1、目錄第一章 前言 1第二章 項目概述 22.1 項目提出的背景 22.2 項目基本信息 32.3 項目發展和長期規劃 5第三章 市場分析 83.1 中國物流業市場 83.2 區域物流市場發展與展望 93.3 目標市場分析 11第四章 項目定位和整體規劃 134.1 項目定位 134.2 項目經營發展模式 144.3 項目整體規劃 154.3.1 功能分區 1619道路交通規劃 4.3.24.3.3 綠化景觀規劃 204.3.4 用地規劃 20 第五章 市場營銷 5.1 市場需求分析 5.2 營銷理念 23 5.3 營銷渠道策略5.3.1 招商策略 232222235.3.2 市場推廣策略 25

2、5.4 招商推廣計劃 籌備期 25 介紹期 25 強力推廣期 穩定推廣期5.4.15.4.25.4.35.4.4第六章 管理體制6.1 管理體系 272526262727人力資源配置與薪酬體系 6.2第七章 財務分析 297.1 預測依據 297.1.1 收入及利潤依據 297.1.2 成本估算依據 297.2 投資收益預測 30第八章 資金需求 38第九章 風險分析 409.1 風險概述 409.2 主要風險影響分析 419.3 風險對策與控制 42第十章 結論 44第一章 前言2009 年初，國務院在兩代會前夕通過了國家十大振興產業的發展規劃，將物流業列入其中， 將倉儲、配送等各個物流環節

3、的營業稅稅率與運輸業統一，調低為 3% ；擴大營業稅差額增收范 圍、對各地物流園區布局進行合理規劃。神木縣益辰倉儲物流貿易市場有限公司緊跟國家對于未來產業振興政策的發展方向， 結合陜西 省榆林市神木縣第二新村產業規劃的實際情況，擬在當地構建一座大型綜合倉儲物流貿易中轉 中心，以有效帶動地區經濟，并促進其他產業的繁榮。 項目切實結合了國家政策、 陜西省建設發展規劃及神木縣 項目能夠有效彌補當地倉儲物流業的空缺， 緩解交通運輸壓力， 增加經濟推動力， 為工業園 同時， 從經濟效益方面看， 項目具有較高的投資榆林市神木縣地處陜西北部，位晉陜蒙三省交界，南衛關中，北屏河套，扼晉陽之險，持靈夏 之沖，

4、其獨特的地理地貌、 悠久的歷史、 豐富的土地礦產資源以及完備的城市配套設施使得當地 的建設牽一發動全身，成為陜西省和西部地區物流業發展的必經之地。經過前期的初步勘測和分析等工作， 當地經濟的發展形勢， 抓住了現代物流業發展的機遇。 通過開辟倉儲周轉中心和提供全面優質的服務， 區的建設和陜西省物流業的發展注入新的活力。，回收期在 4.31 年左右，高于行業基準，屬于投資小，回報率，項目稅前收益率可達 28.90% 收效快的建設項目。結合項目的前期工作，分七大部分，從投資背景、目標市風險控制，以及財務預測等方面綜合分析規劃，細致本計劃書以國家和地方政策為指導， 場、建設規劃、營銷方式、組織結構設置

5、、 闡述項目的各項基本方案，以呈現項目的總體藍圖。第二章 項目概述2.1 項目提出的背景2008 年中央經濟工作會議提出拓寬民間投資領域和渠道，增強拉動經濟增長的社會合力。會 議強調， 科學發展觀第一要義是發展， 越是在經濟發展面臨較大困難的時候， 我們越是要堅定不 移地貫徹發展是硬道理的戰略思想， 牢牢扭住經濟建設這個中心， 始終做到聚精會神搞建設、 一 心一意謀發展。 隨著世界經濟危機的進一步深化， 國家及地方投資項目逐步開始萎縮， 部分企業 倒閉破產，給社會帶來極大的就業壓力。 2009 年 2 月 25 日國務院審議通過了倉儲物流產業調 整振興規劃， 物流業是融合運輸、 倉儲、貨運代理

6、和信息等行業的符合性服務產業， 涉及領域廣， 吸納就業人數多，促進生產、拉動消費作用大。但是我國物流業總體水平落后， 嚴重制約國民經 濟效益的提高。 必須加快發展現代物流， 建立現代物流服務體系， 以物流服務促進其他產業發展。國務院在兩代會前夕通過了國家十大振興產業的發展規劃。2009 年 1 月 14 日，鋼鐵和汽車產業振興規劃獲國務院常務會議通過；2 月 4 日，紡織工業和裝備制造業調整振興規劃也獲原則通過；2月 11日，國務院審議并原則通過了船舶工業調整振興規劃；2月18日，國務院常務會議審議并通過了電子信息產業振興規劃； 2 月 19 日，輕工業和石化產業振興規劃獲得通過；最 后，有色

7、金屬和物流業振興規劃也獲通過。至此，十大產業調整和振興規劃全部出齊， 其實施時 間將從 2009 年至 2011 年。隨后陜西省政府下發了關于進一步促進榆林跨越發展的若干意見 文件， 積極響應號召， 發 展神木經濟，神木縣政府制定了神木縣國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 ，編制了 第二新村產業發展規劃 ，建立了神木縣第二新村產業園區。神木縣位于神府煤田， 為中國目前查明的最大煤田， 是世界七大煤田之一。 該煤田主要分布于 陜西省榆林地區，含煤面積 24561km2 ，含煤地層為侏羅系中統延安組，單層最大厚度 12.5m ， 億噸。神府煤田儲量豐富，煤層穩定，易于開采，煤質優 1556 億

8、噸，其中探明儲量 2267 總儲 量作為環保潔凈煤被國家有關部門和北方城市廣泛推薦使用。 煤的化 氣化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工業儲 97% 以上。此外，鐵礦石、石灰石、石油、膨潤土等儲量也很可良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發熱量、可選性好的不粘煤和長焰煤，是良好的動力燃 料和工業氣化用煤。 近年來， 學活性和熱穩定性好，是動力、 量 436 萬噸，二氧化硅含量在 觀。神木縣領導與規劃部門， 也已經充分注意到了發展神木物流業的迫切性。 在推進五個轉型的發 展路徑中提出了推動第三產業發力，著力建設以工業（煤炭）為主流的物流體系，形成與產業結 構相匹配的能化產業物流 +

9、建材 +裝備制造綜合物流模式， 成為晉陜蒙地區物流集散中心的構想。由此可見，本項目符合國家對于未來產業振興政策的發展方向，抓住了當地經濟起飛的機遇， 填補了當地物流中轉的空缺， 項目建成后將會有效帶動地區經濟， 并促進其他產業的繁榮， 項目 建設前景廣闊。2.2 項目基本信息 項目名稱：神木縣益辰倉儲物流貿易市場建設項目。 承辦單位：神木縣益辰倉儲物流貿易市場有限公司。 項目地點：神木縣益辰倉儲物流貿易市場建設項目位于陜西省榆林市神木縣第二新村神錦大街 南側。以及經當地交項目總投資 :9687.86 萬元。 項目的主要服務對象為陜西省榆林市神木縣第二新村經濟開發區內的生產企業， 通網絡進行運輸

10、作業的中間商、運營商等物流行業從業商。項目主要業務擬設置有：公司的經營組織規劃為： 公司內部運營組織架構實行中心管理制。公司是決策中心，各部門是管理中心。公司組織機構共設 1 個高層決策系統，四大管理系統，若干個主要職能部門。組織決策系統 實行總經理負責制，各個管理系統實行副總經理制。組織的決策管理層分為三層 :總經理層、副總經理層和主管層。各層分別掌握不同層次的決策 權限和管理工作?？偨浝韺訛閼鹇詻Q策層和總體規劃層， 副總經理層為戰術決策層和計劃制定監督層， 主管層為 事務決策層和計劃執行協調層。 新組織機構開始向機構扁平集約化， 管理柔性化、 等級弱化的 趨 勢發展。各系統內部的協調與合作

11、由中心副總經理負責，各個系統之間的協調與合作由總經理負責。 部門設計的原則為 : 各個管理系統內部門的設立必須確保是組織經濟日標或組織資源價值優化 日標的直接實施機構，不單設參謀性機構或指導性機構。公司的主要經營模式為：1、倉儲交易：為鋼材、工程機械和汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來源主要為租金及自營 收入；2、倉庫物流：水泥、陶瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨物提供儲存倉庫，收入來源 主要為租金；3、金屬鎂交易平臺：打造金屬鎂交易服務的專業平臺，包括交易服務和網絡服務平臺，收入 來源主要為服務費；4、臨街商鋪：建設大型工程機械配件供應中心，收入來源主要為周邊企業和個人提供工程機 械配件和

12、維修服務的營業收入；5、辦公區租賃：收入來源主要為租金。2.3 項目發展和長期規劃成為晉陜蒙地區物流中心集散戰略目標： 公司經營發展目標是構筑全國知名的倉儲物流中心，地的產業基礎格局。 構建主業良性成長的發展平臺， 同時擇機發展相關服務產業， 形成以物流為 中心、集各項服務于一體的綜合性商業平臺。210 年內，成為陜公司以倉儲物流為核心，在陜西神木縣建立一個大型物流產業基地，不斷擴展中心業務，在 年內，逐步完成各項基本建設； 5 年內，初具規模，逐步開發相關配套產業； 北最大的倉儲物流中心，并最終發展成為全國知名的連鎖物流集散集群企業。公司確定了遠景規公司的遠景規劃： 公司以品牌化為旗幟，以多

13、領域、全方位為公司發展方向。根據這一思路，劃的發展戰略：1、致力于倉儲物流行業的發展，開創現代倉儲物流產業新模式。2、以品牌為旗幟，不斷進行品牌核心價值的提升。3、以人力資源為根本，營造人才發展環境，實現人才國際化戰略。4、以服務為帶動，依托專業、全面、優質的服務理念，以網絡推廣與品牌戰略為有力補充， 實現多元化發展。 5、以創新為動力，加強多邊合作關系，以創新的服務形式來引導市場的發展，從而提升核心 競爭力。具體規劃：公司未來 10 年的發展思路如下：2009-2011 年：1、2009 年是公司創立之年，公司將完成項目的選址論證、項目可行性論證，并經政府相關機 構審批，取得榆林市神木縣第二

14、新村 140 畝土地使用權， 完善建設規劃， 并逐步開展初期建設。2、公司將在兩年內完成項目基地的基礎建設，開展相關配套服務業務。3、初步確立公司的品牌戰略研究及規劃，逐步建立公司的戰略品牌。2012-2014 年：1、建設成為完善的物流產業基地，打造專業的網絡商業服務平臺。2、實現公司資本擴張，建立完善的法人治理結構。3、擴展相關產業及服務產品，建成集物流、服務、租賃、購物、休閑等各項業務為一體的綜 合大型物流周轉中心。2015-2019 年：1、公司進行規模擴張，建立集團化經營管理模式。2、建立長期合作伙伴制度，發展全國性業務推廣，依托品牌效應，成為陜西省最大的倉儲物 流中心， 并以此為基

15、礎向全國拓展， 發展物流品牌連鎖經營模式， 并最終成為全國知名的連鎖物 流集散集群。第三章 市場分析3.1 中國物流業市場 物流業是由服務分銷業、運輸業、裝卸業、倉儲業、郵政業、流通加工業、物流信息業、貨運 代理業、包裝業等組成的復合型產業， 是國民經濟的重要組成部分，涉及領域廣，吸納就業人數 多，促進生產、拉動消費作用大，已經成為服務業中的骨干產業和國民經濟新的增長點。進入新 世紀以來， 我國物流業總體規?？焖僭鲩L， 服務水平顯著提高， 發展的環境和條件不斷改善， 在 促進產業結構調整、轉變經濟發展方式和增強國民經濟競爭力等方面發揮著重要作用。 2008 年，全國社會物流總額達 89.9 萬

16、億元，比 2000 年增長 4.2 倍，年均增長 23% ；物流業 實現增加值 2. 萬億元，比 2000 年增長 1.9 倍，年均增長 14% 。2008 年，物流業增加值占全部 服務業增加值的比重為 16.5%，占GDP的比重為6.6%。一些制造企業、商貿企業開始采用現 代物流管理理念、方法和技術，實施流程再造和服務外包；傳統運輸、倉儲、貨代企業實行功能 整合和服務延伸， 加快向現代物流企業轉型； 一批新型的物流企業迅速成長， 形成了多種所有制、多種服務模式、 多層次的物流企業群體。 全社會物流總費用與 GDP 的比率， 由 2000 年的 19.4% 下降到 2008 年的 18.3%

17、，物流費用成本呈下降趨勢，促進了經濟運行質量的提高。但是，我國物流業的總體水平仍然偏低， 還存在一些突出問題。 一是全社會物流運行效率偏低， 社會物流總費用與 GDP 的比率高出發達國家 1 倍左右；二是社會化物流需求不足和專業化物流 供給能力不足的問題同時存在；三是物流基礎設施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、 能 力充分、高效便捷的綜合交通運輸體系，物流園區、 物流技術裝備等能力有待加強； 四是地方封 鎖和行業壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙， 物流市場還不夠規范； 五是物流技術、 人才培 養和物流標準還不能完全滿足需要，物流服務的組織化和集約化程度不高。2008 年下半年以來，隨著

18、國際金融危機對我國實體經濟的影響逐步加深，物流業作為重要的 服務產業也受到了嚴重沖擊。 物流市場需求急劇萎縮， 運輸和倉儲等收費價格及利潤大幅度下跌， 一大批中小物流企業經營出現困難，提供運輸、倉儲等單一服務的傳統物流企業受到嚴重沖擊。 整體來看， 國際金融危機不但造成物流產業自身發展的劇烈波動， 而且對其他產業的物流服務供 給也產生了不利影響。大型交易市場的建立和發展是搞活流通， 繁榮市場，擴大城鄉消費， 確保市場繁榮， 不斷提升 物流服務現代化水平， 促進物流業跨越式發展的重要戰略選擇。 面對國際金融危機的影響， 物流 行業已成為當前拉動內需，擴大消費，搞活流通，繁榮市場，振興經濟的重要產

19、業。在國家物 流業調整和振興規劃的指導下，各地區正在抓緊物流園區建設，發展大型物流交易市場。3.2 區域物流市場發展與展望 十五期間，隨著經濟、社會和技術的快速發展，陜西省物流業發展步伐加快，由起步階段開始邁向理性、務實、快速發展的新階段。物流規模不斷擴大，貨運總量快速增長，第三方物流開始 起步，物流企業數量增多，物流設施建設步伐加快，產業增加值穩步上升。到2005 年底，物流業產值超過 300 億元，全省物流業增加值年均增長 11.7% 。物流業對經濟發展的促進作用不斷 增強。盡管陜西省物流業發展取得了一定的成績， 但與發達國家和先進省市相比， 還存在一些問題和 差距。一是物流基礎設施薄弱。

20、主要表現為總量不足，不同交通方式之間、交通與倉儲設施之間 的配套性、兼容性較差。保稅物流設施建設滯后。二是物流企業總體規模不大，服務范圍窄。現 有的物流企業普遍基礎設施和裝備落后， 管理方式粗放， 缺乏擔當龍頭的大型現代物流企業。 服 務范圍集中在運輸和倉儲領域， 功能比較單一。 三是物流專業人才嚴重匱乏。 缺乏具有現代物流 理念和專業知識的策劃、 管理人才以及熟練掌握物流信息技術的專門人才。 四是觀念滯后， 現 行 的一些體制、政策、技術、標準等還嚴重制約著現代物流業的發展。 溝通南北的重要物流集散地； 大力發展 努力提高物流業的社會化、 專業 18% 左右，達到 900 億元，占全省生產總

21、值的 15% 23% 左右的基礎上下降 3-4 個百分點。相對滯后于全縣整體經濟的發展，加快發展現代物流業是新時期經濟社會發展的必然趨勢。 根據陜西省十一五現代物流業發展 專項規劃 ，到 2010 年，陜西省要基本建成以西安為樞紐，寶雞、榆林、漢中、安康、渭南、 商洛為節點的現代物流體系， 把陜西建成我國承東啟西、 第三方物流， 積極培育和發展具有較強競爭力的大型物流企業， 化和國際化水平。 全省物流業增加值年均遞增 左右。物流費用占全省生產總值的比率在目前的尚處于自發階神木縣物流業的發展在陜西省處于較低水平， 段，急需整體規劃，統一部署，重點培育，使其與全縣整體經濟的發展相協調，并成為神木縣

22、新 的經濟增長點。目前，神木縣政府已經充分認識到發展神木物流業的必要性和迫切性。神木縣國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 要求做大做強現代物流業， 建立現代物 流配送體系。具體包括： 1 、加快培育和引進物流企業，建立和完善物流配送、連鎖經營等現代 物流配送體系。 2 、發展以縣城為中心的消費和物流配送市場，滿足中、高收入者的消費需求； 發展以重點城鎮為中心的流通、貨物集散市場，發展城鄉貿易。3、對傳統商業應用現代經營方式、服務理念進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，增強流通企業活力，廣泛開辟市場。隨著金融危機傳導效應的顯現和擴散， 神木縣域經濟發展中產業結構不優、 企業

23、自主創新能力 弱和抗風險能力低等深層次問題逐漸暴露， 已成為掣肘科學發展的短板。 危機既凸顯了發展中的 不足，也帶來了調整結構、提升層次的大好機遇。此種情況下， 神木縣政府正在積極推進產業層 次、產業結構、民營經濟、社會結構和民生建設五個方面的轉型。在產業結構轉型發展路徑中， 提出了推動第三產業發力，著力建設以工業（煤炭）為主的物流體系， 形成與產業結構相匹配的 '能化產業物流 +建材 +裝備制造綜合物流 '模式，成為晉陜蒙地區物流集散中心的構想。290.58 億元， 億元，增長 55% ； 元、農民人均純收3.3 目標市場分析16.716075位，西部第 5 位，陜西省200

24、8 年，神木縣經濟繼續保持了又好又快的發展勢頭。全年實現地區生產總值 增長 47% ；完成財政總收入 72.27 億元，增長 52.1% ，完成地方財政收入 完成固定資產投資 134 億元，增長 45% ；城鎮居民人均可支配收入達 入達 6028 元，分別增長 27% 和 18% ?？h域經濟綜合實力居全國第 59 第一位，成為陜西省第一個綜合競爭力進入全國百強的縣。國民經濟建設的蓬勃發展，給當地鋼材、水泥等建材市場提供了廣闊的市場空間。 神木縣國 民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 確定了十一五期間， 神木縣圍繞強縣富民目標， 以轉 變經濟增長方式為主線， 大力推進工業化、 城鎮化和新農村建

25、設進程， 實現城鎮與農村統籌發展、 經濟與社會協調發展、 北部礦區與南部山區兼顧發展、 人與自然和諧發展、 中省市企業與地方經 濟共同發展，全面推動經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設，努力打造實力神木、活力神 木、魅力神木、和諧神木。為了實現規劃目標，神木縣經濟社會建設項目蓬勃發展。僅 2008 年 一年，神木縣共安排基本建設項目 157 個，年度投資 145 億元，其中縣財政投資 18.5 億元。如： 大交通體系的構建， 包括榆神高速公路、 神府高速公路、 包西鐵路、 準神鐵路和紅檸鐵路建設等； 工業區建設，包括神木新村、第二新村和趙家梁、石窯店等工業區建設。 神木縣位于煤炭資源富集區的

26、中心地帶，縣境內儲煤面積達 4500 平方公里，已探明儲量 500 億噸。近年來，能源化工項目強勢崛起，截至 2008 年底，神木已經成為全國第一產煤大縣（億 噸級）、全國最大的蘭炭生產基地（千萬噸） 、全國最大的聚氯乙烯基地（百萬噸） ，西部最大的 煤電基地（ 600 萬千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（ 600 萬重量箱） 、西部最大的電石基地（百 萬噸），煤制烯烴、煤制油和多晶硅、三氯氫硅、1.4- 丁二醇、煤焦油輕質化等高新技術的能源化工項目已經建成或正在加緊建設。全世界約有 200。其中，府谷 17目前， 榆林市將金屬鎂產業列為重點發展產業項目， 將打造中國鎂都作為當地發展金屬鎂產業

27、的戰略目標，神木、府谷也已經將金屬鎂產業發展提上日程，榆林地區的金屬鎂產業發展迅速， 目前的生產能力和產量均居國內前列，成為我國金屬鎂的主要生產基地。 目前， 家金屬鎂生產企業，其中中國有 160 多家，榆林地區有 40 家，約占全國的 1/4 家，神木 11 家。其價格對金屬硅鐵、 白云石和煤氣等是生產金屬鎂的重要原料， 占金屬鎂生產成本一半以上， 鎂成本影響非常大。在目前金屬鎂價格低迷，原材料價格波動劇烈的情況下，低成本優勢凸顯。 神木及周邊地區的硅鐵、白云石和煤氣等資源極其豐富，價格低廉，在發展金屬鎂產業方面， 有其他地區不能比擬的低成本優勢。神木、府谷、榆林在我國金屬鎂產業鏈中的地位逐

28、漸提高， 金屬鎂的流通業務在神木前景可人。根據大型倉儲物流根據神木縣煤炭、鋼鐵、 工程機械、汽車和建材等產品的大型倉近年來， 神木縣城市規模快速擴張， 神木縣相繼啟神木第二新村也已啟動。 本項目即位于神木第二電力、目前，神木縣境內大型倉儲物流企業仍屬空白狀態， 化工和城鎮化等所取得的成就，神木縣發展規劃， 儲物流將是神木縣經濟發展的重點發展產業。 動了錦界工業園區、 神木縣城第一新村的建設， 新村物流倉儲區內。神木第二新村規劃中，規劃的產業項目包括陶瓷、塑料、橡膠、鎂合金和機械加工等，并配套有占地約 2500 畝的物流倉儲區。該物流倉儲區將為神木第二新村及周邊的企業提供物流服務， 根據需求，物

29、流倉儲區擬劃分為鋼鐵倉儲物流區、 貴金屬、化工與礦產原料倉儲物流區、水暖五 金交易城、家具建材交易城，汽車城、工程機械等。第四章 項目定位和整體規劃4.1 項目定位項目建設理念：整體規劃，突出合理的分布布局；突出配套功能，展示服務功能，發揮主導產 業的優勢；明確市場定位，按照總量控制、層次清晰、特色突出、發展協調的原則，塑造益辰倉 儲物流貿易市場交通便捷、配套完備、安全可靠、高效的形象；構建完備的信息服務平臺，建設 現代化的服務體系；注重經濟發展和環境發展平衡，加強綠化建設。本項目建設地點位于榆林市神木縣第二新村內。第二新村位于神木縣城西北 5 公里處，占地 面積 15 平方公里，依托神錦工業

30、大街，以產業為主、人居為輔，由民營企業創業園和生態移民 區 兩大區構成。 神錦工業項目南側是機械裝本項目位于神錦工業大街南側，三面臨街，處在第二新村的核心地帶，交通便利，配套企業、 設施齊全，區位優勢明顯。項目東面緊鄰第二新村管理中心，配套服務設施及其便利。 大街北側為陶瓷工業園區、 鎂合金加工園區、 橡膠加工園區和塑料工業園區， 備制造園區。服務完善的大型綜本項目擬建成神府地區設施裝備領先、 市場規范協調、 供貨質量穩定及時、 合現代化倉儲、物流、貿易市場。目標顧客主要包括：建材、機械、鋼材等生產企業和貿易商。 項目建成后，將成為神木地區集鋼材、工程機械、汽車、建材（水泥、陶瓷、涂料、裝飾裝

31、修材 料等）生產廠家直銷、代銷及超市、商場貨物倉儲、物流、貿易為一體的大型倉儲物流貿易中轉 市場。4.2 項目經營發展模式 益辰倉儲物流貿易市場采用規模開發、集約用地，注重可持續發展的開發模式。倉儲交易區、 倉庫物流區和臨街商鋪的經營，采用自營和租賃雙重模式。 五年后，在經營需要的情況下， 可部 分出售倉庫物流區的倉庫（約 2.15 萬平方米）的使用權或產權，以加速投資回收，降低投資者 的投資風險。益辰倉儲物流貿易市場由神木縣益辰倉儲物流貿易市場有限責任公司負責管理。 益辰倉儲物流 貿易市場有限責任公司本著便捷高效、 透明公正的原則， 全權負責為入駐商戶解決配套的服務問 題，為企業提供優勢的服

32、務， 營造良好的倉儲物流貿易環境。 其主要職責： 統一負責項目的規劃、 建設、政策制定和入駐商戶的管理等工作。 園區由益辰倉儲物流貿易市場有限責任公司統一管理， 入駐商戶將根據不同的企業規模享受園區相應的服務 : 除可以直接使用物流信息系統平臺的支持 外，還有相應的業務培訓和專家咨詢支持，促進現代物流企業和現代工商企業的成長。金屬鎂交易中心則是依托神木優勢的金屬鎂產業， 利用地緣優勢， 集中資源優勢， 建立起當地 金屬鎂生產企業和外地采購商的交易橋梁， 通過各種增值服務， 降低金屬鎂交易成本， 為客戶創 造價值。 主要服務方式包括： 1、在益辰倉儲物流貿易市場辦公樓輔樓設立金屬鎂生產企業展廳；

33、 2 、設立交易服務中心，進行金屬鎂市場的信息搜集整理、采購中介服務等業務；3、構建網絡信息平臺，營造金屬鎂交易服務的專業平臺。4.3 項目整體規劃本項目規劃總用地面積為 140 畝，建筑面積 51755.4 平方米。在考慮用地、周邊環境和建設 現狀等因素的基礎上， 按照集中高效的原則， 確立了益辰倉儲物流貿易市場四大主題片區： （1 ） 倉儲交易區。主要業務為鋼材、工程機械、汽車銷售；（ 2）倉庫物流區。主要業務是為建材貿易、日用百貨等貨物提供倉儲中轉物流服務；（ 3）臨街商鋪。主要業務為工程機械配件供應與售后維修服務等； （ 4）辦公區。主要業務為倉儲物流辦公服務和金屬鎂交易中心。神木縣益

34、辰倉儲物流貿易市場平面圖4.3.1 功能分區1、倉儲交易區倉儲交易區占地約 56 畝，建成 6 大交易區，交易區總面積 2.76 萬平方米，交易區的道路寬 8 米。6 大交易區細分為鋼材、工程機械和汽車交易區。倉儲交易區平面圖周邊煤礦、 電廠、 化工廠和建（ 1 ）鋼鐵交易區 主要服務客戶：神木第二新村工業區機械裝備制造園區的企業， 筑市場等。主要鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，包括板材、線材、型材和管材。（ 2）工程機械交易區 主要服務客戶：建筑工程公司、廠礦企業和運輸公司等。主要交易品種： 載重車輛、 挖掘機械、 裝載設備、 筑路機械、 起吊設備等， 兼營售后維修服務。 （ 3 ）汽車

35、交易區 主要服務客戶：社會團體、居民，廠礦企業和運輸公司等。主要交易品種：各類轎車，以中高檔為主，兼營售后維修服務。2、倉庫物流區倉庫物流區占地約 48 畝，建成 6 大倉庫，倉庫總面積 2.15 萬平方米，倉庫主干道的道路寬 12 米。倉庫物流區服務的主要對象是當地和外地建材企業及貿易商等，為他們提供貨物倉儲中 轉物流服務。倉庫物流區平面圖3、臨街商鋪在毗鄰神木第二新村管理中心的臨街面和項目南側的臨街面， 建立一個大型工程機械配件供應 中心，為周邊企業和個人提供工程機械配件和維修服務。臨街商鋪為兩層，臨街商鋪呈?行，臨街長度為 597.4 米，建筑面積 2.42 萬平方米。4、辦公區辦公區緊

36、鄰神錦工業大街，由一棟 8 層的主建筑和 2 棟三層的輔樓組成，周圍輔以綠化帶、 噴泉和廣場。 辦公區負責整個倉儲物流貿易市場的管理和服務職能， 形成一站式服務和全方位服 務的服務中心。 同時， 在輔樓設立金屬鎂生產企業產品展廳和交易服務中心， 為金屬鎂生產企業 提供展示產品和企業形象的窗口，同時為外地金屬鎂采購商提供一站式采購服務。4.3.2 道路交通規劃本項目緊鄰神錦大街，項目 2 公里范圍內有眾多公路交通樞紐：榆神、神府高速路出口；包 神、榆神、神興、神佳二級出入境公路與神木過境線交匯處。貨物主要通過公路運輸。此外，項 目距神木火車站 4 公里， 并有鐵路延伸第二新村的規劃， 鐵路交通也

37、是本項目的運輸途徑之一。項目場地內道路系統設置合理， 在項目北面， 設有兩出入口與神錦大街相連， 出入口寬 8 米， 項目內建設二縱七橫的干道。南北向的 2 條道路寬 8 米；辦公樓與倉儲交易區之間的東西向道 路寬 12 米；倉儲交易區內道路寬 8 米；倉庫物流區四周東西向道路寬 12 米。項目內道路寬敞， 車少時，貨車可快速實現倒車，車多時，可環線行駛，方便貨車高效進出。4.3.3 綠化景觀規劃益辰倉儲物流貿易市場的綠地建設分為以下幾種類型：1、公共綠地：包括草坪、花壇、噴泉廣場等公共設施綠地。5-6 米，長約 361.4 米的防護隔2、隔離綠地：益辰倉儲物流貿易市場在項目西側規劃有寬約 離

38、林帶，可以有效隔離噪聲和污染。3、林蔭大道：益辰倉儲物流貿易市場內沿主次干道布置綠化帶，道路兩側種植樹木，形成綠 色林蔭大道。既達到綠化的目的， 又可為市場另外，在市場的外圍綠地上用不同顏色的自然花草編織廣告， 內企業提供宣傳的平臺，同時也形成了一道綠色圍墻。4.3.4 用地規劃、總體規劃用地 1 益辰倉儲物流貿易市場用地包括倉儲交易用地、公共設施用地、道路交通用地及綠化用地等。 倉儲交易用地主要承擔倉儲流通功能，規劃按低中、低密度開發， 建筑形式進行簡潔。 具體用地 規劃如下表。益辰倉儲物流貿易市場規劃用地明細2、建設周期15 日間。建設周期兩年。土建安排在每年的 3 月 15 日 -11

39、月項目實施進度表 第五章 市場營銷重點建設縣城、大柳塔、店塔、錦 第二新村位于神木老城區和錦界工5.1 市場需求分析 近年來，神木縣依托資源優勢，高度重視城鄉一體化發展， 界、大保當 5 個重點城鎮和四大工業園區，發展產業集群。 業區的中間位置，臨近縣城，綜合區位優勢明顯。， 2009-2020 年，第二新村物神木縣第二新村物流倉儲區占地 2500 畝，其中，益辰倉儲物流貿易市場 140 畝，占第二新村 物流倉儲區的 5.6% 。依托神木縣第二新村的產業集群優勢和區位優勢，益辰倉儲物流貿易市場 所處市場需求旺盛。根據陜西省神木縣第二新村產業發展規劃 流產業年平均銷售收入能達 120 億元。20

40、09-2020 年陜西省神木縣第二新村物流產業收入預測5.2 營銷理念1 、突出配套功能，展3、設施共享，方便入駐商戶益辰倉儲物流貿易市場在招商和管理進程中將始終如一遵循以下宗旨： 示服務水平； 2、構建完美的信息網絡平臺，提升信息互通速度； 經 、生態設計，營造舒心的工作和交易環境。 4 營；該區將建成多個物流園區。 為了避免相鄰地區物流基地 益辰倉儲物流貿易市場要采取適當的市場細分策略， 依 比競爭對手更有效地為客戶提供與物流活動相關的基礎設在項目建設經營理念指導下， 益辰倉儲物流貿易市場貫徹五個營銷理念， 運用靈活多樣的招商 手段，分四個階段針對三類客戶，為入駐商戶全面解決倉儲物流貿易的

41、配套服務。項目處在神木第二新村倉儲物流區內， 惡性競爭， 為謀求自身更大的發展空間， 靠自身獨特優勢， 爭取物流運作資源， 施、信息、咨詢等一系列服務。1、招商，采取多種招商方式，吸引商戶入駐5.3 營銷渠道策略 益辰倉儲物流貿易市場的營銷包括兩部分內容：市場； 2、市場推廣，將益辰倉儲物流貿易市場作為整體向市場推廣，擴大知名度，為入駐商戶 開展業務提供良好的市場環境。5.3.1 招商策略在招商過程中首先應準備完備的宣傳資料,這些資料包括宣傳畫、電子宣傳工具、標準服飾和招商手冊等， 培訓專業招商人員， 在此基礎上可以利用以下招商手段， 或者在某一階段只強調一 種手段，或者將幾種方法結合起來使用

42、，靈活多樣地進行招商活動。1、利用傳媒招商針對目標客戶的媒體習慣， 設計打動心扉的廣告， 利用傳統的電子媒體和印刷媒體進行大規模 的招商宣傳。2、舉行或參加行業招商會廣泛聯系客戶。 針對意向客戶采取方案營銷的方式進行有選擇地參加一些有意義的行業會議， 深度接觸和談判。向其傳遞招商信息， 利用他們的信息和渠道進行更大范3、借助中介機構的聯絡渠道招商 充分利用如招商代理機構等有關中介， 圍的招商活動。4、安排招商小組主動招商進行宣傳、 信息收集、 確定意向客戶的要求益辰倉儲物流貿易市場可主動派出專業招商隊伍， 和標準，開展深度接洽和有計劃的談判進程。5、借助電子網絡招商 設立益辰倉儲物流貿易市場專

43、用網站，網站設立專門的招商頻道，網站內容要體現互動交流、 內容豐富、信任公正等特點，借助網絡搜索引擎連接各類招商網站和相關企業。 6、利用各類政府及協會渠道利用政府有關機構和行業協會的權威性， 通過這種平臺宣傳和展示益辰倉儲物流貿易市場招商 信息，搜尋目標客戶，提高招商推廣力度。5.3.2 市場推廣策略倉儲物流貿易市場的市場推廣目的是提高市場知名度， 吸引客源， 增加市場交易額， 為倉儲物 流貿易市場和入駐商戶增加效益。 益辰倉儲物流貿易市場可以采取宣傳手冊、 用戶雜志、 出席推 介會和交易會、 視覺形象設計、 互聯網和廣告等多種手段混合使用的綜合營銷方式， 以達到預期 效果。此外，招商和市場

44、推廣可同步進行，也能相互促進，但各有側重點。5.4 招商推廣計劃益辰倉儲物流貿易市場的營銷戰略能否最終落實， 市場推廣能否成功， 招商活動起著舉足輕重 的作用。招商活動可以分為四個時期，每個時期都有不同的工作重心和工作內容。5.4.1 籌備期籌備期的工作重心為： 在進一步市場定位的基礎上， 規劃招商預算， 完成招商宣傳工具的制作， 積極利用新聞媒體和多種有效的宣傳工具， 讓潛在客戶了解益辰倉儲物流貿易市場的理念和經營 戰略，為介紹期的招商活動做好準備。時間安排： 2009 年 8 月 -2010 年 3 月。5.4.2 介紹期介紹期的目的是在形成強有力銷售組織的基礎上， 加大宣傳力度， 引導潛

45、在客戶對益辰倉儲物 流貿易市場有一個明確人士， 通過招商會和一對一招商人員的推廣活動， 使招商活動進入理想的 啟動階段。2009 年 3 月 -2010 年 6 月。時間安排：5.4.3 強力推廣期 強力推廣的目的是加大推銷力度，力爭益辰倉儲物流貿易市場在介紹期基礎上完成累計總量80% 的招商目標。2009 年 6 月 -2010 年 12 月。時間安排：5.4.4 穩定推廣期穩定推廣期的工作目標是完成滯留的 20% 的招商任務，在以往的招商經驗基礎上，尋找新的 客源和積極改進招商方案。 2011 年 1 月 -2011 年 6 月。時間安排：第六章 管理體制基礎設施建設、 投6.1 管理體系

46、 益辰倉儲物流貿易市場有限責任公司負責益辰倉儲物流貿易市場土地開發、 資融資、招商引資、行政管理、協調和服務等工作。公司采用直線職能管理體系，機構設置及職能劃分如下圖：6.2 人力資源配置與薪酬體系需要配備各類人員 125 人。用工形式：業務性較強的崗位上全部采用合同制用工方式，其余采用臨時工用工形式。本項目招聘有豐富經驗的管理人員、 倉儲、物流、貿易專業人員，各類人員上崗前進行專業知 識培訓，并經考核合格后方可上崗。掌握現代化管理方式，提高企業的管理水平。勞動定員表第七章 財務分析7.1 預測依據7.1.1 收入及利潤依據1、基建貸款利率：執行中國人民銀行頒發的現行 2、銷售稅金及附加的確定

47、營業稅：根據地方稅務局的規定，按銷售收入的 增值稅：由銷售稅抵扣進項稅，稅率為 17% 。1）2）3-5 年期貸款年利率 5.76% 。5% 計提營業稅。城市維護建設稅 :根據國家財政部（ 1993 ）財發第 42 號文規定，按營業稅的 3% 號文規定，按營業稅的 2）第 1994 ）教育費附加：根據國務院國發明電（ 25% 計取。（3） 計算。3、所得稅：根據服務業的所得稅標準，按利潤總額的 4、基準收益率：按 8% 計算。7.1.2 成本估算依據（ 1 ）管理費用：本項目管理費用為開發企業在管理和經營中所發生的費用 算。（ 2）營業費用： 本項目營業費用為企業經營過程中及日常所發生的各項費

48、用按銷售收入的 計算。（ 3 ）財務費用： 項目財務費用為開發企業為籌集建設資金所發生的各項費用 款利息按年利率 5.76% 計算，第五年經營產生正的現金流入時，按利潤總額的 息。（ 4）工資等費用：各類人員工資按人均工資1500 元/ 月估算 ,職工福利費按工資總額的 14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共 498.56 萬元 /年。（ 5）其他費用：本項目的場地維修費用及其他費用按銷售收入的1.4% 計算。7.2 投資收益預測 方案一：所有建筑物全部用于租賃5% 計取。4（,按營業額的 4% 計3%,本項目主要為貸15% 補充貸款利未來五年公司的整體業務財務數據的預測總成本費

49、用表單位：萬元項目收益估算表單位：萬元項目的效益分析及財務評估按照新增資金來測算， 即將項目投資及項目收益與企業其它投資及 收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目的投資收益及風險。項目現金流量估算表單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為 4672.49 萬元，年平均所得稅 1168.12 萬元，年平均所得 稅后利潤為 3504.37 萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金BEP （生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入X 100% = 48.23%X 100% = 67.55%

50、-年營業稅金及附加 -年可變成本 X 100%=25.09%方案二：在經營第四年出售倉庫物流交易區未來五年公司的整體業務財務數據的預測總成本費用表單位：萬元項目收益估算表單位：萬元項目的效益分析及財務評估按照新增資金來測算，收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目的投資收益及風險。即將項目投資及項目收益與企業其它投資及項目現金流量估算表單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為 5380.42 萬元，年平均所得稅 1345.11 萬元，年平均所得 稅后利潤為 4035.32 萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資 資本金凈

51、利潤率=年平均凈利潤項目資本金 BEP （生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入=25.60%X 100% = 55.54%X 100% = 77.78%-年營業稅金及附加-年可變成本 X 100%25.09% ，企業就可以保本；方 ，均高于行業的 19,323 萬元， 只 還有盈余。從計算指標看，方案一全部投資稅前財務內部收益率為38.66% ，稅后財務內部收益率為28.90% ，稅后財務凈現值為 14,954 萬元, 只要年營業收入達到 案二全部投資稅前財務內部收益率為 44.45% ，稅后財務內部收益率為 35.76% 基準收益率 1 2 % ，并高于目前銀行的長期貸款利率 5.76%

52、 。稅后財務凈現值為 要年營業收入達到 25.60% ，企業就可以保本。 表明本項目除能滿足行業最低要求外， 表明該項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。第八章 資金需求實現公司業務和規模為當地鋼材、 鎂產品供銷提供為適應迅速增長的區域經濟形勢， 完善區域內建材產品的物流貿易體系， 的飛躍， 將募集 9687.86 萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿易市場， 良好的平臺及工程機械、汽車租賃平臺。8587.06 萬元，建設期利息100.8本項目計劃總投資 9687.86 萬元人民幣， 其中，固定資產投資萬元，流動資金投資 1000 萬元，明細情況見下表：總投資估算表單位：萬元本項目項目建設總投

53、資 9687.86 萬元。其中，自籌 5187.86萬元，占總投資的 53.55%，其余46.45% 的投資額，即 4500 萬元采用債權融資的方式取得。第九章 風險分析9.1 風險概述這些風險主要來自于市場、內部本項目在建設和全面投入運營后， 將會受到多種風險的困擾。管理、財務以及部分不可預見的因素。以下就項目的主要風險及其來源做簡要闡述。（ 1 ）市場風險市場風險主要為行業市場發展的進程風險、 未來前景的增長， 以及行業內的現有和潛在競爭等 所引發的風險。本項目所建設的倉儲物流園區，就所處地區、經營范圍和政策導向等方面來看， 在長期市場競爭中，隨著陜西省榆林市及周邊地區各產業的迅速發展，潛

54、在競爭出現幾率較大， 存在著一定的市場競爭風險。 但是本項目具有獨厚的地理、 交通便利等優勢， 在一定程度上緩解 了本項目的市場風險。（ 2 ）管理風險管理風險主要針對企業在經營過程中的內部風險控制， 因此在設計時應從制度上規避可能存在 的內部風險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經營過程中更好發揮企業自身的管理優勢， 參與外部競爭。陜西省榆林市神木縣第二新村是一個集陶瓷、中心物流園區的管理和對大客戶因此本項目的管理風險主要來源于其操作中存本項目的管理風險主要集中在領導團隊的決策中。加工、物流、 裝備制造等各大工業生產為一體的綜合工業園區， 之間的協調將嚴重影響本項目的長期運作和收益。 在的

55、風險。企業財務風險主要表現有無力償還債務風險和從而抵減了預 期（ 3 ）財務風險 企業融資產生的財務杠桿作用猶如一把雙刃劍，利率變動風險。 國家貸款利率有波動， 必然造成企業的資金成本控制難度增大，收益。本項目借貸和償還能力方面的財務風險較小， 主要的風險來自于對流動資產的使用和控制方面。 大型倉儲物流行業需要固定的流動資金以便進行正常的運作。 對大量流動資金進行精確的運用和 控制將增加企業在財務操作中的難度， 同時也會增大企業的財務風險。 因此本項目的財務風險將 集中在流動性風險中。（ 4 ）其他不可預見風險本項目所存在的不可預見風險主要指社會環境、 金融環境、 自然災害等因素所帶來的風險。

56、 在 經歷了 2008 年世界金融危機以后，我國出臺了十大振興產業計劃，大力扶持物流業。同時項目 所在地的社會及人文環境相對穩定， 長期發展前景良好， 因此， 主要的不可預見風險將來自于當 地的自然環境及自然災害方向。9.2 主要風險影響分析通過對本項目各種主要風險來源的判明， 實施?，F就各項目的影響程度做綜合比較，可以得知各種風險在不同方面影響著本項目的建設和以便得以全面的分析風險，并得出相應的對策。本項目主要風險影響程度對比就本項目各種主要風險的影響力來看， 續運作有較大影響， 需要著重引起重視； 上給予必要的考慮， 提前做好應對措施； 要的策略調整即可。9.3 風險對策與控制 在分析了本項目各種風險及其影響程度之后， 制定相應的對策和控制措施就顯得格外重要。此，現就幾種主要