1、2 決策階段的成本控制2.2.1 決策階段成本控制要點 投資決策是產生工程造價源頭，這一階段耗資約占總投資額的.5，但能有效提高項目的投資效益。對建設項目進行合理的選擇是對經濟資源進行優化配置的最直接、最重要的手段。 工程建設項目的各項技術經濟決策，對項目的工程造價有重大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的選擇、設備選用等，都直接關系到工程造價的高低。據有關資料統計，在項目建設各階段中，投資決策階段對工程造價的影響程度最高，可達到7080。因此，項目投資決策階段的造價控制是決定工程造價的基礎，它直接影響著各個建設階段工程造價的控制是否科學合理。  

2、0;   工程建設項目投資決策階段造價控制與管理的重點是：1積極做好項目決策前的準備工作，認真搜集有關資料，如設備運行情況、設備技術參數、需要解決的問題等。2切實做好項目可行性研究報告，并根據市場需求及發展前景、合理確定工程的規模及建筑標準。編寫具有較強的說服性和可行性的立項申請，爭取項目早日立項。3科學進行工程項目的效益分析、編制工程投資估算。投資估算編制要有依據，要盡可能細致，盡可能全面。從現實出發，充分考慮到施工過程中可能出現的各種情況及不利因素對工程造價的影響，考慮市場情況及建設期間預留價格浮動系數，使投資基本上符合實際并留有余地，使投資估算真正起到控制項目總投資的

3、作用2.1.1建設標準水平： 按照國家的關于房屋建筑物的相關標準與條文，進行修建。涉及的標準主要有： GB50007-2002建筑地基基礎設計規范GB50009-2001建筑結構荷載規范GB50010-2002混凝土結構設計規范GB50011-2001建筑抗震設計規范 GBJ15-88(公告6)建筑給水排水設計規范（1997年局部修訂）GBJ16-87(公告4、7)建筑設計防火規范（1997年局部修訂）GB/T50033-2001建筑采光設計標準 GB50037-96建筑地面設計規范 GB50045-95(公告20)高層民用建筑設計防火規范（1999年局部修訂）G

4、B50052-95供配電系統設計規范GB50057-94（公告24）建筑物防雷設計規范（2000年局部修訂） GB50058-92爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范 GBJ75-84建筑隔聲測量規范 2.1.2建設地點的選擇：2.1.2.1、地理位置本項目地塊位于重慶長江大橋南橋頭，南坪北路旁；緊靠科普森林公園及重慶國際會展中心，西傍正在修建的菜園壩長江大橋南橋頭，北臨長江；繁華璀璨的南坪都會中心，浪高凱悅、揚子江大酒店、百盛、重百等星級酒店和商業中心在南部與其近距離接觸。區域內自然生態環境較好，交通便捷，地理位置優越，視野開闊，渝中旖旎璀璨的夜景、南山蔥翠如黛的

5、山景及長江浩瀚壯麗的江景一覽無余。2.1.2.2發展地位 南岸區擁有良好的自然資源和地理位置優勢，經濟發展狀況在重慶市一直處于中上水平，在重慶各主城區中占有重要地位。同時，區內商業、交通等設施配套較為完善，這些都為其房地產開發奠定了堅實的基礎。根據南岸主城區控制性詳細規劃，未來南岸區將建成集經濟技術開發、都市工業、商貿、國際會展、風景旅游等為一體的綜合發展區。項目地塊所在區域是南岸區的南部，緊靠重慶長江大橋的南橋頭堡，與重慶市的商業、商務和經濟中心渝中區只有一江之隔2.1.2.3居住目前重慶市整體的居住氛圍良好，其中以重慶中心區域（以渝中區為主）、西部區域（以沙坪壩、九龍坡為主，同時還有大渡口

6、區）、南部區域（以南岸區為主，同時還有巴南區）和北部區域（以江北、渝北、北部新區為主要居住開發區域）。其中南部區域中的南岸區和北部區域中的北部新區在近幾年房地產開發有很大的發展勢頭，而且一些區域已經形成了一定的居住氛圍；而西部區域中沙坪壩區北部、九龍坡區和大渡口區和北部區域中的江北區北部在城市未來居住生活的發展建設中占有非常重要的地位。規劃建設中的南岸體育中心南岸區已形成的居住區域主要集中在南岸區區府周邊，其中以泰正花園為代表。現在從未來發展形勢上看，一是南坪都會中心周邊區域，其中以帝景名苑、帝豪峰、上海城、金陽·騎龍山莊等為代表；二是南濱路區域，其中以海棠曉月、洋河·南濱

7、花園、陽光華庭等為代表；三是鵝公巖大橋東橋頭周邊區域，以不久前開發的融橋半島、江山多驕、駿逸天下等為代表，還有開盤發售不久的龍湖·觀山水共同在這個區域形成一定的居住氛圍；四是從四公里立交到六公里的區域開發建設已經形成一定的集中居住氛圍，其中以競地·溯源居、駿逸江南、華宇·江南楓庭、中天·陽光美地、學府大道69號等為代表。2.1.2.4 裝修房同時據了解，廣州恒大集團推出的豪華裝修標準從1000元/平方米到1200元/平方米不等，80%以上置業者都選擇了豪華裝修。從此次升級豪華裝修標準受到廣大置業者熱捧來看，豪華裝修已成為廣州置業者的新趨勢。業內人士分析指

8、出，置業者選擇開發商提供的豪華裝修標準，首先是由于其高超的性價比。尤其是恒大集團這樣的實力開發商，借助在業內的良好網絡資源，集中采購國內外知名品牌裝修材料，降低了采購成本和置業者的經濟負擔，同時還保證了原材料質量。恒大集團自主研發隊伍的設計,更是使優質材料的裝修效果得以充分發揮，置業者的個性化需求也得到了滿足。因此，對置業者來說，選購這樣的裝修標準，不僅十分劃算，而且免除了自己裝修的時間和金錢耗費。該分析人士進一步認為，廣州樓市的“精裝風”，使產品的檔次和性價比都得到了大幅提升，廣州樓市的產品結構出現了升級換代趨勢。廣州樓市從上世紀80年代開始發展，產品素質不斷提升，功能也從滿足單一居住到提供

9、品質生活、家居休閑方面逐步提升。隨著恒大集團率先啟動的“精品升級”運動，廣州樓市必將獲得進一步的持續發展，“精品時代”已經呼之欲出。據有關咨詢單位調查：南岸區的居住氛圍已經逐漸形成，這將對高露潔項目的規劃提供一些較成熟的參考模式。同時，由于重慶市尚未形成“建設+裝修”的成熟模式，本項目將率先引入我國沿海地區正在推廣并受消費者追捧的這種模式，將有助于帶動重慶房地產市場新的消費熱點。原因有以下幾點：（1）精裝在重慶房市中尚未形成氣候，在廣州市場上也僅是剛剛開始，經驗并不豐富。但是可以看到恒大集團推出的“精品裝修”受到了廣大消費者的青睞。可見這是有其市場所在。（2）精裝房形價比高。從材料看廣州恒大推

10、出的精品房平均市價比清水房多1000元/米21200元/米2。如果用100米2的套房為例，買裝修房比一般清水房貴10萬到12萬，但是據了解如果在采用同樣材料業主進行單獨裝修，大概需要成本15萬左右。同時開發商將提供多種裝修方案，業主可以根據自己喜好進行選擇。（3）消費者和開發商各得其所。消費者如果購買精裝房，則會節約他們在新房裝修商的大量時間和精力。并且開發商會向消費者裝修質量、使用等方面的保證。作為開發商采用這種模式建房有助于增加其利潤，提高其品牌知名度。2.1.3高檔高層住宅消費力分析2.1.3.1消費力宏觀數據重慶投資加快，國民經濟平穩快速增長直轄以來重慶國民經濟保持著平穩快速增長的態勢

11、，重慶在直轄以后國民經濟保持著平穩快速增長的態勢，GDP年均增長達到13.9%，高于全國同期平均水平。2003年重慶GDP突破2000億元大關；2004年GDP再創新高，達到2665.39億元，增幅高達18.4%，增長勢頭強勁。按照這樣的增長速度，預計2010年重慶國內生產總值有望突破5000億元。重慶經濟的快速持續增長為房地產業擴大向高端物業發展的市場空間。2.1.3.2居民收入穩步增長，居民消費力增強圖：人均全年消費支出發展趨勢（元）隨著收入的增加，重慶市民人均消費性支出呈逐年上升態勢，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消費性支出7973.05元，按每個家庭平均3.3人計算，

12、居民家庭年平均消費支出25000元。結合居民家庭平均年收入水平來看，重慶市民平均消費率達到80%以上，反映了重慶市民消費意識較強的特點。總的說來：1、從城市消費力來看，重慶經濟的快速發展，使城市新富階層不斷壯大，為高檔住市場宅孕育更大空間；重慶目前高檔產品（總價在50萬以上）現有和潛在年消化量在10000-20000套，住宅消費能力強。2、從需求市場來看，重慶本地高收入人群商務交往頻繁，大對大眾化的產品接受度低，對城市中心區域高檔住宅有一定需求。同時，目前重慶中心區沒有高檔高層住宅，因此本項目可以利用本地高收入群體引導性強的特點，將他們對低密度住宅的消費部分轉移到高檔高層產品上來；外地來渝高收

13、入人群對城市中心區域高檔住宅也具有需求和購買力。3、從客戶深度訪談來看，高收入客戶需求呈現多樣化的特點，對高檔高層住宅有一定接受度，部分受訪者認為南岸區中心區域能夠承載高層豪宅，關鍵是看其綜合品質。2.2決策階段成本控制流程制定成本控制目標體系銷售部房地產市場及銷售信息策劃部投資估算審核組審核后的投資估算財務組資金籌措計劃項目經理項目可研及評估報告評估意見副總裁 其中： 表示決策階段成本控制中的重點工作高露潔項目決策階段成本控制流程圖2.3 決策階段成本控制相關部門職責決策階段參與的部門如下圖所示：1、 審查項目建議書、可行性研究報告及評估報告。2、向上級匯報并提交審核意見。3、審核資金籌措計

14、劃。1、項目經理銷售組財務組1、 編制資金籌措計劃2、 制定成本控制目標體系1、 負責收集客戶信息，市場調查。2、 處理銷售情況資料，為策劃部提供策劃依據。1、 審核投資估算2、 向財務組提交審核后的投資估算審計組2、 負責編制項目建議書3、 負責規劃、可行性研究報告及評估工作策劃部 決策階段2.4決策階段成本控制主要相關人員職責2.4.1副總裁 ：負責項目的總決策2.4.2項目經理：2.4.2.1結合實際制定本項目部的成本管理制度，負責監督實施項目整個開發過程中的成本控制，保證將成本控制在目標成本范圍內。賦予各部門控制的權限,并明確其對控制結果應承擔的責任,同時,對其成本控制的結果加以考核,

15、予以獎懲。2.4.2.2審核項目建議書、可行性研究報告及評估報告。向上級匯報并提交審核意見。參與審核資金籌措計劃。2.4.2.3定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓。2.4.3策劃部2.4.3.1策劃部經理職責：(1)根據本項目部業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃。(2)組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向項目經理提交立項可行性報告及其評估報告，履行立項審批程序。(3)組織審查投資估算的經濟合理性。2.4.3.2策劃人員職責： 熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求，負責項目建議書及可行性研究報告和評估報告的編制工作

16、。2.4.3.3估算人員職責： 認真收集整理和積累各種建設項目的竣工決算實際造價資料，負責投資估算。2.4.4財務組2.4.4.1財務組主管職責：（1）完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。（2）組織設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。（3）負責審查資金籌措計劃并提交財務中心進行審核。2.4.4.2成本會計職責： （1）設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。（2）建立本項目組的“開發項目成本臺帳”,按照國家財務制度規定的成本項目真實地反映項目部每一個開發項目的全部成本情況。2.4.4.3財務會計職責：負責資金籌措安排，編制資金使用計劃

17、。2.4.5銷售部銷售部經理職責：組織市場調查與趨勢分析預測，及時向有關部門提供信息。2.5 建議針對房地產項目決策階段的成本控制提出以下幾點意見：2.5.1設置開發項目的成本控制目標體系。成本控制目標體系是為確保目標的實現而服務的,一個系統若沒有目標,就不需要控制,也無法控制。因此,在實際的開發項目當中，目標體系的設置應具有科學的依據和實現的可能性。房地產開發項目的建設過程是一個周期長、數量大的生產消耗過程，受著客觀過程的發展及其表現程度的限制，企業領導不能僅憑過去的經驗數據決策,而應在項目的決策階段,設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。該目標體系是項目策劃報告書中最重要的內容。

18、此成本控制目標體系應當分階段設置和實施，具體地可以分為3個階段:投資估算設計方案選擇和初步設計階段的成本控制目標；設計概算技術設計和施工圖設計階段的項目成本控制目標；設計預算或建安工程承包合同價施工階段控制成本的目標。這三個階段的目標控制相互制約、相互補充,共同組成了項目的成本控制目標體系.2.5.2做好投資估算。投資估算的準確性是一個重要的問題。它是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據，做好估算，一方面要在深入調查研究的基礎上，如實、正確、完整的反映經濟活動情況，核實費用、開支成本計算；另一方面必須以國家政策、法令、制度為依據，堅持客觀性科學性才能提高投資估算的準確性，上一步投資額應當控制下一步投資額，使估算的投資額控制在一定的范圍內，尤其應注意由人為因素造成的估算不準。 估算員應認真收集整理和積累各種建設項目的竣工決算實際造價資料；在選