1、編號(hào):買賣合同：商品房預(yù)售合同訂立程序甲方：乙方：簽訂日期： 年 月 日一、認(rèn)購(gòu)書對(duì)于商品房預(yù)售合同效力的影響在商品房預(yù)售實(shí)務(wù)中，開發(fā)商向社會(huì)公開招募預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu) 時(shí)，往往會(huì)采用由認(rèn)購(gòu)人填寫認(rèn)購(gòu)書或簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議等做法。認(rèn)購(gòu)書又名購(gòu)房預(yù)訂書、認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房臨時(shí)證 明單是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同前所簽訂的一種 法律文書，是對(duì)雙方買賣商品房有關(guān)事宜的初步法律確認(rèn)和書面憑 證。商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書廣泛存在于商品房預(yù)售交易過程中， 但由于我 國(guó)法律、法規(guī)對(duì)認(rèn)購(gòu)書沒有進(jìn)行具體的規(guī)定， 其所涉及的權(quán)利和義務(wù) 容易混淆，目前理論和實(shí)務(wù)界對(duì)其獨(dú)特的法律地位有不同的認(rèn)識(shí)，對(duì)其法律適用存在

2、著一定的爭(zhēng)議。1、一種意見認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書本身即為一買賣合同。雙方當(dāng)事人磋商后在平等自愿的基礎(chǔ)上表達(dá)了自己的真實(shí)意思， 簽訂了書面的認(rèn)購(gòu)書，從程序、形式、內(nèi)容上看，認(rèn)購(gòu)書都已符合合 同的成立要件，日后之正式商品房預(yù)售合同只不過是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的補(bǔ) 充。2、另有一種意見認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書與正式的商品房預(yù)售合同不能混 為一談。從認(rèn)購(gòu)書與正式合同的牽連性上判斷， 認(rèn)購(gòu)書還不足以成為獨(dú)立 合同，它僅僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定 ；主合同商品房預(yù)售 合同尚未成立，作為從合同的認(rèn)購(gòu)書根本就無效。3、還有一種意見則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書與商品房預(yù)售合同的關(guān)系是預(yù) 約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同，或稱預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或

3、雙方為將來訂 立確定性本合同而達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直 接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書中，它只是分配給當(dāng)事人達(dá)成正式商品房預(yù)售合同 的義務(wù)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而 進(jìn)行談判時(shí)，須盡努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不 合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。認(rèn)購(gòu)書體現(xiàn)了預(yù)約合同最突出的特征它約定的是當(dāng)事人為將來 訂立本合同而談判的義務(wù)。筆者認(rèn)為，對(duì)認(rèn)購(gòu)書的法律屬性應(yīng)作具體分析，不能一概而論。認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是購(gòu)房意向書和買賣從合同的人實(shí)質(zhì)上意旨一樣，都是全然否定認(rèn)購(gòu)書的法律效力，其有悖于雙方當(dāng)事人簽署認(rèn)

4、購(gòu)書的目 的。有的認(rèn)購(gòu)書沒有任何法律意義，有的其實(shí)是正規(guī)的本合同。尤其在當(dāng)前商品房預(yù)售實(shí)務(wù)中，認(rèn)購(gòu)書已越來越常見。考慮到商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人談判地位的懸殊差距，筆者認(rèn)為，在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)，應(yīng)對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房的相關(guān)內(nèi)容加以約定， 使 其取得合同的約束力。在一般情形下，認(rèn)購(gòu)書不可能將預(yù)售合同的所有條款都包含進(jìn)去，但至少應(yīng)當(dāng)包含下列條款預(yù)購(gòu)商品房的位置、樓層、總面積、單 價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效成立。如果當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)候?qū)σ恍┓侵饕獥l款發(fā)生 爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則，參考商品房預(yù)售的實(shí)踐確定預(yù)售合同的內(nèi) 容。如果僅僅因?yàn)橐恍┓侵饕獥l款而否認(rèn)認(rèn)購(gòu)

5、書的合同效力， 則不利 于保護(hù)交易的安全和穩(wěn)定。但在實(shí)踐中，也有預(yù)購(gòu)方與預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書未將預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條款包含進(jìn)去， 在這種情形下，只能將其認(rèn) 定為意向書，不具有法律上的約束力。現(xiàn)實(shí)中，在未取得預(yù)售許可證的情形下，為了規(guī)避法律，預(yù)售方 往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的形式。這種認(rèn)購(gòu)書的目的在于規(guī)避強(qiáng)行性法律規(guī)范，屬違法行為。對(duì)于其效力，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況具體處理。如果事后預(yù)售方辦理了預(yù)售許可證，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效 ；如果 事后開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無效，開發(fā)商承 擔(dān)賠償預(yù)購(gòu)方損失的責(zé)任；在預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方約定了定金條款的情形下，定金應(yīng)被認(rèn)為約定的信賴?yán)鎿p失額。

6、當(dāng)然，無論開發(fā)商事后是否辦理預(yù)售許可證， 都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法 上的責(zé)任，由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)給予行政處罰。二、登記備案對(duì)于商品房預(yù)售合同效力的影響根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售合同屬于應(yīng)辦理登記備案的 合同，但該登記備案是否為合同的生效要件，目前存在著爭(zhēng)議。如果預(yù)售合同以登記備案為生效要件， 則預(yù)售合同自登記備案之 日起成立；如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日 起成立。對(duì)此的認(rèn)識(shí)，涉及到預(yù)購(gòu)方對(duì)開發(fā)商和預(yù)購(gòu)商品房的權(quán)益保護(hù)問 題。筆者認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件， 預(yù)購(gòu) 方的權(quán)益在預(yù)售合同依法簽訂時(shí)即已成立。主要理由如下1、預(yù)購(gòu)方因預(yù)售合同對(duì)開發(fā)商所享有的權(quán)益為債權(quán)

7、，對(duì)預(yù)售商 品房享有的權(quán)益為期待權(quán)。民法中的登記制度是為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示這一原則而設(shè)立 的，從一開始就不是為債權(quán)的設(shè)立、變更、終止而設(shè)立的，債權(quán)只是 相對(duì)人之間的關(guān)系，無須創(chuàng)設(shè)登記制度。因此，預(yù)購(gòu)方取得的對(duì)開發(fā)商的債權(quán)和對(duì)預(yù)售商品房的期待權(quán)并 不需要以登記為要件，商品房預(yù)售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同， 只要符 合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要 件。2、根據(jù)民法的一般原理以及我國(guó)合同法、 相關(guān)司法解釋的規(guī)定， 法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn) ；在法律沒有明 確規(guī)定合同未經(jīng)登記合同無效的情形下， 登記本身并不影響到合同的 效力。我國(guó)相關(guān)法律要求商品房預(yù)售要

8、進(jìn)行登記， 但也指出這僅僅是備 案，同時(shí)也并未明確規(guī)定登記與否將影響到合同的效力。也就是說，從商品房預(yù)售合同登記備案的立法原意來看， 其主要 目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場(chǎng)，而合同的效力則是另外一個(gè)問題。3、不以登記備案為預(yù)售合同的生效要件有利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的權(quán)、人益。我國(guó)現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記備案規(guī)定為預(yù)售方即開發(fā) 商的法定義務(wù)，若認(rèn)為此登記備案為合同的生效要件，那么，開發(fā)商 只要一天不履行該法定義務(wù)，預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于履行登記備案義務(wù)， 在出現(xiàn)對(duì)自己不利 的情況時(shí)主張合同無效，損害預(yù)購(gòu)方的權(quán)益。特別是遇房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商很可能將商品房再

9、次高價(jià)出售并對(duì) 此高價(jià)預(yù)售予以登記備案，又以合同未登記備案為由向前一預(yù)購(gòu)方主 張合同無效。此種情況下，前一預(yù)購(gòu)方就無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，從現(xiàn)代社會(huì)立法之取向一一保護(hù)弱小群體在預(yù)售合同關(guān)系 中即預(yù)購(gòu)方的角度出發(fā)，預(yù)售合同登記備案也不應(yīng)是預(yù)售合同的生效 要件。4、從實(shí)踐運(yùn)作的層面以及綜合一系列司法解釋和一些地方性的 規(guī)定來看，商品房預(yù)售合同登記備案制度已經(jīng)由原來純粹的行政管理 職能發(fā)生了轉(zhuǎn)變，預(yù)售商品房登記實(shí)際上已經(jīng)被賦予了相當(dāng)?shù)姆尚?力，賦予了豐富的法律內(nèi)涵。通過商品房預(yù)售登記，體現(xiàn)了其公示作用和公信力，并在一定程 度上賦予預(yù)購(gòu)方因合同所取得的債權(quán)以物權(quán)效力。綜上所述，預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件， 預(yù)售 合同經(jīng)預(yù)購(gòu)方、開發(fā)商預(yù)售方雙方依法簽約即應(yīng)成立并生效，預(yù)購(gòu)方 對(duì)開發(fā)商預(yù)售方的債權(quán)和對(duì)預(yù)售商品房的期待權(quán)也應(yīng)同時(shí)成立。預(yù)售合同登記備案的作用是為了加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預(yù)購(gòu)方的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的對(duì)抗第三人的排他 性。目前，我國(guó)物權(quán)法正在制定過程中，現(xiàn)在已經(jīng)推出的學(xué)者建議稿 和全國(guó)人*工委的建議稿均將預(yù)售合同登記制度納入其中。這樣，預(yù)售商