1、商品房銷售培訓 103-112103 “70年土地使用權 ”等于房屋產權僅有 70 年嗎？購房者在與銷售方簽訂合同時， 正規的合同中一般都要有條款注明， 房屋所占用 土地的使用年限為多少年 ( 住宅用地一般為 70年) 。根據此項條款，經常有一些 購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權只有 70 年，那么是不是我買的房子其 所有權也只有 70 年呢？城市房地產管理法第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆 滿，土地使用者需要繼續使用的， 應當至遲于屆滿前一年申請續期， 除根據社會 公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的， 應重新簽訂土地使用權 出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓

2、金”。這一條規定說明，土地使用年限 屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。104 哪些房產的房產稅可以免征？依據中華人民共和國房產稅暫行條例的規定，下列房產免納房產稅：(1) 國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；(2) 由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；(3) 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；(4) 個人所有非營業用的房產；(5) 經財政部批準免稅的其他房產105 出租房屋如何辦理納稅手續？企業、自收自支事業單位和房屋管理部門出租房屋， 可在辦理正常納稅申報手續 時繳納各項稅。 其他單位和個人出租房屋， 應攜帶房屋所有權證、 房產共有權證、 國有土地使用證和租賃合同等有

3、關材料， 主動到單位所在地或居住地地方稅務機 關辦理納稅申報，并按照規定繳納房產稅、城鎮土地使用稅、營業稅、印花稅、 企業所得稅以及個人所得稅。 如果未按規定自覺履行納稅義務， 則按稅收征收管 理法有關規定進行處罰。106 什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？ 根據 1988年 7 月通過的中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例，征收城 鎮土地使用稅的工作從 1988年 11月 1日起正式執行。 在此之前，許多城市一直 是征收土地使用費，征稅法規實施后，收費的做法即停止執行。城鎮土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮、城市工礦區范圍內使 用國有土地的單位和個人。 租住公有住宅的住戶不交土地

4、使用稅， 居住自購的商 品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。 征稅的目的是為了更合理地利用城鎮土地， 調節土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。城鎮土地使用稅以納稅人的實際占用 （使用） 的土地面積為計稅依據， 按照固 定稅額征收。 購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內的建筑面積， 還包 括院、公共走道等等。 業主分攤住宅樓宇的占地面積計稅， 稅額的測定和分攤方 法由各省、自治區、直轄市根據本地實際，組織測量，取得科學的依據，通過立 法執行。 為能使住戶合理地負擔稅賦， 國家對城鎮土地使用稅按照城市規模的大 小分別規定不同的稅額。 按每平米稅額計算， 大城市 0.

5、5-10 元，中等城市 0.4-8 元，小城市 0.3-8 元，縣鎮、建制鎮、工礦區 0.2-4 元。城鎮土地使用稅一般按 年計算，分期繳納 （分期標準為半年、 一季等等 ） 。稅收工作由當地稅務部門負責， 繳納期限由各地自行規定。107 購買經濟適用住房要交哪些稅費？購買經濟適用住房的稅費如下：1、在交易過程中： 契稅：買方繳納房價款的4%建筑面積在120平方米以下的減半交納， 即交 2%。 買賣手續費： 120平方米以下 （含120 平方米）的，每套 250元；120平方 米以上的，每套 500元。 印花稅：買方房價款的0.5 %。公共維修基金：購房款的2%2、在申辦產權證過程中： 登記費

6、：每建筑平方米0.3元。 房屋所有權工本費：每證收費 4元。 印花稅：每件5元。108 如何確定房屋財產保險的保險金額？房屋財產保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額， 也是保險人計算 保險費的依據和承擔補償責任的最高限額。 在簽訂房屋財產保險合同時， 必須訂 明房屋的保險金額。根據我國財產保險制度的規定，確定房屋財產的保險金額， 將依據房屋屬于企業還是家庭而有所不同。企業房產保險金額的確定有三種方式：(1) 按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產在建造或購置時所支 出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。(2) 按照帳面原值加成數確定保險金額。帳面原值加成數即在保險人與被保

7、 險人協商一致的情況下， 在房產帳面原值的基礎上再附加一個成數， 使之趨近于 重置重建價值。這種投保為足額投保 ( 即保險金額相當于財產實際價值的保險 )。(3) 按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支 付的全部費用。家庭財產由于沒有帳冊可依， 因此家庭房屋的保險金額由投保人根據實際價 值，自行估價確定。109 什么是契稅？購房者如何納稅？契稅是指房屋所有權發生變更時， 就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承 受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單 位和個人交納。2、稅率。 19

8、97年4月 23日，我國頒布了新的契稅暫行條例，規定契 稅稅率為 3%5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范 圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按 2%稅率減半征收110 什么是印花稅？購房者如何納稅？ 印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、 領受憑證征收的一種稅。 它是一種兼有 行為性質的憑證稅，具有征收面廣、 稅負輕、 由納稅人自行購買并粘貼印花稅票 完成納稅義務等特點。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應 納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了 13 類。房屋因 賣買、繼承、贈與、

9、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其 中之一。 印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說， 產權轉移書據 由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額X適用稅率。3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所 書立的書據，免納印花稅。4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合 同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。 整個繳納完稅的程序是： 在憑證 書立或

10、領受的同時， 由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額， 購 買相當金額的印花稅票， 粘貼在憑證的適當位置， 然后自行注銷。 注銷的方法是： 可以用鋼筆、毛筆等書寫工具， 在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。 不 論貼多少枚印花稅票， 都要將稅票予以注銷， 印花稅票注銷后就完成了納稅手續， 納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期， 以便稅務人員進行納稅檢 查。對有些憑證應納稅額較大， 不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的， 納稅人可 持證到稅務機關， 采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法， 由稅務機關在憑證 上加蓋印花稅收訖專用章。111 房產交易應繳納哪幾種稅？ 稅費在房產買

11、賣過程中占有相當重要的位置， 因此了解稅費項目種類及繳納的方 式對買房者來說很有必要。房產交易涉及到的稅共有 8 種，包括：營業稅、城市建設維護稅、教育費附 加、固定資產投資方向調節稅、印花稅、契稅、企業所得稅和所得稅。購房人交 納的主要是印花稅和契稅。112 簽訂一份嚴謹的房產買賣合同，保障您的合法權益買房必須謹慎， 不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。 為使購房有所保障， 沒有后顧之優，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經過公證的房產買 賣合同。事先還要做一番詳細的調查準備工作。 這些調查準備工作的內容， 首先是審 查發展商的資格。從法律上講， 即指發展商是否具有合同簽約的主體資

12、格。 一個 合格的發展商應該有房地產開發經營范圍的企業法人營業執照， 立項批復、 國有 土地使用權證、建設用地規劃證、 建設工程規劃證、 開工證、內（外）銷售許可證， 如果是現房， 還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質量合格證要認真審查，必 要時復印留存。 只有發展商具備了上述證照文件， 才能證明其享有該房產開發的 主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章， 是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地 使用權；北京市房屋土地管理局分別于 1994年和 1995年制定了外銷、 內銷商品 房銷售許可證

13、制度， 因此如果缺少銷售許可證， 則說明發展商的銷售權利不具有 合法性；另外在審查許可證時， 還應查看上面批準銷售的面積、 地點、項目名稱、 預售內容等條款。如果以上這些要檢驗的證照不齊， 建議購房人最好不要與這樣的發展商簽訂 合同，因為買了這樣的房子的后果， 極有可能就是入住后拿不到房產證， 小區基 礎設施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。當然，簽訂合同前僅了解這些手續文件是不夠的，還要對房產所在位置、環 境、交通、社區規劃和物業管理及社區發展前景等多方面進行考察，只有這樣， 所簽的合同才不致盲目。前期調查了解工作完成之后，購房人要與發展商簽訂正式的房產銷售合同。 這一階段

14、非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么 就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。根據中華人民共和國經濟合同法的規定，但凡合同都必須具備以下幾方 面的具體條款：標的；數量和質量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違 約責任。 有關房地產購銷合同的制定， 目前可參考的是國家建設部和國家工商局 制定頒布的商品房買賣合同 （示范文本 ） ，但即使是按照這一規范文本簽訂的 合同，在必要的時候， 買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議， 特別是有關房屋面積 和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。1、有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房合同時，在此條款中 要求寫明建

15、筑面積， 及其建筑面積中含共享面積的組成部分及具體平米數， 使用 面積平米數，建筑面積與實用面積的比例； 購買預售房屋的除應注意上述問題外， 還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。 因為設計施工圖與建成后房屋面積存 有誤差是不可避免的。根據民法通則自愿、公平、等價、有償的原則，此條 款應如此表述：誤差在 3%之內（含 3%），視為正常誤差，但誤差部分應按實際面 積和合同中規定的單價進行結算。房號、 單元在整樓中的位置示意圖， 單元的平 面圖也應在合同中寫明或作為附件。2、關于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比 較明確的，每平方米多少錢。 但購買期房的人應注意， 條款中應

16、有細節項約束發 展商不得隨意加價， 而且房價中不應包括其他各種不合理費用。 發展商要求購房 者付出的各種款項，稅費， 購房者可要求售房方出示有關規定和證明文件， 對于 一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行 手續費等，購房者有權拒付。另外在合同中應明確、詳細規定付款方式，如繳納 定金時間、數額、分期付款的步驟、數額等。3、房產銷售合同中有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致 逾期交房，不承擔責任。”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是 否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。我國民法通則第一百五十三條規定：“本法所稱的”不可抗力“是指

17、不 能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰爭等。”依照此 法，房產買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房 產交易中，現在有一些發展商卻將此條款進行了延伸、 擴張。比如有的合同對“不 可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能 控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對 自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發展商因自己的過錯， 如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗 力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。另外在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方。所以購房者 在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修 標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線暢通；門、 窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內外的