1、房地產(chǎn)項目投資分析報告模板來源：全民業(yè)務(wù)網(wǎng)作者：不詳房地產(chǎn)項目投資分析報告、說明:1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的要求及對市場的調(diào)查與分析， 在 該地塊興建。2、報告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實踐經(jīng)驗確 定。項目面積參數(shù)表表4-1項目總占地（m2）總建筑面積（m2）沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(m2)二、項目開發(fā)成本費(fèi)用的估算:本項目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項稅費(fèi)，管理、銷 售及財務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè) 周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項費(fèi) 用詳見以下列表:（一

2、）土地費(fèi)用表4-2土地使用權(quán)出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)序號項目金額（萬元）備注3合計（二）前期工程費(fèi)估算表表4-3規(guī)劃、設(shè)計、可研費(fèi)規(guī)劃費(fèi)設(shè)計費(fèi)序號項目金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1.12.001.220.001.3可研費(fèi)5.00水文、地質(zhì)勘察費(fèi)2.1測繪費(fèi)0.102.2勘探費(fèi)1.00策劃費(fèi)合計（三）建安工程費(fèi)表4-4沿街商業(yè)建筑土建農(nóng)貿(mào)市場土建西側(cè)二層門面土建地下車庫序號建安項目總造價（萬元）單方造價（元/m2）67067048141700水電設(shè)備80內(nèi)部裝修合計（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號項目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）（五）開發(fā)

3、期稅費(fèi)估算表表4-6固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅配套費(fèi)序號金額（萬元）估算說明（元/m2）5%803質(zhì)檢費(fèi)建筑管理費(fèi)1.2衛(wèi)評費(fèi)1.4環(huán)評費(fèi)1.2墻改基金綠化費(fèi)1290.1白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)11再就業(yè)基金1012教育專項基金1013編標(biāo)費(fèi)215招標(biāo)費(fèi)15規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.5施工許可證0.5合計（六）不可預(yù)見費(fèi)表4-7土地費(fèi)建安工程費(fèi)前期工程費(fèi)（一）+（二）+（三）+（四）*3%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)序號項目金額（萬元）說明4總計（七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號金額（萬元）估算說明（元/m2）廣告售樓處售樓許可3表4-9監(jiān)理費(fèi)15物業(yè)管理基金公用設(shè)施維修基金25管理費(fèi)16合計（八）

4、投資與成本費(fèi)用估算匯總表項目金額（萬元）單方成本（元/m）占總投資比例（）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財務(wù)費(fèi)合計三、投資計劃與資金籌措:本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道， 一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投 資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動 資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項目 投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金 籌措詳見表5-10。投資計劃與資金籌措表 4-10序號 項目合計（萬元）開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項目銷收入的測算本項目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)

5、平均價格水平運(yùn)用市場比較分析法，并經(jīng)實 地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表 4-11項目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪住宅停車場 個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進(jìn)展順利， 營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但 實際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確 定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公 房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險，難以達(dá) 到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項目投資收益分析:根據(jù)估算的

6、開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入， 本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下:（一）銷售稅金及附加估算表 4-12營業(yè)稅教育費(fèi)附加城建稅印花稅交易管理稅序號類別計算依據(jù)金額（萬元）銷售總收入*5.68%營業(yè)稅額 *11%銷售總收入*0.05%5銷售總收入*0.5%合計（二）土地增值稅計算表表 4-13序號項目計算依據(jù)金額（萬元）銷售收入扣除項目金額3以下4項和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%增值額(1)-(2)5增值率增值稅率(4)<50%土地增值稅增值額X30%（三）損益表表 4-14銷售收入序號項目計算金額（萬元）1總成本費(fèi)用銷售稅金及附加土地增

7、值稅利潤總額(1) - (2) - (3) - (4)所得稅(5)*33%稅后利潤7(5) - (6)公積金(7)*10%可分配利潤(7) - (8)（四）全部投資的投資利潤率=利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額 *100%=六、不確定因素分析:有重點地加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范和控制，保證項目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見下表:（一）盈虧平衡分析表 4-15序號項目面積成本收入平衡點銷售面積經(jīng)營安全率（）沿街商業(yè)建筑住宅3地下停車場（二）

8、安全性判別標(biāo)準(zhǔn)表 4-16安全率>30%25-30% 15-25% 10-15%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約 了*元/ m沖勺人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表表 4-17項目敏感度-10%-5%295%10%單價投資額投資利潤率（圖4-1）*%-10%目標(biāo)利潤率因素變化率-5%5%10%說明：從敏感性分析表中看出,當(dāng)銷售單價提高 5%寸,投資利潤率增長*%,* X *%=* 萬元，當(dāng)投資成本降低5%是，投資利潤率提高*%，即* X *%=* 萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項目實 施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關(guān) 鍵。七、結(jié)論與建議：1、本項目是;*,按本項目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特