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文檔簡介
1、工程項目成本規劃與控制一、成本規劃與控制的基本思想和原則工程項目成本控制指在工程項目整個生命周期中,對其消耗的人力資源、物資資源和費用支出聲, 進行指導、監督、調節和控制,對將要發生的成本偏差采取預防措施.對已經發生的成本偏差采 取糾偏措施,盡量把各項成本控制在目標成本范圍之內,以保證工程項目預期利潤的實現。工程 項目成本控制是建筑企業各項管理的基礎和重點,貫穿于自招投標階段到竣工驗收的全過程。 成本控制原則1. 開源節流原則實現項目盈利目標既需要增加收入,又需要節約支出。因此,在成本控制中必須堅持開源與節流 和結合的原則。在工程建設領域,合同類型以總價合同居多,在合同價格一定的前提下,開源的
2、 主要途徑就是合理索賠。2. 全面控制原則全而控制包括全員控制、全過程控制和全方位控制。全員控制是站在成本控制參與人員角度來看, 項目成本不僅與項目部人員有關,還與整個建筑企業每個人員的切身利益密不可分。全過程控制 是站在項目生命周期的角度縱向來看,指從項目前期準備到竣工交付使用后的保修期結束,其中 每項經濟業務都耍納入成本控制的軌道。全方位控制是橫向角度,指在項目生命周期的每個階 段,對所有影響項目成本的每個部分都要進行控制,如勞務分包、材料機械購買和租賃、現場管 埋、職能費用、財務費用、維修費用等都要處于成本控制的范闈之內。3. 動態控制原則對于具有次性不可逆轉性特點的工程項目來說應該特別
3、強調動態控制。動態控制在一定程度上 是全過程控制的體現。成本控制不是無原則地降低成本,而是把成本控制在合理的范IW之內,減 少不必要的浪費。因此,根據市場變化情況調整成本預算就很有必要。比如,在中東建筑市場, 2007年之前鋼筋市場價格每噸在2. 000-2,200迪拉姆之間波動,但在2007年就快速上升到2, 400-2. 500迪拉姆,如果鋼筋預算成本不進行動態調整,其結算結果必然是虧損。況且,這種 由于市場的變化導致項目成本的增加是不可避免的,相關的項目管理人員是無能為力的。4. 例外管理原則例外管理起源于決策科學的“例外原則”,目前被廣泛地應用到工程項目成本控制中。在工程項 目實施中,
4、許多活動是常規活動,比如施工工序、材料流轉等,但也存在些不經常出現的問題, 被稱為“例外問題”。這些例外問題往往是關鍵性丫舌動,-旦出現就會導致嚴重后果,對工程成 本影響很大,必須高度重視。某些暫時的節約有可能是今后的成本隱患,如平時機械維修費的節 約可能會導致未來的停工修理和更大的經濟損失:無原則地壓縮勞務成本可能會導致罷工,帶來 惡劣的社會影響:等等。這些例外問題需要重點檢査、深入分析,并采取相應的積極措施加以糾 正和預防。5. 貴、權、利相結合原則成本控制是建筑企業管理的重要內容,是企業內部經濟責任制的重要組成部分,企業利是全面落 實目權、明確項目負責人的貴、內部經濟責任制的落實是成本控
5、制的重要保證,標成本責任的前捉和使目標成本得以有效控制的關鍵。因此,建議企業與項目負責人簽訂項目盈 利合同,確立目標成本和資任,真正落實責、權、利。二、成本控制目標體系工程條件1、工程項目所在地:重慶2、工程類型:高層住宅3、工程成本控制主體:開發商4、工程成本控制指標如下農:建筑工程造價參考指標Ae(18+111F)農1框架、剪結構類工程名13O5A6(18+1/-1F工程規建筑高130560(1112建筑層3.00建設日 年重慶甫建筑199工程類一采用定程基價材料價市場取費等挖孔加氣碗墻體、部分頁巖門、窗另水泥砂漿而樓地SE卷材防水、防滑地磚而水泥砂漿抹室內裝室外裝何單力指標占總造價百分比
6、 市場單價名單位數量稱(元)2(/米)(工程造價 872 元 11375713 872 11375713 費 1001598509 用 10.27 人工費 89 元 1168286分71.85524 8173450元 材料費機械費 49 579024 元 析 5.09 645941 472092 元 48 間接費 44559 588124 元 潤 S04702391325 元 27535431 金11183338792250利547稅 3.44主 要 材 料 指 標水泥原木kg 1070100 82m323.49 0.0018032 342432 199678503.010.18特細砂t 25
7、44.750.19561074 240.54碎石t313.2 0.02412528400.11貞巖磚加 氣碇塊0.35 塊 4567.5m30.138 1800.9914 0.2 297149 1650.012.61Ifti磚m2 5089.5039261323271.16m3 4045.5 0.31350 1245 1415925其他材料2750000 2447 元27.61 材 4.15 3141135 756900 kg 58鋼三. 項目成控方案的主翌內容決策階段的成本控制市房 地場 及 銷 售 信 息銷售部策劃部審核后的審核組投資估算投資估算項 目 可 研 及 評 估 報資金籌項目經
8、埋措計劃財務 組評估意 見制定成 本控制 目標體 系副總經理I、決策階段成本控制要點(1) 利用足夠的時間按照正常程用細心進行項目可行性研究報告的編制工作,打破只是將報告 作為資料報建、存檔的壞習慣。此期間,需要充足的相關數據資料和工作時間,萬萬不可急于求 成,不加細致的分析和優化,特別是其中的市場調査、技術方案、投資估算、融資方案、財務 評價、風險分析方而的內容。.(2) 科學開展項目投資估算的編制與審核工作。投資估算是擬建工程編制項目建議書、可行性 研究報告的重要組成部分,同時是項目決策的重要依據之一。2、決策階段成本控制流程圖如上圖3、決策階段成本控制相關部門職責項目經理一1審査項目建議
9、書、可行性研究報告及評估報告。2)向上級匯報并提交審核意見。3)審核資金籌措計劃。策劃部一1負貴編制項目建議書2)負責規劃、可行性研究報吿及評估工作銷售組一1負貴收集客戶信息,市場調査。2)處理銷售情況資料,為策劃部捉供策劃依據財務組一1編制資金籌措計劃2)制定成本控制目標體系審計組一1)審核投資估算2)向財務組提交審核后的投資估算4、決策階段成本控制主要相關人員職資副總經理:負責項目的總決策項目經理:(1)結合實際制定本項目部的成本管理制度,負責監督實施項目整個開發過程中的成本控制, 保證將成本控制在目標成本范圍內。賦予各部門控制的權限,并明確其對控制結果應承擔的責任, 同時,對其成本控制的
10、結果加以考核,予以獎懲。(2)審核項目建議書、可行性研究報竹及評估報告。向上級匯報并捉交審核意見。參與審核資 金籌措計劃。(3)定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓。策劃部策劃部經理職貴:(1)根據本項目部業務發展規劃、開發能力和市場情況,確定項目開發計劃。(2)組織立項調研、選址和前期策劃,捉出立項建議和開發設想,并按要求向項目經埋捉交立 項可行性報告及其評估報告,屜行立項審批程序。(3)組織審查投資估算的經濟合埋性。策劃人員職責:熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求,負責項目建議書及可行性研究報告和評估報告 的編制工作。估算人員職資:認真收集整理和積累各
11、種建設項目的竣工決算實際造價資料,負責投資估算。財務組財務組主管職資:(1)完善成本考核辦法,確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。(2)組織設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。(3)負貴審查資金籌措計劃并提交財務中心進行審核。成本會計職責:(1)設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。(2)建立本項目組的“開發項目成本臺帳”,按照國家財務制度規定的成本項目真實地反映項目 部每一個開發項目的全部成本情況。財務會計職責:負責資金籌措安扌非,編制資金使用計劃。銷售部銷售部經理職資:組織市場調査與趙勢分析預測,及時向有關部門握供信息。5、建議對于決策階段的成本
12、控制捉出以下幾點意見:1、設置開發項目的成本控制目標體系。成本控制目標體系是為確保目標的實現而服務的,一個系統若沒有目標,就不需要控制,也無法控 制。因此,在實際的開發項目當中,目標體系的設置應具有科學的依據和實現的可能性。房地產 開發項目的建設過程是一個周期長、數量人的生產消耗過程,受著客觀過程的發展及其衣現程度 的限制,企業領導不能僅憑過去的經驗數據決策,而應在項目的決策階段,設置一個科學的、具有 可操作性的成本控制目標體系。該目標體系是項目策劃報告書中最重要的內容。此成本控制目標 體系應當分階段設置和實施,具體地可以分為3個階段:投資估算一設計方案選擇和初步設計 階段的成本控制目標:設計
13、槪算一一技術設計和施工圖設計階段的項目成本控制目標:設計預算 或建安工程歡包合同價一施工階段控制成本的目標。這三個階段的目標控制相互制約、相互補 充,共同組成r項目的成本控制目標體系.2、做好投資估算。投資估算的準確性是一個重要的問題。它是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據, 做好估算,一方面要在煤入調查研究的基礎上,如實、正確、完整的反映經濟活動悄況,核實費 用、開支成本計算:另一方面必須以國家政策、法令、制度為依據,堅持客觀性科學性才能提高 投資估算的準確性,上-步投資額應當控制下一步投資額,使估算的投資額控制在定的范闈內, 尤其應注意由人為因素造成的估算不準。估算員應認真收集
14、整理和積累各種建設項目的竣工決算 實際造價資料:在選擇使用投資估算的備種數據時,不論是自己積累的數據還是來源其他方面的 數據,要求在使用前都要結合時間、物價、現場條件、裝條水平等因索作出充分的分析和調査研 究工作:采用造價指標的工程特征與本工程盡可能和符合:對工程所在地的交通、能源、材料供 應等條件作周密的調査研究,同吋作好細致的市場調查和預測,絕對不能生搬硬套。投資估算必 須考慮建設期物價、工資等方面的動態因素變化。應留有足夠的預備費,根據建設項目的建設工 期、復雜程度以及是否有已開發的此類項目來確定。最后翌注意項目投資總額的綜合平衡。3、實行費用指標分管。費用指標管理應改變傳統的由一個部門
15、管理模式,轉變為多個部門管理。各項費用指.標應由財務部門統一控制,各部門分別管理。這樣有利于調動各部門的積極性和增強資任感。例 如財務部門費由財務部門管理:銷售費用由銷售部門管理:將管埋費用中的人員工資、獎金、加 班、加點工資等由人事部門負責:行政汽車使用費、資產維修費、辦公費等由行政辦公室負責: 差旅費、業務招待費可將指標下到各部門分別控制使用。各項費用指標的核定和分解,要以企業 計劃銷售收入(或計劃產值)為依據,進行測算確定,要分別落實掌握備項指標的責任者,費用實 行包于使用或承包經營責任制。這樣可做到''量入為出,量米下鍋”避免吃大鍋飯。這樣就使原 來由財務部門一家管理的
16、收支帳變成了各職能部門所關心的經營帳,年終再由財務部門考核各承 包部門費用的節超情況,按一定比例給予獎罰。設計階段的成本控制I、設計階段成本控制要點(1)選擇設計技術力量優秀的設計組織和確定經驗豐富、綜合技能全面的設計項目負貴人。公 開招標設計單位,脫離當地設計界的人事關系網。(2)努力提高設計經濟合理性。提倡推行標準設計與限額設計,細心做好設計方案的優選工作。 依據可行性報告中的投資估算額來控制初步設計,利用初步設計概算審定的投資額和工程量分解 到各個專業,再分解到各個單位工程和分部工程,每個專業在保證功能的前捉下,按照上階段分 配下來的投資限額控制各界段的設計:施工圖設計是最后的細化階段,
17、更是需要上階段設定的投資限額進行細致的設計,設計深度應達到施工工藝和建筑材料優選合理的程度。(3)認真做好設計槪算的編制與審核工作。設計槪算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級 匯總而成的,分為單位工程槪算、單項工程綜合槪算、建設工程總槪算三級。總概算從項目立項 開始到項目竣工交付使用整個過程的全部建設費用。(4)細心完成施工圖預算的編制與審核工作。施工圖預算是設計階段最后的-道把關口,其編 制深度細化到不僅是工程量準確、材料分析正確,還要在審核過程中由各個和關單位、部門進行 綜合會審、優選,反復調整后最終定稿,其中包括專業間的融介度審核、各個定價材料的品牌及 價格、擬專業分包項的預算與審核無
18、。為以后的各個環節的成本控制打下基礎。建議施工圖預算 時間一般不耍少于兩個個月的時間(和對于一個十萬平的一般商業住宅項目來說)。單 位 設 備 及 安 裝 工 程 概 算 是 施 工 圖 歸 檔單位工程槪算是否合 埋以合理低標價作為中 標的主要條件合格定 標 和 訂 立 書 面 合 同 工 程 部 預 算員 審 核按 合 同 支 付 工 程 款評標單位工程綜合槪算是 并最大限度地滿足招標 文件中規定項目經埋審 批施工圖設計技術經 濟分析的各項綜合評價標準 工程部經理審批咨詢機 構爭務所審核工程建設其他費用槪算 確定工程的合同計價方 式不合格否和建設工程施工合 同類型審批結果審批 結果圖是否合
19、埋是審果核結預備費、建設期貸款利 息.投介恪介格合 格審計部審計并備案施工圖 預算資方向調節稅槪算項目部備案財務部財務部否經營性項目鋪底流 動資金概算是否滿 足限額設目概算2、設計階段成本控制流程圖投資限額單項工程和單位工程投資限額初步設計(技術設計初步設計(修正槪算設計方案技術經濟分析否造價是否滿足限額 是初步設計(技術設計決策各專業造價限額各單位工程、各專業施工圖設計設計技術審核否3、設計階段成本控制的相關部門職貴工程部職責1)、2)、3)、4)、協助對設計單位的考察、篩選工作,配合設計招投標及工程合同的談判工作及簽訂。 根據合同申報設計費用和資金的使用計劃。與設計院溝通、協調,進行小區規
20、劃、樓盤結構、室內外效果等建筑設計和分析。根據市場要求,確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位以及新結構、新技術、 新工藝分析,以達到設計的最佳技術經濟效果。5)、聯系設計院,在確保質量安全的前捉下,盡可能優化設計方案,達到節約成本的目的。6)、各個專業工程師嚴格按照國家規范規程、驗收標準參與設計圖紙會審和重大設計變更,配合 工程技術重要問題的解決和協調。7).負責勘察設計任務書、合同的起草。8)、組織對具體項目規劃設計、結構設計等的評審及總結工作。9)、負責跟蹤初步設計、施工圖設計的進度,控制工程質量、成本,實現項目利潤最大化。 總工辦職資1)、2)、3)、4)、5)、項目設計和規劃
21、總進度按計劃實施,控制項目成本,實現項目的利潤。 負責公司開發項目的建筑技術、質量、成本進度的全而把握和管理工作。組織設計招投標工作,負責工程設計合同的談判、擬制。組織對項目的初步設計進行審査和復審,參與圖紙會審和重大設計變更。 督促材料設備選用的管理工作。材設組職貴1)、2)、3)、4)、5)、合理控制材料成本,保證利潤最大化。制定物資流通和管理的各項規章制度,并貫徹實施。收集建筑材料行業信息,儲備建檔,對材料的走勢進行預測。根據投資要求和收集的信息為工程部和合約組捉供在設計中項目材料的使用建議。 根據項目設計需求,制訂材料采購、招標計劃。合約組職資1)、2)、3)、4)、5)、6)、確定合
22、理工程設計造價,控制建設成本。確保工程合同的完整、合理性。建立、健全市場信息庫。收集、調査、預測建筑市場相應信息,及時綜合上報供領導決策。 控制工程設計成本,及時準確的完成工程設計成本的預測和計算。負責工程設計合同、招標文件的編制、修訂及解釋工作,并組織設計合同的談判、簽訂及 爭議糾紛的處理。.7)、組織設計方案的造價限額的制定、設計的技術經濟分析、施工圖預算。8)、管理控制工程項目設計成本,審核工程造價及預算外驗方用工簽證資料。9)、組織召開公司預算專業工作會議,負貴各級預算人員的培訓工作。10)、按公司檔案管理要求,收集、整理、歸檔合同、招標文件、預(結)算資料。 審計組職貴1)、在項目設
23、計期間收集相關資料,編制統計報農,經領導批準后報送相關政府職能部門。2)、對設計單位的經濟實力、履約能力、法綁貴任等悄況進行認真的調查和審査,并提出意見供 和關部門參考。3)、認真做好合同評審所需的市場調査,到設計單位進行現場了解,配合相關部門進行經濟性分 析。4)、接受設計過程中相關部門提交的統計報農并進行審核和備案,提交集團相關部門。 成控辦職資I)、對設計過程開始的投資分配進行審核。2、收集成本控制過程的相關信息資料,對設計過程的成本進行定期評估并向集團領導捉出建議。3)、設計方案進行成本分析,對設計變更出現的成本變動進行審核并備案。4、計階段成本控制主翌相關人員的職責工程部工程部經理職
24、責參加對設計單位的考察、篩選工作,配合設計招投標及工程合同的談判工作及簽訂。 制訂工程設計進度計劃及保證措施,會同合約部審核設計單位完成量。參與圖紙會審和重大設計變更,配件工程技術重要問題的解決和協調。組織對項目規劃設計、結構設計等的評審及總結工作。(1)(2)(3)(4)工程技術主管職責(1)組織對設計單位的考察評審工作。(2)與設計院溝通、協調,進行小區規劃、樓盤結構、室內外效果等建筑設計和分析。(3)根據市場要求,確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位以及新結構、新技術、 新工藝分析。(4)參與設計交底和圖紙會審以及重火設計變更,配合工程技術重要問題的解決和協調。(5)負貴跟蹤初
25、步設計、施工圖設計的進度,控制工程質量、成本,實現項目利潤最大化。(6)參與并指導各種設計研究工作。結構工程師職責)參與對設計單位的考察評審工作。1(.(2)負責結構設計管理工作,審核及優化設計的結構方案及結構的施工圖設計。(3)負貴從結構設計的角度做好項目的成本控制工作,有效控制設計成本,實現利益最人化。(4)針對結構領域的新技術、新材料及新工藝進行研究和分析,以達到為建筑設計和經濟效果 捉供技術支持。建筑規劃師職貴(1)(2)(3)(4)負貴項目的規劃建筑設計的管埋和工作。組織負貴規劃設計市場調查和研究分析并編寫報告。對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。 參與
26、對設計單位的考察評審工作。設備工程師職責(1) 參與對設計單位的考察評審工作。(2) 負貴從建筑設計角最終效果出發,兼顧先進、安全及經濟的原則,確定項目安裝專業主要 方案,協調水、電、氣、消防等安裝之間的矛質。(3) 參與各專業設備的選樣和項目的專項設計的驗收。(4) 負貴收集各專業設備的資料,引進新材料和新設備并對設計進行評審。(5) 對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。園林工程師職責參與對設計單位的考察評審工作。負責項目的園林設計的管理工作。負貴園林設計及植物的選擇,提出經濟、合理的意見。收集相關的園林知識,協助其他部門從園林設計角度做好成本控制(1)(2)(
27、3)迫氣工程師職資(1)(2)(3)(4)(5)(4)參與對設計單位的考察評審工作。嚴格按照國家規范規程、驗收標準、施工圖及有關技術要求督促驗收。認真熟悉施工圖,參與圖紙會審,向技術主管提出本專業降低成本、設計優化方案建議。 對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。建立各相關單位的用電統計合格帳。給扌#水工程師職責(1) 參與對設計單位的考察評審工作。(2) 認真熟悉施工圖,參與圖紙會審,向技術主管提出本專業降低成本、設計優化方案的建議。)對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。3 (.(4) 建立相關單位的用水統計臺帳。總工辦總工程師職資項
28、目設計和規劃總進度按計劃實施,控制項目成本,實現項目的利潤。 負貴公司開發項目的建筑技術、質量、成本進度的全面把關和管理工作。 組織設計招投標工作,負責工程設計合同的談判、擬制。組織對項目的初步設計進行審査和復審,對圖紙會審和重大設計變更的申核。(1)(2)(3)合約部合約組經理職資(1)(2)(3)(4)(5)(4)確定合理工程造價,控制建設成本。確保工程設計合同的完整、合理性。建立、建全市場信息庫。收集、調査、預測建筑市場和應信息,及時綜合上報供領導決策。負責工程設計合同、招標文件的編制.修訂及解釋工作,并組織設計合同的談判、簽訂及 爭議糾紛的處理。(6) 管理控制工程項目成本,審核工程造
29、價及預算外驗方用工簽證資料并送成控辦。(7) 組織召開公司預算專業工作會議,負貴各級預算人員的培訓工作。(8) 按公司檔案管理要求,收集、整理、歸檔合同、招標文件、預(結)算資料。(9)審核工程設計款項。合同預(結)算工程師職責(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)確定工程設計槪算和施工圖預算。控制建設成本。對工程項目造價的組成逬行分析和價格監測,參與工程造價的確定和控制。 對實物進行計量,編制工程設計標底,審核工程設計預算和辦埋工程結算。 控制工程成本,及時準確的完成工程設計成本的預測和計算。協助現場代衣審核工程補充項目。搜集、掌握工程造價相關信息及資料,及時向領導提供決策依據。材設組材
30、設組經理職責(1)合理控制材料成本,保證利潤最大化。(2)制定物資流通和管理的各項規章制度,并貫徹實施。)建筑材料行業信息的收集和儲備。3 (.(4)根據項目設計逬度需求,制訂材料采購、招標計劃。審計組審計組經理職貴(1)在項目設計期間收集相關資料,編制統計報農,經領導批準后報送和關政府職能部門。(2)對設計單位的經濟實力、履約能力、法律責任聲悄況進行認真的調査和審査,并捉出意見 供相關部門參考。(3)認真做好合同評審所需的市場調查,到設計單位進行現場了解,配合和關部門進行經濟性 分析。5、建議努力捉高設計經濟合理性。提倡推行標準設計與限額設計,細心做好設計方案的優選工作。依據 可行性報告中的
31、投資估算額來控制初步設計,利用初步設計概算審定的投資額和工程量分解到各 個專業,再分解到各個單位工程和分部工程,每個專業在保證功能的前捉下,按照上階段分配下 來的投資限額控制各界段的設計:施工圖設計是最后的細化階段,更是需要上階段設定的投資限 額進行細致的設計,設計深度應達到施工工藝和建筑材料憂選合埋的程度。認真做好設計概算的 編制與審核工作。設計槪算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級匯總而成的,分為單位工程 槪算、單項工程綜合槪算、建設工程總槪算三級。總概算從項目立項開始到項目竣工交付使用整 個過程的全部建設費用。招投標階段的成本控制體系I、招投標階段的成本控制要點(1)編制符合工程實際的
32、標低價格。標低價格依據項目施工圖預算為基礎進行編制,打破“秋 后算帳”的無計劃、預算的初級無意識管理模式,取消缺點相對較多的綜合取費方式。(2)合理使用固定總價、固定單價、可調總價的方式。對于工期短、工程量較小的單項工程盡 可能使用固定總價的方式:工期長、工程量大的項目采用固定單價或可調總價的方式:擬分包項 目,在總承包合同中明確規定、注明,合理規避以后的合同風險。對于施工工藝簡單、匸期短、 工程量難以確定、現場相應的簽證工作較多的項目,采取成本加酬金的方式:盡可能少用現在常 用的綜合取費定總價的方式。(3)選擇綜合組織管理能力優勝的項目組織和項目經理。現在好多的項目管理組織還繼續延續 以往的
33、掛靠管理形式,衣面上是一個管埋正規的名牌人公司,實質上組織當中占相當一部分是掛 靠的民間小包工臥,利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭.最終損失的大多數是由于單位中 高層管理者違規操作項目管理不正規的建設單位。采取招標前期加大項目組織考察認定(以項目 管理組織為主,公司資質為次的考察管埋埋念)和項目開工到竣工始終如一的正規的項目組織管 埋程序,嚴格把關,不讓其不正規的民間組織來此魚目混珠。(4)歡包合同的各項條款要細化、細化、再細化。特別是容易發生糾紛和索賠的條款更要細化。 現在的合同當中,好大一部分條款劃分不細,深度不夠,導致合同實施過程當中發生利益糾紛難 以處理的尷尬局而。(5)評標時應注
34、意的成本控制要點:1)經初審后,以合理低標價作為中標的主要條件,中標 人的投標應當符合招標文件規定的技術要求和標準。2)若采用綜合評價法,最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準的投標,應當推薦 為中標候選人。.2、招投標階段的成本控制流程圖業務流程確定招標方式和標段的劃分 招標公告和投標邀請書的編制與發布 發布資格預審通告發出資格預審文件對潛在投標人資格的審査和評定專業資格審査發出預審合格通知書成本控制和關條款的編招標文件的編制制和標底的編制與審査 招標文件的發售與修改勘察現場召開投標預備會開標3、招投標階段成本控制相關部門的職責 成控辦保證項目招投標階段的成本控制進程1)負 責監督、
35、協調各個部門之間的成本控制管理工作,的正常運作。2負責收集各部門成本控制信 息,反饋給集團。合約組.D負責招標文件的編制、修訂及解釋工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和 標底編制,對建設成本進行初步控制。2組織招標、開標、評標工作的開展。3)對投標人專業資格進行審査。4建立工程市場信息庫。收集、調査、預測建筑市場相應信息,及時綜合上報供領導決策。5)組織合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。負資合同的完整、合埋性。重點是確定工程的合 同計價方式和建設工程施工合同類型。6)按公詞檔案管理要求,收集、整理、歸檔合同、招標文件。工程部1)參與招標文件的編制、修訂工作。重點是招標文件中涉及
36、成本控制的和關條款的編制和標底 編制,對建設成本進行初步控制。2)參與評標工作,尤其是技術標部分的評閱。3)參與合同的談判、簽訂。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。 財務組1) 協助招標文件的編制、修訂工作。重點是招標文件中涉及成本控制的和關條款的編制和標底 編制,對建設成本進行初步控制。2) 參與評標工作,尤其是經濟標部分的評閱。3) 參與合同的談判、簽訂。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。4) 招投標階段成本控制主要相關人員的職貴 合約組合約組經理職貴(1)、全面負責招標文件的編制、修訂及解釋工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款 的編制和標底編制
37、,對建設成本進行初步控制。、(3)、(5)、統籌組織招標、開標、評標工作的開展。對投標人專業資格進行審査。建立工程市場信息庫。收集、調査、預測建筑市場相應信息,及時綜合上報供領導決策。 組織合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。負責合同的完整、合埋性。重點是確定工程的 合同計價方式和建設工程施工合同類型。(6) 、按公司檔案管理熒求,收集、整理、歸檔合同、招標文件。合約組預算工程師職貴(1) .確定工程造價,控制建設成本。(2) 、對實物進行計量,編制和審核標底。、對工程造價相關信息及資料搜集、掌握,及時向領導提供決策依據。)3 (. 合約組土建造價工程師職責、(2)、(3)、(5)、參與工程對外
38、招標。負責標底編制和審核。參與施工圖交底與會審。參與經濟標的評閱。合約組安裝造價工程師職貴參與工程對外招標。負責標底編制和審核。參與施工圖交底與會審。參與經濟標的評閱。參與合同中安裝造價的審査。參與合同中土建造價的審査。、(3) 、工程部工程部經理職貴(1) 、參與圖紙會審。(2) 、參與材料設條的價格確定。(3) 、配合招投標工作的開展。(4) 配合工程合同的談判工作。財務組財務組經理職責(1) .協助招標文件的編制、修訂工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和標 底編制,對建設成本進行初步控制。(2) 、參與評標工作,尤其是經濟標部分的評閱。(3) 、參與合同的談判、簽訂。重點
39、是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。5、建議對工程合同計價方式的選擇:在第一部分的成本控制要點中已列出可供選擇的工程合同計 價方式。建議分包合同采用最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價。在這種合同價中,首先 要確定限額成本、報價成本和最低成本,當實際成本沒有超過最低成本時,承包人花費的成本費 用及應得酬金等都可得到業主的支付,并與業主分享節約額:如果實際工程成本在最低成本和報 價成本之間,瑕包人只能得到成本和酬金。如果實際工程成本在報價成本與最高限額成本之間, 則只能得到全部成本。實際工程成本超過最高限額成本吋,則超過部分業主不予支付。這種合同 價形式有利于控制工程造價,并鼓勵歡
40、包人最大限度地降低工程成本。建議總包合同采用可調單價。合同單價可調,一般是在工程投標文件中規定。在合同中簽訂有的 工程可作調整。如在工程實施過程中物價發生變化等,的單價,根據合同約定的條款, 在招標或簽約時,因某些不確定性因索而在合同中暫定某些分部分項工程的單價,在工程結算時, 再根據實際情況和合同約定對合同單價進行調整,確定實際結算單價。施工階段成本控制I、施工階段成本控制要點(1)項目現場設置綜合專業知識全面的項目負貴人。現場項目管埋負責人應以綜合專業技術技 能為基礎、合同管理經驗豐富的具有十年獨自運作項目管理閱歷的人員來承擔:采取項目經理負 貴制、項目組織待遇與項目利潤掛鉤等激勵措施。(
41、2)工程進度款審定的流程再造。現在好多建設單位在工程預算管埋方面是在彼動地等著承包 方送交進度預算后再進行審核的狀態,與“三算”對比的管理方式差之甚遠,而且還是內部估算 值的方式,不負貴任的將人量的工作放到了工程竣工決算審計環節。在工程進度值審定流程再造 方面,不但要調整審計模式還要增加監理方、工程部前期預審的環節。(3)工程變更價款的確定。項目進行當中或多或少的會出現變更,在變更下達中應隨即附加變 更價款在工程總值中的增減額度預算,將被動的事后控制變為事前控制。(4)合理規避建設單位的索賠風險1)工程進度資金不到位時的索賠風險控制。骨先在合同簽訂時約定進度款支付超期時如何進行 費用計算的條款
42、,不按照合同中的通用條款進行,提前以合同的形式簽訂有利于建設單位的不平 等條約,其次在項目進行當中.及時根據現場進展情況與合同偏差值進行糾偏,簽訂和應的補充 條款,以免事件發生時間較長,相互之間難以分清責任而發生不利于建設單位的扯皮現象。2)工程變更和現場工程簽證的成本控制。變更內容盡可能控制在變更項目實施以前,在實施過 程中的變更分項嚴格按照約定時限和程序進行。3)設計、監理、審計等服務項目合同費用計算和索賠控制。現在公司內的服務合同項目中關于 服務方的違約條款沒有進行量化或量化不細致,導致對方付ib的服務質、量難以進行評定,服務 質、量到位程度難以量化.最終的費用支付只能按照合同額并另加索
43、賠額,吃虧的只有是我們建 設單位自己。比如:對設計單位采取圖紙審査和圖紙會審時設計單位認可的失逞數量超過合同約 定數量按照違反強制性條文和般性條文分別計算扣款數額:對監埋單位采取人員考動制度,并 且在合同中約定監理費和出勤數量的比例和總監、總監代衣、監埋員的出動比例,監理人員的工 作質量嚴抓中間階段的過程控制,以免由于工程工期延長、監理費支付延期等原因造成建設單位 的不必要的損失:對審計單位采取按照重復審減額度比例扣減審計費用等措施。(5)嚴格審査設計變更:按照規定,設計變更應由設計單位出具變更圖紙,經監理工程師審定, 報建設單位批準后下達變更令。在審査設計變更時,應首先檢査手續是否齊備,然后
44、判斷該項變 更是否引起歡包商的經濟損失:如有的變更只是鋼筋型號的改變,就不存在經濟問題:而有的變 更是重大變更,則要進行詳細核算。對于建設單位而言,要嚴把變更關,將工程預算控制在概算 內。在施工中引起變更的原因很多,如工程設計粗糙,使工程實際與發包時提供的圖紙不符:當 前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等,這些問題的產生都會引起變更。所以在施工過程 中,必須嚴把變更關,嚴禁通過設計變更擴大建設規模,提高設計標準.增加建設內容等,最好 實行"分級控制、限額簽證”的制度。對必須發生的設計變更,尤其是涉及到費用増減的設計變 更,必須經設計單位代農、建設單位現場代表、監理因為已完成或部分
45、完成的工減少損失,而且 應盡是捉前實現這類型變更,工程師共同簽字,程內容還需拆除,勢必造成重大變更損失。為此,建設單位應指派工程造價管理專業人員常駐施 工現場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況。2、施工階段成本控制流程(1) 材料.設備控制流程圖財務部審核材料、設備采購發票等單據,并支付價款工程部制定材料設備材設部驗收材料、設禺使用計劃項目經理會同材設部審核 使用計劃.不同意果批審結同意工程部在施工中根據使用計劃及時糾偏,并作后評估()簽證單控制2 工程部 預算人員審核 項目部 不介格審計部審計備案(3施工階段成本控制總流程圖總裁辦公室會議確定投資目標 螢事會批準(重大項目) 同意財務部編制資
46、金使用計劃 財務部確定資金使用計劃審核施工組織設計 經監理審核簽字的工程施工 圖、施工資料工程部審核己完工程量財務部審核已完結算表 工程部設計崗復核施工圖,審計部審核變更文件 業主代農復核施工資料監理簽證變更文 件不合格果結批審合格認可索賠文件已完工程結算 實際投資與合同價比較工程部審核竣工決算文件不合格竣工決算3、施工階段成本控制相關部門職責副總裁:負責整個項目的全程控制(人員、成本等控制)。項目部:協助副總裁對整個項目施工階段的成本實施控制,負責信息的上傳下達。工程部:1)、負責設計方和施工方的協調,盡可能將變更成本控制在業主可以容忍的限度內。2)、工程部應健全內部審核機制,實行項目經理負
47、資制。項目經理對項目的成本、質量、進度承 擔全部責任。合約部:負責合同的執行的監督、控制,索賠的控制,合同的管理、核對和登記。材設部:1)、控制材料、設備使用量和單價,材料采購、收發、核對、保管。2)、負資材料設備的訂貨。每個工程主體一開工,應及時提出材料設備的采購單,經多方詢價后,捉出若干具體的訂貨方案由預算部、財務部審核后,報招標小組審定。財務部:I)、負責項目財務計劃和資金使用計劃的編制,對項目的融資、資產營運等提出對策,同吋負責對外捉供可公開財務報農和其他財務信息。2)、財務部按付款程序及有關工程合同控制撥付工程備料款、進度款。3)、財務部應逐月向總經理捉供各個工程項目的目標成本執行情
48、況農,并將超過或可能超過目標 成本的細目,及時反饋給有關部門。這就要求財務部在核算工程成本時,應以“成本評估”的細目 設置成明細科目。4)、財務部按審定的訂貨計劃安排資金。4、施工階段成本控制主要人員職責副總裁職資:負責整個項目的全程控制(人員、成本等控制)。項目部項目經理職資(1)控制工程進度、質量、成本,實現項目利潤最大化。(2)監督檢査施工、安裝質量,組織完成規定的工程中間驗收、專項驗收、竣工驗收及備案歸 檔工作-制訂工程進度計劃及保證措施,會同合約部審核施工單位當月完成量。 負貴隱蔽工程的檢査驗收和經濟技術簽證。參與圖紙會審和重大設計變更,配合工程技術重要問題的解決和協調。 參與材料設
49、備的選用工作。配合招投標及工程合同的談判工作。促檢查房屋移交物管公司。(3)(4)(5)(6)(8)工程技術主管.(1)與設計院溝通、協調,進行樓盤結構、室內外效果等建筑設計和把握。(2)把握市場要求,確定項目戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位。(3)配合報審工作,參與報審圖紙會審和重大設計變更。(4)密切聯系設計院,在確保質量安全的前捉下,盡可能優化設計方案,達到節約成本的目的。 工程部工程師(協調)根據業主需要和工程實際,對工程或某些部分作出變更指示:出來施L中可能出現的技術問 題。預算員負責工程的預算、結算、決算控制。一般技術人員(1)應認真記好施工日記,對進場材料設備的品牌、質量、
50、數量等耍認真審核,并對施工逬度和 完成的工作量等重大事項按日記錄在案。(2)協助工程師處理在工程中出現的技術等問題合約部合約部經理確定合理工程造價,控制建設成本。確保工程合同的完整、合理性。建立、建全市場信息捧收集、調査、預測建筑市場相應信息,及時綜合上報供領導決策。負貴工程合同、招標文件的編制、修訂及解釋工作,并組織施工合同的談判、簽訂及 爭議(1)(2)(3)(4)(5)糾紛的處理。(6)管理控制工程項目成本,審核工程造價及預算外驗方用工簽證資料。(7)組織召開公司預算專業工作會議,負責各級預算人員的培訓工作。(8) 按公司檔案管理要求,收集、整理、歸檔合同、招標文件、預(結)算資料。(9
51、) 審核在建工程月產值報農及工程款項。合同預(結)算工程師確定工程造價。控制建設成本。對工程項目造價的組成逬行分析和價格監測,參與工程造價的確定和控制。 對實物進行計量,編制工程標底,審核工程預算和辦理工程結算。(1)(2)(3)(4)控制工程成本,及時準確的完成工程成本的預測和計算。5 (.(4) 協助現場代衣審核工程補充項目及現場收方。(5) 收集、掌握工程造價相關信息及資料,及時向領導提供決策依據。材設部材設主管(1) 嚴格執行集團材設部材料管埋細則,嚴格合理控制材料成本、實現材料的使用率和利潤最 大化。建筑材料行業信息的收集和儲備。根據項目進度需求,制訂采購、甲供材料的計劃。根據項目需
52、求,搞好物資的平衡和供應。監督材料的使用,對材料設備在工程中使用情況進行跟蹤管埋。全面控制項目材料的質量、數量和費用,降低消耗,做好到場材料的符合性檢査。 參加加工定貨和設備定貨價格的評定及考察。負貴下屬的具體工作,對甲方供材料賬目和調撥手續要做到日淸月結。及時清倉査煒、最人限度減少煒存,隨時對擁存都做到心中有數。(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)材設部經理(1)(2)(3)(4)(9)合理控制材料成本,保證利潤最人化。制定物資流通和管理的各項規章制度,并貫徹實施。 建筑材料行業信息的收集和儲備。材料員(1)(2)(3)(4)(5)根據項目進度需求,制訂材料采購、招標計劃- 合理控制材
53、料成本,保證利潤最人化。廣泛收集建筑材料資料,擴大信息范圉。嚴格按物資采購計劃及權限采購項目所需物資。負貴材料出入脖登記等文件的歸檔。具體承辦甲供材料的調撥,建立臺賬、資料淸理等工作。財務部財務經理(1) 管理公司財務賬目,確保賬目淸晰及財務工作規范化。(2) 根據公司發展戰略和整體財務發展規劃,制訂部門年度財務計劃,并捉供和關資料和信息 支持。(3) 根據年度財務計劃,協調預決算、現金流量、稅務關系等,并監督公司財物運營。(4) 按期進行稅務的繳納及稅收管理,保證公司經營合法化”提供螢爭會需要的和關財務資料。.綜合運用各項資金,并權衡資金需求,保證財務計劃順利實施。按規定時限組織月、季及年終
54、會計核算,編寫年度報告及經濟活動分析。 定期或不定期檢查備用金悴存情況,嚴格執行現金使用規定。替促財務人員認真學習并嚴格執行備項財務會計法規,提高業務技能(5)(6)(7)(8)(9) 妥善保管公司有關財務文件、資料、合同等。(10) 恪守公司財務機密。成本會計人員(1)(2)貴。(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)及時做好各種賬務、成本核算,為公司提供經營決策資料。及時做好各種成本費用的歸集、分配,進行成本核算,對部門及時成本核算工作的完成負 對公司各個項目、產品等進行成本核算,編制項目成本計劃,捉供有關的成本資料。 按照公司成本核算管理要求,確定各類成本定額、標準,并協助實施。核查各部門執行成本計劃情況,并就ib現問題及時提出自己的建議上報。掌握先進的成本管理和核算方法,捉出降低成本的控制措施和建議。做好相關成本資料的整理、歸檔工作。熟悉掌握會計成本核算、電算化,捉高核算速度。具體負貴編制公司月、季、年度成本會計報表、成本分析及附注說明。財務會計(1) 按照公司財會制度,負貴公司各種核算和其它業務的工作。(2) 根據會計制度規定,進行財務核算。(3) 負責固定資產的會計明細核算工作,建立固定資產輔助明細賬”及時辦理新增固定資產記賬 登記手續。(4) 負貴公司各項全
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