1、 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1、國(guó)家規(guī)定的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（）年。 A、70B、50C、40D、452、根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度。 A、評(píng)估B、申報(bào)C、公示D、登記3、在影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，對(duì)價(jià)格影響最大的是（）。 A、城市規(guī)劃的限制B、交通通達(dá)程度C、區(qū)域的繁華程度D、公共設(shè)施的配套情況4、某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來(lái)最可行的方案是（）。 A、建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米B、建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層

2、建筑面積為300平方米C、建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米D、建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米5、某宗土地的土地取得成本為800萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2 000萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開(kāi)發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為（）。 A、120萬(wàn)元B、142.46萬(wàn)元C、160萬(wàn)元D、100萬(wàn)元6、用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。 A、整個(gè)開(kāi)發(fā)期B、整個(gè)銷(xiāo)售期C、整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期D、整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期的一半7、土地的“三通一平”是指（）。 A、通水、通熱、通路、平整地面B、通

3、水、通路、通氣、平整地面C、通水、通路、通電、平整地面D、通氣、通電、通訊、平整地面8、路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是（）。 A、替代原則B、供求原則C、貢獻(xiàn)原則D、預(yù)期收益原則9、有一宗土地，出讓年期為45年，已使用30年，預(yù)計(jì)未來(lái)10年每年的凈收益額為15萬(wàn)元，第11年開(kāi)始每年的凈收益額為20萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10，則該宗土地的評(píng)估值最接近于（）。 A、127.70萬(wàn)元B、121.40萬(wàn)元C、150.00萬(wàn)元D、175.00萬(wàn)元10、某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬(wàn)元，建筑物價(jià)值1400萬(wàn)元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）。 A、8%B、6%C、5%D、4%11

4、、某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場(chǎng)交易價(jià)格為2 000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（）元。 A、1 250B、1 500C、4 000D、2 00012、我國(guó)土地使用權(quán)出讓的最高年限由（）確定并公布。 A、國(guó)土資源部B、城市建設(shè)部C、省、自治區(qū)、直轄市政府D、國(guó)務(wù)院13、某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬(wàn)元，2001年1月的評(píng)估值接近于（）。 A、400 萬(wàn)元B、392

5、萬(wàn)元C、402萬(wàn)元D、390萬(wàn)元14、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為（）的價(jià)格。 A、評(píng)估時(shí)期B、參照物交易時(shí)C、評(píng)估基準(zhǔn)日D、未來(lái)預(yù)期15、某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為（）。 A、87.2%B、78%C、109%D、117%16、某宗土地5000平方米，土地上建一棟10層的賓館，賓館首層面積1 200平方米，第210層每層建筑面積1 000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（）。 A、3.6B、4.5C、2.08D、2.0417、一般情

6、況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對(duì)于同一宗土地而言，地價(jià)遞減的順序?yàn)椋ǎ?A、商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B、居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C、商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D、工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地18、根據(jù)我國(guó)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括（）。 A、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)B、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金C、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)D、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)19、在正常情況下，用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的（）。 A、實(shí)際總收益實(shí)際總費(fèi)

7、用B、實(shí)際總收益客觀總費(fèi)用C、客觀總收益實(shí)際總費(fèi)用D、客觀總收益客觀總費(fèi)用20、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是（）。 A、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B、取得土地的實(shí)際成本C、整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本D、房產(chǎn)和土地的開(kāi)發(fā)成本21、下列特性中不屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是（）。 A、供給稀缺性B、可轉(zhuǎn)讓性C、利用多方向性D、效益級(jí)差性22、對(duì)于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）評(píng)估。 A、成本法B、形象進(jìn)度法C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法D、工作量法23、某房地產(chǎn)土地總面積為20萬(wàn)平方米，土地單價(jià)為1000元/平方米，建筑總面積為50萬(wàn)平方米。則樓面地價(jià)為（）元/平方

8、米。 A、200B、400C、500D、1000二、多項(xiàng)選擇題1、土地的自然特性包括（）等。 A、稀缺性B、位置的固定性C、質(zhì)量的差異性D、利用的多方向性E、可壟斷性2、土地的經(jīng)濟(jì)特性包括（）等。 A、供給稀缺性B、位置的固定性C、質(zhì)量的差異性D、利用的多方向性E、可壟斷性3、以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（）。 A、位置固定性B、供求區(qū)域性C、使用短期性D、投資大量性E、保值與增值性4、下列特性中屬于房地產(chǎn)價(jià)格特征的是（）。 A、房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)B、房地產(chǎn)價(jià)格是土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格C、房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性D、房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性E、房地產(chǎn)價(jià)格是由政府定價(jià)5、在房地產(chǎn)評(píng)估中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般包括()。

9、A、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)C、青苗補(bǔ)償費(fèi)D、新菜地開(kāi)發(fā)基金E、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)6、在我國(guó)城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象有（）。 A、房屋所有權(quán)B、房屋使用權(quán)C、房屋租用權(quán)D、土地使用權(quán)E、土地所有權(quán)7、屬于房地產(chǎn)評(píng)估原則的有（）。 A、供求原則B、貢獻(xiàn)原則C、最有效使用原則D、替代原則E、獨(dú)立性原則8、以下屬于新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（）。 A、折舊費(fèi)B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、房屋建筑安裝工程費(fèi)D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)和其他間接費(fèi)用9、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說(shuō)法正確的有（）。 A、房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的

10、收益B、凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)C、凈收益客觀總收益客觀總費(fèi)用D、總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用E、總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等10、運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是（）。 A、新開(kāi)發(fā)地B、學(xué)校用地C、公園用地D、商業(yè)用地E、機(jī)場(chǎng)用地11、國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取的方式有（）。 A、協(xié)議B、劃撥C、招標(biāo)D、掛牌E、拍賣(mài)12、下列關(guān)于路線價(jià)法說(shuō)法正確的有（）。

11、A、路線價(jià)是單位價(jià)格B、是評(píng)估大量土地的一種常見(jiàn)方法C、路線價(jià)是對(duì)所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)的若干宗地求取平均價(jià)D、同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，地價(jià)完全相同E、理論基礎(chǔ)是替代原理13、以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有（）。 A、路線價(jià)法B、收益法C、基準(zhǔn)地價(jià)修正法D、市場(chǎng)法E、成本法14、在建工程評(píng)估的主要方法有（）。 A、成本法B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法C、收益法D、形象進(jìn)度法E、物價(jià)指數(shù)法三、綜合題1、現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，這些宗地都和街道垂直，而且成長(zhǎng)方形。深度分別為30米，60米，90米，120米和150米，寬度分別為5米，5米，10米，10米，15米。路線價(jià)為4000元，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為120米

12、，試運(yùn)用“四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。 2、有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下： 成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素宗地1.130A6902001.8.102%1.0381%B7002000.8.17%01.1302%C7302002.8.103%1.4381%D7302003.8.15%3%1.0358%上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表： 時(shí)間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 11.5之

13、間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3。該類(lèi)土地的折現(xiàn)率為8。表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問(wèn)題:（1） 為什么要進(jìn)行交易情況修正？（2） 在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問(wèn)這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的

14、哪一個(gè)？（3） 根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。（若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值） 容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100 105110115120125100100×5%×（1.51）/0.1128125100×3%×（1.61.5）/0.1成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素評(píng)估值A(chǔ).690×115×100×100×105×0.9517×100713.8611010010210099B.700×115

15、15;100×100×105×1×100717.4710710710010598C.730×115×100×100×105×0.9517×100674.071081009712099D.730×115×100×100×105×0.9660×100713.06113951031001083、有一宗“七通一平”待開(kāi)發(fā)的建筑用地，面積為1 000平方米。使用期限為50年，容積率為5，擬開(kāi)發(fā)建造寫(xiě)字樓，建造期為2年，建筑費(fèi)用3 500元/平方米

16、，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10，建筑費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。寫(xiě)字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米.日。管理費(fèi)用為年租金的2，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2，稅金為年租金的17.5。貸款利率為6，房地綜合還原利率為7，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本（建筑費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用）之和的20。要求：試評(píng)估該宗地地價(jià)。 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題1、【正確答案】 C【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地使用權(quán)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379194】 2、【正確答案】 B【答案解析】 【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1037

17、9195】 3、【正確答案】 C【答案解析】 【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379196】 4、【正確答案】 C【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿(mǎn)足建筑密度的要求,B沒(méi)有充分利用土地,D超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的容積率。 【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379197】 5、【正確答案】 B【答案解析】 土地投資利息800×（18）12 000×（18）0.51142.46（萬(wàn)元）。 【該題針對(duì)“新成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”

18、知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379198】 6、【正確答案】 C【答案解析】 【該題針對(duì)“新成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379199】 7、【正確答案】 C【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地評(píng)估的成本法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379200】 8、【正確答案】 A【答案解析】 【該題針對(duì)“新路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379201】 9、【正確答案】 B【答案解析】 土地評(píng)估值15×（P/A，10，10）20×（P/A，10，5）×（P/F,10,10）15×6.14520

19、15;3.791×0.3855121.40（萬(wàn)元）。 【該題針對(duì)“新收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379202】 10、【正確答案】 C【答案解析】 參見(jiàn)教材公式（L+B）×r= L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，從而有r1=5% 【該題針對(duì)“新收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379203】 11、【正確答案】 C【答案解析】 經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例價(jià)

20、格容積率修正系數(shù)）2 000×（3/1.5）4 000（元/平方米）。 【該題針對(duì)“新市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379204】 12、【正確答案】 D【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地使用權(quán)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379205】 13、【正確答案】 B【答案解析】 建筑物的評(píng)估值50011×500×（12）/50392.2（萬(wàn)元）。【該題針對(duì)“新舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379206】 14、【正確答案】 C【答案解析】 【該題針對(duì)“新市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【

21、答疑編號(hào)10379207】 15、【正確答案】 A【答案解析】 標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺,級(jí)距就是100/4=25英尺累計(jì)深度百分率=各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2% 【該題針對(duì)“新四三二一法則的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379208】 16、【正確答案】 D【答案解析】 建筑總面積1 2001 000×910 200（平方米）容積率建筑總面積/土地總面積10 200/5 0002.04（平方米）。【該題針對(duì)“新房地

22、產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379209】 17、【正確答案】 C【答案解析】 商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379210】 18、【正確答案】 D【答案解析】 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是向原城市土地使用者支付的費(fèi)用。 【該題針對(duì)“新土地使用權(quán)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379211】 19、【正確答案】 D【答案解析】 用收益法評(píng)估，房地產(chǎn)價(jià)值凈收益/資本化率，而這里的凈收益指的是客觀總收益減去客觀總費(fèi)用。【該題針對(duì)“新收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1037921

23、2】 20、【正確答案】 A【答案解析】 【該題針對(duì)“新假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379214】 21、【正確答案】 B【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地使用權(quán)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379216】 22、【正確答案】 B【答案解析】 整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估。 【該題針對(duì)“新在建工程評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379219】 23、【正確答案】 B【答案解析】 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積。【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379

24、221】 二、多項(xiàng)選擇題1、【正確答案】 BC【答案解析】 【該題針對(duì)“土地的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379224】 2、【正確答案】 ADE【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地使用權(quán)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379226】 3、【正確答案】 ABDE【答案解析】 【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379227】 4、【正確答案】 ACD【答案解析】 【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379228】 5、【正確答案】 ABE【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地評(píng)估的成本法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1037922

25、9】 6、【正確答案】 ABCD【答案解析】 土地所有權(quán)歸國(guó)家，不得進(jìn)入市場(chǎng)交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也是可以交易和評(píng)估的。【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379230】 7、【正確答案】 ABCD【答案解析】 【該題針對(duì)“新房地產(chǎn)評(píng)估的原則”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379233】 8、【正確答案】 BCDE【答案解析】 【該題針對(duì)“新新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379235】 9、【正確答案】 ABCD【答案解析】 【該題針對(duì)“新收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1

26、0379239】 10、【正確答案】 ABCE【答案解析】 【該題針對(duì)“新成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379243】 11、【正確答案】 ACDE【答案解析】 【該題針對(duì)“新土地使用權(quán)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379246】 12、【正確答案】 ABCE【答案解析】 【該題針對(duì)“新路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379250】 13、【正確答案】 ACD【答案解析】 市場(chǎng)法的基本原理就是替代原理, 路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。 【該題針對(duì)“新市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)

27、點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379253】 14、【正確答案】 ABD【答案解析】 【該題針對(duì)“新在建工程評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379255】 三、綜合題1、【正確答案】 路線價(jià)為4000元，可以理解為4000元/（單位寬度1米）.（標(biāo)準(zhǔn)深度120米）宗地總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價(jià)×累計(jì)深度百分率×臨街寬度A:30/120=25%,累計(jì)深度百分率是0.4B:60/120=50%,累計(jì)深度百分率是0.7C:90/120=75%,累計(jì)深度百分率是0.9D:120/120=100%,累計(jì)深度百分率是1E:150/120=125%,累計(jì)深度百分率是1.09A

28、=4000× 0.4 × 5=8000（ 元 ）B=4000× 0.7 × 5=14000（ 元 ）C=4000× 0.9 × 10=36000（ 元 ）D=4000× 1.0 × 10=40000（ 元 ）E=4000×（ 1.0+0.09 ）× 15=65400（ 元 ） 【答案解析】 【該題針對(duì)“新四三二一法則的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10379260】 2、【正確答案】 1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房

29、地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買(mǎi)鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。（3）買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方。（5）特

30、殊的交易方式。如拍賣(mài)、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過(guò)交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。2、在上述可比案例中，B是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7，說(shuō)明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正5，說(shuō)明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。3、(1)容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。 容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100 105110115120125100100×5%×（1.51）/0.1128125100×3%×（1.61.5）/0.1(2)土地使用權(quán)年限因素修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：1(18)30/1(18)380.9517D使用年限修正系數(shù)：1(18)30/1(18)350.9660(3)案例修正計(jì)算 成