1、融資租賃業務模式詳解融資租賃的基本方式是三方當事人 （出租人、承租人、廠商）間的兩份合同（購買合同、 租賃合同）所確定的債權債務關系。從最基本的直接購買融資租賃（ Direct financial lease）,可以誘導出多種變體，如轉融資租賃、售后租回融資租賃、杠桿融資租賃、委 托融資租賃、托拉斯融資租賃等。除這些在北美、西歐及東亞韓日已成熟使用的融資租 賃方法外，由于市場的驅動和業務的拓展，近幾年來國內外的一些租賃公司，又開發出 許多新的行之有效的方法，現將這些方法的要點簡述于下：1. 轉融資租賃（Sub-lease |：由出租人從另一家融資租賃公司租進設備，然后轉租給承 租人使用。第二出

2、租人可以不動用自己的資金而通過發揮類似融資租賃經紀人的作用而 獲利，并能分享第一出租人所在國家的稅收優惠，降低融資成本。轉融資租賃多發生在 跨國融資租賃業務中。2.售后租回融資租賃（Sale and leaseback lease）一般簡稱回租，由設備使用方首先將自 己的設備出售給融資租賃公司（出租人），再由租賃公司將設備出租給原設備使用方 （承 租人）使用。廠商通過回租可以滿足其改善財務狀況（資產負債表）、盤活存量資產的 需要，并可與融資租賃公司共同分享政府的投資減稅優惠政策帶來的好處，以較低的租 金即可取得繼續使用設備的權利。財產（設備）所有人通過這種方式可以在不影響自己 對財產繼續使用的

3、情況下，將物化資本轉變為貨幣資本。3.杠杠融資租賃（Leveraged lease）國外杠杠融資租賃的運作方式十分復雜， 涉及的當事 人較多，一般包括承租人、生產廠商、物主出租人、物主受托人、債權人、經紀人等。 融資租賃公司（出租人）只承擔設備成本的一小部分，一般為2040%,并以此為 杠桿” 大部分由銀行或銀團等金融機構提供。出租人要把租賃物的所有權、融資租賃合同的擔 保受益權、租賃物的保險受益權及融資租賃合同的收益權轉讓或抵押給貸款人，貸款人 對出租人無追索權。該融資租賃對象大都是一些購置成本非凡高的大型設備，如飛機、 輪船、衛星等。4委托融資租賃（Entrusted lease） 一種方

4、式是擁有資金或設備的人委托非銀行金融機構 從事融資租賃，第一出租人同時是委托人，第二出租人同時是受托人。第二種方式是出 租人委托承租人或第三人購買租賃物，出租人根據合同支付貨款。又稱委托購買融資租 賃。5項目融資租賃（Project lease :承租人是以項目自身的財產和效益為保證，與出租人 簽訂項目融資租賃合同，出租人對承租人項目以外的財產和收益無追索權，租金的收取 也只能以項目的現金流量和效益來確定。出賣人通過自己控股的租賃公司采取這種方式來推銷產品，擴大市場份額。通訊設備、大型醫療設備、運輸設備甚至高速公路經營權 都可以采用這種方法。6銷售式租賃(Firm lease):生產商或流通部

5、門通過自己所屬或控股的租賃公司采用融資 租賃方式促銷自己的產品。這些租賃公司依托母公司能為客戶提供維修、保養等多方面 的服務。出賣人和出租人實際是一家，但屬于兩個獨立法人。在這種銷售式租賃中，租 賃公司作為一個融資、貿易和信用的中介機構，自主承擔租金回收的風險。通過綜合的 或專門的租賃公司采取融資租賃方式，配合制造商促銷產品，可減少制造商應收帳款和 三角債的發生，有利于分散銀行風險，有利于促進商品流通。7抽成融資租賃(Share lease)又稱收益百分比融資租賃。對回籠期較長但現金流穩定且 具有一定壟斷性的項目，可嘗試采用收益權擔保、收費分成的融資租賃方式。這種融資 租賃的租金不是固定的，而

6、是由承租人的盈利狀況決定，通常由承租人向出租人先支付 一定的租金，租金余額按承租人營業收入的一定比例抽成。具體的比例可以靈活多變， 由承租人和出租人根據實際生產狀況確定。8風險融資租賃(Venture lease):出租人以租賃債權和投資方式將設備出租給承租人，以獲得租金和股東權益收益作為投資回報的租賃交易。在這種交易中，租金仍是出租人的 主要回報，一般為全部投資的50%，其次是設備的殘值回報，一般不會超過25%左右，這兩項收益相對比較安全可靠。其余部分按雙方約定，在一定時間內以設定的價格購買 承租人的普通股權。這種業務形式為高科技、高風險產業開辟了一種吸引投資的新渠道。出租人將設備融資租賃給

7、承租人，同時獲得與設備成本相對應的股東權益，實際上是以 承租人的部分股東權益作為出租人的租金的新型融資租賃形式。同時，出租人作為股東 可以參與承租人的經營決策，增加了對承租人的影響。實際操作中，一般由融資租賃公 司以設備價款的60%買下設備，與承租方共同組建營運治理中心，參與各項重大決策， 在收回本金后仍保留項目的2030%收益權。風險融資租賃實際上是風險投資在融資租 賃業務上的創新表現，與抽成融資租賃(收益百分比融資租賃)有相同之處，但又不完 全相同，其差別在于風險融資租賃中存在的一種質的轉換：債權轉股權，與此相對應借 貸資本轉為權益資本。9. 結構式參與融資租賃(Structured pa

8、rticipation lease)由注資、還租、回報3個階段構成。其中注資階段資金注入的方法與常規融資租賃資金注入方法無異；還租階段是將項 目現金流量按一定比例在出租人和承租人之間分配，例如70%分配給出租人，用于還租，30%由承租人留用。回報階段是指在租賃成本全部沖減完以后，出租人享有一定年限的資金回報，回報率按現金流量的比例提取。回報階段結束，租賃物件的所有權由出租人 轉移到承租人，整個項目融資租賃結束。結構式參與融資租賃和我們熟知的BOT方式有異曲同工之妙。10. 捆綁式融資租賃(Bundle lease :又稱三三融資租賃。三三融資租賃是指承租人的首付金(保證金)不低于租賃標的價款的

9、 30%，廠商在交付設備時所得貨款不是全額， 大體上是30%左右，余款在不長于租期一半的時間內分批支付，而租賃公司的融資強度差不多30%即可。這樣，廠商、出租方、承租人各承擔一定風險，命運和利益捆綁”在一起，以改變以往那種所有風險由出租人一方獨擔的局面。融資租賃業務操作流程一、項目初審1 向企業介紹中小企業融資租賃的特征和優勢。2 調查項目是否符合中小企業融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節省前期費 用，承租人或出賣人首先要了解可以采取中小企業融資租賃的原則。3由準備承租的企業填寫租賃項目申請表，租賃公司根據表內項目，按照項目評估條 件對項目進行初步的定性和定量評估。二、項目評估1 對項目

10、進行實地調查，取得項目論證第一手資料。2在租賃公司內部正式立案對，由業務人員填寫立項報告和可行性分析報告。3經過部門論證、專家論證、總經理論證和主管部門的四級評審，決定項目取舍。4 將項目歸檔立案，以備今后對項目的進程和風險檢測進行對比、控制和調整。項目評估的基本程序租賃項目的評估應與項目的立項同步進行，在評估過程中，不斷的對項目可行性和租賃 條件對應調整，真正能科學的選擇項目，給予切合實際的正確的評價才能減少風險。評估主要步驟是：1、雙向選擇合作伙伴在租賃項目立項初期，企業應與多家租賃公司聯系，了解租賃條件和費用，選擇成本低、 服務好、資信可靠的公司做合作伙伴。租賃公司則應選擇其經濟實力強，

11、資信好，債務 負擔輕，有營銷能力和還款能力企業做合作伙伴。只有雙方在互相信任的基礎上，才能 對項目進行實事求是評估鑒定。2、項目初評租賃公司根據企業提供的立項報告，項目建議書及其他相關資料，通過當面洽談， 摸清項目的基本情況，將調查數據與同類項目的經驗數據比較，進行簡便估算，結合一 般的感性認識對項目初評。若租賃公司認為項目可行，企業可以進一步編制可行性報告， 辦理項目審批手續。3、實地考察租賃項目通過初評后，租賃公司必須派人深入企業進行實地考全面了解企業的經營 能力和生產能力及其相應的技術水平和管理水平的市場發展動態信息，了解項目所在地的工作環境和社會環境，財務狀況，重要情況必須取得第一手資

12、料。企業為了項目能獲 得通后的順利運轉，應給予真實的材料和積極的配合。4、項目審批租賃公司的項目審查部門對企業提供的各種資料和派出人員的實地考察報告，結合企業立項的可行性報告，從動態和靜態，定性和定量，經濟和非經濟等多方面因素進行 綜合分析，全面評價項目的風險和可行性，決定項目的取舍，并確定給企業的風險利差。 如果項目可行，風險在合理可控的范圍內，即可編制項目評估報告，辦理內部立項審批 手續。5、合同簽約項目被批準后，租賃公司接受企業的租賃項目委托，就可辦理租賃物件購置手續， 簽定購貨合同和租賃合同，合同的價格條款和租賃條件都不應脫離可行性報告的分析數 據太遠，否則對項目要重新評估。簽約后項目

13、評估的結論應作為項目的優化管理提供科 學依據。6、項目后管理項目的后管理對于確保租金安全回收起著重要作用。在租賃項目執行過程中，承租 人應經常將實際經營狀況與可行性報告進行比較，隨時調整經營策略，力求達到預期的 經營目標。出租人則應經常將承租人的經營狀況與評估報告的主要內容進行比較，發現 問題及時采取措施，保證租金回收的安全運做。融資租賃怎樣介入房地產業 中國城市化進程中，房地產開發始終是一個充滿朝氣與希望的行業。融資租賃作為一個 新興行業，如何與房地產業共謀發展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結合兩 個行業的實踐，認為融資租賃介入房地產業的機會在于 一、房產設備類融資1 主要是電梯、空

14、調、消防、大樓安防系統及照明等設備（包括軟件及安裝工程等費 用）。只要房地產項目前景好，房地產開發商只需自籌10-30%的現金（租賃的自籌要求大大低于開發貸款要求自籌30%以上的標準），其余由融資租賃公司籌資解決。融資 租賃可解決房地產開發10-30%的資金。2出售類房產設備租金的回收時限住宅等以出售為目的的房地產項目建設期應為租賃 的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發商出售房產的前提下，設備 本金的回收起始點為房產項目預售時， 且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開 發后的凈現金流量，首先用于還租，以保證租金回收進度快于售樓進度，避免租賃物與 租金的懸空。也就是說租金在樓

15、盤售空之前必須全付完，至少不能出現開發商利潤都兌 現了而租金還未收齊。3 開發商持有的（商業及辦公）房產的設備租金回收開發商以持有為目的開發的商業 及辦公房產中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發建設期均為融資 租賃的寬限期，租金的回收起始于房產的出租經營時。而融資租賃的租賃期限及每期租 金的數量與房產的出租狀態須保持高度的協同 （收租的頻率及房產商的租金收入扣除稅 費后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現房地產商以房養租（以房出租 收入來保證融資租賃的租金支出）。二、盤活開發商持有成熟商業物業開發商往往持有大量優質商業、辦公物業（以長期獲得租金收益并分享房產增值的好 處），但卻極大地限制了開發資金的及時周轉。雖然經營性物業抵押貸款也能解決部分 高端物業的資金，但是銀行對物業的質量與規模、租客的品質等都有十分嚴格的規范， 真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安 全）。開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公 司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金 收入扣除經營費稅后的余額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用于新項目的開 發。三、優質商業房地產的開發當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規都約定，