1、中國房地產市場開展研究 一房地產市場開展是為國民經濟的開展提供生活資料和生產資料，反映人民生活水平和社會經濟開展狀態的一個重要標志性產業之一。隨著 改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產正成為一個新的 經濟增長點。本文在對房地產業等相關概念解析的根底上分析了我國 房地產市場開展的現狀及存在的問題，根據我國房地產市場開展的特 點預測了未來 10 年我國房地產市場開展的趨勢， 并就如何加快我國房 地產市場開展的開展提出了相應的意見。一、引言房地產業是國民經濟的根本承載體，是在工業化、城市化和現代化過 程中興起、開展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和 現代化的進展，己經成為現代社

2、會經濟大系統中一個重要的有機組成 都分。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業 的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之 上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的 產業有 60 多個，有力地促進整個國民經濟的可持續開展。房地產業為國家經濟開展提供根本的物質保證，是社會一切產業部門 不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產市場發展的規模、產品結構、布局是否合理、水平的上下和開展速度的快慢, 都將影響著各行業的規模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產 業部門固定資產的重要組成局部，也直接參與價值生產和價值實現的 經濟過程，并形

3、成商品生產和經營本錢的重要內容。因此，房地產是 構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟開展具有穩定而長遠的影 響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性, 又有其自身的開展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作 為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的開展 規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在興旺國家的開展歷經 幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業開展、成長的積極 因素，又有影響房地產業健康開展的消極因素；每個國家根據本國國 情制定相關的法律法規政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業的 開展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。二、房地

4、產市場開展行業概述一房地產業的概念房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、效勞的行業，屬于 第三產業，是具有根底性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產 業是與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是 物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產 開發 、經營、管理 和效勞等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關 系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產 市場開展與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產 開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是籌劃者、組織者和承 擔發包任務；建筑業那么是承包單位，按照承包合同的要求完成 “三通一

5、 平等土地開發和房屋建筑的生產任務。二房地產業的分類房地產業可分為房地產投資開發業和房地產效勞業。房地產效勞業又 分為房地產咨詢、 房地產價格評估、 房地產經紀和物業管理等。 其中， 又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介效勞 業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、 房地產咨詢、 房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基 礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城 市根底設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方 面。 房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建

6、的房 屋這種方式，還有購置房屋后出租， 購置房屋后出租一段時間再轉讓， 或者購置房地產后等待一段時間再轉讓；開發也不僅是建造新房屋， 還有把土地 生地、毛地 變為建設熟地之后轉讓， 有對舊房屋進行裝修 改造，有接手在建工程后繼續開發等。房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性 強等特點。房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、 信息、技術等方面效勞的經營活動。房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目 的，遵循估價原那么，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合 分析影響房地產價格因素的根底上，對房地產在估價時點的客觀合理 價格或者價

7、值進行估算和判定的活動。房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人 提供房地產居間介紹、代理的經營活動。物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維 修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。三房地產業在國民經濟中的作用房地產是國民經濟開展的一個根本的生產要素，任何行業的開展都離 不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地 產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是開展國民經濟和改善人 民生活的根底產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成 為國民經濟的支柱產業。它

8、的重要作用可以歸納如下：可以為國民經濟的開展提供重要的物質條件；可以改善人們的居住和生活條件； 可以改善投資環境，加快改革開放的步伐； 通過綜合開發，防止 分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施； 可以為城市建設開辟重 要的積累資金渠道；可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕 工、電器等工業的開展；有利于產業結構的合理調整；有利于深 化住房制度的改革，調整消費結構； 有利于吸引外資，加速經濟建 設；可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來， 隨著國民經濟和房地產業的進一步開展，房地產業在國民經濟中必將 發揮更廣泛、更重要的作用。促進房地產業健康開展，是提高居民住房水平，改善居住質量

9、，滿足人民群眾物資文化生活需要的根本需求；是促進消費，擴大內需，拉 動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的開展的有力措施；是充分 發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業市場 持續健康開展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具 有十分重要的意義。三、中國房地產市場開展現狀及存在的問題我國房地產業從 20世紀 80 年代開始興起， 1998年國家停止福利分房 實行住房貨幣化后，房地產業開始真正開展起來。 90 年代開展壯大， 在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產 投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房 需求不斷增長，房地產業

10、得到飛速開展，近 20 年的開展取得了令人矚 目的成就。全國人均住房面積城市到達 20 平方米，農村到達 25 平方 米，住宅成套率到達70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%, 城鄉合計達 7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅 建設對經濟增長的奉獻率均在 1.5個百分點左右。一房地產的總體規模越來越大第一,房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產 投資比重逐年增加。 1999年房地產開發投資額為 4010.17億元，到 2004 年到達 13158.25億元，房地產投資額平均每年增長 1000 億元，房地產 開發投資占GDP的比例也逐年增加。第二，開發規

11、模快速增長。 2004 年全國房地產施工面積從 1999 年的 56858萬平方米上升到 140451 萬平方米，增加了 83593萬平方米，平 均每年增長 25%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標 增長速度都在 10%以上，最高接近 30%詳見表 3-2。二地區開展不平衡第一，房地產市場開展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在 無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是 由于東部地區經濟開展水平較高，房地產市場開展起步較早所致。 中部的增長速度 除了銷售額 根本處于領先水平， 并明顯高于全國平均 水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭劇烈， 一些房地產開發商開始向中、 西部轉移，房地產的地區結構發生變化， 尤其是隨著中部經濟的開展， 中部的各項指標 除銷售額 的增長速度均 高于其他兩部。 地區間差距正逐步縮小。