1、. 2009年6月南京房地產市場研究報告南京市房地產板塊和片區劃分說明根據目前南京建設的狀況與房地產開發特點，將南京城區分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個板塊，具體板塊及其片區劃分如下所下表：附表：南京市房地產板塊片區劃分說明板塊行政區城東含玄武區、白下區的東部，棲霞、秦淮的小部分區域。東至繞城公路，南至中和橋路，西至大明路、明城墻，北至龍蟠路、寧鎮公路。城南含雨花臺區、秦淮區的東南部，以及白下區桐橋的小部分區域，與江寧區接壤。東至中和橋路，南至江寧地界，西至鳳臺南路，北至中華門段明城墻。城中覆蓋了玄武區、下關區、秦淮區、鼓樓區和白下區，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門

2、地段，位于南京市規劃主城區的中片。城北含棲霞區，另外含下關區的北部區域。城北板塊位于建寧路龍蟠路寧鎮公路以北。仙林包含棲霞區、江寧區的部分區域。東至七鄉河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮公路。河西位于老城區西側，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東。江寧外秦淮河以南，含江寧區全部江北長江以北，含浦口區、六合區一、城中板塊關鍵字：房荒來襲，需求火爆城中樓盤有獨特的地段優勢，抗跌性很高，而高端豪宅一直是較好的投資產品。進入6月特別是7月以來，隨著改善型需求和投資型需求的涌入，南京樓市被一再熱炒。在通貨膨脹預期增加的背景下，城中高檔物業成為資金的避風港，投資性需求的進入進一步推動高檔

3、住宅成交量的上升。目前城中已處于供應高峰末期，存量消化殆盡，漲價風潮再次蔓延。 1、供應、銷售情況 數據顯示，2009年6月26日-7月25日，城中板塊上市量為1.80萬平方米，與去年同期的零上市形成鮮明對比。銷售量本月達到6.35萬平方米，為2008年至今最高水平。 表1-1: 2009年7月城中板塊商品住宅供應、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城中1.80/3.886.35183.486.45數據來源：易居C

4、RIC2008系統數據來源：易居CRIC2008系統 2、供銷對比情況本月單月供銷比為0.28。本月推出的長江路九號二期，與上一期開盤時間間隔近兩年，蓄水也近一年，為數不多的117套房源尚未公開亮相已經消化過半。數據來源：易居CRIC2008系統7月份城中板塊累計供銷比為0.95，與上月持平。2005年之前出讓的土地因拆遷周期加長和打擊囤地政策使得城中近兩年出現供應高峰，而2005年之后土地出讓劇減則帶來后市供應的斷檔。當前城中已處于供應高峰末期，存量消化殆盡注：至09年7月為2004年4月至09年7月的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢城中多個項目已經進入階段性“清盤”

5、階段，譬如觀城、凱潤金城、融寓、金陵尚府、金鼎灣等樓盤，或整個項目接近尾聲，或一個銷售節點結束，而價格卻依然堅挺上漲。09年7月份城中板塊商品房成交均價16576元/平方米，比上月大漲接近2000元，目前城中新街口一帶的樓盤已紛紛突破2萬大關。隨著拆遷成本上升和供應稀缺溢價，地價和房價將進一步上升。數據來源：易居CRIC2008系統4、市場結構分析120-144戶型產品一枝獨秀從市場成交情況來看，120-144戶型產品本月共成交158套，是本月成交絕對主力。其中金陵尚府成交73套，長江路九號、金鼎灣各成交37和29套。市場中對面積的需求呈現出向中大戶型轉移的趨勢。 數據來源：易居CRIC200

6、8系統1200016000元平方米為主力價格段本月成交房源價格主要集中在1200016000元/平方米區間，共成交403套，占城中總房源數的53.81%。在1200014000元/平米價格段的成交房源集中在中海凱旋門和金陵尚府，本月各成交89和47套。1400016000元/平方米這一價格段的房源成交突出的為中華廣場、金陵尚府和京隆國際公寓，本月各成交40、39、23套。數據來源：易居CRIC2008系統 5、銷售排行榜表1-2：城中7月銷售面積排行榜排名項目名稱本月銷售面積（m2）本月銷售套數（套）本月銷售均價金陵尚府13413.710314124長江路九號街區10272.56925410金

7、鼎灣花園7527.56019071中海凱旋門7232.716312271萬豪中心公寓4727.88312244金陵尚府在前期取得不錯銷售業績的情況下，7月加推部分房源，并再次因本身的區位資源優勢及市場相對“房荒”，獲得改善需求追捧，沖上城中銷售面積第一名，目前項目已進入尾盤階段。長江路九號自面世以來以其地理位置的稀缺性，加之良好的市場運作獲得市場認可，本月117套的推盤量配合當前改善型需求的入場，低調亮相即消化過半。凱潤金城等延續之前熱銷勢頭，成績與上月持平。中海凱旋門新推出最后一棟保留房源，借持續小規模的活動營銷聚集人氣，再次取得本月銷售套數第一名的好成績。6、新增上市樓盤本月長江路九號推出

8、117套房源，全都是134300平方米的大戶型，而且是毛坯房。本次開盤新推房源銷售價格2.3萬2.7萬元/平方米，均價達2.5萬元/平方米。與2007年的首次開盤均價1.8萬元/平方米相比，二期房價漲了7000元/平方米，創下南京單個樓盤史上最大漲幅，并刷新南京普通住宅新高。從成交看，當月新增推案的成交率為56.41%，新增房源銷售勢頭明顯高于周邊樓盤。 表3-3 城中板塊7月新上市樓盤項目名稱推案套數推案面積銷售報價(均價)長江路九號11717994.326000數據來源：易居CRIC2008系統二、城東板塊 關鍵字：供減求增進入7月，城東板塊的供應量有所下降，銷售量有所上升，上市面積下滑主

9、要是位于紫金山腳下的紫園在本月推出一批房源的新增面積較上月有所下將所致，成交量的上漲主要還是依靠主力樓盤成交的拉動。1、供應、銷售情況進進入7月，城東板塊的供應量較6月份有所下降，銷售量有所上升，上市面積下滑主要是本月推出一批房源的面積較少，供應量僅為4375平方米，本月，成交進一步放量，特別是一些老盤子成交量比較大。 表2-1：2009年7月城東板塊商品房住宅供應、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城東0.445

10、3.60.94.3227.54.4數據來源：易居CRIC2008系統本月數據顯示，城東板塊的上市量為0.43萬平方米，與去年同期上市量基本持平，但與6月份相比下滑比較明顯。數據來源：易居CRIC2008系統2、供銷對比情況本月，板塊的新增面積為4375平方米，供銷比為0.102，雖然紫園在本月新推一批房源，但上市面積較上月有一定得減少，同時，板塊主力樓盤成交量的加大，直接導致本月板塊的供銷比與上月相比有下降。 數據來源：易居CRIC2008系統本月累計供銷比為1.11，從曲線中可以看出。年后板塊的供銷比（除6月份以外）一路下滑， 主要是城東新項目樓盤寥寥無幾，成交量只能依靠老盤子的拉動。注：至

11、09年4月為2004年4月至09年7的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢本月城東板塊市場成交均價為11403元/平方米，銷售主力樓盤為天泓山莊、鐘山南苑、鐘鼎山莊等主力樓盤，原因是價格比較合理，符合購房者的心理價位，同時作為新盤的無庶（6月開盤）、鐘山花園城（5月新推一批房源）成交量是十分明顯，預測下月新盤的成交量會有所突破。數據來源：易居CRIC2008系統4、市場結構分析本月城東銷售的主力面積分布仍然在110-120平方米，主要是鐘山南苑和鴻意新城成交量主要集中在這面積段，從板塊成交的戶型可以看出，中小型戶型比較暢銷，受購房者的追捧。 數據來源：易居CRIC2008系

12、統本月銷售價位主要集中在9000-10000元/平方米，主要集中在天泓山莊和鐘山南苑等樓盤，其中鐘山南苑主要是成交中小戶型的面積，而天泓山莊單套成交面積主要在220平方米左右，由于成交量較多，使得價格主要集中在這一區間。數據來源：易居CRIC2008系統5、銷售排行榜 表2-2：城東7月銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售均價本月銷售套數（套）鐘山南苑197669267175 鐘鼎山莊12266 1422283天泓山莊1988104729數據來源：易居CRIC2008系統6、上市樓盤表2-3：城東7月上市樓盤排名項目名稱上市面積（m2）本月上市套數（套）紫園437529數據來源：

13、易居CRIC2008系統 三、城南板塊關鍵字：供應再度為零，成交、價格同步回落7月，城南板塊供應量再度為零，是板塊今年來第四次0供應，板塊新增房源緊缺的矛盾加劇。7月，城南板塊共銷售4.26，環比下降了28%。成交均價9141元/平方米，環比下降了9.8%。板塊整體成交均價受個案影響滑落明顯。 1、供應、銷售情況 表3-1: 2009年7月城南板塊商品住宅供應、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城南0004.262

14、224.3數據來源：易居CRIC2008系統7月，板塊商品住宅新增供應為0，板塊1-7月僅有2.8萬平方米的新增房源推向市場。連板塊去年同期供應量的10%都不到。隨著板塊內原有市場存量的逐步消化，城南板塊已經出現新增房源青黃不接的現象。數據來源：易居CRIC2008系統7月，城南板塊商品住宅成交4.26萬平方米，環比下降了28%，成交縮水近三分之一，但依然比去年同期上升了222.7%。板塊的在售樓盤雖然基本取消了相關的優惠措施，大部分樓盤的化速度依然高于去年同期，主要是目前在售樓盤以老盤居多，大部分樓盤前期已經交付入住，已經形成了良好的生活氛圍 。 閱城國際等樓盤又是準現房銷售，對有意在寧南置

15、業的購房群體有一定的吸引力。 2、供銷對比情況6月城南板塊商品住宅的供銷比為0，供應量的緊缺直接導致單月供需比的持續走低，板塊短期內已經呈現新增房源供不應求的局面。數據來源：易居CRIC2008系統7月，城南板塊的累計供銷比1.03，從2008年12月以來已經持續7個月下跌。供應量的萎縮以及市場存量的迅速消化，板塊的累計供需比呈現持續下滑的現象。注：至09年7月為2004年4月至09年7月的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢7月，城南板塊成交均價9141元/平方米，環比下降了9.8%。隨著板塊內雅居樂花園一期、亞東國際公寓、君悅湖濱花園等高價樓盤在售房源接近尾聲，板塊的成

16、交均價也呈現回落的態勢。本月位于板塊西南片的板橋B地塊項目，成交量本月集中鑒證，4073元/平方米的成交均價，是板塊7月成交均價下滑的主要原因。數據來源：易居CRIC2008系統4、市場結構分析 80-90平方米經濟型兩房、120-140平方米舒適型三房是板塊熱銷戶型從市場成交情況來看，7月成交面積段集中在80-90、90-100、120-140平方米這三個面積段，占了整個板塊成交量的59%。目前板塊，80-90經濟型兩房、120-140平方米舒適型三房，分別受到首次置業和改善型購房者的青睞。80-90平方米成交量主要來自君悅湖濱花園5月份推出的80.55平方米的兩房，以及時光澔韻前期推出的8

17、3平方米的兩房。南師大幼兒園的啟動對時光澔韻的三期的銷售起到了一定的推動作用。90-100平方米的成交量主要出自，板橋B地塊項目，前期成交量的集中鑒證。120-144平方米的成交量主要出自閱城國際花園的126-139平方米的三房。145平方米以上的房源則主要來自一期尾房銷售的雅居樂花園。 數據來源：易居CRIC2008系統成交價格相對分散，單價超過8000元/平方米是板塊成交的主力。7月，城南板塊商品住宅成交價格相對分散， 從成交分布看，8000元/平方米以上的成交量占了整體成交量的70%，這是目前板塊樓盤的供應格局決定的。除了板橋區域成交單價在5000元/平方米以下外（已經售罄），目前板塊在

18、售樓盤的主力單價每平方米在8000-14000元之間。板塊的價格分布的格局是由東向西，由北向南，價格從高到低分布。數據來源：易居CRIC2008系統 5、銷售排行榜 雅居樂花園憑借現房銷售和延續的營銷活動，將一期的存量房快速消化。本月主要以銷售156平方米以上的大面積房源為主，成交68套，持續三個月為例板塊成交量的榜首。 準現房銷售，并處于收官階段的閱城國際本月也取得了不俗的銷售成績。表3-2：城南7月銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售套數（套）本月銷售均價雅居樂花園11893.16813427閱城國際花園二期8142619104板橋B地塊80228540736、新增上市樓盤本

19、月城南板塊無新增上市樓盤。四、城北板塊關鍵詞：本月城北板塊供應量大幅上升，成交量再創新高，達10.42萬平方米。1、供應、銷售情況 進入7月城北板塊的供應量出現小幅上升，銷售量則繼續保持上揚態勢，并又創新高，達10.42萬平方米。本月上市量為5.43萬平方米，環比上月的1.66萬平方米升幅高達227.1%；而在銷售方面本月高達到10.42萬平方米，占全市總銷售量10.58%，環比6月的銷售量繼續上揚。表4-1: 2009年7月城北板塊商品住宅供應、銷售情況數上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.110098.46184100江南八區2

20、3.25-18.450.1441.5619842.21城北5.43-56.9711.7110.42572.2510.58數據來源：易居CRIC2008系統本月城北板塊上市量大增，主要來自大地雅特花園和北崮戎院等，上市量為5.43萬平米，環比上月的1.66萬平米，有較大幅度上升。主要原因由于上半年購房市場轉暖，城北板塊多數樓盤都紛紛上市。值得關注的是本月板塊成交量高達10.42萬平米又創新高，同比上升了572.25%，環比上月上升了4.9%。數據來源：易居CRIC2008系統 2、供銷對比情況09年7月城北板塊的單月供銷比為0.521，與09年6月份單月供銷比0.167相比大幅上升，這是因為雖然

21、成交市場順應6月份狀態穩步上升，但是供應量較6月份卻出現大幅上漲所致。 數據來源：易居CRIC2008系統縱觀上半年，城北板塊的銷售狀況一直平穩上升，截至2009年7月累計供銷比為1.14，和上月相比有所下滑。注：至09年7月為2004年4月至09年6月的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢本月銷售單價沒有較大的波動，仍然穩定在8000-9000的區位，均價8530元/平方米。世茂外灘新城和頤和家園依靠較大的成交總量及較高的銷售價格在一定程度上提升了區域單價的幅度。數據來源：易居CRIC2008系統4、市場結構分析城北板塊09年7月份商品住宅供應量為5.43萬平方米，上市主

22、力面積段為120-144平米和100-110平米以及110-120平米產品。本月主要銷量還是集中在幾個傳統熱銷面積段，其中120-144平方米面積段銷量約4.37萬平方米主要來自盧龍山莊、江雁依山郡花園等大盤；而80-90平米面積段有1.02萬的平方米成交；而100-110平方米面積段也有0.98萬平方米成交。 數據來源：易居CRIC2008系統本月城北板塊區域銷售主力段為7000-8000元/平方米，主要來自江雁依山郡花園，有303套；而156套8000-9000元/平方米價格段的樓盤仍然占據區域的重要位置。 數據來源：易居CRIC2008系統5、銷售排行榜表4-2：城北7月銷售面積排行榜排

23、名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售套數（套）本月銷售均價江雁依山郡花園1775214173002世茂外灘新城16205.49312449.843盧龍山莊15591.811584054上城風景花園6789.55074405頤和家園6404.24895547月份，城北板塊銷售排行第一為江雁依山郡花園項目，成交量為1.77萬平米，該項目多層房源在售，主力戶型120-140平米的三房，均價7500元/平米。6、新增上市樓盤表4-3 本月新增上市樓盤項目名稱推案套數推案面積銷售報價北崮戎院10211208.39000-10000大地雅特花園19423872.88000-9000鋒尚國際公寓408998.

24、325000頤和家園72102459000-13000數據來源：易居CRIC2008系統五、河西板塊關鍵字：上市量和成交量紛紛下滑，樓市從“價平量穩”階段步入“價升量跌”階段。1、供應、銷售情況河西板塊09年7月商品住宅的上市量為14.97萬平米，環比09年6月份的2.64萬平米的供應量，環比增幅高達467%；從成交量方面分析，本月的成交量為13.14萬平米，與09年6月份12.23萬平米的成交量相比，環比增幅為7.4%。目前大的經濟形勢出現好轉，房地產市場也隨著出現回暖，處于恢復性的增長階段。 表5-1：2009年7月河西板塊商品房住宅供應、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(

25、%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區23.45-17.6950.5741.56197.9242.21河西14.9738.2332.2813.1480.4913.34 數據來源：易居CRIC2008系統從08年7月與09年7月商品住宅的供銷對比中可以發現，房市在經過08年12月-09年2月份的市場低迷后開始進入回暖階段，隨著供應量持續的下滑，市場出現供不應求的現象，進入本月，市場開始放量，即進入恢復性的增長階段。數據來源：易居CRIC2008系統 2、供銷對比情況從08年7月與09年7月商品住宅的單月供銷比中可以發現， 09年4月

26、-09年6月的供銷比基本在低位運行，這主要是由于市場回暖以后河西在售多數樓盤已進入尾聲，剩余存量有限；進入7月供銷比開始回升，市場開始出現新盤供應。 數據來源：易居CRIC2008系統從08年11月-09年2月與09年3月-09年6月的累計供銷比走勢基本一致來看，現階段河西多數在售樓盤處于尾聲，而新盤選擇靜觀其變，推遲上市時間；進入7月，走勢開始回升，除了部分在售樓盤的繼續放量外，市場開始出現新盤供應。注：至09年7月為2004年4月至09年7月的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢09年7月份河西板塊的成交價格上升較快，主要是由于近期市場供應量嚴重不足，市場出現供小于求的

27、現象，在一定程度上刺激了房價的上漲，另外方面，本月部分高端樓盤金地名京、仁恒江灣城的熱銷也在一定程度上拉升了板塊的房價。 數據來源：易居CRIC2008系統4、市場結構分析從面積段供銷來看，本月的新增上市量戶型分布較均勻，其中80-90平米與120-144平米這二個面積段偏高，供應結構相對較穩定。本月成交量主要集中于120-144平米這個面積段，占比37%，主要來自融僑中央花園、仁恒江灣城、宋都美域等項目；其他面積段成交較均勻。另外，本月小戶型60-80平米面積段供銷差距較大，主要因為此面積段多為一室戶型，產品性價比較低。數據來源：易居CRIC2008系統09年7月份河西板塊成交量主要分布在9

28、00010000和14000-16000元/平米的二個價格區間；900010000元/平米的成交量主要來自宋都美域、融僑中央花園、金基匯錦等項目。14000-16000元/平米的成交量主要來自仁恒江灣城、金地名京等高端項目。 數據來源：易居CRIC2008系統5、銷售排行榜09年7月份的銷售排行前五位分別為融僑中央花園、宋都美域、仁恒江灣城、金地名京和金基匯錦花園這五個項目。其中熱銷需要重點關注的樓盤仁恒江灣城，于7月18日正式開盤，首批推出其01、02、05、07號樓共642套房源，在經歷了13號晚間1000多人驚心動魄地搶房，16日上午3000多人爭先恐后地取號，17日下午提心吊膽地搖號，

29、18日下午塵埃落地的選房，共有近600號購房者終于訂到了河西仁恒江灣城的房子，目前訂購金額達10億以上，折后均價15000元/平米，138平米以上的大戶型已售空,剩下一部分89平方米以下的小戶型。價格為15000元到18000元每平米。 項目第一次開盤具體優惠措施： 1.付款方式優惠：一次性付款（要求簽訂認購協議之日起15日內付清全款）有2%的優惠；按揭貸款（要求簽訂認購協議之日起45日內全款到賬）有1%的優惠；2.除以上優惠外，開盤之日起七日內購房的還有如下優惠：預售建筑面積160平方米及以上的，享受百分之二（2%）優惠；預售建筑面積160平方米以下的，享受百分之一（1%）優惠；3.仁恒老業

30、主無論采取何種方式付款、無論所購房屋面積，均可再享受1%的優惠；4.開盤之日起七日內按要求簽約、付款的業主，無論是排隊領取選房順序號的還是通過搖號中簽購房的，還是在搖號選房結束后購房的，無論何種付款方式、無論所購房屋面積、無論是否老業主，均享受總價6萬元優惠。從江灣城此次開盤熱銷的場面可以看出南京高端市場的需求依舊如此火爆。 表5-2： 7月河西板塊銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積本月銷售本月銷售（m2）套數（套）均價1融僑中央花園22827 191 97072宋都美域15391 134 9767.4883仁恒江灣城15023 111 152444金地名京13712 107 144845金基

31、匯錦花園12838 138 9980數據來源：易居CRIC2008系統6、新增上市樓盤7月份新增上市樓盤中仁恒江灣城、沁園村屬于新盤供應，但成交差別較大，品牌開發商、強有力的高端產品、市場的機遇等使江灣城此次開盤驚動了整個南京城，銷售異常火爆。金地名京、朗詩國際街區、天水濱江花園基本處于尾盤階段，其前期良好的市場認可度給本次開盤奠定了有力的基礎。表5-3：本月河西板塊新增上市樓盤項目名稱推案套數推案面積銷售報價仁恒江灣城64282149.115244金地名京11010309.214484朗詩國際街區394678.314954萬達廣場22419260.49512天水濱江花園12010948.59

32、620沁園村18822332.513300數據來源：易居CRIC2008系統六、仙林板塊關鍵字：仙林板塊本月上市量為0.61萬平方米，銷售環比下滑。1、供應、銷售情況本月仙林板塊上市量為0.61萬平方米來自紫金上林苑項目；而板塊內銷售量為3.1萬平方米，同比增幅高達868%。但環比上月成交4.04萬平方米有所下降，主要是定銷房學仕風華苑，以及棲園、亞東城銷售量的減少所致。 表6-1：2009年7月仙林板塊商品房住宅供應、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.110098.46184100江南八區23.25-18.450.144

33、1.5619842.21仙林0.61-35.11.33.18683.15 數據來源：易居CRIC2008系統進入7月，整體樓市依然保持回暖態勢，本月板塊商品住宅成交3.1萬平方米，同比去年上升了868%。與上月相比下降23%，主要是板塊供應量較少所致。數據來源：易居CRIC2008系統 2、供銷對比情況本月單月供銷比0.2。仙林板塊供應量的緊缺直接導致單月供需比的持續走低，板塊呈現新增房源供不應求的局面。數據來源：易居CRIC2008系統截止09年7月仙林板塊的累積供銷比為1.016，較上月下滑了0.02個點，這也是連續8個月的下降。隨著樓市回暖趨穩，成交量放大，在沒有新盤入市的情況下，累積供

34、銷比有進一步下滑的可能。注：至09年7月為2004年4月至09年6月的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢7月，仙林板塊成交均價7917.05元/平方米，與上月板塊的實際成交均價7873元/平方米基本持平，稍有上升。 數據來源：易居CRIC2008系統 4、市場結構分析從仙林板塊本月的成交面積的分布看120-144、110-120、100-110平方米這幾個面積段是7月成交的主力。由此可見隨著市場的持續走好，市場上改善居住型以及有投資意向需求的客戶比例逐漸大了起來，同時也促使了成交均價在一定幅度上的提升。 數據來源：易居CRIC2008系統本月仙林板塊區域銷售主力段為700

35、0-8000元/平方米，也是區域內多數樓盤價格的區間；而66套8000-9000元/平方米價格段的主要來自東方天郡花園項目；9000元/平方米價格段以上的數量與上月基本持平，主要來自紫金上林苑項目。 數據來源：易居CRIC2008系統5、銷售排行榜 表6-2：仙林6月銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售套數（套）本月銷售均價1鐘山晶典苑11416.610271182紫金上林苑54093897303東方天郡花園4986.64684804亞東城3639.13976995翠屏紫氣鐘山2771.2327670數據來源：易居CRIC2008系統6、新增上市樓盤表6-3 本月新增上市樓盤項目

36、名稱推案套數推案面積銷售報價紫金上林苑6108.1409500-10500數據來源：易居CRIC2008系統七、江寧板塊 7月份江寧板塊樓市回放： 供銷量：7月份，江寧板塊由于零供應，同時銷售端延續6月份熱銷局面，區域市場表現為供不應求的狀態，“房荒”局面再現市場。商品房成交價格受供銷關系影響，本月價攀升態勢顯著。供應、銷售情況7月份，江寧板塊新增商品住宅上市量出現尷尬的零數據。施工進度的緩慢導致本月無樓盤供應入市。7月份，江寧板塊成交量為23.85萬平米，環比6月份的25.10萬平米基本持平。雖然無新增房源入市，但是區域板塊市場行情依舊保持平穩。表7-1 2009年7月 商品房住宅供應、銷售

37、情況指標上市銷售面積(萬平方米)同比(%)比例(%)面積(萬平方米)同比(%)比例(%)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區23.45-17.6950.5741.56197.9242.21江寧0/023.8579.0524.22數據來源：易居CRIC2008系統09年7月份，江寧區域市場已經連續幾個月保持高位運行態勢，加之本月零供應的情況，目前板塊內待售房源不多，個別樓盤已經出現無房可售的局面。 數據來源：易居CRIC2008系統 2、供銷對比情況由于本月板塊出現零供應的尷尬局面，單月供銷比為0.同時7月份市場保持高位運行，整體市場的累計供銷比已經降到1.06的

38、歷史低位。數據來源：易居CRIC2008系統注：至09年7月據為2004年4月至09年7月的累計數據 數據來源：易居CRIC2008系統3、價格走勢7月份，江寧板塊成交均價環比上月呈現較大的上漲幅度，成交均價突破6000元/平米。成交均價的顯著上漲具有一定的偶然性，其一、本月板塊商品住宅成交依然主要集中在幾個中高檔樓盤上，例如百家湖花園、左鄰右里、托樂嘉花園等項目，因此成交價格的得以沖擊歷史高位；其二，供不應求的市場格局也極大程度的影響成交價格的運行。數據來源：易居CRIC2008系統4、市場結構分析7月份江寧板塊從成交量分布分析，成交主力面積段為120-144平米產品，主要來自拖樂嘉花園、百

39、家湖國際花園、恒大綠洲等項目，而60平米以下平米這個面積段的產品，主要來自南方花園和東郊小鎮等項目。數據來源：易居CRIC2008系統江寧板塊成交價格保持穩步上升狀態，主力價格段以5000-6000元/平方米，主要是由于板塊內青山灣花園和恒大綠洲花園、等中檔樓盤的穩定成交；但是可以發現，本月6000-7000元/平米的價格區間成交量出現上漲，根據市場監測所得分析：南方花園、托樂嘉花園等中高端樓盤的熱銷所致；本月7000元/平米以上的成交量也顯著上漲，成交量來自同曦國際廣場、百家湖國際花園等項目。數據來源：易居CRIC2008系統6、銷售排行榜7月份，江寧板塊銷售冠軍為百家湖區域的百家湖東花園項

40、目，296套成交量，合計成交面積高達3.16萬平米，成交均價為7589元/平米。其次為恒大綠洲項目，成交量高達2.94萬平米，成交均價為5171元/平米，項目以低價跑贏市場。此外，岔路口優越的地理位置，完善的配套，規劃利好驅動之下，左鄰右里項目也也不錯表現。青山灣依舊以低價吸引購房者的眼球，本月成交量為147套。排列第五的為拖樂嘉項目，經過近5年時間的發展，目前將軍山區域已經成為南京高檔住宅的聚集區，隨著拖樂嘉項目商業街區的運營，區域發展再次躍升到一個更加成熟的層面，因此項目在熱銷同時猶能維持6006元/平米的高價。表7-2 江寧板塊6月銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售套數（

41、套）本月銷售均價百家湖東花園31570.52967589恒大綠洲花園29436.61945171左鄰右里20100.32216731青山灣花園17436.31475206托樂嘉街區13028.9946113數據來源：易居CRIC2008系統7、新增上市樓盤本月江寧板塊無新增樓盤上市八、江北板塊關鍵字：供應量激增，成交量略有萎縮，房價漲幅創近年最高7月江北板塊共有11家樓盤新推房源，市場新增供應量21.36萬平方米，上市量環比增長111.90%，市場供應量激增。江北樓市“熱度”不減，但與上月相比略有下降。7月共成交30.86萬平方米，環比下降6.03%，同比增長172.56%。 持續火熱的樓市，使得江北開發商信心十足，不僅加大了推房力度，而且房價也有較大幅度增