1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收自查指南為幫助納稅人開展稅收自查工作， 特制訂了本指南， 供納稅人在 實(shí)際工作中使用。 本指南針對行業(yè)的特點(diǎn)和可能存在的問題， 介紹稅 種的自查要點(diǎn)；本指南未列舉到的，按法律、法規(guī)規(guī)定進(jìn)行自查。自 查期間，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定對全部經(jīng)營活動進(jìn)行全面自查。 自 查工作應(yīng)涵蓋企業(yè)經(jīng)營活動涉及的全部稅種， 自查電子表格不足以填 寫的，可另用附件說明。一、自查對象我縣行政區(qū)域內(nèi)所有經(jīng)工商登記注冊并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的 企業(yè)。二、自查范圍1、年度范圍： 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 5 月 31 日納稅情況， 若有涉及到以前年度稅收違法行為的，應(yīng)按規(guī)定向前追溯。2、稅

2、種范圍：地稅部門負(fù)責(zé)征收管理的稅費(fèi)及基金，其中以營 業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅為重點(diǎn)。3、發(fā)票范圍：發(fā)票的真實(shí)性、合法性，其他大額發(fā)票的真?zhèn)巍?、自查期限：至 2015 年 6 月 25 日結(jié)束5、資料報(bào)送：自查表及相關(guān)資料于自查期結(jié)束前報(bào)送至縣稽查 局（海安縣黃海大道中 58 號 405 室），聯(lián)系電話：。三、自查內(nèi)容I營業(yè)稅應(yīng)全面檢查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時性。（一）主營業(yè)務(wù)收入1銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全 部計(jì)入“預(yù)收賬款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否

3、計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往 來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅；（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按 規(guī)定入賬； 是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶， 存在賬外 收入等情況。（3）總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并 計(jì)入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具 收款收據(jù)，取得的收入是否按規(guī)定入賬；（6）拆遷補(bǔ)償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面 積的工程成本價與超出補(bǔ)償面積部分的差價款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅；（ 7）是否采取包銷低價開票方式， 少計(jì)收入。（與包銷商簽訂一 個價格較低的包銷合同

4、， 按約定的包銷價格開具發(fā)票， 高于包銷價格 的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。 ）（ 8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入； （9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款 項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。2. 開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié) 轉(zhuǎn)收入。3. 按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及 時申報(bào)納稅；4. 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或 者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)， 開發(fā)企業(yè)未計(jì) 入收入；5. 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款

5、，銀行 按揭貸款到賬后， 是否未按規(guī)定計(jì)稅； 是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行 貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。6. 對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)， 先以經(jīng)營性租賃方式租出 或以融資租賃方式租出以后再出售的， 租賃期間取得的價款是否按租 金確認(rèn)收入， 出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。 對將待售開發(fā)產(chǎn)品 以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入， 出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。7. 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資 產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、 動遷

6、補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否未按規(guī)定計(jì)稅。（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎 勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的 單位和個人，是否未按市場價足額申報(bào)納稅。（5）將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其 他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（二）其他業(yè)務(wù)收入1. 房屋出租收入1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。、周轉(zhuǎn)（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租） 房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等 往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（3）以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，

7、未按規(guī)定計(jì)稅。2. 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以 及材料銷售收入、 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī) 定申報(bào)納稅。（三）其他營業(yè)稅涉稅問題1. 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否 未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2. 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3. 支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按 規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。4. 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。5. 不符合條件的代建房行為， 是否將其作為代建處理而少計(jì)或不 計(jì)銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、 土地增值稅的計(jì)算、 繳納。）n企業(yè)所得稅應(yīng)全面檢

8、查各項(xiàng)應(yīng)稅收入的真實(shí)性、 完整性及稅前扣除項(xiàng)目的真 實(shí)性、合法性。（一）收入方面 除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查：1. 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng) 前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2. 產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的 實(shí)際毛利額， 同時將其與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入當(dāng)年度 本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的已完工出售部分， 有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí) 現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。3. 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎勵收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和 土地增值稅。4. 客戶放棄的購房定金、沒收的違約

9、保證金、施工方延誤工期的 罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成 本費(fèi)用。（二）成本費(fèi)用方面1.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價。是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值； 是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行 三通一平后，通過評估虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。2.是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多 列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（ 2）征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅婕胺制?期開發(fā)的，是否在各個項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?. 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。（1）是否簽訂虛假單項(xiàng)合同， 取得虛開發(fā)票， 加大建安工程費(fèi)（2）是否從有關(guān)聯(lián)

10、關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包 或分包工程，人為提高材料價格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤。（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、 水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下， 是否讓施工企業(yè)按 勞務(wù)費(fèi)和材料價款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票， 并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅 款，重復(fù)列支開發(fā)成本。（4）是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)。4. 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得 第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等5. 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（1）是否未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對象， 所有

11、開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算， 無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成 本。（2）（3）（4）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目成本。一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆┪磫为?dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì) 入可售房屋開發(fā)成本。（5）雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨?筑安裝工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等 費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偂＃?）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。6.是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額 （1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷 售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除

12、。（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué) 校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的， 未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理 場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（ 4）臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品， 對其已計(jì)提折舊處理是否正確。7.是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。（1）“廣告費(fèi)、”“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、”“業(yè)務(wù)招待費(fèi)、”“壞賬損失”等期間費(fèi)用 是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除， 是否存在為規(guī)避扣除比例的限制 而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益， 虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用；高

13、于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào) 整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。 從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過 其注冊資本 50% 的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。（3）工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了 營業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整。（4）計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已 作納稅調(diào)整。（5）是否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰 款,少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。8. 其他問題。（1）各項(xiàng)跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得 稅和土地增值稅。（3）以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前

14、年度所得計(jì)繳所得稅的， 是否已作納稅調(diào)整。（4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè) 所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入賬，少繳所得稅；（ 5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價入賬， 少繳所得稅； 未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（6）無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳 企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。m個人所得稅（一）未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實(shí)物以及其 他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。（二）為職工購買的商業(yè)保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否 按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。

15、（三）以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班 補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個人所得稅。 （交通補(bǔ)貼、通信 補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的， 在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征 個人所得稅）（四）以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金， 發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費(fèi)、 回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。（五）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅 利收入的個人所得稅。（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、 薪金代扣代 繳個人所得稅。（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪 金所得計(jì)征個人所得稅。（八）各種促銷活動向客戶贈送禮品， 是否代扣代繳個人所得稅。 w土地增

16、值稅 除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：（一）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。 是否將適用商業(yè)用 房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。（二）是否以工程未結(jié)算、 未決算或是商品房未銷售完畢等各種 理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。（三）是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。（四）是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偂＃ㄎ澹┦欠癜匆?guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出， 將超過貸 款期限的利息和罰息稅前扣除。（六）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。V城鎮(zhèn)土地使用稅（一）已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。（二）土地等級和使用稅額變更后是否及時

17、調(diào)整納稅申報(bào)。（三）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。（四）未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。W契稅（一）出讓方式取得國有土地使用權(quán)， 是否按照取得該土地使用 權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。 以協(xié)議方式出讓的， 契稅計(jì)稅價格 里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資 產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益； 以競價方式出讓的， 契稅計(jì)稅價格里是否未包括 市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)， 后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取 得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。（三）以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，

18、是否按規(guī)定繳納 契稅。（四）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用 權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。（五）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)， 是否未按規(guī)定繳 納契稅。（六）分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總 價繳納契稅。（七）競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按 規(guī)定申報(bào)繳納契稅。TO房產(chǎn)稅（一）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”， 既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（二）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款 上未繳房產(chǎn)稅。（三）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。（四）新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申 報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（五）國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價 值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（六）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī) 定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、