1、【執業技巧】最高院“名為買賣，實為借貸”裁判意見 10條作者 /甘國明來源 /小甘讀判例 閱讀說明：司法實踐中大量存在通過簽訂買賣合同為借貸合 同提供擔保情形，在現有法律框架內公平處理此類案件頗具 難度，且各地裁判觀點差異較大。 最高人民法院關于審理 民間借貸案件適用法律若干問題的規定第二十四條規定： “當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到 期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法 院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴 訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照 民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生 效判決確定的金錢債務，出借

2、人可以申請拍賣買賣合同標的 物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間 的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。 ”該規定 為明確和統一此類糾紛的處理意見具有積極意義。但是如何 認定“名為買賣， 實為借貸” 同樣需要裁判者運用證據規則、 經驗法則甚至是價值理念去判斷。下列判例檢索自“無訟案 例”，檢索日期為 2016 年 7 月 11 日。檢索關鍵詞為 “買賣”、 “借款”，后又通過“買賣” 、“借貸”、“擔保”等關鍵詞復 檢。這些判例均由最高人民法院作出，為尊重裁判者，在案 件標題下對合議庭成員以及裁判日期進行了必要的標明。裁 判要旨系由整理者根據裁判主要內容總結，可能存在誤解

3、原 判例趣旨情況，讀者可根據標題中的關鍵詞或案號檢索相關 判例對照參考。 1.雙方當事人在發生借款關系之后，為保證 借款的償還又訂立了房屋認購協議，雙方簽訂房屋認購協議 的真實目的是為了給借款提供擔保，并非為了實現房屋買 賣，經法院釋明，當事人拒絕變更訴訟請求的，裁定駁回起 訴 王高平因與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾 紛案【案號：（2016）最高法民終 52 號；審判人員：孫祥壯、 黃金龍、汪治平；裁判日期：二一六年一月二十七日】 最高法院認為，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買 賣法律關系，并據此訴請確認房屋認購協議有效及履行該協 議，由其取得該協議涉及的 541 套房屋的所有權

4、，而其提供 的證據材料又包含了借款的事實。對此，應當甄別王高平與 博海公司之間簽訂房屋認購協議是否具有擔保的意思，即考 察雙方簽訂房屋認購協議的真實意思是為借款行為提供擔 保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權。 王高平提供的借據、付款憑證、 房屋抵頂借款協議以及 逸海華庭認購協議均對借款事實予以確認。王高平作為 甲方與博海公司作為乙方簽訂的房屋抵頂借款協議載明 “乙方因建設開發海南逸海華庭小區，至 2014 年 3月 23 日 陸續向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整。乙方為償還該項借 款與甲方達成以下協議” ，該協議第三條約定“乙方在約定 的期間內不能用現金歸還借款本息時，則同意用其在海南建 設開

5、發的逸海華庭小區的房產作價償還向甲方的借款本 息”。上述證據和協議約定的內容可以證明雙方當事人在發 生借款關系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認 購協議。雙方簽訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提 供擔保，并非為了實現房屋買賣。即雙方當事人在簽訂房屋 認購協議時并無真正轉移案涉房產所有權的意思，其真實意 思是設定擔保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律 關系是民間借貸，房屋認購協議只是作為讓與擔保的一種方 式。原審法院在庭審過程中明確向當事人釋明案涉法律關系 為借款合同關系，并詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代 理人確認其不變更訴訟請求。王高平的上訴理由不能成立， 維持駁回王高平

6、起訴的裁定。2. 主張協議名為房產買賣，實為借款擔保的，應當舉示雙方 存在借款擔保法律關系的相關證據，否則，應當承擔舉證不 能的不利后果王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案【案 號：（ 2015）民申字第 2299 號；審判人員：李明義、蘇戈、 張志弘；裁判日期：二0五年十一月二十七日】 最高法院認為，案涉房產買賣協議具備了房屋買賣合同 所應具備的主要條款，在王才、張麗晶與亞歐公司簽署該協 議后，協議即告成立。該協議約定了買賣標的物的地址、土 地面積、房屋面積、購房款數額、購房款交付方式、辦理過 戶手續的期限等內容，上述約定，買賣涉案房產的意思表示 明確。王才、張麗晶主張該協議名為房產

7、買賣，實為借款擔 保，但其并未舉示雙方存在借款擔保法律關系的相關證據， 應當承擔舉證不能的不利后果。3. 當事人簽訂體現借款的意思表示協議后，又簽訂與該協議 內容一致的商品房商品房買賣合同，不能認定雙方當事人之 間形成了以房屋買賣為目的的合意 李明生與通化市龍成房地產開發有限公司商品房銷售 合同糾紛案【案號： （ 2015）民申字第 1973 號；審判人員： 董華、張志弘、李明義；裁判日期：二0五年十月十五日】 最高法院認為， 2001 年 7 月 24 日雙方簽訂的協議書 ，雖 然約定李明生投資 140 萬元，與龍成公司共同建設龍成商廈， 以龍成商廈一層 800 平方米的建筑面積為投資條件。

8、但同時 約定龍成公司在 2001 年 10 月 25 日前有權解除此協議，并 退還李明生 140 萬元，如若超期，李明生則享有 800 平方米 建筑面積的所有權。根據該約定，龍成公司可以在約定時間 內解除合同， 退回投資款， 逾期則李明生取得相應房屋面積。 而在該協議簽訂的次日，雙方即簽訂了商品房購銷合同 ， 合同約定的房屋面積、總價款等主要內容與協議書中相關約定一致，與協議書約定的在龍成公司逾期未解除合 同退回投資款條件下取得房屋的內容互相吻合。 且協議書 標注有“附：李明生購商品樓合同一份 13 頁”字樣。據此， 原判決認定雙方當事人簽訂的協議書實際體現的是借款 的意思表示，雙方之間是民間

9、借貸關系， 商品房購銷合同 系僅為促使協議書有效履行而設立的具有抵押擔保性質 的從合同，而非雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的 合意，有事實依據，并無不當。4. 法律關系的性質界定，不應受制于當事人之間簽訂合同的 外觀和名稱，而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來 決定，只要確認雙方當事人就借貸問題達成了合意且出借方 已經實際將款項交付給借款方，即可認定債權債務關系成立 康曉敏、康曉江等與康曉敏、康曉江等民間借貸糾紛案 【案號：（2015）民申字第 2128 號；審判人員：于明、劉少 陽、楊春；裁判日期：二一五年九月二十一日】 最高法院認為：首先，京都公司經過股東會研究，以低于市 場的價

10、格將其開發的商品房出售給康曉敏、 康曉江、 王希喜， 在簽訂商品房買賣合同的當天，京都公司即與康曉敏、 康曉江、王希喜就所售商品房簽訂回購協議，商品房出售價 為 2000 萬元，卻要 6 個月內支付 2600 萬元給康曉敏、康曉 江、王希喜回購所售房產。京都公司的上述行為表明，其與 康曉敏、康曉江、王希喜簽訂商品房買賣合同的目的，是從 康曉敏、 康曉江、 王希喜處融資借貸 2000 萬元，而非以 2000 萬元的價款出售商品房。其次，就買受人而言，在京都公司屢次不能按回購協議約定 回購房屋的情況下，康曉敏、康曉江、王希喜三人不是要求 京都公司按回購協議的約定，恢復履行商品房買賣合同 ， 而是繼

11、續同意京都公司進行回購，說明康曉敏、康曉江、王 希喜與京都公司簽訂商品房買賣合同的真實目的不是獲 得房屋，而是通過簽訂商品房買賣合同為雙方之間的借 貸行為提供房屋擔保。即使康曉敏、康曉江、王希喜主張簽 訂合同時具有購買商品房的真實意思，也因未就此與京都公 司達成合意而不能在雙方間產生商品房買賣合同關系成立 的法律效果。第三，根據中華人民共和國發票發票管理辦法實施細則 的規定，發票是交易真實發生的證明，也是辦理不動產權屬 登記的憑證。康曉敏、康曉江、王希喜持有京都公司出具的 收款收據，主張與京都公司之間存在商品房買賣合同關系， 證據并不充分。康曉敏、康曉江、王希喜作為商品房買賣合 同中約定的買受

12、人，支付 2000 萬元購房款后，始終未要求 開具銷售不動產統一發票，且在京都公司未能按期完成雙方 回購協議書及之后的補充協議（一） 約定的付款義 務時，未要求京都公司按約定， 恢復履行商品房買賣合同 ， 交付房屋，辦理權屬登記。上述行為明顯不符合商品房買賣關系的交易慣例和理性買受人及時行使權利、保護自身利益 的慣常做法。而康曉敏、康曉江、王希喜依協議收取 2600 萬元回購款，剛好是 2000 萬元按 5 分月利率計算的結果， 這與京都公司主張雙方協議是借貸合同關系的觀點相吻合， 進一步說明雙方關系更符合借款合同關系的實際情況。 應當指出的是，法律關系的性質界定，不應受制于當事人之 間簽訂合

13、同的外觀和名稱，而應由當事人的真實意思和合同 的實質內容來決定；認定當事人之間是否存在債權債務關 系，書面合同亦并非不可缺少的要件，只要確認雙方當事人 就借貸問題達成了合意且出借方已經實際將款項交付給借 款方，即可認定債權債務關系成立；同時，雙方履行合同， 實現債權債務的方式應當符合法律規定。本案中，康曉敏、 康曉江、王希喜向京都公司支付 2000 萬元并收取利息的行 為，表明雙方當事人就借貸達成了合意且出借方已經實際交 付款項給借款方，足以認定在雙方之間成立借貸關系。 京都公司從康曉敏、康曉江、王希喜處取得2000 萬元的真實意思是融資借貸，與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂商品 房買賣合同的目的

14、，是為了擔保債務的履行。鑒于雙方未 就商品房買賣合同辦理抵押登記，不符合中華人民共 和國擔保法規定的擔保方式，故雙方簽訂商品房買賣合 同并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方 式，在債務履行期限屆滿前，不得約定債務人不履行到期債 務時抵押財產歸債權人所有，即京都公司如不能按時歸還借 款本金及利息，康曉敏、康曉江、王希喜不能就涉案房屋主 張所有權，但可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式，確保能 夠實現債權；京都公司如果按時歸還了借款本金及利息，康 曉敏、康曉江、王希喜則不能再對涉案房屋主張權利。原判 決認定康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司間系借貸的法律 關系，并依據調整借貸關系的有關法律、

15、 法規作出判決正確。5. 當事人簽訂借款合同同時，簽訂商品房買賣合同，其目的 是擔保債務人能及時還本付息，在債務人無法償還債務時， 以其自有房產直接抵償債務，此商品房買賣屬名為房屋買賣 實為房屋擔保性質，雙方所訂房屋所有權轉移的約定無效， 債權人依約交付有關房屋，無法律依據古樺與古樺、福建省泉南投資開發有限公司商品房銷售 合同糾紛案【案號： （2015）民申字第 949 號；審判人員： 張進先、李春、王淵；裁判日期：二0五年六月三十日】 最高法院認為，古樺與泉南公司在簽訂借款合同的同時，即 約定“為明確雙方利益，泉南公司自愿將泉南國際新城（附 件一）全部房屋按雙方協議價格每平方米 1500 元

16、轉讓給一 方作為抵押。如泉南公司未按雙方合同約定按時還本付 息則買賣合同生效，泉南公司無條件配合古樺辦理完成房屋 買賣及交房手續” 。隨后，雙方按該借款合同附件標明的房 屋分別簽訂了 46 份商品房買賣合同并進行了網簽登記。可見，古樺與泉南公司所訂商品房買賣合同的目的是擔 保泉南公司能及時還本付息，在泉南公司無法償還債務時， 以其自有房產直接抵償債務，達到古樺及時便捷實現債權的 目的，因此，案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保 性質。依據中華人民共和國擔保法第四十條、 最高人 民法院關于適用V中華人民共和國擔保法若干問題的解 釋第五十七條之規定，古樺與泉南公司所訂房屋所有權轉 移的約定無效

17、，其請求泉南公司依約交付有關房屋，無法律 依據。6. 主張名為商品房買賣合同，實為抵押借款合同的當事人應 當提供充足的能夠推翻商品房買賣合同簽訂以及履行的證 據內蒙古紫辰房地產開發有限公司、周云蕓與周云蕓房屋 買賣合同糾紛案【案號： （2015）民申字第 1398 號；審判人 員：張華、丁俊峰、楊心忠；裁判日期：二0五年六月二 十九日】最高法院認為， 2010 年 1月 15日，周云蕓與紫辰房地產公 司簽訂了 15 份房屋內部認購協議 。周云蕓依約于合同簽 訂當日一次性向紫辰房地產公司支付了 15 套房屋的全部價 款共計 5021100 元，紫辰房地產公司針對每套房屋的價款分 別出具了 15

18、張收據。本案中 15 份內部認購協議均是周 云蕓、紫辰房地產公司簽訂，蓋有紫辰房地產公司公章，且 交款收據上也蓋有紫辰房地產公司的“財務專用章”及紫辰 房地產公司工作人員馬某某簽宇，鄔某僅是在交款收據上 “收款人”一欄簽有其名字。紫辰房地產公司聲稱與周云蕓 簽訂的 15 份內部認購協議實為個人鄔某與周云蕓簽訂 抵押借款合同的主張，缺乏事實和法律依據。7. 當事人之間不存在真實的買賣合同關系，而是民間借貸關 系，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求，當事人在 訴訟中按照民間借貸關系變更了訴訟請求的，人民法院應予 以審理齊齊哈爾市振興面業有限公司、李偉與齊齊哈爾市振興 面業有限公司、李偉等借款合

19、同糾紛案【案號：（ 2015）民申字第 1268 號；審判人員：蘇戈、高珂、李明義；裁判日 期：二0五年六月二十四日】最高法院認為：李偉向一審法院起訴時，主張其與侯寶泉之 間存在買賣合同關系，請求判令侯寶泉按照合同約定辦理振 興公司的工商登記手續，移交公司財產。經一審法院查明， 李偉與侯寶泉之間不存在真實的買賣合同關系，而是李偉與 振興公司之間存在民間借貸關系。 最高人民法院關于民事 訴訟證據的若干規定第三十五條規定，訴訟過程中，當事 人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院 根據案件事實作出的認定不一致的，人民法院應當告知當事 人可以變更訴訟請求。經告知，李偉在訴訟中按照民間借貸關

20、系變更了訴訟請求。據此，一審、二審法院對李偉與振興 公司之間的民間借貸糾紛予以審理，并無不當。8. 從雙方當事人的權利義務判斷， 交易目的是獲得借款， 而 非出賣商品房，雙方真實意思是以商品房買賣合同擔保借款 合同，債權人認為雙方的真實意思為商品房買賣關系的主 張，不能成立 六盤水興吾源典當有限公司與六盤水玖盛房地產開發 有限公司商品房預售合同糾紛案【案號： （ 2015）民申字第 182 號；審判人員：姚愛華、賈勁松、姜強；裁判日期：二0五年六月十三日】最高法院認為， 首先，雙方當事人簽訂的 商品房買賣合同 、 購房補充協議 、購房補充協議（二） 所確定的雙方權 利義務是，興吾源公司向玖盛公

21、司分別提供 700 萬元和 200 萬元，每月由玖盛公司補償 38.5 萬元和 11 萬元（核算月息 為 5.5% ），期限為 6 個月，玖盛公司同時與興吾源公司簽訂 附有解除權的房屋買賣合同。如玖盛公司按期歸還上述款 項，則享有解除合同的權利。如玖盛公司未能按期歸還上述 款項，則興吾源公司有權變賣案涉房產。從雙方當事人的權 利義務上看，玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的 900 萬元，而非出賣案涉商品房，興吾源公司的交易目的是 為了提供資金并獲得資金利息， 而非買受案涉商品房。 因此， 上述合同及補充協議的真實意思是以商品房買賣合同擔保 借款合同。興吾源公司認為雙方的真實意思為商品房買

22、賣關 系的主張，不能成立。其次，在玖盛公司未按時履行還款義務的情況下，玖盛公司 法定代表人楊光友于 2009 年 8 月 10 日出具情況說明 ， 認可玖盛公司喪失解除商品房買賣合同的權利。興吾源公司 則出具承諾書 ，同意協助玖盛公司以訴爭房屋向銀行辦 理貸款，如貸款成功，則以該貸款優先償付興吾源公司 900 萬元以及每月借款利率及綜合費率 5.5%計算；如不能成功貸 款，則按前述情況說明執行。 情況說明和承諾書 的內容再次說明，玖盛公司真實目的是為了獲得興吾源公司 提供的借款，而興吾源公司的真實目的仍是收回借款及利 息。所以，雙方當事人之間的真實意思仍然是以商品房買賣 合同擔保借款合同，并且

23、雙方關于玖盛公司不再享有解除 商品房買賣合同的權利的約定，實質上是以案涉房屋折 抵借款的合意。根據物權法第一百八十六條以及最高人民 法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見 第 6 條的規定， 玖盛公司與興吾源公司之間關于以合同價值 16820460 元的 案涉房屋抵銷 900 萬元借款債務的約定，違反法律的禁止性 規定，應認定為無效。再次，在本案一審過程中，一審法院就興吾源公司所主張的 法律關系的性質與法院查明的不一致問題，已經向興吾源公 司釋明，并告知興吾源公司可以變更訴訟請求，但興吾源公 司堅持不變更。因此，興吾源公司再審主張應按照市場評估 價確定房屋價值并應認定案涉合同部分無效的理由不能

24、成 立。9. 在沒有充分證據佐證當事人之間存在隱藏法律關系且 該隱藏法律關系真實并終局地對當事人產生約束力的場合， 不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思的體現 和反映，避免當事人一方不當擺脫既定權利義務約束的結果 出現 洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產開發有限公司房屋買賣合 同糾紛案【案號： （2015）民一終字第 78 號；審判人員：辛 正郁、潘杰、司偉；裁判日期：二0五年六月一日】 最高法院認為， 運用“交易習慣” 認定當事人交易行為之 “可 疑性”，應格外謹慎。首先，關于房屋交付時間問題。案涉 房產存在違反規劃超建樓層且尚未報批即行出售的事實，在 此情況下，當事人約定在合同簽訂之日后近四

25、個月時交付房 產。而即便不考慮前述事實，在現房買賣情形中，如何約定 交房期限方符合“交易習慣” ，有無必要乃至是否形成“交 易習慣”，同類一般交易判斷是否已經形成普遍共識，尚存 較大疑問。其次，關于房屋價格問題。拋開此節是否屬于“交易習慣” 的問題，對不合理低價的判斷，亦須以當時當地房地產管理 部門公布的同等房地產之價格信息為參考依據。一審法院徑 以雙方當事人約定價格明顯低于安鋇佳公司與張琳婕在案 涉合同簽訂之日近 30 個月前所訂合同中約定價格為主要理 由，否定本案雙方當事人之間存在房屋買賣法律關系，理據 不足。此外，至本案當事人簽約時（ 2013 年 8月 21 日），昆 明市進一步加強商

26、品房預售管理實施意見已經在當地施行 （ 2011 年 1 月 1 日生效）。根據該意見的前述相關規定，可 以認定洪秀鳳所持本案交易價格符合合理區間的主張成立。 再次，關于付款問題。案涉合同約定的購房款支付方式為分 期支付，但在洪秀鳳所為一次性支付及安鋇佳公司受領給付 的共同作用下，應當認定其屬于合同履行之變更。將此種合 同履行變更視作與正常買房人的付款習慣相悖，理據尚不充 分。而洪秀鳳向安鋇佳公司法定代表人張曉霞付款 1900 萬 元，也符合該公司所出具付款委托書的要求。購房發票系當 事人辦理房地產變更登記過程中所必需，一審法院認定安鋇 佳公司此前先行開具購房款收據違背房屋買賣“交易習慣” ， 并得出當事人之間不存在房屋買賣法律關系的結論，缺乏足 夠