產品的多樣性，體驗性高的旅游項目，往往容易受到旅游者的青睞，獲得旅游者的較高滿意度和重游率。案例一：長隆水上世界 投資單位：長隆集團項目地址：廣東廣州市番禺區番禺大道北占地面積約：150000主要設備：大喇叭、巨獸碗、合家歡滑道（沖天回旋大滑板）、急馳競賽滑道（章魚滑梯）、噴射滑道（水上過山車）、高速滑梯組合、超級海浪池、漂流河、大型水寨、兒童戲水樂園、水療項目、二期熱浪谷項目（巨蟒滑道和巨洪峽）等更衣柜：1100

8、0個開業時間：2007年7月2013年（5-9）月接待量：190萬人次，門票價格：250元，營業額47500萬元 案例二：橫店夢幻谷水公園 投資單位：橫店影視城有限公司項目地址：浙江東陽市橫店鎮占地面積約：40000主要設備：大喇叭、漩渦滑梯、沖天回旋滑道、大回環滑道、高速滑道、駝峰滑道、章魚滑梯、4組合螺旋滑梯、海浪池、漂流河、大型水寨、兒童戲水樂園、水療項目等更衣柜：5200個開業時間：2011年7月2013年（7-9）月接待量：60萬人次，門票價格：230元（套票、含夢幻谷景區）營業額13800萬案例三：蘇州樂園水上世界 投資單位：蘇州新區經濟發展集團總公司項目地址：江蘇蘇州高新區玉山路

9、占地面積約：28000主要設備：大喇叭、章魚滑梯、海浪池、漂流河、大型水寨、家庭漂流滑梯、兒童戲水樂園、水療項目等更衣柜：3100個開業時間：2008年7月2013年（6-8）月接待量：50萬人次，門票價格：120元，營業額6000萬第四章 項目接待容量估算一、接待容量估算依據根據舒適和安全兩個原則，參考其他項目經驗，對水上樂園區接待容量進行預測。（一）測算公式日空間合理接待容量（人次）=日水面積合理接待容量（人次）+日游樂設備合理接待流量（人次）+綜合旅游服務設施合理接待流量（人次）（二）估算參數選擇1、室內水上樂園區全年全天開放時間為9：3021：30，全天開放12小時，客人平均滯留時間為

10、4小時/人次，日周轉率為3。2、動室外水上樂園區全年宜游天數考慮當地的氣候條件以及突發事件等因素，平均宜游天數為80天。二、水上樂園接待容量估算日空間面積合理接待容量估算表總面積()人均占用合理面積(/人)瞬間合理容量（人次）日周轉率日合理容量（人次） 40000 20 2000 4000 第五章 項目定位一、主題定位以時尚精彩的南亞風情為主題，集水上活動休閑度假、康體養生娛樂拓展以及演藝表演等于一體的主題型水上樂園綜合度假區。二、戰略定位打造大連遼寧南部規模最大、檔次最高、配套最完善的南亞風情水上樂園度假區。三、市場定位以大連客源為主，以省內及周邊城市客源為補充；以大眾市場和中高端市場為主要

11、客源，突出時尚年輕者市場地位，充分發掘家庭、團隊及商務市場第六章 項目總體布局與產品構想一、 建設內容序號項目名稱單位工程占地面積（）1入口廣場10002游客接待中心游客休息室和更衣室1000公共廁所400管理辦公室（含會議室等）5003停車場80004兒童項目戲水池3500大喇叭滑道3000海浪池7800沖天回旋滑道4000組合滑道群52005成人項目漂流河12000海嘯池8000大型互動水屋6200組合皮筏滑梯6000巨獸碗48006公共廁所2個6007場地綠化320008步道及空地含生活服務設施等40000第七章 項目營業運作及經營流程設定一、整體經營管理模式確定（一）選擇水上樂園專業管

12、理公司對項目進行前期工程產品指導和經營籌備，引進北京歡樂水魔方的水上樂園管理方式和運作模式，保障項目的成功經營。（二）采用水上樂園的經營管理、市場、服務、運作模式，而不套用度假酒店或景區、景點的管理模式，以保障項目效益。二、部門架構本項目管理服務應有較高的質量要求，體現在良好的設施與優質的服務上，選擇高效、適合的管理途徑。各個項目的經營管理將按現代企業制度要求，實行總經理領導下的分工負責制，部門對水上樂園總經理負責，水上樂園總經理對總公司總經理負責，總經理對董事會負責，組織結構如下：市場策劃部董事會總經理水上樂園度假村經理行政人事部后勤部財務部保安部設備管理部工程部三、客人水上樂園消費及員工服

13、務流程的設定（一）客人水上樂園消費流程咨詢購買門票購置泳衣泳品更衣沖淋水上樂園游樂園區休閑/保健消費/美食消費/按摩消費沖淋更衣。（二）員工服務流程迎賓咨詢售票男女更衣服務露天服務二次消費（保健/康樂/小食等）服務沖淋/更衣服務送客服務。第八章 投資與回報估算一、投資估算（一）投資估算依據1、參考中華人民共和國建設工程參考價格，同時借鑒同類水上樂園項目建設投資情況，結合當地建設原材料供應現狀對項目建設進行投資估算。2、投資估算依據投資方提供當地土建和裝修費用。3、投資估算不包括土地與搬遷費用。（二）工期安排1、工程建設工期2015.72016.72、籌備與工程期安排序號項目籌備與工程期時間安排

14、1項目的策劃、規劃設計及設備采購2015年5月-6月 2工程設計2015年6月-7月 3設備產品設計及生產2015年7月-9月4基礎土建工程（含景觀包裝）2016年3月-5月 5設備安裝、調試2016年5月-6月 6開業2016年7月1日 （三）總投資：15100萬元1、游樂設施投入：7300萬元序號項目及名稱1鼓風造浪設備（十套）2海嘯造浪設備（八套）3漂流設備4章魚滑梯5高速滑梯6駝峰滑道7家庭漂流滑梯8旋風滑道(大喇叭)9沖天回旋滑道10漩渦滑道(巨獸碗)11敞開皮筏滑梯12黑洞皮筏滑梯13敞開皮筏滑梯14互動水屋15兒童戲水項目設備16巨型海盜船17懸浮風暴谷18設備運輸、檢測19供水

15、設備及控制系統20設備安裝調試21稅費2、水處理系統投入：500萬元序號項目及名稱1水處理設備2水處理管網系統3設備運輸費4設備安裝調試費5稅費3、基建投入：6500萬元序號項目1選址平場2入口廣場3停車場4游客休息室和更衣室5公共廁所6管理辦公室7其他附屬設施8停車場9綠化4、其他費用：800萬元序號項目1地質勘查2規劃、設計3裝修、裝飾4辦公設備5包括電力、管網設備設施等二、水上樂園區回報估算（一）水上樂園收入估算水上樂園區收入主要為門票及二次消費收入。（二）收入預測（1）門票收入：240元*4000人*20天*3個月=5760萬元（2）餐飲、零售、出租等二次消費收入：30*45萬人=13

16、50萬元（3）年營業總收入：年營業總收入=門票年收入+二次消費年收入=7110萬元（三）投資回收期預測1、預計水上樂園區總投資15100萬元2、預計年成本（含稅）：700萬元（四）投資效益分析年利潤：7110萬元-700萬元=6410萬元投資利潤率：6410萬元/15100萬元=42%投資回收期：2.3年。第九章 社會效益分析一、增加地方財稅收入，帶動地方經濟發展水上樂園度假區項目建成運營后，水上樂園區年總營收預測為8550萬元，綜合稅費按11%計算，年上繳綜合稅費為940萬元；水上樂園度假區項目建成運營后，將增加地方財稅收入，為地方經濟做出積極貢獻。 水上樂園度假區項目的建設有利于促進大連市

17、產業結構調整，拉動第三產業發展，增加地方稅收和財政收入，加快當地經濟發展。根據有關資料表明，旅游業每收1元，可給相關行業帶來5-7元的增值效益。由此推算，水上樂園度假區建成發展成熟后，按水上樂園每年超過 萬元的營收，可為社會間接創超 億元的增值效益。二、提供就業機會，帶動相關行業發展 水上樂園項目的建設將為當地社會直接或間接提供300個就業崗位，推動當地旅游業、服務業向規范化、專業化發展，還可帶動當地餐飲、住宿、物流、商售等相關行業的發展。三、打造大連旅游品牌，提高營口、 知名度 水上樂園項目的開發，將帶來大量的人流、資金流和信息流，增加市旅游產業的經濟收入，提高大連知名度，還為其他行業的招商

18、、信息交流等提供機會。項目的建成，將為當地引進大量旅游經營管理人才，吸收先進的旅游經營、管理和服務理念，提升當地旅游形象，改善當地投資環境。四、帶動當地物質文明和精神文明的進步，共建和諧社會開展休閑度假、康體娛樂旅游活動，可以豐富人民群眾精神生活、陶冶情操、強身健體，促進人民群眾的身心健康，提高生活質量，對構筑社會主義和諧社會具有積極推動作用。第十章 環境保護一、環境體系度假村的環境體系分為3個環節，分別貫穿于用地環境現狀保護建設階段環境保護營運階段的環境保護。二、環境保護生態環境保護目標按國家關于污水排放、娛樂水體、空氣質量、環境噪聲等相關標準控制如下：（一）污水排放控制出水水質達到國家污水綜合排放標準（GB8978-1996）級排放標準，該標準適用于國家自然保護區、源頭水區域。（二）環境空氣控制該區域生態環境保護良好，空氣污染源極少，不存在嚴重空氣污染源問題，環境空氣保護目標完全可以控制在國家環境空氣質量標準（GB3095-1996）級標準。該標準適用于自然保護區、風景名勝區和其他需要特殊保護的地區。（三）環境噪聲控制本區環境噪聲可以控制在國家城市區域環境噪聲標準（GB3096-1993）0類標準，即晝間50分貝，夜間40分貝。（四）水體質量控制地面