1、WORD格式專業資料整理、項目概況某房地產項目主要有兩期工程項目。 第一期是商業一棟、 二棟、三棟和商業塔樓第三 棟，第二期是商業四棟、五棟和商業搭樓第一、第二棟。其中商業店鋪一棟、二棟、三棟、 四棟和商業五棟 （購物中心） 的建筑面積分別為 10214 、6543 、 10773 、 5425 、 69802 平方米， 商業搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為 20604 、15349 、 19578 平方米，三棟 塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬元，基礎設施 2468.498 萬元，公共配套設施費 162

2、.21 萬元，建筑安裝成本 32499.56 費萬元，土地成 19000 萬元。本項目中的塔樓對外銷售的市場價格為 1.8 萬 / 平 7 本 方米。公司準備對商業店鋪一棟、二棟、三棟、商業四棟進行對外銷售， 可售面積預計 30599 平方米，對外出租商業五棟（購物中心） ，三棟塔樓一致對外進行銷售。根據市場預測，本 項目中商業店鋪的市場銷售價 （均價） 為 2.15 萬 / 平方米， 租賃價格為每月 150 元 / 平方米。 商業店鋪一棟、二棟、三棟、商業四棟的土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元，前期工程費1464.94 萬元，公共配套設施費 96.27 萬 元 ，稅目繳納印花稅：657

3、87.85 ×506.4 萬元，基礎設施費建筑安裝成本 12,530.12 萬元，土地成本 15000 萬元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析 （一）商業店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業店鋪直接對外銷售的涉稅分析 銷售店鋪總收入：30599× 2.15=65787.85 （萬）（ 1 ）店鋪收入的營業稅：65787.85 × 5%=3289.393 （萬）（ 2 ）店鋪收入的城市維護建設稅及其附加：3289.393 ×（7%+3%）=328.9393 （ 萬（ 3 ）印花稅的計算 銷售店鋪應按 “產權轉移書據 0.05%=32.894 （萬

4、元） （ 4）店鋪收入的土地增值稅計算： 店鋪總收入：30599× 2.15=65787.85 （萬） 稅法規定的扣除項目： 設開發間接費等費用為 W ，店鋪的開發費用為 Y 。則店鋪的開發成本：土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元 + 前期工程費 506.4 萬元 +基礎設施費 1464.94 萬元 + 公共配套設施費 96.27 萬元 + 建筑安裝成本 12,530.12 萬元 +開發間接費等費用 W= （ 15353.23+W ）萬元。加計扣除成本為（ 15353.23+W+15000 ） ×20%= （6070.646+0.2W ）萬元。扣 除 額 為 ： 153

5、53.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+ （ 6070.646+0.2W ） =（ 40042.208+1.2W+Y） （萬元）（由于印花稅 32.894 萬元已經計入了 “管理費用 ”，在計 算土地增值稅時，不需要進行扣除） 增值額：65787.85 （增值率：(25745.642-1.2W-Y) ÷( 40042.208+1.2W+Y) =NN 的增值率的最由于 25745.642 ÷ 40042.208=64.3% ，在 W 和 Y (假設為 N)。 不知道的情況下， 則大值為 64.3% （即當 W 和 Y 都為零時），當 W 和 下，

6、50% 到 100% 之間，因此，所對應的稅率有 可能為 5%）。Y 都不為零時，增值率有可能是 以30% 、 40% （所對應的速算扣除系數50%應交增值稅25745.642-1.2W-Y)× 30%=如 果 增 值 稅 率 為 30% 時 ， 則 土 地 增 值 稅 為 7723.693-0.36W-0.3Y ）萬元。如果增值稅率為 40% 時，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y)× 40%- ( 40042.208+1.2W+Y) ×=( 8296.147-1.08W-0.45Y )萬元 ( 5 )店鋪收入的企業所得稅： 當增值稅為( 7723

7、.693-0.36W-0.3Y )萬元時，店鋪收入的企業所得稅： 65787.85-3289.393-328.9393- ( 15353.23+W ) × 25%=31816.288- W-) -( 7723.693-0.36W-0.3Y Y- ( 7723.693-0.36W-0.3Y ×=24092.595-0.64W-0.7Y × 當增值稅為( 8296.147-1.08W-0.45Y )萬元時，店鋪收入的企業所得稅： 65787.85-3289.393-328.9393- ( 15353.23+W )-( 8296.147-1.08W-) ×25

8、%=31816.288-W- ( 8296.147-1.08W-) 0.45YY-0.45Y×=23520.141+0.08W-0.55Y ×（6） 對店鋪進行對外銷售的企業稅收總負擔：1 ）如果增值稅率為 30% ，土地增值稅為（ 7723.693-0.36W-0.3Y ）萬元時，企業的總稅收負擔為：（2） 如果增值稅率為 40% ，土地增值稅為8296.147-1.08W-0.45Y）萬元時，企業的總稅收負擔為：2、方案二：對商業店鋪實行售后返租，銷售價格為30599× 2.15=65787.85萬元，約定商鋪按優惠價 65787.85N 萬元（即總 萬元的

9、N 折銷售）出售，在 價 65787.85 未 來 H 年內，該商鋪歸開發商出租，收益歸開發商。開發商在銷售時，將價款和折扣額在同H 年內轉5507.82 萬元一張發票上注明，并開具了銷售不動產統一發票。開發商在銷售房產時，對未來 租房產能收取多少收益并不確定 , 并假設當年公司將商鋪轉租取得租金(30599 × 150×12÷(1) 營業稅納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣不論其在對此，各地稅務機關也分別營業稅暫行條例實施細則第十五條規定， 額在同一張發票上注明的， 以折扣后的價款為營業 如果將折扣額另開發票的， 額。 財務上如何處理，均不得從營業額中扣 除。

10、 營業稅暫行條例第五條規定，納稅人的營業 額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產收取的全部價款的價外費用。顯然， 公司無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業稅計稅依 據。 出臺了相關具體規定予以明這一經營方式名義上是開發公司讓確。 江蘇省地稅局 關于房地產開發公司銷售返租有關營業稅問 題的批復（蘇地稅函 2008135 號）規定，房地產開發公司銷售不動產，采取優惠方式 要 求購房者無償或低價將不動產交給開發公司使用若干 年。利給購房者，實質上是優先取得了購房者的不動產的使用權， 即其他經濟利益。因此， 對房 地產開發公司以此方式銷售不動產的行應按照營業稅暫行條例實施細為，則第十五條

11、和稅收征管法實施細則 第四十七條規定核定其營業額。 浙江省地稅局 關于營業稅若干政 策業務問題的通知 （浙地稅函 號）第八條規定，房地產開發公司采用折讓優惠 200862 等 房地產開發公司 （或房地產開發公 形式將商品房銷售給購房者， 在簽訂購房合同的同時， 司 約定購房合同以折讓后優惠價款為 的關聯企業） 與購房者另行簽訂商品房委托管理合同， 成房地產開發公司商品房折讓優惠交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權和其他費用 額（或商品房售價低于同類商品房價格部分） 應并入商品房銷售價款， 一并按銷售不動產 征收營業稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優惠額屬取得經 濟

12、利益，應按 “服務業 - 租賃業 ”稅目征收營業稅。 因此，公司銷售店鋪應繳納營業稅（ 65787.85N+65787.85-65787.85N ） × 5%（ 其 中 65787.85-65787.85N 為 折 扣 價 ， 視 同 價 外 費用 ）=3289.393 （萬元）。代店鋪購買者返租商鋪應繳納營業稅 65787.85 （ 1-N ）× 5%=3289.393（ 1-N ）（萬元），不能在稅前扣除。公司還需就當年轉租商鋪取得的租金收入按 “服務業 - 租賃業 ”稅目繳納營業稅，即 5507.82（30599 ×150×12÷1000

13、0） × 5%=275.391 （萬元）。（ 2 ）城市維護建設稅及附加（ 3289.393+275.391 ）（ 7%+3% ） =356.478（ 萬元 ） ，代店鋪購買者代繳的城市維 護建設稅及附加， 3289.393 （ 1-N ） ×（ 7%+3% ）=328.94 （ 1-N ）（萬元）不能 在稅前扣除。（ 3 ）印花稅公司不但銷售了開發產品， 還租賃了該開發產品后并轉租 （假如轉租合同每年簽訂一次） ， 應分別按 “產權轉移書據 ”稅目繳納印花稅： 65787.85N 萬元 × 0.05%=32.894N （萬元），按 “財 產租賃 ”稅目繳納印花稅

14、： 65787.85 （ 1-N ）× 0.001+5507.82 × 0.001=65.788 （ 1-N ） +5.508萬元) = ( 71.296-65.788 N )萬4 ）個人所得稅國家稅務總局 關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人 所得稅問題的批復 （國稅函 2008576 號）規定，房地產開發企業與商店購房者個人簽訂 協議規定， 房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人， 但購買者個人在一 定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用， 其實質是購買者個人 以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃

15、收入支付了部分購房價款。 根據個人 所得 稅法 的有關精神， 對上述情形的購買者個人少支出的購房價款， 應視同個人財產租賃所 得，按照 “財產租賃所得 ”項目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的 購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。 根據個人所得 稅法 第八條規定， 個人 所得稅以所得人為納稅義務人， 以支付所得的單位和個人為扣繳義務人， 所以公司在以優惠 價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅： 65787.85 （ 1-N ） ÷（ H ×12 ） 0.08 ×20%× H×12=13157.57 （

16、 1-N ） -0.192 H （萬元）。否則，稅務機關會根據稅收征 管法第六十九條規定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對 A 公司處應扣未扣、應收未收 稅款 50% 以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業所得稅前扣除。（ 5 ）房產稅開發商再將商鋪轉租， 按房產稅相關規定， 開發商轉租房屋取得的租賃收入不再繳 納房產稅，但是，實際當中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應每月應按租金收入 （少支 出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定） 的 12% 代替店鋪購買者繳納房產稅：65787.85 （ 1-N ） ÷（ H×12 ）× 12%× H

17、×12=7894.542 （1-N ）（萬元）。這部分代替的稅也不 能在企業所得稅前扣除。（ 6 ）土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計征營業稅的營業額為 65787.85 萬元，所得稅計稅收入為 65787.85N 萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產取得的收入呢？ 土 地增值稅暫行條例 第五條規定，納稅人轉讓房地產取得的收入， 包括貨幣收入、 實物收入 和其他收入。 根據國稅函 2008875 號文件規定， 確認應稅收入實現的條件是 “收入的金 額能夠可靠地計量 ”。所以公司銷售商鋪時不確定的轉租收益不能作為其他收入計入上述第 五條的收入中，應以 65787.85N

18、 萬元作為納稅人轉讓房地產取得的收入額。店鋪總收入：65787.85N 萬元 稅法規定的扣除項目： 設開發間接費等費用為W ，店鋪的開發費用為 Y 。則店鋪的開發成本： 土地征用及拆遷補償費公共配套設施費 96.2712,530.12( 15353.23+W )萬元。 加計扣除成本為( 扣除額為：755.5 萬元 + 前期工程費506.4萬元 + 建筑安裝成本萬元 + 基礎設施費1464.94萬元 + 開發間接費等費 用15353.23+W+15000 ) × 20%=6070.646+0.2W )萬元。15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+607

19、0.646+0.2W萬元+W=萬元)(由于印花稅 32.894 萬元已經計入了管理費用 ”，在計A)( 40042.208+1.2W+Y) =A 。由于折扣-40042.208-1.2W-Y)(40042.208+1.2W+Y) 算土地增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85N - ( 增值率：( 65787.85N -40042.208-1.2W-Y) (假設為比 率 N 肯 定 小 于 100% ， 假 設 N=100% ， 則 ( 65787.85N( 40042.208+1.2W+Y) = ( 25745.642-1.2W-Y) ÷ ( 40042.208+1.2

20、W+Y)= A, 由 于25745.642 ÷ 40042.208=64.3% ，在 W 和 Y 不知道的情況下， 則 A 的增值率的最大值為 64.3% (即當 N 為 100% ， W 和 Y 都為零時)，當 N 小于 100% ，W 和 Y 都不為零時，增值率有 可能是 50% 以下， 50% 到 100% 之間，因此，所對應的稅率有可能30% 、40% (所對應的速算扣除系數為 5% )。 應交增值稅 如果增值稅率為 30% 時，則土地增值稅為： 65787.85N-40042.208-1.2W-Y) ×=( 19736.355N -12012.662-0.36W-

21、 )萬元。0.3Y如果增值稅率為 40% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) × 40%- ( 40042.208+1.2W+Y) × =( 26315.14 N -18018.993-1.08W-)萬元。0.45Y( 7 )店鋪售后返租收入的企業所得稅：對于售后返租業務， 需分別作銷售不動產和租賃兩項業務處理， 分別計算相關成本、 費 用和損益。公司的租賃支出就是， 一次性讓利給購房者的折讓優惠額， 按權責發生制原則， 公司 每年的租賃支出為 65787.85(1-N) ÷ H(萬元)。從國家稅務總局對企業所得稅應稅收入確

22、定條件來分析， 根據國家稅務總局 關于確認 企業所得稅收入若干問題的通知 (國稅函 2008875 號)第一條第一款規定，企業銷售商 品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現：1、商品銷售合同已經簽訂， 企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；2、企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有 效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 在本方案中，公司在銷售店鋪時，以后商鋪租賃能收取的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應稅金額不能并入企業銷售商鋪的收入總額中，企業應以折扣后的銷售萬元應在滿足收入確定條件

23、金額 65787.85N 萬元作為所得稅應稅金額。轉租收入 5507.82后，計入當年度應納稅所得額。則公司當年應納稅所得額為： 開發產品成本、 稅金及費用后， 即可計算出應納企業所得稅 額。-12012.662-0.36W-0.3Y )萬元時，店鋪收入的企業所得稅： 65787.85N+5507.82-3289.393-（65787.85N +5507.82）當增值稅為（ 19736.355N萬 元，）- Y-15000-328.9393-15353.23+W19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y ） × 25%=65787.85N -28463.742-1

24、2012.662-0.36W-0.3Y） ×W-Y- （ 19736.355N=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y × 當土地增值稅為（ 所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393328.9393-26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元時，店鋪收入的企業15353.23+W）- Y-15000- （ 26315.14N-18018.993-1.08W-0.45Y( 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y =39472.71 N -10444.749+0.08W

25、-0.55Y(8) 對店鋪進行售后返租的企業稅收總負擔：( 1 )如果土地增值稅率為 30% ，土地增值稅為 萬元時，企業的總稅收負擔為：19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894N +65.78871.296-12012.662-0.36W-0.3Y（ 1-N ） +13157.57 -4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542 0.192（ 1-N ）（注意： 7894.542 （ 1-N ） +3289.393 +13157.5719736.355N）（ 1-N+1151

26、2.787H+328.94 （ 1-N ） -0.192H+328.941-1-N）+3289.393 （ 1-N ）為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業所得稅前扣除的稅費） 。+ （ 19736.355N -12012.662-0.36W-=3992.558-32.894 N 0.3Y ） +11512.787 N -4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445（ 1-N ）（2） 如果土地增值稅率為 40% ，土地增值稅為（ 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元時，企業的總稅收負擔為：（ 71.296-65.788 N） +3289.3

27、93+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N + （ 26315.14N -18018.993-1.08W- ） +9868.178 N -2611.187+0.02W-0.45Y 0.138Y+7894.542（ 1-N ）（1-N ）-0.192（ 1- N ）（ 1-N ）（注意：+13157.57 H+328.94+3289.3937894.542（ 1-N ）+13157.57 （ 1-N ）-0.192 H+328.94 （ 1-W ）+3289.393 （ 1-N ）為公司代店鋪購買者代扣的 不能夠在企業所得稅前扣除的稅費） 。=3992.558-32

28、.894 N + （ 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y ） +9868.178 N-2611.187+0.02W-0.138Y( 1-N )+24670.4453、對店鋪對外銷售和進行售后返租的稅負比較分析售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進行投資， 因為公司給予店鋪投資者的折扣優 惠價， 在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。 在分析該兩種方案時， 是以店鋪對外銷售 價= 售后返租行為的售價 + 折扣優惠價 = 售后返租行為的售價 + 售后幾年內的轉租收入為邏輯基礎的。根據以上分析可知 , 公司銷售店鋪和對店鋪進行售后返租的有關稅收分析如 下表所 示 ,

29、圖中單位為萬元如果兩種方案的總稅負相等時 （ 1 ） 如果土地增值稅率為 即6545.803N - 0.192H=4860.497 轉租收入最小應滿足以下等式：, 分以下兩種情況進行討論30% 時，則，? 5507.82(30599 × 150 ×12÷10000) ×H =30599× 2.15 ( 1N ) =65787.85 (1- N) ? 由和得 H=3.07 ，因此，只要把折扣優惠高于 74.3% ，返租期限在 3.07 年以上，選擇售后返租比直接銷 售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價的 75% ，返租期限是 5 年的話，則，65

30、45.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y 比直接銷 售店鋪可以節省總稅收( 17445.963-0.52W-0.475Y )-( 17398.068-0.52W-0.475Y ) =47.895 (萬元)( 2 )如果土地增值稅率為 40% 時，由 于折 扣優惠N< 100%， H>0，如果假設 N=100%11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588Y 19512.802-1.06W- <0.588Y 也

31、就是說對店鋪進行售后返租的總稅負 11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y 一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負( 50688.408-1.06W-0.588Y )，即店鋪進行售后返租的總稅負比店鋪直接對外銷售的總稅負 ) - ( 19512.802-1.06W-最少可以節省， ( 50688.408-1.06W-0.588Y 0.588Y ) =31175.606 (萬元)。4、結論結論如下： 一般總體而言， 對店鋪進行售后返租比直 通過以上兩種方案的涉稅分析， 接 銷售店鋪更省稅。 但如果市場的店鋪購買者不是投資者， 而是購買店鋪來自己進行經營的話， 則售

32、后返租的營銷模式對他沒有吸引力， 只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營 銷模式感興趣。 因此，公司應該根據市場需求者的情況， 推出店鋪的直接銷售和售后返租的 兩種模式供需求者進行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業公司開展售后返租業務例如 , 某房地產項目的商業店鋪 于 開發商承諾，購房者買房后，自買房 后予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入 者的租金為 30599 × 2.15 × 30%÷ 5=3947.271年 12 月完工，準備采取售后返租的形式銷 2010 售。5 年內，把店鋪無償交給公司進行出租經營，但 給 70% 的優惠折扣價，也就是說，開發商每

33、年付店鋪購 買 萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開發商每年將商鋪轉租取得租 5507.8 萬元 (30599 ×150× 12÷10000) 。由此項售后返租業 金 2 務 產生的稅費為：開發商每年就收到的租金需繳納營業稅 萬元，城建稅及教育 為 275.391 費 附加分別為 19.277 萬元 8.261 萬元，房產稅為 660.938 萬元，印花 及 稅為 5.507 萬元，合 計開發商收到的租金所產生的稅金為 ( 275.391+19.277+8.261+660.938+5.507) =969.381萬元。而開發商在優惠折扣 70% 把店鋪賣給店鋪購

34、買者時，代店鋪購買者代扣代繳了相應 的營業稅、房產稅、城建稅及教育費附加(或由購房者自行繳納) 。從上面分析可看出，這 種銷售形式存在著重復納稅的情況，即開發商和店鋪購買者在收到租金時，都要納稅。為解決該重復納稅問 然后成立一家物業管 題， 開發商可以在店鋪峻工后再出售店鋪， 理 公司。 各店鋪購買者在購房時， 由物業公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房 而不 協議， 是以開發商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收 取的 5507.82 萬元 租金分解為代收的租金 3947.271 萬元和代理手續費 1560.549 萬元，按照代理業營業稅計 稅依據的相關規定， 物業公司可以僅

35、就收到的代理手續費繳納營業稅及相關的城建稅和教育 費附加， 代收的租金不用納稅， 則物業公司僅需要 1560.549 萬元繳納相應的營業稅 78.027 萬元，城建稅及教育費附加 7.8027 萬元，合計由此產生的稅金為 85.829 萬元，比由開發 商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節省稅金 969.381-85.829=882.552 萬元。（二）商 業塔樓和商業中心的納稅籌劃方案分析1、通過設立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負（ 1 ）房地產開發公司直接自主經營銷售開發的塔樓的涉稅 分析塔樓的銷售收入為 52489× 1.8=94480.2 （萬元） 塔樓的銷售收入的營業稅944

36、80.2 × 5%=4274.01 （萬元） 塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加4274.01 ×（ 7%+3% ）=427.401 （萬元） 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應按 “產權轉移書據 ”稅目繳納印花稅： 94480.2 × 0.05%=42.7401 （萬元） 塔樓的銷售收入的土地增值稅設塔樓的開發費用為 a 萬元，開發成本中的間接開發費用為 b 萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬 元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬

37、元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入： 52489 × 1.8=94480.2 （萬元）（ 37624.612+a+19000 ） ×20%= （ 11324.9224+0.2 a 扣除額為： 4274.01+427.401+ （ 37624.612+a ）（ 72650.945+1.2 a+ b） （萬元）（由于印花稅 42.7401 土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：94480.2- （增值率：（ 21829.255-1.2 a-b ）在 a21829.255 ÷ 72650.945=30%， 則當 a

38、和 b 都為零時），當 a 只能是只可能 30% 。應交增值稅（ 21829.255-1.2 a-b）0.3 b）萬元+ （ 11324.9224+0.2萬元已經計入了 “管理費用72650.945+1.2和 b 不知道的情況下，都不為零時，增值率×30%= ( 6548.776-0.36 a -a+a ) +b+19000= ”，在計算b）=c （ 假 設 為 c c 的增值率的最大值為 50% 以下，因此，所對應的稅率）由于30%（即）萬元。稅法 規定的扣除項目：塔樓開發成本：土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元 + 前期工程費 1528.037 萬元 + 基礎設施費 2468

39、.498 萬元 開發費用為 a 萬元 =加計扣除成本：+ 公共配套設施費 162.21 萬元 +建筑安裝成本32499.567 萬元 +間接（ 37624.612+a ）萬元 塔樓銷售收入的企業所得稅94480.2-4274.01-427.401- ( 37624.612+a ) - b-19000- ( 6548.776-0.36 a -0.3 b) ×25%=33154.177- a- b-( 6548.776-0.36 a -0.3 b)× 25%=26605.401-0.64 a-0.7 b× 塔樓對外銷售的企業稅收總負擔為：4274.01+427.401

40、+42.7401+( 6548.776-0.36 a -0.3 b)( 2 )房地產開發公司成立銷售公司銷售開發的塔樓的涉稅分析設立房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以 52489 × 1.6=83982.4 萬元的售價賣給銷售 公司，而后由銷售公司再以 52489 × 1.8=94480.2 萬元的價格賣出。塔樓的銷售收入為 52489× 1.6=83982.4 （萬元） 塔樓的銷售收入的營業稅83982.4 × 5%=4199.12 （萬元） 塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加4199.12 ×7%+3% ） =419.912 （萬元）

41、塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應按 “產權轉移書據 ”稅目繳納印花稅： 83982.4 × 0.05%=41.9912(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設塔樓的開發費用為 a 萬元，開發成本中的間接開發費用為 b 萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬 元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入： 52489 × 1.6=83982.4 (萬元)稅法 規定的扣除項目

42、：塔樓開發成本：土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元 + 前期工程費 1528.037 萬元 + 基礎設施費 2468.498 萬元 + 公共配套設施費 162.21 萬元 +建筑安裝成本 32499.567 萬元 + 間接 開發費用為 a 萬元 = ( 37624.612+a )萬元加計扣除成本：( 37624.612+a+19000 ) ×20%= ( 11324.9224+0.2 a)萬元扣除額為：( 37624.612+ )+a )4274.01+427.401+a (11324.9224+0.2+b+19000=( 72650.945+1.2 a+ b) (萬元)(由于印

43、花稅 42.7401萬元已經計入了“管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：83982.4 (增值率：( 11331.455-1.2 a-b )÷( 72650.945+1.2a+ b )=c (假 設 為 c )由于11331.455 ÷ 72650.945=15.5% ，在 a 和 b 不知道的情況下， 則 c 的增值率的最大值為 15.5% (即當 a 和 b 都為零時)，當 a 和 b 都不為零時，增值率只能是 50% 以下，因此，所對應的 稅率有可能 30% 。應交增值稅×30%= (3399.436-0.36 a -0.3 b) 萬

44、元 。( 11331.455-1.2 a-b) 塔樓的銷售收入的企業所得稅94480.2-4274.01-( 37624.612+ ) - b-( 3399.436-a -0.3427.401-a19000-0.36b) ×25%=33154.177- a- b-( 3399.436-0.36 a -0.3 b)×× 25%=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產銷售公司的代理費收入的營業稅及城市維護建設稅和附加：52489×( 1.8-1.6 ) 5.5%=577.379 (萬元) 成立銷售公司銷售塔樓的企業稅收總負擔為：4274.01+4

45、27.401+42.7401+( 3399.436-0.36 a -)0.3 b(3) 房地產開發公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發塔樓的涉稅比較分析 房地產開發公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發塔樓的有關稅負如下表所示： 單 位是萬元。從以上稅負表可以看出， ( 17944.277-0.52 a -0.475 b)<( 16159.651- )。0.52 a-0.475 b即當房地開發公司按照 1.6 萬元 / 平方米銷售給成立的房產銷售公司，成立的房產銷售公司再按照 1.8 萬元 / 平方米的價格銷售給市場需求者時，成立房產銷售公司比房產開發公司自己銷售房產可以節省稅負： (

46、 17944.277-0.52 a -0.475 b) - ( 16159.651-0.52 a-)0.475 b=1784.626 萬元（ 4 ）結論和風險提示： 成立房產銷售公司比房產開發公司自己銷售塔樓可以節省稅負。在塔樓銷售時， 不僅可以通過設立銷售子公司來實現納稅籌劃，也可以通過與其他房地產銷售公司事先達成一定的協議來進行，通過轉移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果。 當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本， 如設立銷售公司的各種管理成本以及 和其他房地產公司訂立協議的成本，要結合企業的具體情況合理運用。2、對塔樓進行精裝修銷售：分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃 房地產銷

47、售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是超率累進 稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產 銷售的價格， 就有可能存在實施納稅籌劃的空間， 通過降低房地產的增值率， 則房地產銷售所承擔的土地 增值稅就可以大大降低。 由于很多房地產在出售時已經進行了簡單的裝修， 因此，房地產企 業可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章， 將其作為單獨的業務獨立核算， 這樣就可以通過 兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。萬平方米，該塔樓進行了精裝 萬元），該三棟塔樓允許扣除 1528.037 萬元，基礎設施費 32499.567 萬元，土地成本例如，某房地產項目中的三棟塔樓的可

48、售面積為 52489 修并安裝了必備設施。銷售收入預計為52489×1.8=94480.2 的費用為：土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 2468.498 萬元，公共配套設施費162.21 萬元，建筑安裝成本 19000 萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、 營業稅、 城市維護建設稅、 教育費附加以及企業所 得稅的有關計算如下：（ 1）不分別簽定裝修合同和銷售合同的塔樓銷售的涉稅分析營業稅94480.2 × 5%=4274.01 （萬元） 塔樓銷售收入的城市維護建設稅及其附加 4274.01 ×（ 7%+3% ）=427.401 （萬元） 塔樓銷

49、售收入的印花稅 銷售塔樓應按 “產權轉移書據 ”稅目繳納印花稅： 94480.2 × 0.05%=42.7401 （萬元） 塔樓銷售收入的土地增值稅 為了說明問題的方便， 不考慮三棟塔樓的開發費用和開發成本中的間接開發費用。 由于三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費1528.037 萬元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本 19000 萬元。 塔樓的銷售收入： 52489 × 1.8=94480.2稅法 規定的扣除項目： 塔樓開發成本

50、： 土地征用及拆遷補償 費施費 2468.498 萬元 + 公共配套設施費=37624.612 萬元（萬元）萬元 + 前期工程 1528.037 萬元 + 基礎 966.3 費 設 162.21 萬元 + 建筑安裝成本 32499.567 萬元加計扣除成本：（ 37624.612+19000 ） × 20%=11324.9224 （萬元）扣除額為： 4274.01+427.401+37624.612+11324.9224+19000=72650.945萬元）（由于印花稅 42.7401 萬元已經計入了 “管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值率：21829.255 &

51、#247;增值額：應交增值稅21829.255 × 30%=6548.776 （萬元） 塔樓銷售收入的企業所得稅：× 25%=26605.401 25%=6651.35 ×萬元）× 25%=33154.177-6548.776 不分別簽定銷售合同和裝修合同時，塔樓對外銷售的企業稅收總負擔為： 4274.01+427.401+42.7401+6548.776+6651.35=17944.277 （萬元）（ 2 ） 分別簽定銷售合同和裝修合同的塔樓銷售的涉稅分析 如果進行納稅籌劃， 將該房屋的出售分為兩個合 第一個合同為塔樓出售合 同， 同，不包84480.

52、2 萬元，允許扣除的成本為土地征用及拆遷補 括裝修費用，塔樓出售價格為 償費 966.3 162.21 萬元，前期工程費 1528.037 萬元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 萬 元，建筑安裝成本 32499.567 萬元，土地成本 19000 萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修成本費用為 10000 萬元，允許扣除的成本為 3000 萬元。則有關的稅負計算分析：營業稅84480.2 ×5%=4224.01 （萬元） 塔樓銷售收入的城市維護建設稅及其附加4224.01 ×（ 7%+3% ） =422.401 （萬元） 塔樓銷售收入的印花稅銷售塔樓應按

53、 “產權轉移書據 ”稅目繳納印花稅： 84480.2 ×0.05%=42.24 （萬 元） 塔樓銷售收入的土地增值稅 為了說明問題的方便， 不考慮三棟塔樓的開發費用和開發成本中的間接開發費用。允 許扣除的成本為土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費1528.037 萬元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入： 84480.2 萬元（萬元）稅法規定的扣除項目：塔樓開發成本：土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元 +前期工程費 1528.037 萬元 +基礎設

54、施費2468.498 萬元 +公共配套設施費 162.21 萬元 +建筑安裝成本 32499.567 萬元 =37624.612 萬元加計扣除成本：（ 37624.612+19000 ）× 20%=11324.922 （萬元）扣除額為： 4224.01+422.401+11324.922+37624.612+19000=60595.945 （萬元）（由于印花稅 =42.24 萬元已經計入了 “管理費用 ”，在計算土地增值稅時， 不需要進行扣除）增值額：增值率：23884.255 ÷應交增值稅23884.255 × 30%=7165.276 （萬元） 塔樓銷售收入的

55、企業所得稅：×25%=23209.177- 7165.276×25%=16043.901 × 25%=4010.975 （萬元） 裝修合同收入的稅負應當繳納營業稅 10000 ×3%=900 萬元，城建稅和教育費附加 900 ×（ 7%+3%） =90 萬元。 裝修公司的企業所得稅為（ 10000-3000 ）× 25%=1750 萬元。 分別簽定銷售合同和裝修合同時，塔樓對外銷售的企業稅收總負擔為：萬元。4224.01+422.401+42.24+7165.276+4010.975+1750=17614.902從以上數據分析可知，

56、分別簽定銷售合同和裝修合同與不分別簽定銷售合同 和裝修合同時的有關稅負分析如下表所示：單位為萬元。經過納稅籌劃后，可以減輕企業稅收負擔萬元。3、通過園林公司追加園林綠化方面的投資節省稅負為了分析問題的方面， 以提高三棟塔樓間的綠化率為例以測算塔樓銷售的總 稅負。假設通過園林公司追加綠化投資 200 萬元（該17944.277-17614.902= 329.375增加的綠化投資是計入建筑安裝成本的），則有關稅負計算如下：52489× 1.8=94480.2 （萬元）塔樓的銷售收入為 （1）塔樓的銷售收入的營業稅 94480.2 × 5%=4274.01 （萬元） （2）塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加 4274.01 ×（ 7%+3% ） =427.401 （萬元） （3）塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應