1、燒損物資及燒損房屋現(xiàn)在價(jià)值評估技術(shù)說明一、評估對象xxxxxxx 需對原告火災(zāi)被燒毀財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行鑒定，特委托我所對被燒毀 財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)值進(jìn)行評估二、評估 燒毀財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)用 主要依據(jù)（1） 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)手冊、資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊 ；（2）2011 中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊 ；（3） 委托方提供的資料；（4）xxxx 火災(zāi)事故認(rèn)定書 、火災(zāi)直接損失申報(bào)統(tǒng)計(jì)表相關(guān) 資料；（5） 燒損現(xiàn)場勘查記錄與照片。（6） 評估人員市場調(diào)查相關(guān)資料與記錄。三、評估方法根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的為火災(zāi)財(cái)產(chǎn)損失價(jià)值鑒定評估的實(shí)際情況， 我 們確定采用重置成本法進(jìn)行評估。四、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估自 2011 年

2、 5 月 31 日接受委托至 2011 年 7 月 7 日提出評估報(bào) 告的評估程序?qū)嵤┻^程和情況包括：1、本所接受委托后，我所評估人員聽取委托方情況介紹，會(huì)同委托方 人員對申報(bào)評估火災(zāi)財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目進(jìn)行了核對。此外，我所評估人員在火災(zāi) 所在地現(xiàn)場會(huì)同 xxxxx 對委估火災(zāi)財(cái)產(chǎn)損失情況進(jìn)行了核查及詳細(xì)查勘， 根 據(jù)火災(zāi)發(fā)生的情況， 了解到燒損的財(cái)產(chǎn)受損狀況， 勘查統(tǒng)計(jì)完全燒損的物資， 被燒損房屋部位的輕重程度并進(jìn)行了測量。2、評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況及xxxxxx 火災(zāi)事故認(rèn)定書、火災(zāi)直 接損失申報(bào)統(tǒng)計(jì)表資料確定燒損的財(cái)產(chǎn)數(shù)量。在 xx 市的家電市場百貨商 場以及在互聯(lián)網(wǎng)上對與燒損物資相關(guān)價(jià)格進(jìn)

3、行咨詢。 對上述物資報(bào)價(jià)作為本 次評估重置完全價(jià)值參考，根據(jù)物品的具體使用年限計(jì)算其成新率，最后確 定燒損物資的損失價(jià)值。3、評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況對被燒損房屋的面積、燒損程度進(jìn)行區(qū) 分確定燒損率。又根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)與修建年限了解并計(jì)算其重置完全價(jià)值， 最后計(jì)算燒損損失費(fèi)用。五、評估舉例案例：燒損房屋的評估委估燒損房屋概述委估房屋于 2001 年 5 月建成（房產(chǎn)證在火災(zāi)中燒毀），據(jù)了解該房屋 的產(chǎn)權(quán)面積為 104 平方米（僅為一二層樓 ） ，一、二層為磚混結(jié)構(gòu)，第三層為 原房主在八年前搭建的磚木結(jié)構(gòu)。據(jù)現(xiàn)場勘查與了解 , 本次火災(zāi)是從二樓的 后半部分引起的 , 二樓與三樓的后兩間房屋的火災(zāi)情

4、況最為嚴(yán)重。三樓的石 棉瓦在消防隊(duì)滅火時(shí)拆除，二樓的頂部與地面預(yù)制板燒損嚴(yán)重，部分預(yù)制板 已經(jīng)露出鋼筋，部分預(yù)制板變現(xiàn)彎曲，人在上面行走有晃動(dòng)的感覺。墻面龜 裂部分已經(jīng)脫落。由此引起一樓后面二房間的頂部預(yù)制板產(chǎn)生裂紋, 墻面龜裂。本次評估僅以燒損的房屋應(yīng)予拆修或維修的部分進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)測量一樓 需要維修的建筑面積為 26.8 平方米， 二樓需要拆修的建筑面積為 26.8 平方 米，三樓需要拆修的建筑面積為 26.8 平方米。評估計(jì)算過程：本次評估運(yùn)用重置成本法原理進(jìn)行評估， 成本法原理：成本法是以重建該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依 據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)來確定估價(jià)對象價(jià)格的

5、估價(jià)方 法。具體做法介紹如下：1、確定燒損建筑物的重置價(jià)值；2、確定燒損建筑物的燒損率 =房屋正常使用成新率房屋燒損剩余價(jià)值 成新率（含拆除費(fèi)用的比率） ；3、計(jì)算燒損建筑物評估價(jià)值 =重置價(jià)值 x 折舊額 委估燒損房屋評估價(jià)值的計(jì)算 1、一二樓燒損房屋的評估價(jià)值1建筑物重置價(jià)格的確定（1）建筑物的建安造價(jià)根據(jù) xx 市建筑行業(yè)平均水平，參照 xx 省裝飾程計(jì)價(jià)定額SGD2-2000、 xx省裝飾程計(jì)價(jià)定額 SGD2-2000、xx 省建設(shè)工程費(fèi)用定額 SGD7-2000，結(jié)合現(xiàn)場斟查情況，確定其磚混結(jié)構(gòu)房屋造價(jià)為750 元/ 平米。（2）建筑行業(yè)稅費(fèi)與合理的利潤我們按建安造價(jià)的 10%進(jìn)行計(jì)

6、算。750 元/平米X10%=75 元/平米重置單價(jià)：750+75= 825 元/平米2燒損率的確定 委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為 50年，該建 筑物的正常使用成新率按年限法及資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊中關(guān)于 房屋、建筑物完損等級和成新率參考表中對于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、外 粉少量剝落”按基本完好的七成新計(jì)算。 對于評估人員在現(xiàn)場勘查的一樓燒 損情況適用表中的 “結(jié)構(gòu)構(gòu)件、 裝修、設(shè)備有明顯損壞和變現(xiàn)， 并且不齊全， 需大修或翻建”的房屋按嚴(yán)重?fù)p壞的三成新計(jì)算。 對于二樓燒損情況適用表 中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)”按危險(xiǎn)的三成以下，本次評估以 20% 計(jì)成新率（考慮了

7、房屋的部分拆除費(fèi)用） 。因此該一二樓房屋的燒損率計(jì)算 如下：一樓燒損房屋的燒損率 =70%30%=40%二樓燒損房屋的燒損率 =70%20%=50%3評估價(jià)值一樓燒損房屋評估單價(jià)=825 元/平方米X40%= 330 元/平方米 二樓燒損房屋評估單價(jià)=825 元/平方米X50%= 412.5 元/平方米 由此計(jì)算一二樓燒損房屋的評估價(jià)值為：一樓燒損房屋評估價(jià)值=330元/平方米X26.8平米=8,844.00元 二樓燒損房屋評估價(jià)值=412.5 元/平方米X26.8 平米=11,055.00 元 2、三樓燒損房屋的評估價(jià)值1建筑物重置價(jià)格的確定（ 1 ）建筑物的建安造價(jià)根據(jù) xx 市建筑行業(yè)平

8、均水平， 參照 xx 省裝飾程計(jì)價(jià)定額 SGD2-2000、 xx 省裝飾程計(jì)價(jià)定額SGD2-2000、xx 省建設(shè)工程費(fèi)用定額SGD7-2000，結(jié)合現(xiàn)場斟查情況，確定其磚木石棉瓦結(jié)構(gòu)造價(jià)為 450 元/ 平米。（ 2 ）建筑行業(yè)稅費(fèi)與合理的利潤我們按建安造價(jià)的 10%進(jìn)行計(jì)算。450 元/平米X10%=45 元/平米重置單價(jià)：450+45= 495 元/平米2燒損率的確定 委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為 40 年，該建 筑物的正常使用成新率按年限法及資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)手冊中關(guān)于房屋、建 筑物完損等級和成新率參考表中對于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、 外粉少量剝落” 按基本完好的七成新計(jì)

9、算。對于三樓燒損情況適用表中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已 處于危險(xiǎn)狀態(tài)”按危險(xiǎn)的三成以下， 本次評估以15%計(jì)成新率（考慮了房屋的部分拆除費(fèi)用）。因此該三樓房屋的燒損率計(jì)算如下：三樓燒損房屋的燒損率 =70%15%=55%3評估價(jià)值三樓燒損房屋評估單價(jià)=495 元/平方米X55%= 272.25 元/平方米 由此計(jì)算三樓燒損房屋的評估價(jià)值為：三樓燒損房屋評估價(jià)值=272.25 元/平方米X26.8 平米=7,296.30 元 委估燒損房屋評估總價(jià)值=一樓燒損房屋評估價(jià)值 +二樓燒損房屋評估價(jià)值 +三樓燒損房屋評估價(jià) 值=8,844.00+11,055.00+7,296.30=27,195.3 元六、火災(zāi)燒損財(cái)產(chǎn)總價(jià)值的評估結(jié)果由以上分析，委估在火災(zāi)中燒損財(cái)產(chǎn)在 2011 年 5 月 31 日評估基準(zhǔn)日所 表現(xiàn)的被燒損物資損失費(fèi)用為 42,789.00 元（