1、滁州市瑯琊區高新技術創業服務中心綜合樓及周邊廣場物業管理服務項目物業管理服務內容及要求（一）秩序維護管理服務：人員素質要求：（1）政審合格，品德良好，工作態度端正，責任心強，無不良記錄；（2）接受過專業訓練，獲得上崗資格證書，業務熟練，機智勇敢；（3）儀表端莊、儀態大方要求五官端正；（4）精力充沛、身體健康，形體符合工作要求。男性身高1.70米以上，50周歲以下；女性身高1.60米以上，40周歲以下。服務內容：（1）負責整個區域和各建筑物的物業進行維護、監控、消防等設施設備相關服務工作，在全部入口處設置安全維護人員，負責各服務大廳等公共的秩序維護和安全防范工作，并對整個區域和各建筑物和公共部位

2、進行24小時巡查；（2）負責整個區域內交通秩序的維護，指揮各類車輛有序停放進出。（3）負責出門大件物品的查驗；（4）防止偷盜、縱火等治安突發事件的發生；（5）做好緊急突發事件的應急處理工作；（6）嚴格執行消防操作規程，定期進行消防演習與培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。（7）完成委托方交辦的其它工作（如搬運零星物品）。服務要求：（1）保證服務中心綜合樓及室外廣場（含市民廣場）、道路等正常的辦公秩序、外圍環境不受任何干擾和影響，服務大廳秩序井然有序，無吸煙、大聲喧嘩等現象，禁止推銷、叫賣、攜帶寵物等閑雜人員進入辦公服務區域；（2）保證本區域公共財產不受損壞和損失；（3）對要求進入辦公區

3、辦事的人員，建立問詢身份查驗、預約核實和登記制度，要求記錄真實、準確、完整，有回執；對報刊、郵件的日常收發；對消防設施器材狀態的檢查；消防安全知識的宣傳與技能培訓；對突發事件的處置和緊急狀態下的人員疏散。（4）按規定著裝，儀態儀表端莊、穩重、大方，舉止文明，符合禮節；語言禮貌、文雅，態度熱情；（5）指揮各種車輛慢速行駛，按照劃定區域停放，無亂停放現象；（6）實行24小時值班巡查制度，確保整個區域內無火災、無治安事件、交通事故發生，無安全隱患。有應急處理計劃預案和措施，一旦有事故發生，能夠做到及時報警、保護現場，防止事態進一步惡化，事件處理及時率100%。（二）保潔服務：人員素質要求：（1）政審

4、合格，品德良好，工作態度端正，責任心強，無不良記錄；（2）接受過專業訓練，業務熟練；（3）儀表端莊、儀態大方要求五官端正；（4）精力充沛、身體健康，形體符合工作要求。男性身高1.65米以上，55周歲以下；女性身高1.55米以上，45周歲以下。服務內容：（1）辦公室外的會議室、接待室、休息室（廳）、電梯和扶梯、樓梯間、走道、停車場（含地下停車場）、道路、廣場（含市民廣場）等公共場所的日常衛生保潔、垃圾整理收集和清運（至甲方指定地點）；（2）衛生間的地面、墻面、玻璃、燈具、衛生潔具、室外公共區域等設施物品的日常清潔保養維護；（3）辦公大樓、庭院、室外公共區域的日常衛生保潔、垃圾收集；（4）大樓建筑

5、物玻璃窗、內外墻面的定期清洗；（5）辦公室、會議室等窗簾的定期清洗更換；（6）負責衛生間的清潔用品（如卷紙、洗手液、衛生球等）的更換；（7）制定辦公區公共部位消殺制度，定期滅除害蟲；（8）區域內下水道，化糞池每年清淤二次。（9）完成委托方交辦的其它工作。服務要求：（1）配有清潔機、拋光機、地墊等設備；（2）會議室、走道等公共區域每天會前和上班打掃，并在正常工作時間內保潔；保持墻面、天花板、門窗、踢腳線及一些細部和特殊部位的清潔，每天開窗通風，保持空氣清新，搞好環境衛生；（3）要保持衛生間衛生潔具、墻面、地面、玻璃街道上的清潔、無異味、地面無積水；（4）各個服務大廳、衛生間、樓道、走廊等公共部位

6、需制定保潔巡視制度，垃圾筒需清倒2次/日，保持無雜物，無污痕、無塵掛；（5）庭院每天清掃，保持院落干凈整潔，無垃圾、無棄物，綠化部分需定期修剪，保持其美觀效果；（6）建筑物的入口門廳、服務大廳、樓道等公共部位及物業區域內道路整潔，無堆放雜物的現象；（7）樓內墻面清洗高位1次/月、低位1次/周，樓外全部墻面清洗1次/年，瓷磚部分高位1次/季、低位1次/周。（8）（3米以上為高位）；大理石、花崗石材質部分（含墻、柱、地面）清洗打臘2次/年；不銹鋼材質部位（含樓道扶手、電梯門等）日常保潔，另視污染程度使用護理劑。（9）廣場內的水池、水域應保持其水質干凈、透明，且水面無漂浮雜物。（10）完成委托方交辦

7、的其它工作。（三）公共設備維護服務：人員素質要求：（1）政審合格，品德良好，工作態度端正，責任心強，無不良記錄；（2）接受過專業訓練，業務熟練；（3）水電、電梯、空調維修等人員年齡在50歲以下，具有相關部門頒發的維修崗位相關資格從業證書或特種設備作業人員證書，從事本崗位要有3年以上專業工作經驗或有2年高層建筑電氣設備從業經驗，有強烈的事業心和責任心；（4）網絡維護人員具有網絡相關專業或計算機相關專業畢業（大專學歷，僅限男性）。熟悉機房基礎設施設備和日常維護（服務器維護），熟悉處理各種計算機故障。熟悉消防和安全監控系統設備的維護。服務內容：（1）負責相關設施的日常維護和保養，保證水、電的正常供應

8、，電梯（扶梯）、中央空調設備設施的正常運行；（2）對無壓泵房、消防系統、電梯（扶梯）、空調機組的正常運行進行日常巡查，并積極配合相關部門對其的年檢工作；（3）負責客戶終端的接入服務，及時排除出現的故障，保證網絡系統的正常運轉；（4）負責建筑物及庭院各處的零星維護等；（5）完成委托方交界的其它工作。服務要求：（1）做好相關巡查記錄，節假日設備出現故障時能夠隨喊隨到。（2）確保零修、急修及時率達98%以上，零修合格率達100%。（3）辦公大樓的高壓配電、電梯、空調、消防、網絡等設施由招標方委托具有維修資質的專業公司負責維修、維護，物業相關人員配合監督廠家，做好維保工作。（4）水、電、消防、空調、電

9、梯、網絡等設備日常的使用管理與檢查保養。（5）一般設施、設備日常零星維保中所產生的人工與機械費用由物業服務方承擔，維保及更換的材料費用須經招標方確認后由招標方承擔（物業服務方須根據各類設施設備的實際運行情況，按月向招標方申報所需維保材料計劃，并由招標方負責采購，物業服務方負責建庫、保管及領用；物業服務方對日常維保所耗用材料的使用，須經招標方進行簽字確認；物業服務方對應急維修所需材料，可在征得招標方同意的情況下代為采購并據實報銷；物業服務方、招標方雙方按月對賬，所發生的費用由招標方每季向物業服務方支付），其維保材料費用不包含在此次報價中。專業設備（高壓配電、電梯、空調、消防、網絡）由招標方與具有

10、維護資質的專業公司簽訂維護協議，維保費用由招標方承擔，相關設施設備的年檢由招標方負責組織，物業服務方負責日常的使用管理與檢查保養，以及對專業公司維保情況進行監督檢查，同時協助、參與招標方相關設施設備的年檢工作。其相關的維保費用不包含在此次報價中。（四）會務服務：人員素質要求：（1）政審合格，品德良好，工作態度端正，責任心強，無不良記錄；（2）高中以上學歷，接受過相關培訓；（3）儀表儀態要求五官端正，落落大方，精力充沛、身體健康；（4）女性，身高165cm以上，35周歲以下，身材勻均，無紋身和明顯疤痕。服務內容：（1）迎賓及禮儀服務、大型會議接待等保障服務；（2）日常會議服務（會議會場準備、茶水

11、供應、音響設備調試等）；服務要求：（1）服務規范、及時、禮貌、熱情、文明、在有需要時提供禮儀服務；（2）做好會議現場的布置工作（如物品擺放、橫幅懸掛、音響及投影設備準備等）；（3）會議前配備好茶水、煙灰缸、紙巾、毛巾等相關物品；（4）會議中的倒水、續水及其它會議服務等事宜；（5）會議結束，現場的保潔及相關設備、物品的清點、歸還等工作；（6）完成委托方交辦的其它工作。（五）其他要求（1）項目負責人持證服務，中標后僅在本項目服務，不得到其他項目任項目經理，每周須五天堅守崗位。特殊情況須向招標人請假，經批準后方可離崗。（2）消防人員須取得公安部消防局頒發的消防行業職業技能資格證書。電梯從業人員、水、

12、電工持證上崗。（3）所有人員統一著裝（春、夏、秋、冬制服各兩套），掛牌上崗。（4）中標人應按照物業管理的相關規定負責物業服務，做好門崗、巡邏崗和監控崗的值守工作，做好共用設施設備的維護工作。由于工作不力、監管不到位等自身原因導致園區共用設施設備的損毀或被盜的，以及引起的各種事故及造成的各類損失，由物業公司承擔相應的法律和經濟責任。（5）中標方需在合同簽定后一周內完成本項目服務人員招聘、培訓工作，并組織所有人員做好進場準備，與原有物業服務單位做好交接和移交工作。（6）中標方進駐后須對中心進行徹底保潔。（7）物業公司遵守物業法規，承擔本項目的物業服務及物業安全責任，達到物業工作質量標準。（8）物業

13、公司應嚴格按照物業協議，按規定人數上崗，執行物業崗位職責、服務質量標準，承擔物業管理服務、安全運行責任，達到全職全責。（9）物業員工必須經培訓合格后上崗，勝任本職、本崗工作。凡達不到工作要求的員工，物業公司應及時調換。（10）凡涉及特種行業操作的，須持證上崗，操作人員須完全達到對設備能夠檢修、檢測、檢驗能力，并且做到工作崗位記錄、確保資料齊全，因其違反規定產生的一切法律和經濟責任均由中標人全部負責。（11）物業員工文明上崗，統一著裝，標志明顯，自覺遵守相關規章制度。（12）遇雨雪天氣，及時組織人員清理道路、各門門前保證暢通無阻。（13）招標人對物業公司的物業服務工作，實行專業對口監管和業務工作

14、指導、每季度對物業服務工作進行質量考核，并及時協調工作中出現的問題。（14）物業公司應自行配備辦公類設備（辦公桌椅、固定電話、電腦，打印機等辦公設施），配備常規保潔、秩序維護、綠化等設備和工具。 （六）人員配備及服務要求1服務人員數量及崗位要求總體人員最低配備（70人）。其中：項目經理（1人）、駐地主管（1人）、行政人員（4人）、客服（10人）、秩序維護（26人）、保潔（22人）、設備維護（6人）。（2）人員數量及要求須按規定要求配置，不符合要求的須在一周內調整。人員配置的資質不符合崗位要求的，發現一次扣2000元，發現兩次終止協議，沒收履約保證金，通報物業主管部門。2服務人員及要求 （1）項

15、目經理持證服務，中標后僅在本項目服務，原則上不得到其他項目任項目經理（客觀原因需要變更的，需經業主同意），每周須五天堅守崗位。特殊情況須向招標人請假，經批準后方可離崗。如擅自變更項目經理的，經核實屬實的，每出現一次扣減物業服務費10萬元（從下月服務費中扣減）。（2）消防人員須取得公安部消防局頒發的消防行業職業技能資格證書。電梯、電工持證上崗。（3）秩序維護員、監控室值班人員、消防控制室值班人員年齡不超過50周歲，政審合格，無酗酒等不良嗜好。（4）所有人員統一著裝（春、夏、秋、冬制服各兩套），服裝應干凈整潔，無褶皺、較重褪色等影響美觀的現象，一律掛牌上崗。（七）甲方的權利與義務l.甲方有權要求乙

16、方按合同的內容、標準做好招標范圍內的物業管理工作，甲方對乙方的工作質量進行量化管理，每月定期或不定期對物業服務情況進行檢查，履行監督與管理的權利。2.甲方有權根據工作性質對乙方提出指導性意見，如無特殊理由，乙方必須遵照執行。3.甲方有權制止、糾正乙方在辦公區大院工作的員工的不良言行，有權要求乙方終止該員工在甲方處繼續從事物業管理工作。 4.乙方有下列行為之一，甲方有權終止本合同： (1)不履行或不按合同規定履行合同義務的； (2)對甲方管理部門的監督、檢查陽奉陰違，經指出仍不服從管理的； (3)被行政主管部門責令停業整頓或者吊銷經營證(照)的； (4)利用甲方名義對外進行經營活動的；5.甲方需

17、向乙方無償提供物業管理所必須的工作場地與設施。6.甲方不干涉乙方的正當經營活動和人事安排。 7.承包期間，甲方應按照合同約定支付相關費用。（八）乙方的權利與義務 1.乙方的合法經營活動不受甲方的干涉。2.乙方有權根據甲方的規章制度，制定物業管理工作實施細則。 3.乙方應根據設備性能和維護方法進行維護，制定切實可行的維修方案提交甲方備案。 4.乙方對進入辦公區及樓宇內的人員、車輛，有違反規章制度的行為有權予以教育、勸阻、制止和糾正。 5.乙方對出入辦公區及樓宇內的人員、車輛、物品等有驗證、登記、查詢的權利。 6.乙方有要求甲方按期支付相關費用的權利，有權拒絕甲方非委托范圍內的其它工作。 7.乙方

18、應自覺遵守甲方的規章制度，服從甲方的管理，嚴格執行行業規定，遵守行業標準和規范； 8.乙方派往甲方辦公區大院工作的員工，應熱愛祖國、擁護社會主義制度，政治思想健康，遵紀守法，無違法紀劣跡，具有初中以上文化程度，身體健康，儀表端莊，無傳染性疾病，行動敏捷，責任心強； 9.乙方應按承包范圍、標準的要求，履行職責和義務； 10.乙方應妥善保管和使用甲方配制的工作設備，愛護各種設施、公物，如有損壞應按價賠償； 11.乙方員工在辦公區及樓宇內工作應著裝統一整潔，定崗定位，堅守崗位，嚴禁空班、漏班、溜崗、擅離職守、遲到和早退，禁止酗酒、打牌、大聲喧嘩、聊天、嬉鬧，做到文明值崗，禮貌服務； 12.乙方有義務

19、教育員工保守業主機密，做到不該看的不看、不該聽的不聽、不該講的不講。（九）要求及說明招標人為中標單位提供物業辦公用房，物業管理所需物品，如辦公家具、維修工具等所有物品由中標單位自行解決。1.物業管理運行費用，包括：（1）人工費用(含所有服務于本項目的各類人員的工資、福利、社保、服裝、交通費用等)；（2）耗材費用（包括服務于本項目的各類耗品，如拖把、抹布、消毒液等，衛生間需配衛生球等）；（3）行政費用（含辦公費用、門衛及值班電話等通訊費用）；（4）其他（含垃圾清運、下水疏通、防蟲滅鼠等）及綠化帶人為踩踏損毀部分的補植維護、施肥、噴灑農藥等；（5）管理酬金；（6）稅金； （7）報價不含辦公樓水、電

20、費用；（8）所有公共設備設施的維護由物業公司提供技術服務，所需材料由業主方負責；（9）報價時須按服務項目內容分項報價，匯總計算；（10）服務費用在服務期限內因政策性原因需調整的，給予調整，其余不予調整。 （十）投標方中標后應遵守以下條款1投標方中標后，應向委托方（區公管局代管）交納履約保證金；2服務期內，年度綜合測評滿意率達90%以上；3重大安全責任率為零；4重大設施設備責任事故為零；5中標方，必須遵守雙方共同制定的物業管理檢查考核標準，并接受委托方監管考核；6中標方在管理和服務期間若發生重大安全事故或綜合滿意度測評達不到要求，并經整改仍不到位的，委托方有權提前終止合同；7投標方中標后，對所服

21、務項目不得另外分包。8物業公司有詳細的工作計劃和管理目標責任書。四、考核評分標準項目分值評分標準內容分值扣分備注各項備案項目備案(簽訂合同后一個月內)3主管部門核查項目經理按規定備案（任命文件下發后一個月內，項目經理僅服務于此一個項目）3主管部門核查，看任命文件從業資格項目經理取得從業資格證書3看證書與勞動合同有電工操作證書3看證書與勞動合同有電梯操作證書3看證書與勞動合同有消防操作證書3看證書與勞動合同公開公示公開欄公開工作人員名單、崗位及照片（項目經理、保潔主管、秩序維護主管、客服主管、工程主管等）3看現場物業辦公室（或客服中心）公開各項辦事制度及服務流程3看現場統一著裝工作人員著裝統一、

22、掛牌編號上崗，服務規范3看現場承接查驗與建設單位簽訂承接查驗協議，辦理接管驗收手續，無承接未經竣工驗收合格的物業現象4看協議，看查驗記錄制度建設制定項目經理、保潔主管、秩序主管、客服主管、工程主管等各項職責，制定裝飾裝修管理、保潔、綠化、秩序維護、車輛、消防等各項管理制度、各崗位工作標準；制定考核和獎懲辦法19看資料秩序管理60分人員到崗率24小時每班每崗規定人數（100%），有交接班記錄5看現場和記錄門崗實行24小時門崗值班，有交接班記錄5看現場和記錄巡邏崗巡邏人員定時、定區域巡邏，發現問題及時處理，有巡查記錄和交接班記錄，5看現場和記錄監控崗監控24小時有人值守，有值班記錄5看現場和記錄車

23、輛管理有機動車輛統計表、有車位或車庫停放登記簿5看統計表和登記簿安裝藍牙系統5看現場實行外來機動車輛登記（或取卡），有登記簿（登記完整、詳細、清潔）5看現場和登記簿停放有序（單向停放、車頭統一）5看現場機動車和非機動車入庫、定位10看現場門廳或樓梯口無非機動車停放現象5看現場無私拉亂接電線充電現象5看現場環境管理50分環衛設施垃圾桶、果皮箱等設施完好，外表干凈10看現場責任制有專職的保潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔有保潔責任牌10看現場，統計保潔人數垃圾清運垃圾清理及時10看現場公共保潔樓內（地面、樓梯扶手欄桿、消防栓、指示牌、天花板、公共燈具、門窗玻璃、電梯轎廂、電梯房、二次供水泵房

24、、電表間、弱電間、消防控制室、地下車庫、架空層非機動車庫等）、樓外（地面、明溝、燈具、宣傳欄、花臺大理石等）、樓頂（樓面、頂樓活動室）公共區域潔凈10看現場，抽查3個單元亂堆亂放樓道無亂堆亂放現象10看現場，抽查3個單元裝修與共用部位管理50分維修維護共用部位門窗完好5看現場，抽查3個單元定期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通10看現場圍墻無損壞，鐵柵欄無銹蝕10看現場路面平整、無破損、無積水，側石無缺損10看現場建設單位質量缺陷的及時報修，質保期內的及時報修，質保期外的及時上報，屬于物業小修的及時維修10根據平時情況掌握對危險隱患部位設置安全防范警示標志5看現場綠化管理50分提示標牌

25、有綠化溫馨提示牌10看現場枯枝敗葉無枯枝敗葉10看現場瓜皮果殼無瓜皮果殼、煙頭、磚石10看現場亂停亂堆綠化帶上無車輛停放、雜物堆放、踐踏痕跡現象10看現場綠化養護綠化長勢良好、修剪整齊美觀、無病蟲害和折損現象10看現場設施設備管理150分檔案管理共用設施設備檔案齊全、分類造冊，存放有序、查閱方便（主要有照明、電梯、二次供水、消防設施、排水、避雷等）10看資料二次供水泵房加鎖，專人管理,有巡查、維修記錄5看現場和資料，無二次供水的不扣分定期對水泵潤滑點加油，對管道、水泵等進行除銹、油漆、保養，保證供水正常，泵房整潔10看現場，無二次供水的不扣分定期對減壓閥進行測試并做好記錄5看現場和資料，無二次供水的不扣分冬季對暴露水管進行防凍保護5看現場，無二次供水的不扣分排水設施雨水篦子完好并清掏干凈5看現場雨污水窨井不滿溢、井蓋無缺損，排污、排水管道暢通，化糞池定期清掏10看現場和資料地下室排污泵定期檢查、維保，保持完好，具備隨時啟用條件10看現場和資料電梯系統電梯內電信、移動等通訊信號完好5看現場及時排除電梯困