1、房地產項目投資分析報告模板來源：全民業務網作者：不詳房地產項目投資分析報告、說明:1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析， 在 該地塊興建。2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考*市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經驗確 定。項目面積參數表表4-1項目總占地（m2）總建筑面積（m2）沿街商業建筑(m2)住宅面積(m2)配套設施面積(m2)地下停車場(m2)二、項目開發成本費用的估算:本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷 售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建設 周期不長，本案采用靜態分析法進行估算，各項費 用詳見以下列表:（一

2、）土地費用表4-2土地使用權出讓金征地費拆遷安置補償費序號項目金額（萬元）備注3合計（二）前期工程費估算表表4-3規劃、設計、可研費規劃費設計費序號項目金額（萬元）取費標準（元/m2）1.12.001.220.001.3可研費5.00水文、地質勘察費2.1測繪費0.102.2勘探費1.00策劃費合計（三）建安工程費表4-4沿街商業建筑土建農貿市場土建西側二層門面土建地下車庫序號建安項目總造價（萬元）單方造價（元/m2）67067048141700水電設備80內部裝修合計（四）基礎設施費表4-5序號項目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎設施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網）（五）開發

3、期稅費估算表表4-6固定資產投資方向調節稅配套費序號金額（萬元）估算說明（元/m2）5%803質檢費建筑管理費1.2衛評費1.4環評費1.2墻改基金綠化費1290.1白蟻防治費2.310土地使用費11再就業基金1012教育專項基金1013編標費215招標費15規劃許可工本費0.516土地證工本費0.5施工許可證0.5合計（六）不可預見費表4-7土地費建安工程費前期工程費（一）+（二）+（三）+（四）*3%基礎設施費序號項目金額（萬元）說明4總計（七）管理銷售費用表4-8序號金額（萬元）估算說明（元/m2）廣告售樓處售樓許可3表4-9監理費15物業管理基金公用設施維修基金25管理費16合計（八）

4、投資與成本費用估算匯總表項目金額（萬元）單方成本（元/m）占總投資比例（）土地費用前期費用建安費用基礎設施費開發間稅費不可預見費管理銷售費財務費合計三、投資計劃與資金籌措:本項目開發投資的資金來源有三個渠道， 一是企業自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投 資的部分。本案開發商自有資金*萬元作為啟動 資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項目 投資進程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金 籌措詳見表5-10。投資計劃與資金籌措表 4-10序號 項目合計（萬元）開發投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預售資金再投入四、項目銷收入的測算本項目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產物業

5、平均價格水平運用市場比較分析法，并經實 地調查確定：沿街商業建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表 4-11項目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪住宅停車場 個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進展順利， 營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但 實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確 定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業辦公 房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以達 到預期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項目投資收益分析:根據估算的

6、開發成本費用以及銷售收入， 本案投資損益及靜態投資分析利潤率的分析計算如下:（一）銷售稅金及附加估算表 4-12營業稅教育費附加城建稅印花稅交易管理稅序號類別計算依據金額（萬元）銷售總收入*5.68%營業稅額 *11%銷售總收入*0.05%5銷售總收入*0.5%合計（二）土地增值稅計算表表 4-13序號項目計算依據金額（萬元）銷售收入扣除項目金額3以下4項和2.1開發費用2.2開發成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發成本*20%增值額(1)-(2)5增值率增值稅率(4)<50%土地增值稅增值額X30%（三）損益表表 4-14銷售收入序號項目計算金額（萬元）1總成本費用銷售稅金及附加土地增

7、值稅利潤總額(1) - (2) - (3) - (4)所得稅(5)*33%稅后利潤7(5) - (6)公積金(7)*10%可分配利潤(7) - (8)（四）全部投資的投資利潤率=利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額 *100%=六、不確定因素分析:有重點地加強對投資風險的防范和控制，保證項目的決策成功是開發商所追求的目標。房地產項目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和敏感性分析法進行了不確定因素的分析，詳見下表:（一）盈虧平衡分析表 4-15序號項目面積成本收入平衡點銷售面積經營安全率（）沿街商業建筑住宅3地下停車場（二）

8、安全性判別標準表 4-16安全率>30%25-30% 15-25% 10-15%<10%安全狀態安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務上看成本高于收入，但為近鄰的*節約 了*元/ m沖勺人防配套費，并產生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表表 4-17項目敏感度-10%-5%295%10%單價投資額投資利潤率（圖4-1）*%-10%目標利潤率因素變化率-5%5%10%說明：從敏感性分析表中看出,當銷售單價提高 5%寸,投資利潤率增長*%,* X *%=* 萬元，當投資成本降低5%是，投資利潤率提高*%，即* X *%=* 萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項目實 施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關 鍵。七、結論與建議：1、本項目是;*,按本項目的測算依據和方法、靜態分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特