1、商業管理公司自持物業經營稅務籌劃方案 一、概況：泰發祥實業集團公司的商業地產面積334200平方米：序號項    目面積平方米所有人備    注1高新華府38717.08置業公司 2泰祥家苑11000.00置業公司 3望湖星城4500.00劉拖秀 4聚能物流180000.00礦業公司 5步 行 街100000.00置業公司 合      計334217.08  二、自

2、營物業應交稅費種類：1、營業稅及附加：按租金收入的5.60%；2、印花稅：按租金收入的0.1%；3、水利基金：按租金收入的0.08%；4、房產稅：是以房屋為征稅對象，對產權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財產稅。自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅， 出租房產，自交付出租房產次月起繳納房產稅。房產稅的計算分從價計征和從租計征兩種，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。具體規定如下：4.1 房產稅暫行條例第三條： 房產稅依照房產原值一次性減除至后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，

3、以房產租金收入為房產稅的計稅依據。4.2 房產稅暫行條例第四條：房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12。4.3 房產稅施行細則第四條 房產稅稅額的計算公式如下： 4.3.1 以房產原值為計稅依據的，全年應納稅額房產原值×1-30×1.2； 4.3.2 以租金收入為計稅依據的，全年應納稅額全年的租金收入×12。 5、所得稅：房產是公司所有的，按公司利潤交納25%的企業所得稅，房產屬于個人所有的按租金收入交納1%的個人所得稅。 國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知規定： 5.1開發企業將開發產品先出

4、租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。5.2開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入或利潤的實現。確認收入或利潤的方法和順序為：5.2.1按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；5.2.2由主管稅務機關參

5、照當地同類開發產品市場公允價值確定；5.2.3按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。5.3 開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。 (國稅發200931號)房地產開發經營業務企業所得稅處理方法規定：開發產品轉固定資產不再視同銷售，第二十四條規定： 企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 5.4 從以上稅法規定可以看出，視同銷售的行為有兩種情形：5.4.1 行為發生時即可取得全部利益，包括：將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對

6、外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為。這類行為的特點與實際銷售行為是一致的，都可以在很短的時間內取得全部經濟利益，而且，經濟利益的大小是確定可以實現的。5.4.2行為發生后長期取得利益，包括：將開發產品轉作固定資產或用于對外投資。這類行為與實際銷售行為存在著不同的特點：一是行為發生時不能全部取得經濟利益；二是產權一般不發生轉移；三是持有開發產品階段的收益具有不確定性。這種與實際銷售行為有明顯不同特性的特征，為公司進行合理的稅務籌劃提供了可能。6、土地使用稅： 以在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據，按規

7、定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定，在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。租賃房產的土地使用稅按租賃房產占用的土地使用面積征收。6.1開發區每平方米土地使用稅稅額為6.00元。6.2東沙泰祥家苑每平方米土地使用稅為4.00元。6.3望湖星城每平方米土地使用稅為 元。三、納稅籌劃思路：從以上自營物業稅費負擔情況分析可以看出，自營物業的稅費負擔主要來自房產稅和企業所得稅，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個稅種負擔出發考慮。1、改出租為轉租籌劃1.1、組建商業管理公司可實現房產稅納稅人資格的優化。 1.2、政策

8、依據：中華人民共和國房產稅暫行條例第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。組建的商管公司只是管理機構而不是產權所有人，因此不存在房產稅納稅義務。 1.3、第一道租金占總租金比例為在67.49%以下才可節稅，越小節稅越多。該方案多出一道營業稅M×5%，節省一道房產稅H-M×12%，只有當H>1.47M時，該籌劃方案才可行假設直接租賃租金為H，轉租第一道租金為M。1.3.1 置業公司-100萬-租戶1.3.2 置業公司-67.49萬-商業運營公司-100萬-租戶假設：直接租賃租金H=100萬元，轉租第一道租金為M即有：100*5.78%+12%<=M*5.78%+12%

9、+100*5.78% 17.78<=17.73%*M+5.78 17.78%M<=12 M<=67.49通過以上計算可知：轉租賃時當第一道租金占總租金的比例到達67.49%時，兩種方式稅負相等，也就是說轉租賃時第一道租金比例最大不能超過67.49%，否則適得其反，原因是轉租賃時第一道租金多交了一道5.78%的稅金。1.4、稅務風險：1.4.1 本例置業公司將房產出租給商業運營公司應當按照正常交易價格收取租金，如果置業公司為了降低稅收負擔，向商業運營公司收取的租金明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關有權根據稅收征管法等相關規定進行調整。1.4.2、商業運營公司通過轉租行為取得了

10、至少32萬元的利潤，如果商業運營公司沒有足夠的成本費用沖抵利潤，就要按利潤繳納25%的企業所得稅。1.4.3、由于出租房和資產管理公司是關聯企業，他們之間的出租行為是關聯交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當地稅務機關沒有這個標準，稅務機關肯定也要進行相應調整，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公司對租入的房產進行裝修改造后再轉租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低。2、改變租金收取方式籌劃2.1、將租金收取方式

11、變為租金加管理費組合收取方式，實現納稅基數的優化。2.2、政策依據：中華人民共和國房產稅暫行條例規定，房產稅是對產權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。2.3、經營模式比照。租金與管理費比例應適當，不能一味的擴大管理費用的比例。2.3.1 置業公司-100萬-租戶 租 金60萬元2.3.2 置業公司- -租戶 管理費用40萬元2.3.3 假設管理費用為M，則節約的稅金為12%M。2.4、稅務風險：行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產稅的，適用征管法第六十三條“進行虛假的納稅申報”處理。3、消除免租期籌劃 3.1、分 析：免租期只會增加公司房產

12、稅稅負。按年租金120萬，3個月免租期，假設房產原值1.5億，可減少稅金26.40萬元。3.2、政策依據：3.2.1 房產稅是以房屋為征稅對象，對產權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。3.2.2 假設合同中規定了免租期，稅務解釋即為在“免租期”內應按照房產原值納稅，在“非免租期”內按照租金收入納稅3.2.2.1 置業公司-3月免租期9月租金120-租戶，房產稅為15000*1-20%*1.2%*3/12+120*12%=50.00萬元；3.2.2.2 置業公司-12月租金120萬月租金10萬-租戶，房產稅為120*12%=24.00萬元；3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味著稅法

13、的“免稅”，而要多交房產稅26.00萬元。3.3、注意事項：只需要在合同中不出現免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現，無稅務風險。4、租賃房屋交付時間籌劃4.1 假設出租合同交付時間簽署為月初，應修改為上月底交付，可減少一個月從房產原值計稅繳納房產稅。按原值15000萬，月租金10萬元計算，稅負減少10.80萬元。4.2 政策依據：4.2.1 自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。4.2.2 出租房產，自交付出租房產次月起繳納房產稅。4.3 模式比較：4.3.1 置業公司-交付日7月1日-租戶 1-7月按原值交納房產稅 8-12月按租金交納房產稅稅金計算：1-7月房產稅=150

14、00*1-20%*1.2%*7/12=84萬元 8-12月房產稅=5*10*12%=6萬元 全年房產稅=84+6=90萬元4.3.2 置業公司-交付日6月30日-租戶 1-6月按原值交納房產稅 7-12月按租金交納房產稅稅金計算：1-6月房產稅=15000*1-20%*1.2%*6/12=72萬元 7-12月房產稅=6*10*12%=7.20萬元 全年房產稅=72+7.20=79.20萬元兩種模式稅負相差10.80萬元 5、正確劃分房屋和非房屋租賃價款籌劃 5.1 相關規定：“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構有墻或兩邊有柱，能遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂

15、、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產。5.2 籌劃要點：出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，而到達少繳房產稅的目的。比方，出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅。5.3 稅務風險：主要納稅人是實事求是地進行價款劃分，是正當的稅收籌劃行為，不存在風險。但是，出租人可能從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的

16、價款，壓低房屋出租的價款以達少繳房產稅的目的。對此，部分地方稅務機關已經聯合物價、房產部門根據地段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的足底租金計稅價格繳納房產稅。 6、出租變倉儲6.1 概 念：房屋出租這是指在約定的時間內將房屋轉讓他人使用的業務。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業務。房屋出租由出租人按租金繳納房產稅。而倉儲由保管人按房產原值繳納房產稅。6.2 籌劃要點：在房產稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，而到達少繳房產稅的目的，此籌劃方式需要考慮租金與房產計稅余值大小來確定

17、選擇何種行為方式，當租金收入大于房產計稅余值的十分之一時，才可選擇此方式。當然，這個籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，如果不是這個目的，一般是不能按這個思路進行籌劃的。6.3 籌劃風險：該籌劃從稅務角度是不存在風險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的經營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任，發生損失要承擔賠償責任。因此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。如果倉儲的貨物價值量高，發生盜損的可能性較大，則該方案風險太大，不可行。 7、變出租為提供服務加出租 7.1 分 析：目前，出現了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租

18、房屋也負責為出租房屋提供物業管理服務。因此，利用物業管理合同躲避房產稅的現象比較普遍。7.2 籌劃要點：出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格來到達少交房產稅的目的。但出租房一般應有從事物業管理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業管理服務。7.3 籌劃風險：合理地利用物業管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的，但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發生。 7.3.1 稅務機關可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。 7.3.2 一般正規的公司提供物業管理服務的收費，是一定要取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業管

19、理服務價格，不僅得不到稅務機關認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。 7.3.3 如果出租方純粹從逃避房產稅的角度出發，沒有提供物業管理服務而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業管理服務合同的，在發生糾紛時可能會吃虧。實務中就有這么一個案例，某出租方沒有提供物業管理服務，而和出租方簽訂了物業管理服務和房屋租賃合同，但到期承租方由于經營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租方未提供物業管理服務為由，拒絕支付物業管理服務費。該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。 8、出租改代銷方式：8.1 該方案與方案6有相似之處，改為代銷方式后，房產稅是按照房產計稅余值

20、的1.2%計征，而不是按租賃收入的12%計征，這就有一個前提條件：此籌劃方式需要考慮租金與房產計稅余值大小來確定選擇何種行為方式，當租金收入大于房產計稅余值的十分之一時，才可選擇此方式。8.2 舉例說明：東方房地產公司將一處小型商場門面出租給A公司由于其銷售自產產品，每年收取租金100萬元，該房產的計稅余值為500萬元。東方公司和A公司均為增值稅一般納稅人。東方公司取得的租賃收益應交納的相關稅收情況如下假設只考慮營業稅和房產稅：東方公司每年應當繳納的營業稅為：100*5%=5萬元東方公司每年應當繳納的房產稅為：100*12%=12萬元東方公司可考慮利用門面房為A公司代銷產品，代銷產品的品種、價格有A公司確定，東方公司只收取代銷手續費，假設東方公司每年收取的手續費仍為100萬元，東方公司應負擔的相關稅收為：東方公司每年應當繳納的營業稅