1、西安策源置業顧問有限公司西安分公司西安策源置業顧問有限公司西安分公司西安策源置業顧問有限公司西安分公司引言|Introduction 根據與復地初步溝通，本次報告主要提供所在區域的市場真實量價表現，依此作為項目成本測算與價格測算的依據，為項目開發的可行性指明方向；本次報告的主要內容：1、宏觀背景下的區域房地產發展2、區域市場宏觀數據3、競品市場的量價表現4、附件-項目個案西安策源置業顧問有限公司西安分公司宏觀背景下的區域房地產發展-曲江簡介曲江發展概況：依托于“文化+旅游”，成為全市乃至全省高端居住區及價格標桿p 定位：國家級文化產業示范區、西部文化資源整合中心、西安旅游生態度假區和綠色文化新

2、城。p 功能結構： p“一心”：以大雁塔為整個曲江的核心；p“兩帶”： 既貫穿整個新區，寬100米的唐城遺址保護綠帶；分布在繞城高速兩側共100米寬的綠化景觀帶；p“三軸”：既雁塔南路旅游商業發展軸線、芙蓉東路生態休閑發展軸線和曲江達到景觀軸線；p“四個功能板塊”p唐風商業板塊：占地約2平方公里，以唐風為主題，涵蓋歷史文化、民俗文化的大型綜合性商業板塊。p旅游休閑板塊：曲江區域的核心，占地約7平方公里。自然、人文特色的旅游休閑觀光景點。p科教文化板塊：位于曲江新區的東北部，占地約3平方公里，以教育為龍頭，以影視、動漫、創意、傳媒、廣告、出版為核心。p會展商務板塊：位于曲江新區西南部，西安中軸線

3、長安南部，西安未來CBD核心區，占地約3平方公里。p五大古跡：大雁塔、秦二世陵、漢宣帝杜陵、曲江池遺址、曲江寒窯、青龍寺。西安策源置業顧問有限公司西安分公司第一階段：起步階段（2019-2019）第二階段：發展階段（2019-2019）第三階段：快速提升階段（2021-2019）第四階段：穩健成熟階段（2019年至今）配套不完善，屬于初步概念階段。房地產發展p 房地產表現：房地產市場價值凸顯，品牌開發商進駐，曲江第一批豪宅逐漸形成。p 客戶表現：本地經營實業客戶及部分地產公司老板p 代表項目：湖濱花園p 價格表現：住宅2000-3000元/p別墅4000-5000元/配套逐步完善，旅游文化及人

4、口的發展，區域價值認知不斷顯現。p 房地產表現：以核心景觀資源為價格高地，曲江形成了以芙蓉園為核心的高端富人區。p 客戶表現：全市頂級富裕客群及外地能源類客戶p 代表項目：金地芙蓉世家p 價格表現：住宅5000-6000元/，別墅1.2-1.6萬元/配套完善，擴區規劃，房地產市場呈現百花齊放。p 房地產表現：依托不同的核心價值點，核心區價值飛速提升。p 客戶表現：全市富裕階層及外省客戶p 代表項目：曲江池、中海御湖一號p 價格表現：住宅0.8-0.9萬元/，別墅2-3萬元/為樓市價格標桿，曲江CCBD不斷發展也將進一步提升區域價值，土地資源稀缺。p 房地產表現：房地產市場成熟，產品呈現多元化，

5、是房地產市場價格標桿片區，土地稀缺。p 客戶表現：全市富裕階層及外省客戶p 代表項目：金地湖城大境、華僑城108坊p 價格表現：住宅0.8-1萬元/，別墅3-5萬元/（獨棟別墅6-10萬元/）周期（2-3年）價格增幅平均住宅年增幅20%平均別墅年增幅35%平均住宅年增幅10%平均別墅年增幅14.5%平均住宅年增幅5%平均別墅年增幅13.2%曲江發展歷程研究：歷經十余年發展，曲江以區域發展為載體，房地產發展成熟，成為西安價格標桿區域宏觀背景下的區域房地產發展-曲江房地產發展歷程西安策源置業顧問有限公司西安分公司p 曲江二期是陜西省西安市曲江新區國家文化產業示范區戰略發展的第二次騰飛，曲江二期占地

6、一萬余畝，雄踞陜西西安南郊曲江新區東南方位。曲江二期包括曲江創意谷、杜陵遺址核心保護區、杜陵遺址公園、關中風情園、博物館群等項目。p 即曲江正從傳統的旅游文化板塊向產業經濟升級。曲江一期曲江二期金輝世界城中海隆基帝和天地源中海天地源五典坡天地源金地金地金地保利p 大量全國大品牌開發商在此征地，為此區域后期發展及后期周邊居住環境及配套提供了強大的支撐；p 一線品牌開發商云集，帶動整體區域房地產開發品質提升，區域物業將集中呈現優質產品。別墅價格區間占比9000-1100010.78%11000-1300014.44%13000-1500018.89%15000-1800021.12%18000-2

7、000028.11%其他6.67%洋房價格區間占比7000-80005.88%8000-1000030.68%10000-1200018.84%12000-1400019.84%14000-1600020.79%16000-190003.96%高層價格區間占比6000-700020.56%7000-800041.75%8000-900034.69%10000-120003.51%曲江發展現狀：目前一線品牌開發商云集曲江二期，物業以高品質、高價位引領區域價值高端形象宏觀背景下的區域房地產發展-曲江房地產發展現狀西安策源置業顧問有限公司西安分公司區域市場宏觀數據-曲江住宅市場供應量99168414

8、35785586375331515135841127083115418510261321688272618190209成交量1092813032291302130141108710164140149816675379214693243152347137351均價12295141761231211951116361032111029112611016710243994098991月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019.01-2019.12曲江區域住宅市場供求走勢p2019年112月住宅整體供應量為198萬，其中9月份供應量猛增，達到51萬，進入10月受西安政策影響，僅有一半

9、項目能夠拿到預售證正常銷售，加上核心區項目多數處于清盤狀態，因此四季度供應量會大幅度下降，競爭壓力主要來自二期，逐步呈現增大趨勢；p2019年隨著曲江一期項目銳減，供應量會有所下降，但二期供應量會放大，預計2019年整體供應量預計210萬。2019年曲江區域住宅供應量198.7萬，隨著政策釋放和二期供應量放大，預計2019年整年供應量210萬西安策源置業顧問有限公司西安分公司區域市場宏觀數據-曲江住宅市場50萬以下50-70萬70-90萬90-110萬110-130萬130-150萬150萬以上2019年西安市與曲江住宅市場成交總價對比圖50以下50-8080-110110-140140-17

10、0170-200200以上2019年西安市與曲江住宅市場成交面積對比圖2013年曲江住宅成交結構, 一室, 833, 8%2013年曲江住宅成交結構, 兩室, 2883, 28%2013年曲江住宅成交結構, 三室, 4229, 40%2013年曲江住宅成交結構, 四室, 2237, 21%2013年曲江住宅成交結構, 五室, 90, 1%2013年曲江住宅成交結構, 五室以上, 20, 0%2013年曲江住宅成交結構, 其他, 175, 2%2013年曲江住宅成交結構2019年曲江區域普通住宅成交說明 供應量為223萬，成交量為135萬；成交均價為9265元/；成交單價主要集中在6000800

11、0元/；成交面積段主要集中在130140和200250。2019年曲江成交價格主要集中在6000-8000元/，成交面積段主要以首改和改善型產品為主西安策源置業顧問有限公司西安分公司金地翔悅天下旺座城-海德堡Park錦園曲江龍邸曲江中國鐵建國際城中冶一曲江山曲江奇寓曲江華著中城曲江紫薇意境曲江紫金城綠地曲江名城區域市場的量價表現-競爭地圖項目名稱物業類型容積率建筑面積對外報價中冶一曲江山小高、高層2.424萬11000元/曲江華著中城小高、高層2.794.7萬10000元/曲江紫薇意境高層3.633萬8000元/中國鐵建國際城小高層、高層3.5180萬7500元/海德堡Park高層3.4950

12、萬7500元/金地翔悅天下高層3.931.7萬7500元/綠地曲江名城高層3.13120萬7200元/曲江奇寓高層2.89.4萬7000元/錦園曲江龍邸高層3.415萬待定曲江紫金城小高、高層3.546萬待定競爭地圖：周邊競品項目以小高層、高層為主，中等容積率，體量偏大，對外報價7000-11000元/不等西安策源置業顧問有限公司西安分公司區域市場的量價表現-量價表現項目名稱梯戶比層高小高層高層面積段實收價格月均去化量面積段實收價格月均去化量中冶一曲江山2T2/2T418層17810559元/29套87-1377603元/36套（2019年推）曲江華著中城1T1/2T3/2T411-34層18

13、3-420頂底：15665元/21套2T3：128-16310947元/33套平：11058元/2T4：87-1269933元/曲江紫薇意境2T4/4T1918-33層90-1487652元/14套2T4：88-1367366元/29套3T19：48-866859元/中國鐵建國際城2T2/2T418、33、34層154-1627606元/26套93-1376722元/43套海德堡Park2T2/2T432層2T2：158-2557588元/46套2T4：88-1427056元/金地翔悅天下偽T2/2T624-34層1T2：76-1357158元/18套2T6：46-1006776元/綠地曲江名

14、城2T4/2T234層2T4：75-1306588元/50套2T2：150-1807580元/曲江奇寓4T1835層24-516791元/54套曲江龍邸3T7/2T433層2T4：80-130預計6700元/3T7：40-100預計6000元/曲江紫金城2T4/1T218-31層預計140-200預計7500元/79.51-141.53預計6800元/量價表現：西安策源置業顧問有限公司西安分公司附件：項目個案-曲江紫金城位置城東紡西街108號（原西北國棉六廠）經濟指標占地面積：136畝總建面：46萬綠化率：50%容積率：3.5產品形式高層戶型面積80120平兩居和三居，2T4戶；銷售價格證件不

15、全，現階段對外口徑為前期咨詢；具體價位未知；銷售情況證件不全，暫停銷售合作公司物業公司：未定代理公司：易居推廣公司：未知p項目位于曲江二期南三環與長鳴路交匯處，屬中等規模中等密度項目；p項目自身規劃有1.8萬商業及約2600幼兒園，品牌未定；p三重臺地，層層抬高，為項目一大亮點；曲江紫金城：位于曲江二期南三環與長鳴路交匯處，規劃1.8萬商業及2600幼兒園；臺地建設為項目亮點西安策源置業顧問有限公司西安分公司附件：項目個案-曲江紫金城一重臺地一重臺地二重臺地二重臺地三重臺地三重臺地長鳴路長鳴路9 912128 8111110107 75 56 63 31 12 215151313未推售未推售在

16、售在售2T41201208080p證件不全，1#、6#、7#、11#接受前期咨詢，均為T4,80-120產品，31層；無具體價格及價格區間；現場只有2個銷售、一個策劃接待；無任何項目物料；營銷狀況：證件不全，1#、6#、7#、11#接受前期咨詢，均為T4，80-120產品，31層；無具體價格及價格區間；現場只有2個銷售、一個策劃接待；無任何項目物料；西安策源置業顧問有限公司西安分公司附件：項目個案-旺座城海德堡Park位置雁翔路與南三環十字東北角經濟指標占地面積：180畝總建面：50萬綠化率：60%容積率：3.2產品形式高層、小高層戶型面積88-248，2T4戶；銷售價格7500-10000元

17、/精裝、毛坯均可銷售，裝標：1500元/銷售情況1-5#證件齊全，計劃2月底，3月初開盤合作公司物業公司：代理公司：自銷推廣公司：未知p項目位于曲江二期雁翔路與南三環十字東北角，屬曲江二期政商中軸；由華商傳媒和豪勝集團聯合打造；p住宅部分共有12棟樓，分兩期開發，主要以大戶型為主，一期規劃有部分小戶型產品；旺座城海德堡Park：位于曲江二期雁翔路及南三環十字，屬曲江二期政商中軸，項目由華商傳媒和豪盛地產聯合打造，主要以大戶型為主，一期配有部分小戶型西安策源置業顧問有限公司西安分公司海德堡海德堡parkpark華商傳媒華商傳媒X-X-MoCAMoCA藝術館藝術館旺座旺座villagevillag

18、e旺座曲江旺座曲江雁翔路南三環金花南路規劃段）樓位分析：旺座城由華商傳媒總部、旺座Village、旺座曲江寫字樓、X-MOCA、海德堡PARK組成，住宅屬于金花南路東側，其余均分布在雁翔路沿線附件：項目個案-旺座城海德堡Park西安策源置業顧問有限公司西安分公司附件：項目個案-旺座城海德堡Park4#33F3#33F2#33F1#33F5#32F6#33F1289898128128989812812898981281581581781981289888142128888814212898881421288888142樓位分析：項目首次推出1-6#一期住宅，1-5#現已取得預售證，計劃2月下旬或

19、3月上旬開盤；價格區間7500-10000元/，毛坯、精裝均有，裝標1500元/西安策源置業顧問有限公司西安分公司位置曲江大道以東，西安理工大學曲江校區以南經濟指標占地面積：120畝 建筑面積：24萬總戶數： 1295戶（一期615戶）產品形式高層、小高層、洋房戶型面積85125（T4產品）小高層：145153（T2產品）；洋房：213345（T2）客戶高層以城南本地客戶最多；小高層、洋房以曲江、城南、高新為主銷售價格高層均價：78008500元/小高層：11000-12000元/洋房：1300015000元/賣點地段位置優越、緊靠西安理工大學曲江校區、產品類型豐富、歐式建筑風格銷售情況2019年，西安第1個項目，開始銷售，目前在售一期洋房，二期因證件問題，推售19#、2#后停售。p項目位于曲江一期邊緣位置，北側緊鄰理工大曲江校區及岳家寨安置房；p西側為龍湖紫都城小區，東側為曲江華著中城一期；中冶一曲江