1、精品文檔深圳市富信康實業靈芝公園工程可行性分析報告二二年九月目 錄第一局部 市場分析第二局部 工程分析第三局部 開展方案第四局部 投資估算第五局部 經濟分析第六局部 結 論第一局部 市場分析一、 宏觀經濟與相關政策l GDP在“十五方案的開局之年2001年，深圳市的經濟綜合實力明顯增強。2001年實現全市GDP總值1908.15億，比上年增長了13.2，連續保持超過10的高增長率。人均GDP已超過4萬元人民幣。l 消費力：政府以刺激居民消費拉動內需的政策取得明顯成效，居民消費需求也轉旺，2000年全市社會消費品零售總額538.17億元，扣除物價因素比上年實際增長13.2，增長速度仍和GDP一樣

2、保持高速增長。l 地鐵：2001年3月地鐵一期工程：一號線和四號線正式開工，預計將于2004年投入使用。地鐵工程的全面啟動將形成一個新的長期的經濟熱點，為深圳市的經濟及房地產市場的開展注入了新的動力。l 金融政策：深圳市的金融政策向個人浪費傾斜，豐富和擴大了個人消費信貸種類。以住房、汽車等大額消費信貸為主的個人消費信貸降低各項門檻，居民的消費能力進一步提高。利率下調為促進居民消費欲望以及開發商降低融資本錢，提高開發效益提供了良好的根底。l 房地產政策：深圳市規劃國土局于2001年邊連續推出了三項標準房地產建設市場的公告，分別對建立土地有形市場、提高預售門檻兩項內容做出了規定，這三項措施對于標準

3、房地產開發市場具有積極的意義。² 要求嚴格執行限期交清地價款；² 禁止未獲得預售許可證前的內部認購；² 對未交清地價款以前的土地嚴格限制轉讓。l 人才政策：深圳市政府于2001和2002年連續推出新的人才政策，包括：取消城市增容費，取消下達人才引進指標；取消人才引進考試制度；取消人才地區限制、取消先男后女的人才引進規定、取消人才入戶前統一培訓。這系列措施將促進深圳市人才數量增長，為房地產市場增加現實的需求。結論：良好的宏觀經濟背景及相關的政策支持，有效地刺激著房地產消費需求和開展商的開發動力，將繼續維持地產市場供需兩旺的局面。二、 深圳歷年住宅市場狀況l 2001

4、全市共銷售住宅面積593.72萬平方米,同比增長6.63%；共實現銷售收入244.96億元,同比增長15.38%。歷年住宅銷售面積歷年商品住宅新開工及竣工面積歷年住宅批準預售面積l 2002上半年房地產市場仍然以住宅為絕對主力，新推117個住宅工程，批準預售面積到達360.1萬m2，占總推出物業面積的95.8%。從總量上看，今年上半年批準預售面積到達去年全年預售量的56，按照以往下半年供給大于上半年的慣例，2002全年的新增供給量將超過2001年，預計增幅將超過15。l 去年末，在強有力的住宅需求帶動下，空置面積進一步下降，空置率為近6年新低，呈下降趨勢。來源：國土局深圳房地產研究歷年商品住宅

5、空置面積及空置率空置面積空置率結論：從19962001年歷年住宅銷售面積、住宅新開工及竣工面積、批準預售面積、住宅現樓空置面積等統計數據顯示：深圳的房地產市場正處一個供需兩旺的快速增長時期。三、 安住宅市場狀況 這里討論的寶安市場限于寶安區縣城所在地，即新安鎮和西鄉鎮。這是一個區域性極強的地產市場，根本為“自產自銷。受惠于“一市多城方案，寶安新中心區的大開發也拉開了帷幕，市區內的開發商如和黃、深業、高發也將目光瞄準了寶安市場，寶安地產開發將進入一個新的階段。根據深圳市寶安區房地產交易中心統計資料，對2000年至2001年寶安房地產二級市場成交情況分項比照分析如下：a、成交戶型面積分析年份總成交

6、套數大于100m2以上70100m2小于70m22000年9740238848962456100%24.52%50.27%25.21%2001年10009340348971709100%34%49%17%大于100m2以上的戶型較去年增長了42.5%，70100m2的戶型成交根本不變，小于70m2以下的戶型減少了30%。售出的住宅平均每套面積也從2000年的87.1m2到2001年的96.9m2。說明寶安區對住宅的需求層次有較大幅度的提高，二次置業人士增多。b、成交客戶來源分析：年份總成交套數本地人內地人境外人士2000年974031805982578100%32.65%61.42%5.93%

7、2001年1000936065990413100%36.03%59.84%4.13%在總套數沒有實質增長情況下，2001年本地客戶成交較2000年增長了13.4%，境外客戶成交較2000年下降了28.55%，內地客戶成交穩定。外銷比例明顯小于深圳市全市8.8%的比例。寶安區的置業者仍以本地和外省的客戶為主。c、從成交價比照分析年份總成交面積(萬m2)總成交金額(億元)整體均價2000年84.838431.13473670元/m22001年96.964335.49023660元/m22000年和2001年，寶安區二級市場成交均價根本不變，證明市場整體成交價仍趨于平衡，而2000年和2001年，寶

8、城片區整體成交均價分別為3752元/m2和3925元/m2，高于全區均價，且該片區的均價漲幅為4.6%。四、寶安房地產市場特征a、 物業類型：寶城片區舊的商品住宅主要以多層為主，約占總體市場的70%，目前的趨勢那么以小高層、高層并重。b、戶型：寶城片區住宅市場總體以三房為主；兩房、四房根本相當；一房與復式比例相對較低。說明寶城的住宅需求和特區內有一定的差異 以居家型的三房為主。70100m2仍是寶安區內需求最大的主力戶型并趨于穩定，大量內地人士置業群體仍將目光集中在70100m2區域。寶城片區樓盤戶型及面積分布表戶型一房二房三房四房復式面積60以下60以上60-8080-10060-8080-

9、100100-120100-120120-140200以下200以上比例8.8%0.2%12%7%6.5%14.4%21.1%13.3%8.7%4.6%3.4%合計9%19%42%22%8%c、購房主體由于歷史上寶城片區為原寶安縣城所在地，居民在本地居住時間長，形成了一種老居民的居住和文化氣氛，有別于特區內以內地移民為主的居住和文化氣氛，再加上二線關的心理影響，本片區的購房者以本片區內人士為主。寶城片區購寶城片區內香港人、外資辦廠很多，本地中小企業主也很多，他們與打工者之間，形成了比特區內大得多的收差距。對于工廠打工者而言，深圳只是個臨時落足點而已，因此寶城片區的房地產市場目標客房為有產階級，

10、這也正符合住宅以中等戶型為主，有別于特區內小戶型的熱銷。d、價格水平 寶城現有的在售樓盤中，除個別定位于高端客戶外，其他售價均處于相對較低位置。從歷年的統計數據來看，寶城住宅物業價格也一直在較低價位徘徊，與一關之隔的南山住宅有一定的價格差距。就目前在售樓盤而言，大多均價不超過4200元m2。位于老城區的新安湖花園的高層工程新昆閣、新侖閣帶450元m2裝修后均價在5300元m2。冠城世家、御景臺價格較高，均價在5500元/m2左右。 e、銷售狀況 寶城片區目前在售樓盤總體銷售狀況有以下特點：l 銷售情況較好的面積區間為100平方米左右的三房戶型，同時120平方米及以上的較大戶型銷售狀況也較好。l

11、 樓盤素質高、配套齊全、綠化環境好且規模大的樓盤其價格較其他樓盤高，銷售情況仍然較好。如：冠城世家、御景臺、新安湖花園。l 大局部樓盤的銷售，根本上在年年半的銷售期內銷售率可到達80%-90%以上。第二局部 工程分析一、 工程根本資料本工程位于寶安老城區前進路與創業一路交匯處，毗鄰靈芝公園。占地面積3708.56平方米 ，總建筑面積25742.12平方米，容積率6.51，覆蓋率48.5%。其中可售面積23942.12平方米，不可售面積1800平方米。可售面積中住宅為18592.12平方米，商場面積5350平方米。本工程于1999年由富信康公司出地、百利鑫公司出資合作開發，因投資方資金問題而停工

12、。現已完成樁基工程、地下室一層1800平方米、裙樓商場三層5350平方米主體工程，共計7150平方米。本工程未建面積為 18592平方米，為塔樓住宅面積。二、工程SWOT分析：分析原那么：強化優勢，減弱劣勢，把握時機，回避風險。1、 優勢S1) 地段：本工程地處繁華、成熟的寶安老城區。這里配套完備，生活成熟。大批的寶安人對此有不可割舍的情結。隨著老城區待開發配套 地珍稀，本工程的地段優勢愈顯珍貴。與本工程相距不過100米泰華地產的冠城世家，投標樓面地價達1756元/平方米，即 可 證明本工程地段之優越。2)景觀：本工程由創業路方向凹進靈芝公園，屬典型的公園物業，達12000公頃的天然生態景觀，

13、是其它工程不可比較的優勢。3)交通：本工程地處寶安兩大主干道創業路與前進路交匯處，有數十路大巴往來，極為便捷。 2、 劣勢W1)現狀：本工程屬“爛尾樓工程，已有的設計顯然不適合當今需求，對未建的住宅主體將重新設計，既費力又受局限。同時，對工程的形象推廣有一定的負面影響。2)規模：本工程規模小，不能營造大規模的居住社區，不能設置齊備的自身配套。3、 時機 O1)市場的興旺：受惠于“一市多城的方案，寶安房地產市場在歷年開展的同時，迎來了高速開展期。寶安新中心的啟動，隨著現在市區內地產商的介入，使寶安地產的開發水平將上一個新臺階。2)價格的攀升：冠城世家等高檔樓盤的面世，將原來普遍的4000元左右的

14、單價提升到5500元左右，為本工程的價格定位預留了較大空間。3)周邊工程：與本工程毗鄰的冠城世家 、深信泰豐大廈的公開出售，為本工程差異化定位提供了充足的客源。4、 威脅T周邊工程：冠城世家與深信泰豐大廈都以豪宅定位，定位均在市場的高端。本工程必須避開豪宅路線，尋求差異化突圍。三、工程定位1、 定位依據：1） 爭對手：本工程緊鄰的冠城世家工程，總建筑面積達23萬平方米，現已公開出售，預計銷售周期應為1.5年，正是本工程的銷售期，該工程以“寶安地王定位。而在建的華寶公司工程深信泰豐大廈也是以高檔豪宅定位。2)市場需求：房地產市場的需求應是“橢圓型，即兩頭小中間大，最高端和最低端的需求比例遠小于中

15、端產品的需求。優良的建筑品質，良好的形象包裝 ，適中的價格水平，一定能贏得絕大多數顧客的青睞。3)工程劣勢：本工程規模小，又受已建根底和裙樓制約，不適宜全新規劃設計。此外，本工程的車位數較少，遠不能到達豪宅標準。2、 工程定位： 1) 市場定位：既避開強大的競爭對手，又迎合了廣闊的市場需求，還躲避了自身弱點。寶安老城實用精致居家2)形象定位：抓住公園優勢，再營造工程自身的健康配套，大打“健康牌，走出差異化路線。寶城健康住宅形象大使3)價格定位：定價依據 a、 寶城片區2001年住宅總體均價約3900元/平米 含多層、小高層、高層； b、冠城世家均價5500元/平米；c、新安湖之新昆閣、新侖閣帶

16、450元裝修，達5300元/平米。d、在建中的深信泰豐大廈價格定位在4300-4500元之間；E、寶安商業物業均價為8500元/平米。本工程住宅的單價暫定為4000元/平米；本工程商場總三層均價暫定為6000元/平米；第三局部 開展方案一、設立工程公司為了使本工程開發工作自成一體，擬新設立一工程公司，獨立運作本工程開發。二、聘請專業公司合作1)市場籌劃：擬尋找專業的房地產營銷籌劃公司合作，根據當今的市場狀況與開展趨勢，對本工程的戶型、建筑風格、配套設施、硬件檔次、營銷策略、價格策略等進行全程籌劃；2)建筑設計：擬尋找在深圳有成功作品的優秀設計院，根據籌劃要求對未建住宅進行重新設計，并對已建工程

17、進行力所能及的改進，使建筑產品到達目前市場的中高水平。3)建筑施工：尋找有實力有信譽的知名企業，確保建筑質量和工期；4)銷售：尋找專業的房地產銷售代理公司進銷售，以確保預期價格，加快銷售速度，盡快回籠資金。三、工程進度方案第一階段：2002年10月1日2002年12月30日，共3個月。1) 完成工程公司的注冊登記2) 完成工程的營銷籌劃3) 完成工程的重新設計4) 完成工程的方案、擴粗、施工圖的重新報批5) 領取建筑許可證，施工許可證第二階段：2002年1月1日2002年3月30日，共3個月。1) 工程開工：以五天一層樓的速度，完成約18層的主體工程；2) 預售：在塔樓主體工程達10層，即開工

18、后兩個月內申報并開始預售；第三階段：2003年4月1日2002年7月31日，共4個月。1) 完成出屋面局部施工；2) 完成主體外裝修修、內部裝修、水電安裝工作；3) 完成室外管網及架空層施工4) 工程驗收第四階段：2003年8月1日2002年9月28日，共2個月。1) 根據銷售狀況配合工作2) 正式入伙四、銷售進度方案第一階段：2002年2月3月上旬 ，蓄勢期 1個月；1進行登記認購，積累客戶3) 試探客戶狀況4) 測試定價水平5) 工程形象導入第二階段：2002年3上旬4月底 ，開盤強銷售 1.5個月；1) 正式公開出售2) 工程形象建立 3) 完成銷售35%第三階段：2002年5月1日7月

19、30 ，持續銷售期 3個月；1) 深化工程形象2) 調整銷售策略3) 促進難點銷售4) 完成銷售40%第四階段：2002年8月1日9月28日 ，掃尾清盤期 2個月；1) 工程形象的維護與穩固2) 現樓銷售促進3) 完成銷售率15%小結： 1至入伙時，銷售期為7個月，完成住宅銷售率90%；2商場銷售另行方案；第四局部 投資結算序號工程名稱投資額萬元備 注1前期準備款100已發生2地價款860已繳清3已建工程費1050已完成，含樁根底地下室和裙樓4已建工程設計、監理費50已發生5未建工程設計費75按40元/平米計算6未建工程建安費3242.3土建按1100元/平米，安裝按500元/平米計7根底設施

20、配套工程費119.7按50元/平米8輔助工程費100指售樓處、樣板房等9不可預見費167.9按暫估造價3%合 計5764.9本工程總投資5765萬元，已投入2060萬元，尚需投入3704.9萬元。第五局部 經濟分析 依據本地塊的規劃要點，有關數據如下：可售商品住宅面積：18592.12平方米；可售商業用房面積：5350平方米一、 根本分析前提1 開工時間：按工程總體進度方案，本工程的重新啟動時間為2002年10月1日，重新開工時間為2003年月日。2) 銷售資格的獲取和銷售時間：按規定，對工程投入到達總投入額的2/3時方可獲取預售資格，同時考慮到銷售的形象要求，公開銷售時間定為2002年3月8日。3) 收入預測：根據前邊所述的市場分析和周邊市場調查，預計商品住宅銷售單價均價為4000元/m2；商業裙房銷售單價均價為6000元/m2。故可得出銷售總額為：4000元/m2×18592m2+6000元/m2×5350m2=10646.8萬元4) 銷售費用：按照目前深圳地產市場的一般規律，銷售費用約為銷售額的3%左右。經過對本工程廣告設計、制作、推廣等分項分析，得出本工程的銷售費用為319萬元。5)