1、（財務知識）市經濟適用住房政策分析20XX年XX月多年的企業咨詢豉問經驗.經過實戰驗證可以落地機行的卓越管理方案，值得您下載擁有市經濟適用住房政策分析1、推廣階段（19982000年）依據國家有關經濟適用住房政策，1998年10月15日市人民政府下發了關于同意市經濟適用住房建設減免行政事業性收費問題的批復（京政函199868號），對市政公用設施建設費、四源費、防洪費等21項行政事業性收費進行減半征收。同年10月18日，市政府出臺了關于加快經濟適用住房建設的若干規定（試行）（京政辦發1998第54號），對經濟適用住房的建設標準、領導機構、項目來源、成本構成、購買對象進行了明確規定。于此基礎上，市

2、相繼出臺了關于市行政機關、事業單位購買經濟適用住房的實施意見、市進壹步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案、關于第壹批經濟適用住房銷售管理購買辦法、市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法等壹批關聯政策，市的經濟適用住房政策全面推廣。此階段壹個明顯政策導向是市政府關聯部門力推經濟適用住房政策，鼓勵開發企業建設、促成單位和城鎮居民購買。明確規定：“本市行政機關、事業單位按原建設經費申請渠道，中請購買經濟適用住房資金”，來購買經濟適用住房；同時,“于市政府做出本市居民家庭中低收入標準及認定辦法之前，居民個人購買第壹批經濟適用住房，憑本市城鎮居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發建設單位辦理購

3、房手續”。此階段的明顯特征是敞開向社會供應，購買者尚沒有收入等方面的限制，只是原則規定“購買經濟適用住房實行申請、審批制度”；建設上也沒有明確建設標準、戶型面積標準等關聯規定，仍基本屬于開發企業憑著“感覺走”的階段。此階段市場呈明顯的買方市場特征。但此時市場總體上持觀望態度，景氣不旺，政府和開發企業很大精力花費于推廣經濟適用住房政策和項目，消除購房者顧慮方面。2、發展階段（20012003年）此階段壹個明顯標志是2000年12月政府出臺了市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題暫行規定（京政辦發2000131號），首次對申請購買經濟適用住房的市城鎮居民資格有了明確對定：必須是無房戶和現住房面積未達到

4、本市規定的補貼面積標準的未達標戶，且且家庭年收入6萬元（含）以下的；夫婦雙方為機關工作人員或教師的家庭，重點工程拆遷居民和危舊房改造項目異地安置居民家庭可憑有關證明購房。其后，政府關聯部門先后出臺了關于市城鎮居民購買經濟適用住房程序的通知（試行）（京建開2001276號）、市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的補充規定（京政辦發200253號），關于轉發國家計委、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法文件的通知（京價（房）字2002477號）、關于經濟適用住房優先向拆遷居民銷售的通知（京建開2003130號）、關于持有市工作居住證外地人員購買市經濟適用住房有關問題的通知（京建開2003429號）

5、、關于建立經濟適用住房購買資格公示制度的通知（京建開2003612號）等主要關聯政策。相對第壹階段而言，出現了以下主要變化：進壹步細化了審批程序、時限和申請資料；將被拆遷居民和危改異地安置居民家庭購買標準由120褶下調為70褶，同時對購房家庭購買超過規定面積標準的經濟適用住房，于立契過戶前需補交10%的綜合地價款；將經濟適用住房限價的規定調整為基準價；將經濟適用住房主要戶型控制于80褶左右，單套住房總價款于32萬元以下；加大了對拆遷居民售房的傾斜力度；將經濟適用住房的覆蓋面由市城鎮居民擴大到持市工作居住證的外地人員；于申請和審批程序中間，加入了公示環節，完善了資格認定制度。此階段的明顯特征是：

6、購買者的資格有了明確限定，而且越來越細化和科學化，單位雖被挨棄于購買者范圍之外，但作為某種“應景”的需要經濟適用住房的供給對象卻于不知不覺中不斷外延，由市城鎮戶口家庭向有居住證的外地人員、海歸人員、軍隊人員不斷擴展；經濟適用住房的認知度大大提高，購買踴躍，市場逐漸呈現供不應求趨勢，政府和開發企業很大精力花費于推進經濟適用住房建設，開展銷售方面。3、調整階段（2004至今）2004年是市房地產行業的“政策年”，政府出臺了壹系列的房地產文件和法規，數量之多、內容之細、影響之大均為近年所不多見的。對經濟適用住房建設項目的影響主要體當下以下四方面。壹是，運營性用地，壹律經“招拍掛”方式取得，“比照效應

7、”造成經濟適用住房的土地成本大幅上漲。關于運營性項目暫停受理審批的通知（京國土房管出200426號）規定：自2004年1月9日起，市各級發改委、建設、規劃、國土房管等部門暫停受理審批開發建設單位申報的運營性項目立項，規劃審批和國有土地使用權協議出讓。關于停止運營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定（京政辦發20044號），將33號文原本可協議出讓的5條口子一一綠化隔離帶項目、小城鎮建設項目、開發帶危改項目、國家級開發區和科技園區外非生產加工型壹股性高科技項項目用地，全部堵上。至此，的運營性用地，壹律實行“招拍掛”政策，由土地整理儲備中心壹個口供應市場，嚴控土地供應量、壟斷土地供應渠道，雖然加

8、大了政府調控市場的直接性和力度，但卻導致經濟適用住房建設用地成本比照運營型用地成本不斷上漲，有的項目待征土地的費用上漲達50%之上，直接造成原本剛性十足的經濟適用住房成本無法自行消化，部分外征地較多的項目出現較嚴重的虧損，較大地影響了開發企業建設投資熱情。二是，征用建設用地，壹律逢征必轉、費用上不封頂，遲滯了部分經濟適用住房建設項目的推進難度。市建設征地補償安置辦法（市政府148號令）規定，和先前的征地政策比較，出現了倆個較為明顯的調整：壹是，自2004年7月1日起，市征地逢征必轉，于轉非勞動力就業方面，堅持征地單位優先招用、勞動者自主擇業的方針，加大了開發企業征地帶來的人員負擔和成本；二是，

9、征地補償費實行最低保護標準制度，上不封頂，強調征地雙方協商簽訂協議，征地補償費于征地批復前要足額存儲到國土局指定賬戶，接受土地行政主管部門的監督，于征地批復后，征地補償費首先用于轉非人員的安置補償費支出，余額作為土地和地上物補償撥付農村集體組織，這樣不僅大大增加了征地成本，而且由于征地批復取得時間長的原因，大大滯后了企業取得土地，開發建設項目的時間，加大了經濟適用住房建設項目的推進難度。三是，經濟適用住房建設項目中盈利性公建必須通過“招拍掛”方式才能取得土地使用權，壹定程度上致使經濟適用住房建設項目自身消化成本波動的能力減弱。于經濟適用房項目中盈利性公建是補償經濟適用房項目收益的壹種可能的渠道

10、，若通過招拍掛方式取得土地使用權存于壹些問題：第壹，經過競買若由其他開發企業取得盈利性公建的土地使用權和開發權，原經濟適用住房項目開發企業只能取得前期投入成本的回籠，喪失了用盈利性公建的收益彌補經濟適用房項目虧損的機會，而這是于“承諾制”條件下售價審批中包含的因素；第二，通過競買由原經濟適用住房項目開發企業取得土地使用權和項目開發權，但競買價高于掛牌底價，按規定超出底價部分的溢價全部上交國家，增加了公建的開發成本，同樣影響了整個經濟適用房項目的經濟效益。第三，通過“招拍掛”方式取得土地使用權，即使沒有競買者，也大大延長了項目的建設周期，使公建建設和住宅不能同步進行，會造成施工擾民、居民使用不便

11、等問題。第四，經濟適用住房項目是作為壹個整體進行規劃、立項、建設的，若將盈利性公建分開單獨掛牌，從前期手續到土地、規劃等手續辦理以及關聯費用分割方面均存于壹些不順暢的問題。四是，新的施工規范及建材價格上漲，增加了工程造價。伴隨國家對住宅建設環保、節能等方面的要求越來越高，強制性規范要求使用的壹些新建材提高了建設成本，加之，近期鋼材、水泥等建材價格的上漲，導致工程造價每nf增加97元200元。由于之上諸多原因，開發企業運作風險和推進阻力加大，市經濟適用住房推進速度大大放緩，而受整個商品房市場價格飛速增長以及市重點工程拆遷引發的各種被動性需求的影響，經濟適用住房對市場需求達到頂峰，供需失衡加劇，“

12、爆棚”現象嚴重，此階段呈現明顯的賣方市場特征。由于前幾年市經濟適用住房快速建設、快速銷售，處于規劃、建設、銷售、物業管理、租賃以及二手轉讓等價值鏈上不同環節的經濟適用住房的數量非常可觀，而關聯管理機制和措施和這種飛速發展的實踐活動逐漸出現了壹定程度的滯后和錯位，歷年積累的問題逐漸顯現，某些問題已經到了不立刻妥善解決就可能動搖整個經濟適用住房政策初衷的地步，社會大眾和媒體、開發企業甚至政府內部對經濟適用住房的爭論也不斷激烈。經濟適用住房政策何去何從？是繼續加快建設仍是逐漸“減擋滑行”，甚至立刻“靠邊停車”呢，困惑著政策的決策者、執行者以及其他所有參和者。2005年倆會期間，全國政協委員、西安市原政協主席傅繼德提