1、目前我市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)主要依據(jù)兩個(gè)文件：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（建房2009274號(hào)）和關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見（沈房2005180號(hào)）。成立業(yè)主委員會(huì)的程序如下： 一、成立業(yè)主大會(huì)條件。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。 二、報(bào)送材料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊(cè)；3.業(yè)主名冊(cè)；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。 三

2、、提出書面申請(qǐng)。業(yè)主向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)。 四、成立籌備組。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。 五、開展籌備工作。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大

3、會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。并且這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 六、召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì)委員的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。 七、業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：1.業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況

4、；2.管理規(guī)約；3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；4.業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在成立之前，是由發(fā)展商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知該區(qū)住宅主管部門，6個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì)。而第一屆業(yè)主委員會(huì)則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請(qǐng)，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，而臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)則具有

5、與業(yè)主委員會(huì)同樣的權(quán)利和義務(wù)。因?yàn)閾?dān)任業(yè)主委員會(huì)的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項(xiàng)“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會(huì)的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，又有一定的組織能力和時(shí)間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。后附：沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例（2010第16號(hào)）(2010年8月31日沈陽市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二

6、十三次會(huì)議通過；2010年9月29日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議批準(zhǔn))第一章 總則第一條 根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、城建、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大

7、會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居民委員會(huì)和村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。第五條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。業(yè)主可以依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第七條 尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政

8、府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。第八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力；（三）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職；（五）具備必要的工作時(shí)間。第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌

9、備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)管理用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)；業(yè)主未提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)設(shè)立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成。籌備組成

10、員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。籌備組自業(yè)主委員會(huì)成立并依法備案起自行終止。第十一條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）督促業(yè)

11、主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)

12、議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車車位的處分情況；（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。第十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。第十五條

13、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定前，應(yīng)當(dāng)征得另一方行政機(jī)關(guān)的同意。第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。第三章 前期物業(yè)管理第十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選

14、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十九條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：（一）建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；（三）招標(biāo)文件；（四）臨時(shí)管理規(guī)約；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。建設(shè)單位制

15、定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。第二十一條 新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。對(duì)于在承接驗(yàn)收中

16、發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗(yàn)收工作，并移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；（五）業(yè)主名冊(cè)；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢后三日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主

17、管部門備案。第二十四條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自市建設(shè)主管部門同意辦理工程竣工驗(yàn)收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)主管部門申請(qǐng)使用建設(shè)工程保修抵押金。第二十六條 物業(yè)保修期滿，市建設(shè)主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求市房產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會(huì)的意見。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。從

18、事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，對(duì)申請(qǐng)核定一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出審查意見。第二十八條 物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：（一）提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后組織實(shí)施；（二）監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備合理使用；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)；（四）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉(zhuǎn)站；（五）綠地及附屬設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治；（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停放及交通秩序的維護(hù)；（八）建立完整、準(zhǔn)確、及時(shí)更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；（九）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

19、約定的其他事項(xiàng)。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（三）委托專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；（四）建議業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；（三）提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等；（四）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，報(bào)送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

20、，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；（七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；（九）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員的；（三）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；（四）挪用住宅專項(xiàng)維修資金的；（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途

21、的；（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；（十）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同；（十二）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的；（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書的；（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。第三十

22、三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)移交本條例第二十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：（一）實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；（三）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余；（四）與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)賬；（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。第三十四條 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行

23、履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)人員費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運(yùn)行及維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂５谌鶙l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位

24、置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等物業(yè)項(xiàng)目收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第三十八條 新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門核定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市價(jià)格主管部門依法核發(fā)收費(fèi)許可證。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)許

25、可證同時(shí)廢止。非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第三十九條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由業(yè)主大會(huì)決定。第四十條 物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣（市）相關(guān)主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。第四十一條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)

26、施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時(shí)上報(bào)。第四十二條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，實(shí)施區(qū)域性檔案管理。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報(bào)送區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門。第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；（三）侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（四）排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（七）違反規(guī)

27、定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；（八）實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；（十）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（十一）占用消防通道，擠占消防設(shè)施；（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法進(jìn)行處理。第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

28、的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依法交納住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。第四十五條 業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由市房產(chǎn)主管部門代管，并在商業(yè)銀行開立專戶。業(yè)主大會(huì)成立后，決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立專戶，并接受市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。第四十六條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用按照下列程序辦理：（一）涉及維修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全

29、體業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修由全體業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用；（三）業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主確定使用方案；（四）相關(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)主管部門申請(qǐng)列支；（五）市房產(chǎn)主管部門審核合格后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（六）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不

30、足的，由業(yè)主共同決定補(bǔ)建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)歸集。因客觀原因?qū)е挛唇⒆≌瑢ｍ?xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的，發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔(dān)。第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造。使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行房屋應(yīng)急維修的具體辦法由市房產(chǎn)主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定是否收取占用費(fèi)以及占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，由物業(yè)服

31、務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。扣除管理成本后的場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。第六章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理第五十條 本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。第五十一條 市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專項(xiàng)資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對(duì)供水、供氣、供熱、排水等配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修繕和改造。第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住

32、宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)無法成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。第五十三條 舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi)用。第七章 法律責(zé)任第五十四條 違反本條例第三十一條第二項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十五條 違反本條例第三十一條第三項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級(jí)或者二級(jí)資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十六條