1、商業(yè)管理公司自持物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案 一、概況：泰發(fā)祥實業(yè)集團公司的商業(yè)地產(chǎn)面積334200平方米：序號項    目面積平方米所有人備    注1高新華府38717.08置業(yè)公司 2泰祥家苑11000.00置業(yè)公司 3望湖星城4500.00劉拖秀 4聚能物流180000.00礦業(yè)公司 5步 行 街100000.00置業(yè)公司 合      計334217.08  二、自

2、營物業(yè)應(yīng)交稅費種類：1、營業(yè)稅及附加：按租金收入的5.60%；2、印花稅：按租金收入的0.1%；3、水利基金：按租金收入的0.08%；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計算分從價計征和從租計征兩種，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。具體規(guī)定如下：4.1 房產(chǎn)稅暫行條例第三條： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除至后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，

3、以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.2 房產(chǎn)稅暫行條例第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12。4.3 房產(chǎn)稅施行細則第四條 房產(chǎn)稅稅額的計算公式如下： 4.3.1 以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值×1-30×1.2； 4.3.2 以租金收入為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額全年的租金收入×12。 5、所得稅：房產(chǎn)是公司所有的，按公司利潤交納25%的企業(yè)所得稅，房產(chǎn)屬于個人所有的按租金收入交納1%的個人所得稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知規(guī)定： 5.1開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出

4、租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。5.2開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入或利潤的實現(xiàn)。確認收入或利潤的方法和順序為：5.2.1按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；5.2.2由主管稅務(wù)機關(guān)參

5、照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；5.2.3按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。5.3 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 (國稅發(fā)200931號)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售，第二十四條規(guī)定： 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 5.4 從以上稅法規(guī)定可以看出，視同銷售的行為有兩種情形：5.4.1 行為發(fā)生時即可取得全部利益，包括：將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對

6、外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。這類行為的特點與實際銷售行為是一致的，都可以在很短的時間內(nèi)取得全部經(jīng)濟利益，而且，經(jīng)濟利益的大小是確定可以實現(xiàn)的。5.4.2行為發(fā)生后長期取得利益，包括：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于對外投資。這類行為與實際銷售行為存在著不同的特點：一是行為發(fā)生時不能全部取得經(jīng)濟利益；二是產(chǎn)權(quán)一般不發(fā)生轉(zhuǎn)移；三是持有開發(fā)產(chǎn)品階段的收益具有不確定性。這種與實際銷售行為有明顯不同特性的特征，為公司進行合理的稅務(wù)籌劃提供了可能。6、土地使用稅： 以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)

7、定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。租賃房產(chǎn)的土地使用稅按租賃房產(chǎn)占用的土地使用面積征收。6.1開發(fā)區(qū)每平方米土地使用稅稅額為6.00元。6.2東沙泰祥家苑每平方米土地使用稅為4.00元。6.3望湖星城每平方米土地使用稅為 元。三、納稅籌劃思路：從以上自營物業(yè)稅費負擔情況分析可以看出，自營物業(yè)的稅費負擔主要來自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個稅種負擔出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1.1、組建商業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。 1.2、政策

8、依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。組建的商管公司只是管理機構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。 1.3、第一道租金占總租金比例為在67.49%以下才可節(jié)稅，越小節(jié)稅越多。該方案多出一道營業(yè)稅M×5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅H-M×12%，只有當H>1.47M時，該籌劃方案才可行假設(shè)直接租賃租金為H，轉(zhuǎn)租第一道租金為M。1.3.1 置業(yè)公司-100萬-租戶1.3.2 置業(yè)公司-67.49萬-商業(yè)運營公司-100萬-租戶假設(shè)：直接租賃租金H=100萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為M即有：100*5.78%+12%<=M*5.78%+12%

9、+100*5.78% 17.78<=17.73%*M+5.78 17.78%M<=12 M<=67.49通過以上計算可知：轉(zhuǎn)租賃時當?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤竭_67.49%時，兩種方式稅負相等，也就是說轉(zhuǎn)租賃時第一道租金比例最大不能超過67.49%，否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時第一道租金多交了一道5.78%的稅金。1.4、稅務(wù)風險：1.4.1 本例置業(yè)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運營公司應(yīng)當按照正常交易價格收取租金，如果置業(yè)公司為了降低稅收負擔，向商業(yè)運營公司收取的租金明顯偏低且無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。1.4.2、商業(yè)運營公司通過轉(zhuǎn)租行為取得了

10、至少32萬元的利潤，如果商業(yè)運營公司沒有足夠的成本費用沖抵利潤，就要按利潤繳納25%的企業(yè)所得稅。1.4.3、由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有這個標準，稅務(wù)機關(guān)肯定也要進行相應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低。2、改變租金收取方式籌劃2.1、將租金收取方式

11、變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式，實現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2、政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。2.3、經(jīng)營模式比照。租金與管理費比例應(yīng)適當，不能一味的擴大管理費用的比例。2.3.1 置業(yè)公司-100萬-租戶 租 金60萬元2.3.2 置業(yè)公司- -租戶 管理費用40萬元2.3.3 假設(shè)管理費用為M，則節(jié)約的稅金為12%M。2.4、稅務(wù)風險：行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進行虛假的納稅申報”處理。3、消除免租期籌劃 3.1、分 析：免租期只會增加公司房產(chǎn)

12、稅稅負。按年租金120萬，3個月免租期，假設(shè)房產(chǎn)原值1.5億，可減少稅金26.40萬元。3.2、政策依據(jù)：3.2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。3.2.2 假設(shè)合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值納稅，在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅3.2.2.1 置業(yè)公司-3月免租期9月租金120-租戶，房產(chǎn)稅為15000*1-20%*1.2%*3/12+120*12%=50.00萬元；3.2.2.2 置業(yè)公司-12月租金120萬月租金10萬-租戶，房產(chǎn)稅為120*12%=24.00萬元；3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味著稅法

13、的“免稅”，而要多交房產(chǎn)稅26.00萬元。3.3、注意事項：只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現(xiàn)，無稅務(wù)風險。4、租賃房屋交付時間籌劃4.1 假設(shè)出租合同交付時間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可減少一個月從房產(chǎn)原值計稅繳納房產(chǎn)稅。按原值15000萬，月租金10萬元計算，稅負減少10.80萬元。4.2 政策依據(jù)：4.2.1 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。4.2.2 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。4.3 模式比較：4.3.1 置業(yè)公司-交付日7月1日-租戶 1-7月按原值交納房產(chǎn)稅 8-12月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計算：1-7月房產(chǎn)稅=150

14、00*1-20%*1.2%*7/12=84萬元 8-12月房產(chǎn)稅=5*10*12%=6萬元 全年房產(chǎn)稅=84+6=90萬元4.3.2 置業(yè)公司-交付日6月30日-租戶 1-6月按原值交納房產(chǎn)稅 7-12月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計算：1-6月房產(chǎn)稅=15000*1-20%*1.2%*6/12=72萬元 7-12月房產(chǎn)稅=6*10*12%=7.20萬元 全年房產(chǎn)稅=72+7.20=79.20萬元兩種模式稅負相差10.80萬元 5、正確劃分房屋和非房屋租賃價款籌劃 5.1 相關(guān)規(guī)定：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)有墻或兩邊有柱，能遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習、娛樂

15、、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產(chǎn)。5.2 籌劃要點：出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨標明，而到達少繳房產(chǎn)稅的目的。比方，出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。5.3 稅務(wù)風險：主要納稅人是實事求是地進行價款劃分，是正當?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風險。但是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的

16、價款，壓低房屋出租的價款以達少繳房產(chǎn)稅的目的。對此，部分地方稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關(guān)的足底租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。 6、出租變倉儲6.1 概 念：房屋出租這是指在約定的時間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉儲由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。6.2 籌劃要點：在房產(chǎn)稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，而到達少繳房產(chǎn)稅的目的，此籌劃方式需要考慮租金與房產(chǎn)計稅余值大小來確定

17、選擇何種行為方式，當租金收入大于房產(chǎn)計稅余值的十分之一時，才可選擇此方式。當然，這個籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲存物品，如果不是這個目的，一般是不能按這個思路進行籌劃的。6.3 籌劃風險：該籌劃從稅務(wù)角度是不存在風險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的經(jīng)營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任，發(fā)生損失要承擔賠償責任。因此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。如果倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案風險太大，不可行。 7、變出租為提供服務(wù)加出租 7.1 分 析：目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租

18、房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同躲避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。7.2 籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格來到達少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務(wù)。7.3 籌劃風險：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。 7.3.1 稅務(wù)機關(guān)可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。 7.3.2 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費，是一定要取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管

19、理服務(wù)價格，不僅得不到稅務(wù)機關(guān)認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。 7.3.3 如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時可能會吃虧。實務(wù)中就有這么一個案例，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租方未提供物業(yè)管理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費。該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。 8、出租改代銷方式：8.1 該方案與方案6有相似之處，改為代銷方式后，房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)計稅余值

20、的1.2%計征，而不是按租賃收入的12%計征，這就有一個前提條件：此籌劃方式需要考慮租金與房產(chǎn)計稅余值大小來確定選擇何種行為方式，當租金收入大于房產(chǎn)計稅余值的十分之一時，才可選擇此方式。8.2 舉例說明：東方房地產(chǎn)公司將一處小型商場門面出租給A公司由于其銷售自產(chǎn)產(chǎn)品，每年收取租金100萬元，該房產(chǎn)的計稅余值為500萬元。東方公司和A公司均為增值稅一般納稅人。東方公司取得的租賃收益應(yīng)交納的相關(guān)稅收情況如下假設(shè)只考慮營業(yè)稅和房產(chǎn)稅：東方公司每年應(yīng)當繳納的營業(yè)稅為：100*5%=5萬元東方公司每年應(yīng)當繳納的房產(chǎn)稅為：100*12%=12萬元東方公司可考慮利用門面房為A公司代銷產(chǎn)品，代銷產(chǎn)品的品種、價格有A公司確定，東方公司只收取代銷手續(xù)費，假設(shè)東方公司每年收取的手續(xù)費仍為100萬元，東方公司應(yīng)負擔的相關(guān)稅收為：東方公司每年應(yīng)當繳納的營業(yè)稅