1、.物業接管可行性分析報告編寫：深圳市某物業管理有限公司市場拓展部日期： 2017 年 11 月 14 日目錄.一、項目概況3二、項目物業管理背景資料34三、項目實施方案49四、項目收益分析9五、項目風險分析與對策913六、報告結論13一、項目概況：.（一）基本情況介紹：1、項目名稱：某花園2、地理位置：深圳市龍崗區某花園3、基本情況 : 某花園是商品房住宅小區，總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中：住宅建筑面積為平方米，商業建筑面積為平方米，其他物業建筑面積為平方米；住宅共套，建筑容積率為 /，建筑覆蓋率為/，綠化率為/。（二）主要經濟指標：序內 容號1 總占地面積2 總建筑面積計容積率總

2、建3筑面積4 竣工時間各種類型物業5 建筑面積及相關情況6 停車位數量7 相關指標數據相關數據資料交付時間住宅商業公廁幼兒園社區文化中心社區健康服務中心垃圾站社區居委會物業服務辦公用業主委員會活動用房房物業管理員工宿其他物業舍帶電梯樓宇不帶電梯樓宇室內停車位室外（含露天）停車位建筑物棟數建筑容積率建筑覆蓋率/%綠化率二、項目物業管理背景資料：（一）現有物業公司：某花園小區物業服務供應方目前為深圳市某某物業管理有限公司，該公司原為發展商下屬企業，后因發展商公司注銷被另一家公司收購，公司名稱留存不變，至今為該小區提供物業服務。.（二）對外招標背景信息：由于原物業服務企業提供物業服務品質與業主期望值

3、偏差太大，某花園小區業主于 2017 年按照物業管理相關法律法規的要求成立了第一屆業委會。小區業委會居于廣大業主的強烈訴求，經業主大會表決，一致同意全權委托小區業委會對外公開選聘新的物業公司。該業委會于 2017 年 10 月中旬正式在深圳市建設工程交易服務中心網龍崗分中心掛網發布招標公告，公開選聘新的物業公司為小區業主提供服務。我司分管領導提前知曉該信息后立即展開與該小區業委會的前期接觸工作，經多次溝通了解并磋商，該業委會全體成員和部分業主代表一致同意由我司為某花園小區提供物業服務工作，為此，我司計劃從即日起著手做好某花園公開投標準備工作，并力爭中標成功。三、項目實施方案：（一）組織架構及人

4、員編制設計：某花園物業管理處組織架構圖設想編制設置說明：某花園管理處人員編制擬設置 23 人，其中：主任（兼工程主管） 1 人，財務 2 人（均兼任客服），保安部 17 人（保安及客服主管 1 人，每班組 8 人，崗位設置為：地面出口 3 個、每個出入口 1 人、計 3 人，監控室 1 人，小區巡查 1 人，班長 1 人兼巡查崗，頂休 2 人），客服部 1 人，工程部 2 人。.（二）前期介入工作計劃：序號工作計劃計劃要點實施時間備注參加投標并進行可行性論證，如可行則開標前 101積極尋求中編制好投標書，并提交招標日內標。人。1、改造工程管理介入時間項成立前期介目進展確定；開標前 1522、檔

5、案資料、物業資料歸類入工作組日內收集；3、編制物業管理方案。1、協商確定管理處辦公場所；2、二次裝修管理處辦公場所3成立某花園（必要性論證后再定）；項目入駐管理處3、辦理管理處有關運作手前2個月續；4、人員配置、培訓；5、管理處辦公設備配置。1、收集各類工程資料；入駐前 24前期介入2、熟悉、掌握各類設施和系個月統。1、導入管理體系；導入某物業2、導入某物業各項規章制入駐前 15度；管理模式個月3、導入某物業管理理念。物業接管準1、物業驗收（軟、硬件）；入駐前 162、資料移交；備個月內3、問題備忘。7業主意見調1、收集小區合理化建議、分入駐前 1.查析調查結果；個月內2、上門調查和回訪；3、

6、提出改進方案；4、制定物業收費標準。（三）前期介入接管驗收方案：接管前期由公司組織成立前期介入接管驗收小組，全面梳理某花園各項物業管理問題點，全力進行品質管控梳理，提出全面整改計劃，明確嚴格的責任人和完成時間節點，并提交業委會備份，涉及需要動用物業專項維修資金的小、中、大修工程報請業委會決定施工方案或通過小區公共場地及租金收入反補的方式對公共設施設備進行維修改造。1、接管驗收內容：（1）現場驗收：共用部位：包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；共用設備：包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電

7、設備、給排水設備與管線、電線及空調設備等；共用設施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。水、電表進行抄底記錄：將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據，之前的由前任物業繳納，之后由新進駐物業公司繳納。物業費、停車費：兩費用均以交接時點為據，之后的各項費用由新任物業開始計收，如有業主所欠前任物業費用，該物業必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業的收費工作。.對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應

8、的用戶變更名稱手續，將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同。交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由保安部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接，雙方對應交接部門均有負責人，由第三方（應包含政府監管部門、小區業委會）進行監督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料。（ 2）資料交接：產權資料：1 ）項目批準文件；2 ）用地批準文件；3 ）建筑規劃審批文件；4 ）房屋產權清冊，包括業主產權資料、姓名、電話、建筑面積，

9、公共房屋及場地等；小區驗收合格資料：1 ）工程竣工驗收證書；2 ）消防工程驗收合格證；3 ）用水審批表、水費收繳合同書；4 ）用電許可證；5 ）供用電協議書；6 ）其他必要驗收合格資料；工程技術資料：1 ）建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用 說明書、調試報告等；2 ）工程合同及開竣工報告；3 ）工程預決算分項清單；4 ）圖紙會審記錄；5 ）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；6 ）隱蔽工程驗收記錄；.7 ）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；8 ）竣工驗收證明書；9 ）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；10 ）新材料、構配件的鑒定合格證書；11 ）

10、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書；12 ）砂漿、混凝土試塊試壓報告；13 ）供水管道試壓報告；14 ）機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。（ 3）其他交接：原管理單位應提供物業情況一覽表，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移交接管單位；原管理單位須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收，做好交接記錄；入伙至今所有管理運作資料均應移交，包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；所有接管事項均應以

11、書面方式進行，并須經雙方簽字蓋章確認，且需經第三方業委會或政府監管機構等部門監交；建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能，并經我司驗收后簽字交接。代收代繳各項費用，包括物業專項維修資金要上繳至龍崗區物業專項維修資金管理中心專戶，繳交截止期為原物業公司提供物業服務截止當月底的全部費用。（ 4）各類遺留問題：物業費、停車費等費用：物業向業主所收取的物業費、停車費及水、電費等其他費用，前任物業公司有無已經多收取的費用，如有，在進駐前需跟業委會或開發商進行溝通，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。.各類能源費：前任物業有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，

12、敦促其交接前繳清。車輛刮蹭事件，前任物業有無承諾給業主在物業費、停車費或者其他形式的解決承諾，進行摸底調查，避免接手之后造成業主費用已交，但承諾的問題還未解決。業主家中有個別特殊問題的，前任物業給業主承諾并未兌現的，摸清情況，由前任物業進行解決，避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。例如：個別業主減免物業費、停車費等情況。工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。（四）接管驗收進駐物業管理工作：1、設備設施試運行：設備設施在驗收合格后，工程技術部組織對設備設施進行試運行，并詳細記錄設備運行狀況，排查設備運行問題點，然后

13、會商整改方案，直至設備運行正常、安全。2、全面清潔開荒 ：清潔開荒工作的范圍：根據前期介入發現的問題和實際情況，進行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓層的通道、廣場、室內地面（地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外墻）、天花板、燈具、樓梯等室內外相關設施、設備；室外地面所有設施等。清潔開荒工作程序及標準：按照常規清潔保潔標準操作，確保干凈、整潔、無污跡、無異味，整體感觀良好。四、項目收益分析：依據業委會提供資料及招標文件數據預估，某花園全年總收入金額為 2827584.00 元，全年總支出金額為 2779633.90 元，收支相抵全年盈利金額為 47950.10 元，具體詳見附件一。.五、項

14、目風險分析與對策：（一）風險點一：1、問題描述：業委會與原物業公司之間的矛盾。2、解決方法：協助業委會妥善處理，必要時請求政府有關部門介入平息。（二）風險點二：1、問題描述：業委會與支持原物業公司的業主之間的矛盾。2、解決方法：進駐后通過上門溝通，在不違反原則且不造成其他業主反感的前提下盡量為該部門業主提供力所能及的服務需求，以化解矛盾。（三）風險點三：1、問題描述：原物業公司撤場前對小區重要設施設備不可逆性的破壞。2、解決方法：提請業委會提前發函知會，告知原物業公司這樣做的法律后果，同時我司進駐后全面排查小區重要設施設備安全運行情況。（四）風險點四：1、問題描述：招標文件收費標準因部分不同意

15、提高物業管理費收費標準的業主抵制而造成局部難落地執行（尤其是商業物業管理費收費標準的增加），進而造成收繳率下降及物業整體收益差，甚至出現虧損狀況。2、解決方法：與業委會共同邀請商鋪業主進行座談，對提高物業管理費收費標準的必要性進行溝通解釋，力爭取得諒解和支持。（五）風險點五：1、問題描述：業委會對我公司進駐接管后收益方面比列分成的承諾（主要是幼兒園租金收益補貼物業收入不足）因小區業主大會表決困難而造成難以兌現產生的收益下降。.2、解決方法：此項問題因屬于歷史遺留，可能存在不確定性，將配合小區業委會與發展商通過溝通解決，如果無法解決，再由小區業委會決定是否通過法律途徑解決。（六）風險點六：1、問

16、題描述：小區物業圖紙等必要性資料移交業委會嚴重不完整造成新物業公司進駐接管后的日常物業服務工作開展困難。2、解決方法：提請業委會在接收原物業公司資料時務必要求提供完整，不得隱瞞或故意銷毀，必要時提請政府有關部門介入進行物業各方面的移交工作，確保交接順利。（七）風險點七：1、問題描述：小區設施設備老化嚴重、問題多、故障率高造成維修費用奇高造成的影響。2、解決方法：進駐前就小區重要設施設備狀況協同業委會共同進行排查，找出問題點并明確維修責任和費用支出來源，如物業專項維修資金不足則提請政府有關部門介入厘清責任義務關系，規避我司財務投入回報風險。（八）風險點八：1、問題描述：小區物業專項維修資金繳存政

17、府專戶的余額極少，造成設施設備維修大中小修經費嚴重缺失【經咨詢龍崗區物業專項維修資金管理中心的工作人員，某花園目前專戶余額共計僅有 12 萬元整，其中：首期歸集金額僅 2 萬元，日常繳存金額僅 10 萬元（該部分日常繳存金額為現有物業公司自 2017 年 2 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日共計 6 個月期間上繳的物業專項維修資金）】。2、解決方法：由業委會聘請律師向開發商和原物業公司追繳“兩金”，即：首期應由發展商歸集繳納的物業專項維修資金和業主自入伙后日常繳納的物業.專項維修資金。“兩金”未追繳到位前由業委會協調政府有關部門采取強制方式利用發展商余留在小區紅線范圍內的物業產業收

18、益彌補上述“兩金”不足支出。依據某花園建筑面積及樓盤性質初步估算，該小區開發商和物業公司欠繳物業專項維修資金入政府監管專戶的金額分別為：開發商應追繳金額：首期歸集欠繳金額為219.96 萬元（按照某花園建筑面積為 92482.62 平方米，預計當期建筑安裝工程總造價為1200 元/ 平方米，依據有關法規的規定首期歸集物業專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價的百分之二交存，所以當期開發商應繳納物業專項維修資金金額為 92482.62 12002%=221.96萬元，扣除其已繳納 2 萬元，剩余未繳納首期歸集物業專項維修資金金額為219.96 萬元）業委會應向原物業公司應追繳金額：日常收集欠繳金額為403.55萬元（按照某花園建筑年限，該小區業主應在1998 年開始繳納日常物業專項維修資金，至今已繳納19 年，依據各類建筑面積和住宅類型，某花園每月