1、房地產企業財務管理摘要：影響房地產企業發展的因素很多，既有外部因素，又有內部因 素，其中企業財務管理薄弱是影響其發展的一個重要內部因素。必須 進一步優化企業理財環境，突出財務管理的戰略地位，提高財務管理 水平，充分發揮財務管理職能，才能促使房地產企業更快速、健康地 發展。關鍵詞：房地產 財務管理 目標前言：隨著我國社會主義市場經濟體制的建立與經濟體制改革的不斷 深化，我國房地產經濟得到了迅速的發展，已經成為我國各地區經濟 最為活躍、發展最為迅速的部分，成為促進我國經濟發展的重要力量, 在創造稅收、繁榮經濟、增加就業等方面作出了一定貢獻，為拉動國 民經濟增長作出了巨大貢獻。但在房地產企業的發展中

2、也看到，由于 受傳統體制和外部宏觀經濟等因素的影響，只有少數企業能在短時間 內完成原始積累，發展成為頗具規模、管理規范、資本雄厚、市場競 爭力強的大企業，相當一部分企業仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀 態。影響房地產企業發展的因素很多，既有外部因素，又有內部因素, 其中企業財務管理薄弱是影響其發展的一個重要內部因素。具體表現 為企業財務管理基礎不實，財務管理體制不協調，財務管理職能沒有 得到發揮，財務、稅務風險巨大等。這些問題不僅容易損害房地產企 業長期發展利益，也制約了我國經濟發展與社會進步。從長遠的角度 看，要解決這些問題，必須進一步優化企業理財環境，突出財務管理的戰略地位，提高財務管理水平

3、，充分發揮財務管理職能，才能促使房地產企業更快速、健康地發展。尤其是國家對房地產市場宏觀調控以來，房地產企業的利潤空間驟然減小，資金壓力日漸增大，不少企 目前正在財務危機中苦苦掙扎，或即將面臨財務危機的房地產企業， 如何加強財務管理，向精細管理要效益顯得日益重要。本文試圖就房 地產企業財務管理的現狀進行分析， 探討如何加強民營企業財務管理， 提出相應的改進方法。一、房地產企業財務管理現狀與問題 客觀而論，房地產企業財務管理不是水平高低的問題，而是“有”或 “無”的問題。長期以來，我國許多民營企業尤其是房地產企業根本 沒有科學的財務管理活動，財務管理受企業領導的影響過大， （一）房地產財務管理的

4、現狀1、財務管理意識淡薄，制約企業管理的科學化進程和持續發展 房地產企業大多由傳統的家族企業發展而來，從總體看，其管理者的 文化素養普遍不高，特別是“施工隊”、“包工頭”起家的房地產企 業，其經營者缺乏基本的財務管理知識，對財務管理的要求和作用認 識不清，尤為突出的是普遍存在著重銷售、輕理財的現象，不少企業 的老板癡迷于自己的經驗，錯誤地認為企業效益是靠業務做出來的， 財務管理沒什么大用處。這種認識上的偏差，使這些老板不僅簡單地 認為財務管理就是記賬、算賬和報賬，完全無視財務信息對企業生產 經營活功的指導作用；也導致他們對專職財會人員的輕視，忽視財會 人員在企業中應發揮的管理職能。而企業領導素

5、質不高，財務管理意 識的淡薄，就大大制約了企業管理的科學化進程和持續發展。2、企業會計機構不健全，財務管理制度缺失 筆者了解的房地產企業大多是九十年代中期成立的，雖然他們都設立 了會計機構，但不少會計機構的設置不夠科學，存在著層次不清、分 工不明的弊端，也有不少的小企業根本不設會計機構，或雖設會計機 構卻形同虛設。較典型的是老板娘任出納掌握財政大權，稍具規模的 也只使用直系親屬擔任財務人員，外聘的會計人員一般只是記記賬， 這種狀況在創業初期尤為突出。在房地產企業快速發展壯大到頗具規 模甚至升級為集團公司的今天，仍有不少企業缺乏完善的財務管理制 度，如內部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計

6、量驗收制度、 財產清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本的財務管理 制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會計機構不健全、財務管 理制度缺失，必然導致企業經營成本的增加。3、財會人員素質普遍不高 房地產企業財會從業人員的素質普遍不高集中表現在兩個方面：一是法制觀念淡薄。多數財會人員對會計基礎工作規范、現金管理 暫行條例、企業會計制度、 小企業會計制度、修訂后的會 計法及其他有關法律規定了解甚少，財經紀律自律性很差，無視法 律后果，任意變造偽造會計憑證、賬簿，編制虛假會計報表。財會工作人員素質較低的第二個表現是專業技術水平低。不少房地產企業財會人員非“科班”出身，沒有會計專業技術職稱和專

7、業知識。筆者所了解的幾家企業中，僅有一家集團公司的財會人員具備中級以上專業職稱和專業技能，有不少企業的財會人員上崗靠的是關系而非專業水平，有些非但沒有專業職稱，甚至存在沒有取得會計從業資格證書而非法上崗。他們對財會新規則、新技術知之甚少，實際操作技術落后且更新速度慢。財會人員專業技能低，先進的財務管理方法得不到應用，財務管理的職能發揮不出來的現狀，既導致企業會計行為 隨意化，財務工作極不規范，也使企業不能很好運用會計信息用以指 導和發展生產。4、外在財務監督缺位企業財務的外在監督主要是政府監督和會計中介機構的社會監督。就 民營企業而言，這兩種外在監督都不夠到位。目前，政府對企業會計 實施監督的

8、手段主要是會計規范和會計監督。會計規范主要指針對會 計實務起約束作用的原則、準則、法規、條例和道德守則的總和。但是，由于房地產企業（民營）會計規范體系還不健全，政府財政、稅 務、統計、審計、工商等部門因受人力、物力的限制，難以最大限度 利用現有的會計規范對房地產企業日常的具體會計行為進行監督。稅 務部門的稽查一般僅限于對偷漏稅行為處罰，財政部門平時很少對會 計實務進行指導和監督，每年對會計人員的繼續教育也只局限于形式， 其他部門對民營企業的會計報表往往是我發表你填制，你報送我匯總,即使發現報表內容太離譜一般也是退回重報，審查報表偏重于技術上 的差錯而不注重報表的真實性，缺少對報送虛假信息的責任

9、追究與懲 罰措施。政府監督的缺位和政府各有關部門信息的相互獨立，從客觀 上使房地產企業會計行為放任自流，有些房地產企業往往因不同的目 的向不同的部門報送不同的會計報表，顯而易見，這種會計信息的可 用性、可比性和可靠性是何等的低下。民營企業外在監督的另一種缺位是社會監督的缺位。社會監督主要由 以會計師事務所為主體的會計中介機構執行。修訂后的會計法增 加了注冊會計師審計和對注冊會計師審計質量進行再監督的內容，以 保證會計中介機構有效發揮社會監督作用。由于目前法律上尚未明確 規定民營企業年度會計報表必須經注冊會計師審計，加之包括房地產 企業在內的民營企業財務管理混亂，內控乏力，經營活動中不規范行為普

10、遍，對其年度會計報表審計風險很高，使得注冊會計師及會計師 事務所不大愿意從事民營企業審計工作 ,同時也不能排除有些社會審計 中介機構降低監督力度的狀況。 政府監督與社會監督缺位，加重了房地產企業財務工作的隨意性。5、先進的財務管理方法得不到應用 目前，房地產企業財務管理方法普遍落后，先進的財務管理技術得不 到應用，主要表現在兩個方面：一是財務人員知識陳舊，企業領導對 財會工作又重視不夠，使財務人員窮于應付日常的記賬、算賬和報賬 工作，沒有時間或機會參加繼續學習，得到更新知識的機會與動力， 先進的會計原則與理論在企業中也就得不到應用。二是多數企業沒有 建立起先進的財務管理信息系統，財務管理沒有實

11、現信息化。財務管 理信息化包括基于財務管理基礎上的網絡信息設計建設和相應財務管 理軟件應用。表面上看，房地產企業財會部門都配置了電腦，但大多 沒有使用財務軟件或使用已經落后的財務軟件，僅局限于記賬系統， 與各部門之間沒能實現信息共享。在筆者了解的幾家民營房地產企業 中，只有一家企業建立了有效的網絡信息設施，而在運用先進的財務 管理軟件進行財務信息收集、分析和查詢，實現各部門信息共享上幾 乎是空白。（二）房地產企業財務管理存在的具體問題1、管理職責混淆 部分企業治理結構運行不夠規范，權責不到位。如對企業投資計劃、 財務預決算方案和分配方案等重大事項未經股東會批準即予實施。房 地產企業典型的管理模

12、式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資 者同時就是經營者，這種模式勢必給企業的財務管理帶來負面影響。 有相當一部分屬于個體、私營性質，在這些企業中，企業領導者集權 現象嚴重，并且對現代財務管理觀念淡薄。2、會計核算粗放主要表現在：任意簡化會計手續，濫用會計科目；賬外設賬，會計結 算實行體外循環；對財產物資和庫存現金不定期盤點，對銀行存款和 債權債務不經常核對，造成賬簿記錄與實物、款項不符；不顧效益好 壞，盲目規定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利，逃避 所得稅。3、融資困難，資金嚴重不足 在土地公開“招、拍、掛”的高門檻和一系列新的金融調控措施的雙 重壓力下，房地產傳統的單向流動的呆

13、滯資金鏈模式幾近失靈，如何 建立雙程和雙向循環的良性資金鏈模式是房地產邁向成熟和理性的通 途。我國房地產企業絕大部分存在資金瓶頸，銀行對開發貸款的嚴密 控制及封閉運行政策更加大了房地產融資難度，銀行貸款期限和結構 也不能滿足企業需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬資金就運 作一個甚至幾個項目的日子已經一去不復返，資金嚴重不足、融資難 成為制約民營房地產企業發展的最突出的問題。4、投資能力較弱，且缺乏科學性由于投資所需資金短缺，加上自身規模較小，貸款投資所占的比例比大企業多得多，所面臨的風險也更大，所以一般房地產企業總是盡快收回投資，很少考慮擴展自身規模。同時存在投資盲目性，投資方向難以把握，

14、據了解，不少房地產企業由于盲目拿地，目前陷于進退兩 難的困局。5、財務控制薄弱（1）現金管理的隨意性。房地產企業不按現金管理暫行條例規定的范圍和標準使用現金，白條抵庫、坐支現象嚴重，幾萬甚至幾十萬的大額現金只要老板點頭就可任意開支的情況隨處可見。隨意的現金使用造成企業時而現金閑置、時而卻因缺乏周轉資金，或者因管理不善陷入財務困境，更嚴重的是因此而使會計信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權” 定奪，完全沒有經過科學規范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。（2）為數不少的高層管理人員的理財觀念淡薄，甚至存在嚴重誤解。長期以來，將財務管理的重點放在融資活動

15、上，認為有了資金，企業 便可無所不能，等等。很多經營者忽視了財務管理的核心地位，管理 思想僵化落后，使企業管理局限于生產經營型管理格局之中，企業財 務管理的作用沒有得到充分發揮。（ 3）成本意識薄弱， 不少企業對整個開發過程中只靠少數人拍腦袋解 決局部問題，缺少統籌管理，頻繁出現變更設計、質量返工等現象， 造成成本失控而導致資金的浪費。（4）重錢不重物，資產流失浪費嚴重。不少房地產企業的管理者，對 財產物資、半成品、資產等的管理不到位，出了問題無人追究，資產 浪費嚴重。二、加強房地產企業財務管理應采取的對策 隨著房地產企業由傳統的家族企業組織形式轉向現代科學企業的同時 房地產企業的行為目標也適

16、時而變 ,轉向基于企業長期發展過程中追求 利潤最大化的穩定性、連續性。而現代企業制度要求具備現代財務管 理制度和體制 ,構建現代房地產企業財務管理體制應在現代企業理論的 框架內進行。（一）建立有效的治理結構和財務制度1、要丟棄企業創業初期的憑經驗管理的模式， 建立規范的法人治理體 制，以及能夠相互制衡和約束的權利分配和決策機制，用各項制度來 體現企業的發展戰略和管理思想。制度建設是保證企業能夠長期健康發展的重要條件。隨著企業不斷發展、規模不斷擴大，行業競爭加劇，要保證企業的持續經營能力，使董事會成員擺脫繁雜的事務，集中精力去考慮公司的戰略問題，考慮如何創造長期的股東價值，建立現代企業管理制度是

17、唯一出路。現代企業管理制度包括決策制度、財務制 度、監督制度、法人治理結構等。2、建立嚴格科學的內部控制體系。 要建立健全涵蓋財務管理各方面的 內部控制制度，在現金、銀行存款、采購、銷售管理上建立規范的操 作程序，堵住漏洞，維護資金的安全。加強對存貨和應收賬款的管理， 建立成本控制系統。財務管理制度包括內部財務牽制制度、稽核制度、 定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、成本核算制度、財務 收支審批制度等基本的財務管理制度。（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題 房地產企業必須認真分析和評價影響融資的各種因素，辦求使自己所 進行的融資活動在力所能及的范圍內達到最高的效率和最好的綜合經

18、濟效益。1、房地產企業必須走出僅僅靠銷售回籠現金的產品運營初級階段， 要 逐步進入不動產經營和資本運營的中高級階段。只有這樣才能在產品 單線銷售中斷情況下，企業和銀行或投資者仍可通過出賣資產、股權 甚至企業（項目）等多線和打包方式盤活資金鏈。2、授信貸款（包括按揭貸款在內）仍然是地產企業重點爭取的對象， 它的貸款利率優惠，承諾授信的貸款手續簡便，因此注意選拔優秀財 務人材積極爭取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業的信用 管理與品牌建設。3、拓展新的融資渠道。社會保險基金、住房發展基金等各類基金都有 愿望進行收益較高的房地產投資，但是，只有那些信譽好的企業才能 作為其投資對象。爭取基金投人

19、的關鍵在于展示地產投資項目回報的 安全性，其次才是收益。開發商可以根據對方愿望，吸引其入股或者 按照約定利率使用基金。4、開拓新型融資方式產權式酒店（商場）。產權式酒店（商場） 是房產和旅游（商業）投資品種，“產權酒店（商場）”作為一種新 型的房產投資和消費模式，符合現代經濟資源共享的基本原則，它向 大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產，是既可自用又可 贈送的特別商品，是房地產業和旅游酒店業（商業）的有效結合。“產權式酒店（商業）”說到底是一種新型的融資方式，地產商通過 出售產權客房（商鋪）回籠資金，擴大經營規模，分散經營風險，并 借助國際酒店（商業）網絡實現盈利，而投資房產者也可跳出

20、單一的購房出租”模式，實現“異地置業”o對條件成熟的房地產企業來說，也可以嘗試采用權益融資方式，有效 避免財務風險，使資本結構更趨穩健、更趨合理，有利于增加企業的競爭力。筆者所在的浙江華創集團就采用這種模式，分別由不同行業不同區域的企業共同參股來提高集團核心競爭力。另外，還可探索新的融資方式，通過房地產企業的自身聯合組建適合自身發展的金融中介機構，設立中小企業擔保中心，解決購置土地時的周轉資金，融資 難題。（三）加強企業的財務管理控制1、注重預算管理控制預算管理是企業日常經營管理活動進行的財務控制的基本工具，對于房地產企業來說，更應重視預算管理來防范風險。通過明確各級經營 管理者和員工在企業中

21、的地位，明確各自的崗位、責任、權力和利益， 來整合企業的業務流、資金流和人力資源流，建立一套規范系統的預 算管理制度并有效地執行和監控，以實現企業既定的戰略目標。2、科學規范項目決策程序要進行周密謹慎的前期考察工作，聘請專業人士參與決策，運用定量和定性的分析方法和財務工具，計算決策指標，評價決策效果，避免由于個人和家族成員的素質局限導致的經營決策失誤，以減少財務決 策的盲目性和風險性。3、構建有效的資金管理機制，加速資金周轉要努力提高資金的使用效率，使資金運用產生最佳的效果。要使資金 的來源和動用得到有效配合、資金周轉順暢，要準確預測資金收回和 支付的時間，注重“凈現金流”的增長。房地產企業在

22、進行投資選擇 和評估時不僅要關注銷售額的增長問題， 更重要的是注重現金流問題 銷售額的增長當然可以帶來長期的業務增值，但是只有現金流增長， 公司才有財力支付股東紅利，才能保證股東權益增長，才能保證企業 業務拓展，才能保證企業發展壯大。（四）企業財務管理目標的確定企業實現財務管理目標 ,不僅要受到企業本身管理決策各因素的影響 同時還要受到企業外部環境因素的影響。但目標定位都可歸結為“企 業價值最大化”。因此 ,確立企業財務管理目標要與財務管理活動、企 業經營管理措施、戰略決策等方面聯系起來考慮，企業也正是通過提 高管理決策和改善外部環境這兩大因素來實現其財務管理目標的。概 括起來 ,對房地產企業

23、財務管理目標的確定應綜合考慮以下幾個問題1、緊密配合企業戰略總目標 ,做好財務計劃企業管理目標。戰略的選 擇和實施是企業的根本利益所在 ,戰略的需要高于一切。房地產財務管 理首先要根據企業總目標的要求 ,配合企業戰略的實施 ,認真做好財務 計劃。計劃并非一個資金問題 ,還要對未來可能出現的各種情況加以思 考 ,以提高企業對不確定事件的反應能力 ,增加有利機會帶來的收益。 財 務計劃確定后 ,要將計劃具體化 ,進行財務預算 ,進一步細化各種現金收 支、長期資金籌措、短期資金信貸等預算 ,使財務計劃成為企業財務管 理目標的控制標準和考核依據 ,在實現企業價值最大化中發揮重要作 用。2、促使企業最大

24、限度地提高投資報酬率 成本控制是企業增加盈利的根本途徑 ,但單純以成本最低為標準 ,只局 限于降低成本本身。企業在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌 資管理等經濟活動中 ,一方面要最大限度地降低成本獲得利潤 ,使企業 總體邊際收益最大 ,另一方面要以利潤換效率 ,充分考慮貨幣的時間價 值和投資的風險價值 ,以求達到投資報酬率最大。3、合理提高資產的利潤效率企業的資產不是無限的 ,企業獲得的利潤不僅僅表現在降低成本和降低 資產消耗方面 ,還表現在提高資產利用率。 改變資產用途 ,利用有限的資 產多生產盈利水平更高的產品也是一種現實的選擇。對于存在有資產 閑置的企業 ,提高資產利用率即是降低成本

25、提高盈利水平的關鍵之一。 盤活存量資產、增加產品產量、調整產品結構、銷售更多的社會需要 的商品來增加收益 ,不僅是一種市場策略 ,也是一種成本利潤策略。 從企 業戰略意義上講 ,提高資產利用率也是實現企業價值最大化的有效途 徑。4、正確進行財務分析 為改善企業內部管理 ,財務管理往往要對企業的盈利能力、籌資結構、 利潤分配進行分析 ,以評價企業過去的經營成果和財務狀況 ,預測未來 的發展趨勢 ,幫助企業改善決策。 通過財務分析可以對企業的償債能力、 盈利能力、 抗風險能力作出評價 ,找出存在的問題 ,以此來提高資產收益 率 ,應收賬款周轉率 ,并為決策提供有用信息 ,促使企業財務管理目標的 實

26、現。（五）房地產財務管理發展 財務管理的發展與創新動力來自財務管理環境的變遷，從當代財務管 理發展趨勢來看 ,為了更好地滿足今后財務管理的需要 ,財務管理理論 與方法也呈現出新的發展趨勢。隨著新興的邊緣學科稅務會計的 出現也是一種新的財務管理趨勢。據國家注冊會計師、國家注冊稅務 師、中國財稅咨詢網總裁周華洋在其最新專著最新稅收優惠政策分 析與避稅籌劃技巧中的觀點：該學科“是融稅收法規、會計核算、 財務分析、預測決策為一體的一種特殊的專業會計。”“隨著稅制的 改革和市場經濟的要求，都需要建立統一的稅務會計，進行以節稅為目的的稅務籌劃，以適應企業需要當前稅種、稅目、稅率以及納稅細則越來越完善，越來

27、越復雜，也使建立獨立的稅務會計成為歷 史的必然。”房地產財務管理必須適時而變，順勢跨上新的臺階： 1、必須全方位更新高管的企業財務管理觀念 財務管理觀念是指導財務管理實踐的價值觀，是思考財務管理問題的 出發點。面對嶄新的理財環境，房地產企業若不全方位更新財務管理 觀念，就很難在激烈的競爭中贏得一席之地。2、必須全面提升財務管理的層次 從目前的實務狀況來看，我國房地產財務管理工作尚處于較低水平， 管理手段落后，管理方法落后，日常財務管理工作以現金、預收預付 款、存貨等營運資金的管理為主，財務管理無法從大局上對企業經營 狀況予以把握。財務管理內容上的拓展。除傳統的資金管理和財物管 理外，還應向金融風險管理、稅金管理、保險管理甚至知識資本（技 術、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財務管理方法的更新。量 化的財務管理方法應得到更多的應用，如定量預測、滾動預算、風險 決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風險、提高效率的財務控制 方法和包含人力資本、知識資本的指標在內的財務分析方法等也應引 起足夠的重視。第三，財務管理手段的改良。推廣使用財務管理軟件 和售樓軟件。先進的售樓軟件是集開發生產、成本控制、銷售統計全 過程為一體的管理軟件，在相當程度上彌補了管理人員的不足和