1、土地增值稅政策介紹及清算管理辦法 北京市地稅局地方稅處 喬 游各位尊敬的納稅人下午好！非常高興有這樣一個機(jī)會和大家交流一下土地增值稅的有關(guān)政策，以及北京市土地增值稅清算的一些具體辦法。我給大家講解的內(nèi)容主要有兩部分。第一部分是土地增值稅的一些基本政策，包括它的由來、主要文件和一些政策規(guī)定。第二部分是關(guān)于土地增值稅清算的一些制度。這一部分主要是結(jié)合國家稅務(wù)總局新出臺的187號文件講解一下北京的地方政策，尤其是土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。我想大家關(guān)心的要點(diǎn)就是土地增值稅的清算；所以說第二部分是今天講解的重點(diǎn)。但是第一部分基本政策，因?yàn)楹秃竺娴耐恋卦鲋刀惽逅闶怯兄苯雨P(guān)系的，所以我用一點(diǎn)時(shí)間給大

2、家簡單的介紹一下。一、土地增值稅概述土地增值稅是根據(jù)1993年12月13日發(fā)布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例，1995年1月27號國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則征收的一個稅種。這兩個文件出臺的背景是1993年前后我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展非?？?，一度出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，主要集中在南方，特別是海南、廣東、廣西，房地產(chǎn)價(jià)格上漲非?？?。讓一些不法分子鉆了管理的空子，強(qiáng)買強(qiáng)賣現(xiàn)象盛行，國家對土地增值的收益非常少。土地增值稅就在這種大背景下出臺了，理論上的依據(jù)或者根據(jù)暫行條例和實(shí)施細(xì)則，其立法精神就是規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地收益，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒賣活動

3、。土地增值稅的特點(diǎn)有以下幾個：第一，以專賣房地產(chǎn)取得的增值額作為征稅對象。我國的土地增值稅跟其他國家不一樣，是將土地和房屋轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行合并后征稅，作為征稅對象的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除法律規(guī)定準(zhǔn)許扣除的項(xiàng)目的金額。這是我國土地增值稅的特殊情況。第二，土地增值稅的征稅面比較廣。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物、附著物并且取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅人，這個范圍是很廣的。第三，采用扣除法和平均法兩種方法計(jì)算。一般對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取規(guī)定扣除的辦法，對其他轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物的納稅是采取平均辦法來計(jì)算增值額。第四，實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅是在我國二十幾個稅種當(dāng)中唯一一個實(shí)行超

4、率累進(jìn)稅率的稅種。第五，實(shí)行按次征收。以土地和房屋轉(zhuǎn)讓的次數(shù)、環(huán)節(jié)作為征稅的次數(shù)，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次，如果房地產(chǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓，就不征收土地增值稅。二、土地增值稅的稅收要素1、納稅義務(wù)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體經(jīng)營者和其他組織，沒有像企業(yè)所得稅一樣區(qū)分內(nèi)、外資。土地增值稅的納稅義務(wù)人是比較廣泛的。2、征收范圍。凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的行為都是土地增值稅的征收范圍。具體來講，土地增值稅的征收范圍包括以下內(nèi)容：一是轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)，不包括集體土地使用

5、權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)國家土地管理法的規(guī)定，集體土地不能轉(zhuǎn)讓，只有根據(jù)法律的規(guī)定，對集體土地征收以后，轉(zhuǎn)變給國有土地才可以轉(zhuǎn)讓。所以這是根據(jù)法律的規(guī)定，確定國有土地的轉(zhuǎn)讓為征稅范圍。二是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，沒有取得收入的不征稅，不包括以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，除了國家稅務(wù)總局明文規(guī)定的繼承、贈與行為以外，其他的轉(zhuǎn)讓行為都是應(yīng)該征收土地增值稅的。3、課稅對象。土地增值稅的課稅對象，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物所取得的增值額，所有納稅金額都是以它為基礎(chǔ)計(jì)算出來的。4、計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，也是以增值額為稅基，依據(jù)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額，其計(jì)算原理與超額累進(jìn)稅率基

6、本相同。5、稅率。土地增值稅的稅率，首先看增值率的取得，是增值額÷扣除項(xiàng)目的金額。這是一個比率，選擇相應(yīng)的扣除率來計(jì)算應(yīng)納稅額，這一點(diǎn)和個人所得稅很像，土地增值稅是按率來計(jì)算，而個人所得稅是按額來計(jì)算。稅率一共分為四檔，即：增值率不超過50%的部分，稅率是30%，扣除率為0；增值率超過50%，沒有超過100%的，稅率是40%，扣除率是5%；增值率超過100%，沒有超過200%的，稅率為50%，扣除率是15%；增值率在200%以上的，稅率為60%，扣除率是35%。通過計(jì)算可以看出，稅賦實(shí)際上沒有那么高，因?yàn)椴皇菍D(zhuǎn)讓收入全額征稅，而是對收入扣除成本以后，名義上稅負(fù)高，實(shí)際上稅負(fù)達(dá)不到這

7、個水平。應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率。如果我們計(jì)算出增值額以后，用增值額×稅率就是30%或者40%，然后用扣除項(xiàng)目的金額，就是法律允許扣除的類似于成本×扣除率，這兩個相減得出的是土地增值稅的應(yīng)納稅額。所以說稅負(fù)遠(yuǎn)沒有媒體炒作的那么高。6、土地增值稅的減免稅，按照土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，有下列情形之一的免征土地增值稅。第一個政策是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過項(xiàng)目金額20%的，還有一個是因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。在后續(xù)文件以及土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則當(dāng)中對這兩條還有一些具體的解釋，是分兩類的。一類是對企業(yè)

8、的減免稅，一類是個人所得減免稅。關(guān)于企業(yè)，第一條是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的，這主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因?yàn)橹挥蟹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有相應(yīng)的資質(zhì)建設(shè)住宅進(jìn)行出售。第二個政策是以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，在座各位可能就享受不到這個政策了，稅務(wù)總局有明文規(guī)定，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。文件就是國家稅務(wù)總局出臺的200621號文件，原文的意思就是說不包括房地產(chǎn)開發(fā)公司以自己的房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，減免稅不包括房地產(chǎn)公司自己建造的投資聯(lián)營，同時(shí)也不包括納稅人接受投資聯(lián)營的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，所以這一政策出臺后，這項(xiàng)減免稅政策在座各位都享受不到了。第三個減免稅政策是合作建房以后分房自用的

9、，現(xiàn)在建設(shè)部門立項(xiàng)審批來講，合作建房比較少，或者基本上沒有了，以前有這樣的方式，它的文件規(guī)定就是說一方出土地，一方出資，共同開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，按比例分房自用的是暫免征收土地增值稅，如果取得房地產(chǎn)以后再轉(zhuǎn)讓的，要按規(guī)定繳納土地增值稅。第四個減免稅政策是企業(yè)兼并、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。兼并就是指兩個企業(yè)按照雙方的協(xié)議，一個企業(yè)兼并另外一個企業(yè)，同時(shí)它的土地房屋隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是一種兼并行為。兼并企業(yè)承受被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)是暫免征收土地增值稅的。第五個減免稅政策就是因?yàn)槌鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要，而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或者收回土地使用權(quán)的。這個在我剛才提到的財(cái)稅200621號文件里面有具體的解釋，因?yàn)閮?nèi)容

10、比較多，大家有興趣的話可以看一下這個文件。大家遇到的享受這條政策的可能就是北京有一個污染擾民搬遷的政策，這個需要發(fā)改委和工業(yè)促進(jìn)局共同審批，確定土地搬遷污染擾民政策。可能跟房地產(chǎn)公司沒有太大的關(guān)系。第六個減免稅政策就是對個人的減免稅，主要包括三種情況。一是個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原居住住房，凡是住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。二是對個人之間互換自有居住用房的。三是對居民個人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅的。這條政策和房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系不大，但是在房屋租賃做代理的時(shí)候會經(jīng)常遇到這些問題，就是什么情況下免除土地增

11、值稅，什么情況下應(yīng)該征收的，這是對個人的基本規(guī)定。三、土地增值額的計(jì)算土地增值額的計(jì)算有兩個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。增值額的含義是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入減掉允許扣除項(xiàng)目的金額，我們就需要對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和允許扣除項(xiàng)目的金額做一個了解。關(guān)鍵就是確定收入和確定扣除項(xiàng)目的金額。公式就是增值額等于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入，減掉允許扣除項(xiàng)目的金額。這是一個基本的公式。收入的范圍按照現(xiàn)在的規(guī)定包括三個：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。簡單來講，收入就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部的經(jīng)濟(jì)利益。這在去年年底總局出的187號文件有一個補(bǔ)充，稍后給大家介紹。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)還是回到收入的范圍，首先我們看貨幣的收入，是

12、指納稅人銷售商品房取得的現(xiàn)金、銀行存款、本票、匯票等，就是說所有等同于貨幣的收入，即向買方收取的房屋價(jià)款都應(yīng)該作為房地產(chǎn)的收入。其次是實(shí)物收入，實(shí)物收入可能是開發(fā)企業(yè)用商品房與其他企業(yè)換取的實(shí)物，這個價(jià)值應(yīng)該計(jì)到房地產(chǎn)收入當(dāng)中來。再次是其他收入，是指納稅人銷售房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。比如說商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、土地權(quán)等等。收入的范圍就是這樣。下面分析一下稅法規(guī)定的收入金額。首先第一個原則就是以商品房轉(zhuǎn)讓的合同作為收入金額確定的依據(jù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和其他收入都是以合同當(dāng)中確定的金額作為土地增值稅征稅的依據(jù)，這個房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括現(xiàn)房收入。第二是評估金額，包括實(shí)物收入。評估方面

13、比較少，大部分都是合同上有記載的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的貨幣收入和其他收入。（二）稅法允許扣除的項(xiàng)目土地增值稅最為復(fù)雜的一個項(xiàng)目，就是法律法規(guī)允許扣除項(xiàng)目的金額，可以理解成稅法允許扣除的開發(fā)商的成本，一共有以下幾項(xiàng)。第一，是取得土地使用權(quán)所支付的金額，確定原則就是依據(jù)開發(fā)企業(yè)和土地管理部門所簽訂的土地出讓合同上面規(guī)定的金額，以及給土地管理部門支付的取得的票據(jù)來確認(rèn)土地使用權(quán)所支付的金額。第二，是房地產(chǎn)開發(fā)成本，這也是在土地增值稅管理當(dāng)中最為復(fù)雜，也是最難以計(jì)算，難以核算的一個基本內(nèi)容。開發(fā)成本的構(gòu)成主要有兩部分：一是土地征用及目前拆遷補(bǔ)償費(fèi)，還有前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)

14、間接費(fèi)用。特別需要說明的是土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。自從房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在采取招拍掛的形式進(jìn)行以后，土地一級開發(fā)都是一級開發(fā)公司完成的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拍到一塊地的時(shí)候，土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)包括在地價(jià)里面了，這塊就不允許再扣除了，如果是自己征用，還是允許扣除的，這是一個特殊情況，就是根據(jù)國家的土地政策，在稅收方面做一個調(diào)整。第三，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。如果說開發(fā)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)出具的按照項(xiàng)目分?jǐn)傆?jì)算的利息支出的證明，是允許據(jù)實(shí)扣除的，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用是按照第一項(xiàng)和第二項(xiàng)，就是土地的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除的。也就是說，拿到項(xiàng)目支出利息金融機(jī)構(gòu)的證明，利息就可以扣除，其他的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用是

15、按照土地使用權(quán)的金額和開發(fā)成本的合計(jì)數(shù)來計(jì)算。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金，主要指營業(yè)稅、城建稅和教育稅附加。這里需要說明的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅，是在管理費(fèi)用當(dāng)中記載的，所以與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金就不允許再扣除印花稅了。第四，是國家當(dāng)初給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個優(yōu)惠政策，扣除金額是20%，扣除基數(shù)是取得土地使用權(quán)扣除的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的20%，就是說如果沒有拿到金融機(jī)構(gòu)開具利息的證明，扣除費(fèi)用就是房地產(chǎn)開發(fā)成本20%以及加地費(fèi)用20%，這樣就可以加扣30%。四、土地增值稅的稅收征管土地增值稅稅收征管主要針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)我們現(xiàn)有的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的程序是這樣的，在立項(xiàng)之

16、后要進(jìn)行項(xiàng)目納稅登記，也就是說到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行一個土地增值稅的專項(xiàng)項(xiàng)目登記，然后進(jìn)行申報(bào)納稅，確認(rèn)我有土地增值稅的納稅行為了，可以進(jìn)行申報(bào)納稅，然后進(jìn)行預(yù)繳稅款，達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算標(biāo)準(zhǔn)之后再進(jìn)行清算稅款，這是一個基本的業(yè)務(wù)流程。第一，納稅登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位，應(yīng)該在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或者取得立項(xiàng)批復(fù)后30日內(nèi)辦理項(xiàng)目納稅登記。進(jìn)行項(xiàng)目登記以后，主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)就可以掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立項(xiàng)情況，就可以納入它的稅收征管范圍。項(xiàng)目納稅登記，需要房地產(chǎn)開發(fā)的合同或者是合建的協(xié)議書和土地受讓合同，即開發(fā)企業(yè)和土地管理部門簽訂的土地出讓合同或者是無償劃撥的土地出讓文件。還有土地工

17、程規(guī)劃批復(fù)，就是開工之前需要四證的基本內(nèi)容都應(yīng)該給稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。還有稅務(wù)登記證，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理項(xiàng)目登記當(dāng)中必須提供的五項(xiàng)資料。第二，申報(bào)納稅。這是納稅人應(yīng)該在開發(fā)項(xiàng)目取得銷售或者預(yù)售許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報(bào)手續(xù)，包括零申報(bào)。第三，預(yù)繳稅款。這里只限于北京的政策，就是預(yù)征率的變動情況。94年房地產(chǎn)預(yù)征類型是所有征稅對象，這是依據(jù)總局條例和細(xì)則的規(guī)定，法律依據(jù)就是暫行條例實(shí)施細(xì)則的第16條規(guī)定，先按照銷售房地產(chǎn)收入進(jìn)行預(yù)征，然后再達(dá)到清算條件以后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。北京市是1996年出臺了一個文件，這個文件標(biāo)志著土地增值稅的清算在北京已經(jīng)開始了，土

18、地增值稅在北京并不是一個新的稅種，從96年到現(xiàn)在已經(jīng)有11年了。當(dāng)時(shí)規(guī)定的預(yù)征比例有三項(xiàng)。首先就是賓館、飯店、辦公和寫字樓預(yù)征比例是3%，然后公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征比例是2%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征比例是0.5%，這是三個基本的規(guī)定。還有一項(xiàng)就是其他，除了上述這三項(xiàng)以外，銷售其他商品房的預(yù)征率是1%，清算規(guī)定是年度結(jié)了以后一個月以內(nèi)，和項(xiàng)目清算兩個月以內(nèi)，清算時(shí)間是三年。1996年10月10日，北京市地稅局出臺了一個文件，對預(yù)征比例進(jìn)行了調(diào)整，主要變化內(nèi)容就是對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是暫緩預(yù)征土地增值稅，其他的沒有變化。這條政策延續(xù)到1999年的6月，出臺的文件1999年308文件，預(yù)征比例沒有變化，

19、但是清算條件發(fā)生了變化，就是說從99年開始以項(xiàng)目竣工清算作為土地增值稅清算的條件，而不是像以前年度結(jié)了以后進(jìn)行清算，這是一個清算的變化。這個政策延續(xù)到2002年底，從2003年開始，對這個預(yù)征的情況又進(jìn)行了調(diào)整。這個預(yù)征比例就是統(tǒng)一規(guī)定為1%，基本的文件就是京地稅地2002398號文件。預(yù)征比例統(tǒng)一為1%，但是明確了包括檢查、發(fā)現(xiàn)以前年度未預(yù)繳的稅款都可以補(bǔ)征。這個政策到2004年又發(fā)生了變化，對預(yù)征率又重新做了規(guī)定，首先是賓館、飯店、辦公、寫字樓預(yù)征率調(diào)整為1%，其他的也是1%，規(guī)定項(xiàng)目銷售率達(dá)到可銷售總面積的85%即可申請清算。就是說需要計(jì)算一個銷售率，達(dá)到85%以上就可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清

20、算。這個政策是持續(xù)到2005年年底，2006年1月1號又發(fā)生了新的變化，賓館、飯店、辦公、寫字樓還是1%，把公寓、別墅、住宅做了一個區(qū)分，就是單棟號內(nèi)面積小于等于140平米的暫時(shí)不預(yù)征，對其他的仍然是1%。清算條件同樣也進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定就是項(xiàng)目在辦理全部竣工結(jié)算手續(xù)以后，凡銷售面積達(dá)到可銷售總面積的85%以上均需辦理,在全部竣工手續(xù)后兩個月內(nèi)清算。它的基本意思就是說項(xiàng)目竣工以后，并且銷售率達(dá)到了85%以上才可以進(jìn)行清算，這個政策的調(diào)整就是說為了防止開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，可能商品房賣得很好，可能還沒有辦理竣工結(jié)算手續(xù)，已經(jīng)銷售了85%，這些是有可能的，跟清算有關(guān)的建筑面積、規(guī)劃都沒有最后確定，所以

21、說清算起來是有困難的，然后在2006年的時(shí)候進(jìn)行了政策的調(diào)整，政策依據(jù)就是京地稅地2006551號文件，這個截止到去年年底，根據(jù)北京市京地稅地2005 05號文件又進(jìn)行了調(diào)整，這個調(diào)整就是現(xiàn)行土地增值稅的預(yù)征率，就是除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和現(xiàn)價(jià)商品房以外，其他所有商品房銷售都要按照1%進(jìn)行預(yù)征。大家可能見過媒體的相關(guān)報(bào)道，從2007年1月1號開始執(zhí)行了，按照納稅申報(bào)征管規(guī)定，在今年一季度末，就是4月15之前就要申報(bào)07年所取得商品房收入的土地增值稅了。土地增值稅預(yù)征管理,國家稅務(wù)總局的2006年21號文件有一個規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以從應(yīng)預(yù)征稅款之日起加收滯納金，這也是對預(yù)征管理的一個規(guī)定。這里需要

22、注意的是，如果通過稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查或者納稅評估，發(fā)現(xiàn)應(yīng)該預(yù)繳稅款，但是沒有預(yù)繳的，要按日加收滯納金。第四，清算稅款。納稅清算的條件是由納稅人提交申請或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清稅。納稅人提交申請以后，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清稅申請以后，審核相應(yīng)的清稅資料，在90個工作日完成清稅，該交稅就需要補(bǔ)稅，如果預(yù)征稅款比應(yīng)納稅款多，按照規(guī)定退稅。這是稅務(wù)機(jī)關(guān)對清算稅款所做的基本流程的一個規(guī)定。清算完成以后，可能會發(fā)生再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因?yàn)榍逅阍l件是達(dá)到總銷售面積85%以上就可以進(jìn)行清稅，您可能遺留幾套房屋，或者是想自用。對這種情況的管理是清稅以后，仍然是按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同確定它的收入，扣除項(xiàng)目有一個計(jì)算公式，等

23、于清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積×本季度銷售面積，就是說這次轉(zhuǎn)讓允許扣除的項(xiàng)目總金額。然后這個申報(bào)仍然是按照季度申報(bào)，就是進(jìn)行清算以后，如果項(xiàng)目沒有完全銷售完，還有遺留的項(xiàng)目，還是要按照季度進(jìn)行申報(bào)的，包括零申報(bào)，就是不管本季度有沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，仍然要進(jìn)行納稅申報(bào)，這是按季度申報(bào)的一個規(guī)定。五、結(jié)合北京情況解釋國稅發(fā)2006187號文件下面給大家介紹一下國家稅務(wù)總局下發(fā)的2006年187號文件。這是今年土地增值稅備受關(guān)注的一個政策，也是網(wǎng)上在熱炒的一個文件，也是曾經(jīng)導(dǎo)致股市大跌的一個文件，大家可能對這個背景都已經(jīng)很清楚了。我們現(xiàn)在開展的清稅工作都是圍繞這個文件進(jìn)行的，包括對

24、我們以前清稅管理辦法的一個調(diào)整，還有我們即將會制定一些落實(shí)這個文件的具體規(guī)定，都是跟這個文件的細(xì)節(jié)內(nèi)容有關(guān)的。187號文件的主要內(nèi)容一共是八條，分別對納稅清算的單位、報(bào)送資料、清算條件、審核鑒證、核定征收做了規(guī)定。還有對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定、扣除項(xiàng)目金額的確定以及清稅以后的計(jì)算都做了規(guī)定。下面向大家做一個簡要的介紹。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清算單位。清算單位是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為清算單位，簡單來講就是房地產(chǎn)的立項(xiàng)作為清算單位。成批立項(xiàng)就成批清算，單獨(dú)立項(xiàng)就單獨(dú)清算。同時(shí)分期開發(fā)的進(jìn)行分期清算。普通住宅和非普通住宅分別清算，普通住宅增值額未超過20%的可以申請減免稅，如果想申請減

25、免稅，就應(yīng)該把普通住宅和非普通住宅分別清算。北京市有一個普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，也是北京市地稅和北京市建委及財(cái)政局、國土局共同下發(fā)的，就是容積率大于1.0，面積等于140平米，價(jià)格不超過同級別土地上交易價(jià)格的1.2倍。以前普通住宅就是120平米，這個很簡單，現(xiàn)在比較復(fù)雜，是三個條件同時(shí)滿足。第二，報(bào)送資料的最新要求。187號文件列舉了一系列跟房地產(chǎn)有關(guān)的報(bào)送資料，最大一個變化就是必須提供中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告，北京市2002年的時(shí)候就給國家稅務(wù)總局打過一個報(bào)告，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算的時(shí)候，必須出具審計(jì)清算報(bào)告，從2003年開始一直到現(xiàn)在都是這樣要求的，只不過這個報(bào)告名稱和當(dāng)

26、時(shí)的不一樣，當(dāng)時(shí)是審計(jì)報(bào)告，現(xiàn)在是鑒證報(bào)告。按照國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅管理的31號文件都是統(tǒng)一的要求，這是報(bào)送資料當(dāng)中最大的一個調(diào)整，跟北京的清算有一些不同的地方。第三，清算條件發(fā)生了變化。原有的清算流程，一是納稅人提交申請，二是稅務(wù)機(jī)關(guān)有必要清稅的。187號文件對清稅條件是這樣規(guī)定的，符合下列情形之一的納稅人應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的。就是立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)全部竣工，并且全部銷售了，就必須到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申請。2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。就是還沒有竣工結(jié)算，但房地產(chǎn)項(xiàng)目是整體轉(zhuǎn)讓的，即你不做這個項(xiàng)目了，由下一個房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行銷售

27、。3、直接取得企業(yè)所有權(quán)的。如果已經(jīng)取得了企業(yè)所有權(quán)，還沒有進(jìn)行開發(fā)，也需要進(jìn)行清算。主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清稅的有以下幾種情形：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的建筑面積占整個項(xiàng)目銷售面積的85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩下的面積已經(jīng)出租或者是租用的，都需要進(jìn)行清算。2、是取得銷售或者預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的。拿到銷售許可證以后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目登記，但是三年以后仍然沒有銷售完畢的也要進(jìn)行清算。3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的。如果說這個房地產(chǎn)企業(yè)不準(zhǔn)備再繼續(xù)經(jīng)營了，到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請注銷稅務(wù)登記，未清算的開發(fā)項(xiàng)目要先進(jìn)行清算完成以后再辦理相應(yīng)的注銷稅務(wù)登記手

28、續(xù)。4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。以上是清稅流程當(dāng)中納稅人清稅條件所發(fā)生的一個變化。審核鑒證沒有什么具體的解釋，主要是對出具土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告的中介機(jī)構(gòu)的管理，也提了一些非常具體的要求，比如說中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目進(jìn)行鑒證的時(shí)候，應(yīng)該按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式出具鑒證報(bào)告，對符合要求的鑒證報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。還有就是稅務(wù)機(jī)關(guān)對中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件、程序、法律內(nèi)容等方面作出要求，并做好指導(dǎo)工作。這跟各位的關(guān)系也不是很大，主要是對出具鑒證報(bào)告的中介機(jī)構(gòu)作出的一個規(guī)定。第四，核定征收。包括以下幾項(xiàng)。187號文件規(guī)定如果納稅人有下列情況五項(xiàng)之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以進(jìn)行核定征收。還有一個限定條件，就是

29、稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的情況，就是說稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照同地區(qū)開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的情況進(jìn)行征收，并進(jìn)行核定。1、依照行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置帳薄的。2、擅自銷毀帳薄的。3、雖設(shè)置帳薄，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。下面給大家介紹幾點(diǎn)和187號文件相關(guān)的內(nèi)容。第一，是收入確定的一些變化，剛才我們講到的收入范圍包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)稅總文件增加了一項(xiàng)，是

30、視同銷售。視同銷售原文是說非直接銷售和自用房地產(chǎn)的銷售確定，內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或者投資人抵償債務(wù)，換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，這種行為是應(yīng)該將取得的收入作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入納入到清算當(dāng)中的。這個收入需要由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)，一是按照本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格確定，比如說在同一個地區(qū)有兩個項(xiàng)目，一個項(xiàng)目作為對外投資，另外一個項(xiàng)目作為對外銷售了，對外投資的金額就可以參照對外銷售的那一期項(xiàng)目進(jìn)行確定視同銷售的金額。二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年房地產(chǎn)價(jià)格或者評估價(jià)格來確定。第二，扣除項(xiàng)目金額的

31、規(guī)定，明確了這樣幾項(xiàng)內(nèi)容。首先就是明確了扣除原則，這個是政策以前一直也沒有明確規(guī)定的，扣除原則就是提供有效憑證方可扣除。以前是建筑安裝工程有合同，就把這個合同記載的金額作為扣除的依據(jù)，現(xiàn)在國家稅務(wù)總局這個文件明確規(guī)定了，必須提供有效的憑證才可以扣除相應(yīng)的項(xiàng)目。必須提供合法有效的憑證，不能提供合法有效憑證的不予扣除，希望大家有時(shí)間最好看一下187號文件原文，上面寫的更加詳細(xì)、具體。這個原則的確定可能對大家還是有一些影響，比如說建筑安裝簽訂合同以后，支出也確實(shí)發(fā)生了，但是還沒有拿到對方開具的有效合法憑證，可能在清算的時(shí)候就不允許扣除這方面的費(fèi)用。對扣除原則還有一個范圍，就是說所有的項(xiàng)目必須提供合法

32、有效的憑證。還有一個原則就是分?jǐn)傇瓌t，因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)開發(fā)的土地增值稅清算扣除是一個難點(diǎn)，扣除最大的問題就是一個分?jǐn)?，到底是按照什么原則分?jǐn)偅瑖叶悇?wù)總局明文規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按照清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售建筑面積的比例，或按照其他合法辦法進(jìn)行。目前主要是按照清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售建筑面積的比例，這個也是比較簡便，相對比較合理，也比較好算，大家都認(rèn)可的一個方法。187號文件對扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定明確了四項(xiàng)內(nèi)容。第四項(xiàng)是預(yù)提費(fèi)用不得扣除，除另有規(guī)定以外?？鄢?xiàng)目具體內(nèi)容當(dāng)中第一個四項(xiàng)成本，包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)，這四項(xiàng)費(fèi)用大家在核算當(dāng)中是一個難點(diǎn)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)管理土地