1、東沖度假海岸公園商業(yè)計(jì) 劃書一、項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目是集生態(tài)度假，養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)，綠色美食，科教觀光于一體，構(gòu)筑一個(gè)自 然、生命、綠色三位一體的觀光、度假、養(yǎng)生新概念的現(xiàn)代化生態(tài)園區(qū)。以良 好的生態(tài)系統(tǒng)、蓬勃發(fā)展的生態(tài)理念、潔凈的空氣水源與一流的環(huán)境，吸引全 市乃至全省、全國(guó)的目光。努力營(yíng)造和發(fā)掘得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，始終堅(jiān)持走 生態(tài)路、打生態(tài)牌、創(chuàng)生態(tài)業(yè) , 加快建設(shè)可持續(xù)發(fā)展生態(tài)示范區(qū)，為實(shí)現(xiàn)“效益 深圳，和諧深圳”作出區(qū)域的貢獻(xiàn) 。二、項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈：“歷史生態(tài)觀光文化科教” 生態(tài)園制定了“一軸”、“兩心”、“三帶”、“四區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，同 時(shí)盡快完善并提高基礎(chǔ)設(shè)施配套水平， 整合土地

2、資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局， 打造“綠 色生態(tài)度假海岸公園，塑造東部黃金海岸風(fēng)景線”。1“一軸”指依托園區(qū)主干道進(jìn)行環(huán)境景觀建設(shè)， 形成貫穿園區(qū)的綠色交 通走廊和景觀形象展示帶。2“兩心”指建立園區(qū)產(chǎn)業(yè)管理中心和旅游服務(wù)中心， 把產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和旅游 服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。3“三帶”指均衡建設(shè)三條貫穿園區(qū)的綠色景觀走廊。 4“四區(qū)”指建設(shè)特色海岸優(yōu)質(zhì)沙灘區(qū)、東部生態(tài)濕地區(qū)、自然科教區(qū)、和綜合服務(wù)區(qū)第二章 項(xiàng)目所在地概述一、地理位置 項(xiàng)目擬建于龍崗區(qū)大鵬半島東沖。 東沖位于深圳東部海岸，深圳大鵬半島最南端，離市區(qū)七八十公里，是一 個(gè)三面都被翠綠群山環(huán)抱的美麗海灣，北靠七娘山森林公園，東面是深圳獨(dú)一 無(wú)二的淡咸水紅

3、樹林保護(hù)區(qū)，與三門島遙遙相望。近兩公里長(zhǎng)的金色沙灘。地 理位置十分優(yōu)越，交通便利，是高檔旅游休閑天然自成之地。東沖和西沖、楊 梅坑圈成一片，形成自然地理的飄揚(yáng)彩帶；又和大鵬所城手心相連，形成地理 及文化的唇齒相依。二、歷史沿革東沖作為深圳的一部分， 共享著光輝的歷史， 早在 6700 年前的新石器時(shí)代 中期，就有人類繁衍生息。距今四五千年前，即中原地區(qū)的夏、商年代，在深 圳沿海沙丘谷地，已聚居著與中原民族不同的部族，這些部族種類繁多，被稱 為“百越部族”。生活在深圳區(qū)域的百越部族稱為“南越部族”。他們善于捕 魚、航海，甚少農(nóng)墾。深圳是古代百越部族遠(yuǎn)征海洋的一個(gè)駐腳點(diǎn)，也是百越 部族聚居繁衍的地

4、方。公元前 214 年，秦始皇統(tǒng)一中國(guó)并在嶺南設(shè)置了南海、 桂林、象郡三郡，深圳隸屬于南海郡。公元 331 年，即東晉咸和六年，朝廷設(shè) 東官郡，轄寶安、海豐、興寧等六縣，其范圍包括珠江三角洲及惠州、潮州一 帶。當(dāng)時(shí)寶安縣轄地涉及今天的東莞市、深圳市和香港特別行政區(qū)。東官郡的 郡治所在地就設(shè)在寶安縣內(nèi)的南頭。 公元 590 年（隋開(kāi)皇十年），朝廷廢東官郡， 寶安縣改屬南海郡，縣治仍在南頭。公元 757 年（唐至德二年，）寶安縣更名為 東莞縣，縣治從南頭遷往東莞，于南頭設(shè)屯門軍鎮(zhèn)。公元 1394 年（明洪武二十 七年），在今深圳境內(nèi)設(shè)立了東莞守御千戶所及大鵬守御千戶所；稍后，又在南 山半島設(shè)立了龐

5、大的軍事機(jī)構(gòu)南頭寨， 牽制范圍東至潮汕，西至上、下川， 南至大洋，有“虎門之外衛(wèi)，省會(huì)之屏藩”之說(shuō)。明朝初年，中國(guó)出使南洋， 艦隊(duì)開(kāi)航前必到深圳赤灣的天后廟祭祀禱告， 方可成行。公元 1573 年（明萬(wàn)歷 元年），朝廷取“革故鼎新，轉(zhuǎn)危為安”之義，新設(shè)新安縣，并建縣治于南頭。 公元1842年7月24日（清道光二十二年），中英簽訂不平等條約 南京條約， 新安縣的香港島被英國(guó)占領(lǐng)。 公元 1860年 1月 11日（清咸豐十年），新安縣的 九龍半島也因不平等條約北京條約而被迫割讓給英國(guó)。公元 1898 年 4 月 21 日（清光緒二十四年），清政府與英國(guó)簽訂展拓香港界址專條 ，又將新界 租借給英國(guó)，

6、為期 99年。此后，新安縣原有的 3076平方公里土地中，有 1055.61 平方公里脫離其管轄，成為英國(guó)殖民地。公元 1913 年（民國(guó)三年），因新安縣 與河南省的一個(gè)縣同名，為免混淆，又復(fù)稱寶安縣，縣治仍在南頭。 1953 年， 因深圳聯(lián)結(jié)廣九鐵路，交通便利，人口聚居較多，工商業(yè)較興旺，便將寶安縣 治東遷至距南頭 10 公里外的深圳墟。 1979 年 3 月，寶安縣改為深圳市，同年 11月，深圳市改為地區(qū)一級(jí)的省轄市。 1980年 8月，在深圳設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 1981 年 3 月，深圳市升格為副省級(jí)市。 1983 年在經(jīng)濟(jì)特區(qū)外設(shè)置寶安縣。 1988 年 11 月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)深圳市在國(guó)家計(jì)

7、劃中實(shí)行單列，并賦予其相當(dāng)于省一級(jí)的經(jīng) 濟(jì)管理權(quán)限。 1990年 1月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)設(shè)立福田、羅湖、南山 3區(qū)。1992 年 2 月，全國(guó)人大常委會(huì)授予深圳市人民代表大會(huì)及其常委會(huì)、深圳市人民政 府制定地方法律和法規(guī)的權(quán)力， 同年 11月撤銷寶安縣設(shè)立寶安和龍崗 2區(qū)。1997 年 10 月，從羅湖區(qū)分出設(shè)立鹽田區(qū)。 2004 年深圳市成為無(wú)農(nóng)村的城市。三、自然環(huán)境屬亞熱帶海洋性氣候。氣候溫和，年平均氣溫22.4 C,最高氣溫38.7 T（1980年7月10日）、最低氣溫0.2 C（ 1957年2月11日）。雨量充足，每年 49月為雨季，年降雨量 1933.3 毫米，年降雨量最多紀(jì)錄 266

8、2毫米（1957年）， 年降雨量最少紀(jì)錄 913 毫米（ 1963 年）。日照時(shí)間長(zhǎng)，平均年日照時(shí)數(shù) 2120.5 小時(shí)，太陽(yáng)年輻射量 5225 年兆焦耳 /平方米。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏東風(fēng)，平 均每年受熱帶氣旋（臺(tái)風(fēng)）影響 45 次亞溝鎮(zhèn)屬寒溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年無(wú) 霜期積溫在 2600 攝氏度 2900攝氏度四、旅游環(huán)境與西沖并肩偎依在七娘山下，煙霧繚繞，水清沙幼，被驢友稱為深圳的天 堂。迄今為止，到東沖和西沖的人并不多，歸航漁船上的人家享盡了這東邊兩 個(gè)海的仙境。東沖是天然的海灘，因?yàn)榻煌ㄔ?，沒(méi)有經(jīng)過(guò)所謂人工的的后天美化，所 以能展示出最自然的風(fēng)情魅力。處在大鵬半島的邊緣，海水藍(lán)而透明

9、，海浪一 排接著一排，氣勢(shì)十足。腳踩的沙尤其細(xì)膩，風(fēng)一吹，人的整個(gè)身體都會(huì)落下 一層，輕拍一下，細(xì)沙又隨著大隊(duì)伍飄遠(yuǎn)。最讓人眼饞的是沙灘上滿是貝殼， 相信這是在深圳沿海線上獨(dú)一無(wú)二的，撿貝殼不用擔(dān)心別人跟你搶，因?yàn)樘?了，所以要記得帶上塑料袋裝貝殼。更有探險(xiǎn)精神的朋友，可以沿岸行走到西 沖，來(lái)一場(chǎng)激情穿越。巖石上的竄跳，躲避遍山的帶刺野菠蘿，蜿蜒小路，挑 戰(zhàn)自我，絕對(duì)是一個(gè)美妙旅程。更要提醒您，東沖是見(jiàn)到深圳第一縷陽(yáng)光的好 地方。海柴角地勢(shì)險(xiǎn)峻，氣勢(shì)雄壯。站在岬角，可見(jiàn)大片裸露的巖石在海風(fēng)中挺 立，有的似斷裂的枯木 ; 有的似滿嘴利齒的怪獸 ;有的似新鮮的奶酪 ; 更有的巖石 在海水的剝蝕下

10、形成了一幅幅的抽象畫。有人感覺(jué)它像南非的“好望角”，不只因?yàn)榈乩砦恢糜蓄愃铺?，而且也?樣會(huì)登上一個(gè)山峰，也是沿著一條小路前往一座燈塔，刮在身上的也是帶有海 水腥味的大風(fēng)，憑壁遠(yuǎn)望，同樣是海天一色，云霧繚繞，令人浮想聯(lián)翩。五、政策導(dǎo)向（一）深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2006-2010）（摘錄） 大鵬半島旅游控制區(qū)：定位為國(guó)際生態(tài)旅游休閑度假區(qū)。 本項(xiàng)目的建設(shè)旨在推動(dòng)深圳東沖片區(qū)的高檔生態(tài)度假海岸公園的建設(shè)，通 過(guò)品牌的推廣， 把它建設(shè)成深圳市的旅游名牌， 進(jìn)一步延展到全國(guó)， 沖向國(guó)際。（二）深圳龍崗區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2005-2020）（摘錄） 以旅游資源的文化內(nèi)涵為主線，以深圳、香港為核心的

11、珠三角都市圈為動(dòng) 力源，形成以中心城、大鵬、布吉為三個(gè)旅游發(fā)展極，以機(jī)荷高速-水官高速 -深惠公路為軸線的生態(tài)民俗觀光帶， 以鹽壩高速 - 惠鹽高速為軸線的山地生態(tài)休 閑景觀帶、以坪葵公路 - 坪西快速干道為軸線的濱海休閑度假景觀帶的 “三角形” 空間格局，在此基礎(chǔ)上形成四大旅游文化景觀區(qū)，即：東部海洋文化與歷史文 化景觀區(qū)、 北部客家文化與生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀區(qū)、 西部商貿(mào)文化與休閑娛樂(lè)景觀區(qū)、 南部山地生態(tài)與休閑旅游景觀區(qū)。東部海洋文化與歷史文化景觀區(qū)，開(kāi)發(fā)定位為國(guó)際濱海度假勝地。 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)西沖國(guó)際會(huì)議度假區(qū)、 七娘山國(guó)家地質(zhì)公園、 東沖度假海岸公園、 金沙灣海上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、大鵬所城等景區(qū)。（三）

12、大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定 （摘錄） 一級(jí)建設(shè)控制區(qū)：西沖片區(qū)、 東沖片區(qū)、鵝公灣 - 洋籌灣片區(qū)以及桔釣沙片區(qū)的可開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域一級(jí)建設(shè)控制區(qū)除可以發(fā)展海洋、高端休閑類特色旅游業(yè)、高端會(huì)議展覽業(yè)以及符合 規(guī)劃的原村民非商品住宅外，禁止其它開(kāi)發(fā)建設(shè)。第三章 項(xiàng)目公司及項(xiàng)目進(jìn)度情況一、公司簡(jiǎn)介深圳市金聯(lián)和旅游服務(wù)有限公司是深圳市金聯(lián)和投資發(fā)展有限公司的全資 子公司。公司現(xiàn)有職工35 人，其中MBA 1人，本科學(xué)歷人員10人，大 專學(xué)歷人員20人。近年來(lái)，公司按照現(xiàn)代旅游服務(wù)企業(yè)管理模式，建立規(guī)范的 管理制度，以生態(tài)旅游集約化模式為創(chuàng)新主線，開(kāi)展各種旅游資源的投資與開(kāi) 發(fā)。作為專業(yè)的旅游服務(wù)企業(yè)，具

13、有較強(qiáng)的管理及創(chuàng)新能力，主要表現(xiàn)： 擁有一支年富力強(qiáng)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富的核心團(tuán)隊(duì)。企業(yè)團(tuán)隊(duì)成員平均年齡在35歲，有閱歷，有學(xué)歷，在行業(yè)管理方面素有成 效，企業(yè)內(nèi)控建設(shè)系統(tǒng)完美，市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷策劃能力強(qiáng)大。 規(guī)范的旅游山莊經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)現(xiàn)有成規(guī)模的旅游度假山莊，在旅游市場(chǎng)拓展、活動(dòng)組織、內(nèi)部管理、外聯(lián)反應(yīng)方面已經(jīng)積累了一套成熟的思路。深圳市金聯(lián)和投資有限公司作為在旅游、金融領(lǐng)域具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大 型投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于2009年，是一家以房地產(chǎn)置業(yè)、商務(wù)服務(wù)以及物流平 臺(tái)整合為核心產(chǎn)業(yè)的大型綜合性公司。下轄 6個(gè)子公司，員工210人。有機(jī)整 合從旅游開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)置業(yè)、商務(wù)服務(wù)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，下轄子公司

14、分別為：。深圳市金聯(lián)和投資有限公司以全球化視野，通過(guò)理順組織架構(gòu)、制度化建 設(shè)、監(jiān)督制約機(jī)制、目標(biāo)計(jì)劃管理、企業(yè)文化建設(shè)等方面措施，逐步形成了具 有自我管理特色的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)管理模式。同時(shí)，以遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)、先進(jìn)的企業(yè) 文化、科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制、廣闊的個(gè)人事業(yè)發(fā)展空間，吸引了大批高級(jí)管理人才 加盟。二、項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目投資期如下：項(xiàng)目投資期為三年（20112013年）（萬(wàn)元）第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）前期準(zhǔn)備項(xiàng)目起動(dòng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)形成規(guī)模1000100050003000第四章園發(fā)展總體規(guī)劃、總則公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圍繞生態(tài)主體分四大主線開(kāi)發(fā)建設(shè):四大主線開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)生態(tài)攝影建立深圳有名的婚紗

15、攝影基地，創(chuàng)立東沖-金聯(lián)和專業(yè)攝影基地；與多家一線品牌的婚紗影樓建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；發(fā)展以婚紗攝影為主題的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園，圍繞浪漫主題，完善功能配套 設(shè)施生 態(tài) 觀 光以東沖沙灘景觀為龍頭，以東沖河濕地及原生紅樹林為基礎(chǔ)的生態(tài)公園， 有步驟拓展生態(tài)園、溫泉療養(yǎng)院等。利用深圳都市人群集中、流動(dòng)人口量大的 優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮東沖得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，建成深圳東部最具特色的生態(tài)綠色休閑度 假、休閑保健、生態(tài)文化觀光基地。生 態(tài) 文 化：主要表現(xiàn)為海洋風(fēng)情和綠色文化游園。充分發(fā)揮東沖生態(tài)資源豐富，開(kāi)發(fā) 潛力極大的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)東沖度假海岸公園。延伸自然條件的內(nèi)涵，開(kāi)展環(huán)?？破?知識(shí)的主題營(yíng)活動(dòng).生 態(tài) 家 園：

16、為各個(gè)特定人群（中高級(jí)管理者、大學(xué)教師、設(shè)計(jì)院工程師、私企老板、 退休公務(wù)員、企業(yè)管理者、房產(chǎn)投資者等）度身打造各類生態(tài)休閑公園，形成 各具特色的生態(tài)社區(qū)?！耙噪x都市不遠(yuǎn)，離自然很近”，利用既有交通優(yōu)勢(shì)， 以及“山清水秀空氣清”的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)東沖，使之成為珠三江乃至全國(guó)的休 閑度假海岸公園。項(xiàng)目的總體策劃充分考慮和利用項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性，使看似繁雜的大型項(xiàng)目 簡(jiǎn)單化；以生態(tài)沙灘旅游形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，塑造品牌形象。以大規(guī)模生態(tài)內(nèi) 涵開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，提升企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力，在生態(tài)大環(huán)境形成的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā) 以休閑為主的生態(tài)家園，創(chuàng)造高效益，形成可持續(xù)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。 全部項(xiàng)目投資為 4500萬(wàn)元項(xiàng)目建成后， 實(shí)現(xiàn)當(dāng)

17、地一部分居民轉(zhuǎn)變?yōu)樾庐a(chǎn) 業(yè)化員工，解決當(dāng)?shù)鼐用袷杖雴?wèn)題。項(xiàng)目建成后會(huì)從下面幾個(gè)方面對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā) 展起到促進(jìn)作用。1. 對(duì)東沖屬地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)能起到一個(gè)很好的調(diào)整作用，以促進(jìn)所屬社區(qū) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 , 增加社區(qū)經(jīng)濟(jì)收入?？梢杂行У馗淖円郧澳酥连F(xiàn)在的零散式經(jīng)營(yíng) , 豐富經(jīng)寬營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容 不再單一地依靠海水來(lái)抽取鈔票 ,而是通過(guò)多種服務(wù)項(xiàng)目的組合 , 實(shí)現(xiàn)全 方位的休閑服務(wù)經(jīng)濟(jì)模式 .2. 對(duì)東沖當(dāng)?shù)匾徊糠值木用窬蜆I(yè)提供幫助 ,以實(shí)現(xiàn)“效益社區(qū)、和諧社區(qū)” 的建設(shè)。對(duì)于有一技之長(zhǎng)的居民，積極安排能夠充分發(fā)揮其技能的崗位，并根 據(jù)需要進(jìn)行技能推廣；對(duì)于沒(méi)有任何技能的居民，可能地安排相應(yīng)的技 能培訓(xùn)，并在其完成

18、相應(yīng)的技能培訓(xùn)后安排相應(yīng)的工作崗位；對(duì)有創(chuàng)業(yè) 愿望的并且有可行計(jì)劃的居民，給予積極的扶持，使其融入到相應(yīng)項(xiàng)目 中去，以達(dá)到共贏。二、市場(chǎng)背景 隨著生活水平的提高，人們渴望擁有一塊真正屬于他們自己的休閑式社 會(huì)交往和溶入自然的居住環(huán)境，使他們可以在輕松而無(wú)拘無(wú)束的環(huán)境和氣氛 中與商界名流，在笑談中尋找靈感和建立友誼，在花園式的居室里享受生活。新生活模式是一種概念，又是理念的提升。結(jié)合目前生活理念的多元化 和異端化的傾向，我們?cè)诟叨瓤偨Y(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了概括與提煉，提出了新銳 的新生活理念“ 5+2 生活模式”。其特點(diǎn)是：1觀光人群有別于普通的工薪人員；3帶有“移動(dòng)”辦公性質(zhì)又有假日休閑性質(zhì)的生活模式

19、； 4在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于國(guó)家 法定工作日（每周少于 5 天）的生活居所；5項(xiàng)目地與城市距離不超過(guò) 30 公里，車程在一小時(shí)以內(nèi) 三、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目主題定位：與自然的親密接觸 東沖度假海岸公園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念是從現(xiàn)代人接觸自然的新生活模式和 與自然融合的新生活方式為契機(jī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。為使項(xiàng)目的新生活概念更具體 化，我們對(duì)新生活的方式與理念提出更具體化的標(biāo)準(zhǔn)：1東沖度假海岸公園，使生態(tài)自然與觀光相結(jié)合，使人們能擺脫城市的 喧囂返回到樸素的大自然中，與清新爽悅的心情享受公園內(nèi)的休閑娛樂(lè)。2路程在 30 公里以內(nèi)，車程約一小時(shí)以內(nèi)。 3與市內(nèi)有保持一定的距離，但氣候條

20、件要好，空氣清新。 4綠化率高，房屋密度低，整體環(huán)境優(yōu)良。5項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，要建設(shè)迷你城市廣場(chǎng)。廣場(chǎng)周邊布置歐式咖啡館、酒吧、 餐廳、面包房、花店、水果攤等，晚間可以在廣場(chǎng)上開(kāi) party 。這種新生活方式就是我們要?jiǎng)?chuàng)造的“ 5+2 生活模式”！四、項(xiàng)目總體規(guī)劃（1）規(guī)劃先行，堅(jiān)持立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，可持續(xù)發(fā)展的原則。 近期做好觀光區(qū)總體規(guī)劃的編制和論證工作，完善對(duì)現(xiàn)有景點(diǎn)、景區(qū)的 規(guī)劃以精品戰(zhàn)略帶動(dòng)全區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，使東沖度假海岸公園真正成為鵬城 乃至全國(guó)的現(xiàn)代旅游服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樣板和亮點(diǎn)工程。（2）整合旅游資源，堅(jiān)持人文資源、自然資源和科普文化相結(jié)合。 資源開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)并重的原則，以民俗文化為

21、紐帶，以人文資源促進(jìn) 自然資源的開(kāi)發(fā)，以自然資源充實(shí)人文資源的內(nèi)涵，合理開(kāi)發(fā)一切可利用的 旅游資源。推出歷史文化和生態(tài)旅游兩條特色旅游線，互補(bǔ)性開(kāi)發(fā)，促進(jìn)中 發(fā)展，既體現(xiàn)文化的悠久歷史，又反映自然的神奇壯美。（3）多層次開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持點(diǎn)線面結(jié)合的原則，以點(diǎn)串線，以線帶面，打造 區(qū)域旅游特色新產(chǎn)品。點(diǎn)，就是圍繞東沖沙灘進(jìn)行建設(shè)和開(kāi)發(fā)，同時(shí)抓好濕地紅樹林建設(shè)。 線，就是以沿海高速公路發(fā)展沿線經(jīng)濟(jì)，突出海洋風(fēng)情、餐飲游樂(lè)、婚 紗攝影產(chǎn)業(yè)、道路綠化及生態(tài)治理等方面， 。面，就是在開(kāi)發(fā)點(diǎn)、線的同時(shí)，引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模化、以 提高居民的生活質(zhì)量，提高居民收入。（4）全方位服務(wù)，堅(jiān)持游購(gòu)?qiáng)式Y(jié)合的原則，

22、以游促購(gòu)，寓樂(lè)于游，以豐富多彩的形式吸引游客突出海洋觀光旅游特色，順應(yīng)現(xiàn)代人們親近自然、返樸歸真的需求，超 前性創(chuàng)意，精心推出具有觀光性、參與性、奇特性的景觀和項(xiàng)目，適時(shí)組織 形式多樣的節(jié)、會(huì)、展等旅游活動(dòng)，營(yíng)造“春天踏青、夏天納蔭、秋天嘗鮮、 冬天觀景”的季節(jié)特色風(fēng)情游；研究開(kāi)發(fā)具有濃郁鄉(xiāng)情、鄉(xiāng)味的“海字號(hào)” 產(chǎn)品，滿足人們臨海垂釣、就地嘗鮮、旅游購(gòu)物、露營(yíng)野炊等多方面需求， 實(shí)現(xiàn)海洋與旅游的有機(jī)統(tǒng)一和完美結(jié)合。五、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)東沖度假海岸公園周邊服務(wù)性資源:項(xiàng)目的總體技術(shù)指標(biāo)為：海岸線長(zhǎng)：11公里沙灘長(zhǎng)度：2公里濕地面積：60畝綠地率：三90%六、市場(chǎng)定位及市場(chǎng)范圍（一）市場(chǎng)定位：打造

23、深圳市乃至珠三角最大最完善的生態(tài)基地。（二）市場(chǎng)范圍：深圳市為主/輻射到珠三角/伸向到周邊省/延伸到全國(guó)七、項(xiàng)目功能定位及配套設(shè)施功能定位針對(duì)客戶的具體需求，從市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)需求以及功能等角度 出發(fā)，立足于各項(xiàng)功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求， 讓他們吃得稱心如意，玩得舒暢愜意。（一）產(chǎn)品定位由于市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目的品位等因素，北歐風(fēng)情生態(tài)園配套如下：東沖度假海岸公園產(chǎn)品定位沙灘浴場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品精深加工。針對(duì)東沖優(yōu)質(zhì)沙灘，由原來(lái)的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、單一經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，向多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、多 種經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域發(fā)展；增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，順應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的變化；帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè) 發(fā)展。濕地科普濕地科普教育及經(jīng)

24、營(yíng)。開(kāi)展各種學(xué)校的濕地科普教育，建立深圳市濕地科普教育基地；對(duì)各階層的人士利 用濕地挖掘商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。項(xiàng) 目 配 套休 閑 配 套功能上滿足不冋年齡層、不冋文化層次的小區(qū)業(yè)主對(duì)文化休閑的需求，各項(xiàng)設(shè)施的 配置應(yīng)有相應(yīng)的特色。針對(duì)文藝人士、機(jī)關(guān)單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋 藝坊、壁球館、書吧、桌球室。針對(duì)商界人士的配置：度假中心、商務(wù)中心、洽談室、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、 桑拿室、桌球室、健身房。針對(duì)老年人的配置：老年俱樂(lè)部、晨跑步道、活動(dòng)中心、棋牌室等。 針對(duì)兒童的配置：親子樂(lè)園、青少年活動(dòng)中心等度假商務(wù)會(huì)議中心：事先建成能容納5000人以接待服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)的會(huì)議中心，

25、對(duì) 硬件進(jìn)行升級(jí)和擴(kuò)大續(xù)建相關(guān)設(shè)施，最終建成生態(tài)園區(qū)內(nèi)集度 假、會(huì)議、健身、休閑、娛樂(lè)、住宿服務(wù)于一體的度假會(huì)議中心 和服務(wù)中心。康復(fù)療養(yǎng)區(qū)：利用優(yōu)質(zhì)空氣、溫泉、森林環(huán)境在此建立志為慢性病人療養(yǎng)的療 養(yǎng)院，冋時(shí)建立專為國(guó)家較高富裕階層修養(yǎng)的商務(wù)療養(yǎng)區(qū)。運(yùn) 動(dòng) 配 套垂釣俱樂(lè)部：區(qū)內(nèi)建立人工湖實(shí)行會(huì)員制，開(kāi)展垂釣比賽、技術(shù)交流、垂釣知識(shí)講座等活動(dòng)，并出租漁具、魚餌、太陽(yáng)傘等，起到相互傳授心得、修心養(yǎng)情、陶冶情操之作用。野戰(zhàn)彩彈射擊中心：以軍事娛樂(lè)為主題，設(shè)有彩彈射擊野戰(zhàn)區(qū)、仿真狩獵場(chǎng)、固定靶 射擊場(chǎng)、野戰(zhàn)烘烤區(qū)。文化配套生態(tài)文化交流中心：附設(shè)生態(tài)科學(xué)技術(shù)研究所，由生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)技術(shù)等方面的專豕

26、主持，開(kāi)展生態(tài)技術(shù)的研究與文化交流，疋期舉辦論壇與研討會(huì)。與農(nóng)科院聯(lián)合創(chuàng) 立生態(tài)科學(xué)技術(shù) 學(xué)院：培養(yǎng)生態(tài)旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷及生態(tài)科技研究等方面 高等專業(yè)技術(shù)人才，傳播生態(tài)理念與其在人類生活中的重要作 用。高檔游艇會(huì)成立游艇會(huì)，發(fā)展會(huì)員，開(kāi)展游艇專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，海上徜徉活動(dòng)影視文化開(kāi)展婚紗攝影租借、組織攝影愛(ài)好者集體攝影體驗(yàn)活動(dòng)、與影視公司合作開(kāi)展生態(tài)影視文化的傳播知己文化針對(duì)深圳移民城市的特點(diǎn)，組織各種主題文化活動(dòng)，與知名的交 友俱樂(lè)部或網(wǎng)站建立合作關(guān)系，定期開(kāi)展未婚大齡青年進(jìn)行男女 派對(duì)活動(dòng)，如篝火晚會(huì)，東西沖男女穿越茶道文化：在垂釣池旁，規(guī)劃新建匯集中外名茶品嘗、茶道文化交流、茶藝

27、 作坊為一體的休閑茶道文化中心，采用單層園林式建筑。海洋美食配套原料全部采用當(dāng)?shù)爻霎a(chǎn)的海鮮產(chǎn)品，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外最優(yōu)秀的廚師， 打造各色美食，讓游客可以吃到地道的深圳海鮮美食，讓“健康”與“美味”伴隨著每一位游客流連忘返?。ǘ┦袌?chǎng)推廣及市場(chǎng)形成條件人對(duì)高層次的物質(zhì)和精神生活的追求是生態(tài)生活區(qū)產(chǎn)生、存在和發(fā)展 的源動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP迅速增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，造就了很大的一批消費(fèi) 群體。個(gè)人收入增加，形成了一個(gè)非常有消費(fèi)實(shí)力的階層一中產(chǎn)階層，為生 態(tài)旅游園提供了更廣闊的空間。市區(qū)土地稀缺、房?jī)r(jià)上漲、環(huán)境惡化、生活空間越來(lái)越鋏小擁擠，居 住已經(jīng)開(kāi)始向近郊延伸，“生活在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的模式開(kāi)始形

28、成。個(gè)人收入增加，生活水平不斷提高，消費(fèi)者開(kāi)始選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣 清新之地休閑娛樂(lè)。當(dāng)亞健康在悄悄侵蝕著城市人的身心，遠(yuǎn)離城市喧囂，渴望心情舒展， 追求田園風(fēng)光享受大自然擁抱，變成人們渴望的一種健康娛樂(lè)消遣。公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速，已經(jīng)完全將郊區(qū)與市區(qū)緊密連接在一起。汽車普及，消除了距離障礙，使近郊居住成為現(xiàn)實(shí)。（三）項(xiàng)目市場(chǎng)影響1. 改善當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，使生態(tài)布局更合理。山地坡地都將種植最優(yōu)良的植被。綠化率極大地提高，這里不再有塵土， 因?yàn)樗械耐恋貙⒈桓鞣N植被所覆蓋。2. 改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。公路、民用住宅、特色風(fēng)情建筑、園林建筑都將一應(yīng)俱全，能源、水等 等供應(yīng)將得到保質(zhì)保量地充分滿足。3. 改

29、善當(dāng)?shù)厣鐣?huì)文化環(huán)境，改善當(dāng)?shù)厝巳何幕Y(jié)構(gòu)。項(xiàng)目由一批學(xué)歷層次、文化層次高的傳授、學(xué)者、研究員、字畫家、影 視演藝人士參與討論、策劃與運(yùn)作，可強(qiáng)化項(xiàng)目的文化氛圍?？茖W(xué)、教育人 士的加盟與參與，可以大大改善當(dāng)?shù)厝巳旱恼w文化結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)民文化素 質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕ㄔO(shè)。4. 為當(dāng)?shù)厝颂峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)。為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┮欢〝?shù)量的就業(yè)機(jī)會(huì)；同時(shí)有一定產(chǎn)業(yè)的村民可以將自 己的產(chǎn)業(yè)融入到項(xiàng)目中，很快他們的收入將會(huì)成倍的，甚至是指數(shù)型增長(zhǎng)。5. 居民幸福指數(shù)提高。當(dāng)?shù)鼐用裥腋Ｖ笖?shù)將會(huì)得到提高； 旅游產(chǎn)業(yè)將成為當(dāng)?shù)卣е援a(chǎn)業(yè)， 為鎮(zhèn)域乃至市域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)作貢獻(xiàn)。第五章行業(yè)與市場(chǎng)分析、SWO分析SWO分析i項(xiàng)目區(qū)交

30、通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。距深圳市城區(qū)東部30公里處，有高速公路和二級(jí)公路直接到達(dá)，完全 遠(yuǎn)離城市的喧囂，一小時(shí)車程。2. 自然條件優(yōu)越，利用潛力大。項(xiàng)目區(qū)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀仍以傳統(tǒng)零散經(jīng)營(yíng)為主，休閑旅游的開(kāi)發(fā)層級(jí)和建設(shè) 水平較低。較低的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)利用程度為都市型現(xiàn)代海岸休閑園區(qū)的規(guī)劃 設(shè)計(jì)提供了較大的空間。3. 資源優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)前景廣闊。東沖目前還沒(méi)有形成海岸休閑觀光公園的產(chǎn)業(yè)，在以后的發(fā)展過(guò)程中， 在市場(chǎng)空間和顧客資源方面都有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目區(qū)在規(guī)劃和發(fā)展過(guò)程中，突出創(chuàng)新特色，易形成自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加上科學(xué) 的管理運(yùn)作，將使項(xiàng)目區(qū)保持旺盛的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。5.觀光專線，方便出行。沿海高速公

31、路成為景區(qū)至市區(qū)之間觀光專線，方便客人參觀、購(gòu)物、溝 通、娛樂(lè)等。1. 區(qū)域處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅猛及中高層收入人數(shù)的不斷增多， 為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng) 濟(jì)基礎(chǔ)。2. 生活方式的轉(zhuǎn)變。（二）現(xiàn)代人越來(lái)越懂得享受生活，向往無(wú)拘無(wú)束、原始自然的田園風(fēng)光，郊機(jī)會(huì)區(qū)的居家生活受到人們的不斷推崇。3. 處于戰(zhàn)略機(jī)遇期。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶動(dòng)休閑旅游業(yè)的發(fā)展，都市型現(xiàn)代海岸休閑景區(qū) 的發(fā)展也將面臨一個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。 項(xiàng)目區(qū)把握這一戰(zhàn)略機(jī)遇，積極發(fā) 展都市休閑旅游。（三） 劣勢(shì)1. 以傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)為主，現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。項(xiàng)目區(qū)當(dāng)?shù)匾詡鹘y(tǒng)經(jīng)營(yíng)為主，設(shè)施發(fā)展水平明顯偏低。2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，組織化程度低。

32、項(xiàng)目區(qū)與周邊旅游建設(shè)方面相比， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)營(yíng)方式落后，技術(shù) 水平低，設(shè)施條件相對(duì)落后，并且建設(shè)資金和人才短缺，土地流轉(zhuǎn)障礙 較大，農(nóng)民組織化程度較低，缺乏大型產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)和支撐。3. 尚未建立良好的機(jī)制與體制，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱 。項(xiàng)目區(qū)目前還沒(méi)有建立良好的機(jī)制與體制， 這就要求項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 要通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，在產(chǎn)品創(chuàng)意上做文章，組合本地資源， 突出生態(tài)特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)差異化、特色化 發(fā)展。4. 心里因素。交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距，實(shí)際距離不遠(yuǎn)，心理距離較遠(yuǎn)。（四） 威脅1. 競(jìng)爭(zhēng)。類似項(xiàng)目，在環(huán)境、區(qū)域及規(guī)劃上與本項(xiàng)目都存在一定競(jìng)爭(zhēng)。2

33、. 消費(fèi)者感知度。消費(fèi)者對(duì)東沖的了解比較少，市場(chǎng)推廣的力度有待提咼。、行業(yè)分析隨著我國(guó)改革開(kāi)放步伐的進(jìn)一步加快，特別是我國(guó)由一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)向工業(yè) 大國(guó)過(guò)渡，我們的原生態(tài)土地越來(lái)越少，人們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)離土地，城里人已經(jīng)無(wú) 法看到原生態(tài)環(huán)境的魅力。由于工業(yè)化的發(fā)展，城市污染，人們渴望回歸大自 然的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈。我們的度假海岸公園建成后，當(dāng)?shù)氐囊陨蠁?wèn)題將得以解決。深圳大學(xué)組織旅游系的學(xué)生在東門步行街對(duì)過(guò)往路人進(jìn)行隨機(jī)問(wèn)卷調(diào)查：您認(rèn)為深圳應(yīng)從哪方面入手打造旅游精品項(xiàng)目？A.美食8% B.購(gòu)物16% C.商務(wù)17.3% D.高爾夫5.3% E.農(nóng)業(yè)生態(tài)觀 光12% F海濱休閑度假 45.3% G.其它9.3

34、%以上結(jié)果可以說(shuō)明，至少有45%的人會(huì)認(rèn)可海濱休閑度假方式，他們都是潛 在的消費(fèi)者，深圳市現(xiàn)有居住人口達(dá)1300萬(wàn),按45%+算，至少有585萬(wàn)人會(huì) 選擇海濱度假方式，每人每次直接消費(fèi)100元,就有近6個(gè)億的直接營(yíng)業(yè)收 入，上述計(jì)算僅以一次計(jì)算結(jié)果而已.第六章 效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 “生態(tài)觀光休閑”以大面積的海洋和綠色震撼力來(lái)創(chuàng)造市場(chǎng)。利用大面積 生態(tài)公園開(kāi)發(fā)建成的功能齊全的度假勝地。項(xiàng)目區(qū)沿線海洋風(fēng)光別具特色， 是開(kāi)展海岸觀光、 異域風(fēng)情休閑的好地方， 規(guī)劃突出爭(zhēng)取三方面客源：1利用其地理位置，爭(zhēng)取深圳、東莞、惠州、廣州及周邊地區(qū)生態(tài)和大型觀光客源（可停留 1-2 日）； 2以濕地、紅樹

35、林為基地，開(kāi)展青少年社會(huì)實(shí)踐，爭(zhēng)取周邊地區(qū)大量青少年客源（每人可停留 1-2 天）；3通過(guò)海岸資源的培育和保護(hù)， 逐步建成海洋療養(yǎng)基地， 推出老人保健療 養(yǎng)，爭(zhēng)取大批長(zhǎng)期客源（每人可停留 15-30 天）。本項(xiàng)目集休閑生態(tài)休閑、海洋觀光、會(huì)議度假、社會(huì)實(shí)踐、保健療養(yǎng)、大 型游樂(lè)于一體，可形成大量穩(wěn)定的客源，而投資以海洋、綠色為主，強(qiáng)調(diào)自然 的原汁原味，既可有效控制投資成本，更能充分體現(xiàn)本公司回歸自然的理念。項(xiàng)目建成以后,通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 ,可以吸引周邊至少 50萬(wàn)次人流來(lái)消費(fèi) , 可以創(chuàng)造近 5000萬(wàn)元的銷售收入 . 上交稅收 260萬(wàn)元.二、社會(huì)效益分析 建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施將為深圳市民提供一個(gè)

36、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、旅游觀光、 休閑娛樂(lè)活動(dòng)的新去處。通過(guò)合理開(kāi)發(fā)利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，可使旅客觀賞、了 解到東沖風(fēng)土人情和名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品及歷史文化，對(duì)促進(jìn)深圳市旅游業(yè)發(fā) 展、保持社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛具有重要作用，對(duì)東沖旅游商品開(kāi)發(fā)、城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、下崗職工再就業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較 好的社會(huì)效益。三、生態(tài)環(huán)境效益分析東沖度假海岸公園的開(kāi)發(fā)建設(shè)把保護(hù)、 改善和合理利用生態(tài)環(huán)境融為一體。景區(qū)內(nèi)管理科學(xué)，開(kāi)發(fā)合理，并禁止景區(qū)內(nèi)對(duì)的各種植被進(jìn)行亂砍濫伐，同時(shí) 項(xiàng)將在景區(qū)內(nèi)大力種植人工林、水岸植物、花卉和草地，增加綠地面積，對(duì)區(qū) 域生態(tài)環(huán)境合理化具有明顯的促進(jìn)作用。四、項(xiàng)目效

37、益分析東沖度假海岸公園的項(xiàng)目投資概算金額 1 億元人民幣，預(yù)計(jì)完成后可以創(chuàng) 造 0.25 億元左右的利潤(rùn)。 因?yàn)樯鷳B(tài)園策劃和規(guī)劃完全是充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì) 進(jìn)行整合，很多植物生態(tài)資源、水域資源、民俗風(fēng)格資源、地理優(yōu)勢(shì)資源、野 生動(dòng)物資源、濕地資源等都是現(xiàn)成的，且有良好的保護(hù)。將這些資源進(jìn)行有機(jī) 的整合開(kāi)發(fā)利用， 引入旅游的要素，創(chuàng)造出非凡景致與大型會(huì)議、原生態(tài)文化、 綠色文化、民族文化完美柔和，打造龍頭旅游景點(diǎn)。1植物生態(tài)資源：園區(qū)內(nèi)的土地 60%已被園林和植物所覆蓋，植被物種有 二十多種，這些野生的植物或是長(zhǎng)年自然形成或是人工栽植，在園區(qū)已有相當(dāng) 的數(shù)量，對(duì)于綠化園林無(wú)需再投入大量資金，只要加強(qiáng)保護(hù)和開(kāi)發(fā)，即可成為 觀賞的景致。2動(dòng)物資源：園區(qū)內(nèi)有森林茂盛，毛草密集動(dòng)物繁殖侯鳥有幾十種，而且 常年有水不干枯，時(shí)常驚起一灘鷗鷺景致極為為別致，除自然棲息的飛禽走獸 外還人工飼養(yǎng)動(dòng)特等也為游人與野生動(dòng)物零距