1、云南省業主大會業主委員會操作規程 第一章總則第一條 為了規范業主大會的活動,維護業主的合法權益,根據國務院物業管理條例和建設部業主大會規程,制定本規程。第二條 本市行政區域內實施物業管理的項目成立業主大會業主委員會及其活動適用本規程。第三條 昆明市房產管理局(以下稱物業管理行政主管部門)負責本規程的組織實施，昆明市物業管理辦公室負責業主大會活動的指導。區、縣物業管理行政主管部門負責推動轄區內業主大會的組建、辦理業主大會備案以及指導其活動。第四條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成,是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。 第五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出

2、與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。 第二章 業主、業主大會及業主代表大會第六條 業主在物業管理活動中享有下列權利: (一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務；(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理有關事項提出建議；(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議; (四)參加業主大會會議,行使投票權; (五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權; (六監督業主委員會的工作; (七)監督物業管理企業履行物業服務合同；(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權;(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理使用;(十)法律、

3、法規規定的其他權利。第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務: (一)遵守業主公約、業主大會議事規則; (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度; (三)不得私自改變房屋的用途; (四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(五)按照國家有關規定交納專項維修資金; (六)按時交納物業服務費用; (七)法律、法規規定的其他義務。第八條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。第九條 已交付使用的新建物業有下列情形之一的,應當召開首次業主大會會議。(一)出售建筑面積達50%以上; (

4、二)新建物業小區內業主實際入住率已達到50%以上的; (三)正式辦理入住手續的首位業主實際入住達二年以上。 第十條 在建和新建物業小區首次業主大會會議由進行前期物業管理服務的企業和開發建設單位負責召集;物業建成區首次業主大會會議由轄區居委會或由業主推薦的代表負責召集。召集單位或召集人應當在符合上述第九條規定條件之日起15日內,告知區、縣物業管理行政主管部門和所在街道辦事處,并在其指導下組織召集首次業主會大會議。第十一條 首次業主大會會議召開前,應當成立籌委會。籌委會人員組成應當包括社區居委會代表、業主代表、物業公司代表, 在建或新建小區還應包括開發建設單位。物業公司可接受籌委會委托參與具體操作

5、。籌委會成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告。第十二條 籌委會應當自組成之日起30日內(成立業主代表大會的60日內)在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。第十三條 業主在首次業主大會會議上的投票權根據業主所擁有的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅區(包括別墅區、高層住宅)以一套住宅為一票。非住宅區以100平方產權面積為基準,業主所擁有的物業產權 面積不足100平方的計一票;大于100平方的，業主所擁有物業產權面積除以100(四舍五入不保留小數點)所得商即為該業主所擁有投票權數。同一個業主所擁有投票權數不得超過

6、本物業管理區域內所有投 票數的40%。建設開發單位未出售或已出售尚未交付的物業，按上述規定計 投票權數。第十四條 同一個物業管理區域內的業主不足一百人的,可以直接組成業主大會;一百人以上的,由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表,組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。業主代表大會的代表一般不得少于三十五人。業主代表大會行使業主大會的權力。第十五條 籌委會應當做好下列籌備工作: (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容; (二)確認業主身份,確定首次業主大會會議的投票權數;(三)確定業主委員會成員候選人產生方案及名單，并公示征詢意見; (四)參照物業管理行政主管部門頒布的示范文本

7、,依法起草業主大會章程、提出業主公約修訂意見; (五)起草前期物業管理服務合同執行情況的報告; (六)業主超過100人以上的,組織推選業主代表;(七)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。前款內容應當在首次業主大會會議召開之日15日前,以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表大會的，應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。 第十六條 推選業主代表可以幢、單元、樓層等為單位進行。 籌委會應當將推選業主代表的方式、代表條件、代表人數以書面形式在物業管理區域內公告。推選業主代表候選人可以通過籌委會和業主推薦與業主自薦相結合的方式產生。在推選單位內，候選人只有一人的,其所代表

8、業主二分之一以上書面同意即可當選業主代表,未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉;侯選人為二分之一以上的，所代表業主二分之一以上書面同意的即可當選業主代表，未超過二分之一以上書面同意的,在得票多的二名候選人中重新選舉,票多者當選。業主代表產生后以書面形式在物業管理區域內公告。業主代表 每三年為一屆,業主代表的變更應當由其所代表的業主二分之一以 上書面同意。第十七條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項:(一)制定業主大會章程;(二)修訂業主公約;(三)選舉業主委員會主任、副主任及委員;(四)確定物業企業;(五)決定物業管理其他重大事項。第十八條 業主大會章程應當依法包含以下幾方面內容： (

9、一)業主大會名稱、物業項目地址、四至范圍;(二)業主大會權力;(三)業主委員會職責;(四)業主大會的議事方式及表決程序;(五)業主代表的產生方式;(六)業主委員會委員的組成和委員任期;(七)業主投票權的計算方法;(八)活動經費及活動用房;(九)印章的使用和管理;(十)其他關于業主大會的重大事項。第十九條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約經業主大會會議通過后對全體業主具有約束力。第二十條 業主大會行使下列權力:(一)制定、修改業主大會章程和業主公約;(二)選舉、更換業主委員會成員,監督業主委員會的活動

10、;(三)審定物業管理服務合同內容,確定物業企業;(四)審議通過物業管理企業提出的年度服務計劃和物業管理制度:(五)監督物業管理企業的管理服務活動;(六)決定維修資金的使用、續集方案,并監督實施;(七)決定涉及業主利益的其他重大事項。第二十一條 業主大會依法作出的決議應當在本物業管理區 域內公告,對全體業主具有約束力。業主大會依法簽訂的物業管理服務合同,由全體業主共同承擔民事責任。第二十二條 業主大會自成立之日起30日內,業主委員會應 當持下列資料到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門辦理業主大會備案手續:1、業主大會章程;2、業主公約；3、經業主大會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況。對

11、符合規定的,區、縣物業管理行政主管部門應在7個工作日 內出具業主大會備案證明;對不符合規定的,書面說明理由,7個工作日內退回。業主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業主大會 印章。業主大會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定備案。第二十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會 解散的,在解散前,業主委員會應當告知物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門及街道辦事處，并在區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導監督下,做好業主共同財產清算工作后,將業主大會印章交回區、縣物業管理行政主管部門并由其銷毀。第三章 業主委員會第二十四條 業主委員會是業主大會的辦事機構。業主委員會 應當在

12、業主中選舉產生,每屆任期三年,可以連選連任。業主委員會設主任一名、副主任一至二名，委員三至十一名。 第二十五條 業主委員會成員的侯選名單由籌委會在廣泛征 求意見的基礎上提出，并以書面形式在物業管理區域內公告。 業主委員會成員的產生通過召開業主大會會議,由業主直接投 票或者業主代表將其所代表的業主投票的書面意見如實反映,采取 差額選舉方式依據得票多少順序產生。主任和副主任由得票最多的 前二至三名人員依票數多少順序產生。選舉產生業主委員會后,其成員的基本情況在物業管理區域內公告。第二十六條 業主委員會成員應當符合下列條件: (一)遵守國家有關法律、法規;(二)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的

13、業主;(三)遵守業主大會章程和業主公約,模范履行業主義務,按時 交納物業管理服務費;(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔,具有社會公信力; (五)具有一定的組織能力和協調溝通能力; (六)身體健康,具備必要的工作時間。第二十七條 業主委員會應當履行下列職責:(一)召集業主大會會議;(二)執行業主大會作出的決議,定期報告有關決議執行情況, 提出物業管理建議;(三)業主大會會議作出決定后應當在30日內,代表業主大會續簽、簽訂、變更、解除物業管理服務合同;(四)聽取和反映業主、使用人的意見和建議,監督和協助物業 管理企業履行物業管理服務合同;(五)協調解決業主和物業管理企業之間的矛盾和糾紛,協助物

14、 業管理企業催交物業管理服務費用和日常維修費；(六)監督業主公約的實施;(七)履行業主大會賦予的職責;(八)積極宣傳物業管理的有關政策法規;(九)完成業主大會交辦的其他事項。第二十八條 業主委員會委員任期屆滿2個月前,應當召開業 主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處可以指派工作人員指導其換屆工作。原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委 員會,并做好交接手續。第二十九條 經業主委員會或五分之一以上的業主提議需變更業主委員會成員的，由業主委員會組織召開業主大會會議作出決議，并以書面形式

15、在物業管理區域內公告。第三十條 業主委員會成員有下列情形之一的,經業主大會會 議通過取消其業主委員會成員資格：(一)物業轉讓、滅失等原因不再是業主的; (二)無故連續三次缺席業主委員會會議的; (三)因疾病或其他原因喪失工作能力的;(四)有犯罪行為的;(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的; (六)拒不展行業主義務的; (七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。 第三十一條 業主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。第三十二條 業主委員會不得從事經營活動,其成員不得在為本物業管理區域提供物業管理服務的物業管理企業中任職。第

16、三十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法展行自治管理職責，支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會聽取居民委員會的建議。第三十四條 業主與業主委員會、業主委員會內部產生糾紛,不能達成統一意見時,可向當地物業管理行政主管部門申請調解,調解不成的可向物業所在地人民法院提起訴訟。第四章 會 議第三十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業主大會會議應當由業主委員會組織召開。會議由業

17、主委員會 主任主持,主任同故缺席時,由副主任主持。 業主大會定期會議應當按照業主大會章程的規定按時召開。 有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨 時會議:(一)五分之一以上業主提議的; (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; (三)業主大會章程或業主公約規定的其他情況。 發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組 織召開會議職責的,在物業所在地區、縣物業管理行政主管部門責令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責的，經過本物業二分之一以上業主書面同意,取消業主委員會成員資格,由業主代表組成籌委會,按照第二十三條規定重新選舉產生業主委員會成員。第三十六條 業主委員

18、會應當在業主大會會議召開15日前,將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業管理區域內公告。業主因故不能參加會議的,可以書面委托代理人參加會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托其所代表的業主參加。第三十七條 業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時將業主本人簽字后的投票意見如實反映。第三十八條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。凡采用書面征求意見形式召開業主大會會議的,需入戶征求業 主本人意見

19、并由其本人簽署具體意見。業主大會作出決定,必須經與會業主或業主代表所持投票權二 分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會章程、選聘和解聘物業管理企業、維修基金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。 第三十九條 業主大會召開會議時,可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和物業使用人代表列席。 第四十條 業主委員會應當建立議事和重大事項報告制度,并依法按照業主大會章程規定開展工作。經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。第四十一條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。第四十二條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。 第四十三條