1、土地估價報告第一部分摘要一、估價項目名稱位于相思湖新區西莊路南側、西寧路路東側的 49.216畝土地使用權價格 評估。二、委托估價方X X公司三、估價目的為了 X X公司能滿足對土地的投資開發需要， 依據國家標準城鎮土地估 價規程（GB/T18508-2001 ）,我們對委估土地使用權進行估價， 提供委估對象 在估價基準日的市場價值參考依據。四、估價基準日二。一 O年三月十日。五、宗地的描述土地位置實際用地（山）土地用途出讓年限規劃指標要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例起始價（人民幣）容積率建筑密度綠地率相思湖新區西莊路49.216城鎮住宅、批發城鎮住宅：703.0Z0%>35%批發零

2、售3%-5% ,180萬元/畝南側、西零售年住宅留7%寧路路東批發零側售：40年綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實例，采用市場法進行估價，估價結果為估價對象無權屬瑕疵和限制下的公開市場價 值。六、估價結果估價人員對所搜集的資料進行整理分析，對土地使用權價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進行整理分析， 確定估價對象的國有出讓土地使用 權價格為：土地價值總額：24862.69萬元單位地價：505.175 （萬元/畝）七、估價師簽名第二部分評估的過程待評估宗地為一塊空地，面積為 49.216畝，要求評估其2010年3月10日的市場價格。我們通過收集有關數據資料，選

3、出3個交易實例作為比較參照物,交易實例的有關情況如下表所示,港3例比較交易、ABC被評估對象D坐落高新區魯班路延長線西側金浦路141-1號白沙大道南面相思湖新區西莊路南側、西寧路路東側用途住宅、批發零售住宅、商務金融、批發零售住宅、批發零售、商務金融（辦公）住宅、批發零售熟地熟地熟地熟地價格（萬元/畝）16008650560回積（山）18.33518.40596.12249.216交易時間2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形狀不太規則規則規則不太規則地勢平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住

4、70、售40容積率5.011.763.23.0建筑密度m8%>40% M5%手5%/0%綠地率125%>20% 至5%>35%>35%備注住宅90平方米以下的住房面積占開發面積的70%以上300米以上的高層建筑無住宅90平方米以下的住房囿枳占開發面積的60%以上1、進行交易情況修正經調查，未發現交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。2、進行交易時間修正根據調查，2009年12月以來，土地價格平均每月上漲1%,則：交易實例C交易時間修正系數=104/100 =1.043、進行區域因素修正采用打分法，可參照下表的有關數據判斷。根據各個區域的具體情

5、況進行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標準值, 即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況區域因素標準分值說明自然條件1010社會環境1010經濟繁華程度5分、周圍人口復雜程度（人口素質）街道條件1010大道、小道情況5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具3離交通車站1010以被評估對象為標準（20分鐘路程），若參照實例路H此隅離市中心距離1010格比5刃鐘內力口 10刃以，,5 15刃鐘內力口 5-10 以被評估對象為標準（15cm地圖上）若若參照實例5cm 內加20分以上，510cm 內力口 10-20分，10-15基礎設施1010交通、郵電、供水

6、供電、商業服務、科研與技術服務、園林綠化、環境保護、文化教育、衛生事公共設施完備狀況1010教育2分、商業2分、醫療2分、文化娛樂2分、銀行郵局等2分水、大氣、55水2分、大氣1分、噪音2分噪音污染狀周圍環境及1010環境：綠化環境2分、居住舒適度3分規劃限制510綜合打分100100則A地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下:區域因素標準分值說明自然條件1010社會環境10361、宗地四周比較繁榮，馬路對面后酒樓、農貿市場、小商鋪2、天邊啟勝大商都等住宅小區，多為教師，街道條件1020大學路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面交通便捷度10161、大學與魯班路、快環，出行方便2各種車輛自

7、離交通車站點1018離公車站點大概十分鐘的距離；相比于被評估對象離巾中心距離1027地圖上為6.5厘米，是四塊地中最近的，離魯班路基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完備1020宗地四周比較成熟，公共設施比較完備，有市場、水、大氣、噪54大學路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所苜污臬狀況周圍環境及景1010以M仕牛輛牧多,味后加仝y百染比牧大周圍是比較大型的建筑物，建筑和規劃都比較好；規劃限制55無綜合打分100176B地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下:區域因素標準分值說明自然條件1010社會環境1040南寧經濟發達地區，經濟繁榮；周邊人口受教育街道條件1016直接到

8、該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達、各離交通車站1020到公交站點較近，且到南寧個車站、火車站、飛離市中心距1025在地圖上，離市中心為 7.5cm基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完1030靠近五象廣場、民歌廣場、有學校、超市水、大氣、55無噪音污染狀周圍環境及1025附近為高級住宅區寫字樓，靠近民歌廣場，環境規劃限制55無綜合打分100206C地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下區域因素標準分值說明自然條件1010無社會環境1020周圍是兩個住宅小區，普羅旺斯和江南新苑，白街道條件1020規劃整齊完善，有馬路天橋，但

9、普羅旺斯內道路交通便捷度1013公車路線僅后6路車，所處離繁華處較遠，公車離交通車站1015處十網個站點中間，各需五分鐘離市中心距1021離巾中心較遠基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完各、件與1020有生活必備的商店、技術開發區、衛生服務中心、什1八幾水、大氣、HR nV卜52力Q及皂'吐包151見夕尸 N ' 叫 /M凹，口丁 千物1處于快環通道，大車多，噪音大，較遠處清晰可咪曰力樂伏 周圍環境及108見幾根人的工廠煙囪近為普羅旺斯的高樓及社區內風景和街道，遠景規劃限制55無綜合打分100144于是可以得到:交易實例A區域因素修正系數=100/176= 0.

10、568交易實例B區域因素修正系數=100/206= 0.485交易實例C區域因素修正系數=100/144= 0.6944、進行個別因素修正(1)關于面積因素的修正：對土地而言，面積大些便于充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地 的價格會比A、B交易實例價格低6%,估宗地的價格會比C交易實例價格高3%經過計算得到面積修正系數為:交易實例A的面積修正系數=0.94交易實例B的面積修正系數=0.94交易實例C的面積修正系數=1.03（2）關于容積率因素的修正：經收集有關數據資料進行統計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率增加0.1 ,地價增加2%。則：交易實例A的容積率修正系數=100/1

11、40 =0.714交易實例B的容積率修正系數=100/275.2 =0.363交易實例C的容積率修正系數=100/104 =0.962個別因素修正系數計算如下：交易實例A的個別因素修正系數=0.94 X0.714 =0.671交易實例B的個別因素修正系數=0.94 X0.363 =0.341交易實例C的個別因素修正系數=1.03 X0.962 =0.9915 .計算比準價格A=1600 X1.0X0.568 X0.671 =609.8 （萬元/ 畝）B = 8650 X1.0 X0.485 X0.341 =1430.58 （萬元/ 畝）C = 560 XO0X1.04 X0.694 X0.99

12、1 =400.55 （萬元/ 畝）6 .采用算術平均法求得評估結果由于B實例的值為異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作為評 估結果。故宗地D的評估結果為:待估宗地評估價值（單價）=（609.8+400.55 ） /2= 505.175 （萬元/ 畝）待估宗地評估價值（總價）=505.175 X49.216 =24862.69萬元第三部分 土地估價結果一、估價依據根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定 （國土資源部令第3 9號） 等法律法規，并且委托估價方提供的相關資料和受托估價方掌握的有關資料和估 價人員實地勘察、調查獲取的資料進行估價。二、土地估價1、估價原則地產評估應遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應根據估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經濟原則，遵循合法原則、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和 地方的有關規定，恪守客觀、科學、合法的原則進行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。2、估價方法根據“城鎮土地估價規