1、附：物業效勞合同典型案例分析 一某小區業主被歹徒殺害,訴請物業治理企業賠償案案情摘要2003年7月,兩名歹徒潛入某小區,殺害了業主明某.破案后,兩名兇手伏法.2004年,受害人明某的親屬以民事索賠 107萬 余元起訴該小區的物業治理公司, 一審法院判決物業治理公司賠 償原告損失10萬元,二審法院撤銷一審判決,駁回原告的訴訟 請求.案情2001年明某購置了位于某小區 3棟303號住宅弁搬人該房屋居住.2003年某夜,兩名歹徒從小區后門潛人3棟104房內,觀察樓內住戶出入情況,伺機作案.四日后,明某在 3棟104房內 被該兩名歹徒殺害,劫去財物假設干.破案后,兩名歹徒被人民法 院以成心殺人罪、搶劫

2、罪,判處死刑.案發時3棟104房已售出, 業主未辦理入住手續,鑰匙由物業治理公司保管. 物業治理公司 的電工陳某曾看見罪犯之一在 3棟104房內出現,但未上前進行 檢查,亦未告知他人.2004年4月,被害人家屬以物業治理公 司未盡到物業效勞合同的義務, 構成合同違約為由,向法院提起 訴訟.法院判決一審法院審理認為,明某自其入住之日起就與物業治理公司建立 了事實上的效勞合同法律關系, 即物業治理合同法律關系, 該合 同的效力不僅及于其自購的房屋, 而且及于治理社區的公共局部 及特定條件下的社區全部.根據物業效勞合同的性質、目的和行 業習慣,防止住戶人身、財產受到侵害,就成為此類合同的附隨 義務.

3、被告物業治理公司收取一級同等最高級別的物業效勞費 用,應配備高素質的物業治理企業員,提供相應級別的效勞.其 物業治理企業員除應具備相關的專業知識外,還應當履行作為物業治理企業應負有的注意義務,包括及時發現、報告可疑人員, 消除不合理危險,保護住戶平安.被告物業治理公司有水平也有 條件對本小區空置房屋內的陌生人員給予充分的注意,詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發現弁遏止其中一些人的犯罪企圖,保護住戶的平安.雖然 3棟104房已為他人所購置,但是, 由于業主尚未入住,該房屋的鑰匙由物業治理公司限制, 物業管 理公司對該房負有治理的義務.由于其未盡責任、疏于治理,使 兩名歹徒非常容易地在 3棟10

4、4房內潛伏4日,尋找作案目標,伺機作案.雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發現3棟104房內犯罪分子的行跡,但是,由于責任心不強,疏忽大意, 沒有及時開門檢查、詢問可疑人員,從而使兩名歹徒的犯罪行為 在第4天得逞,明某被殺害.事實證實,物業治理公司對空置的 房屋疏于治理,對可疑人員未引起應有的注意, 是其工作的一大 失誤,這一失誤已將住戶置于極不平安的境地.被告物業治理公司履行義務不符合合同的約定,以致使業主明某陷入危險的環 境,應當承當違約責任.但是應當指出,物業治理公司只對其訂 立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失承當責任.被告作為物業治理公司,在平安保衛方面的義務是有限的,

5、具違 約賠償額應與其承當平安保衛方面的義務相適應,被告承當的違約賠償責任不應當超過其訂立合同時應當預見到的因違反合同 所造成的損失.故被告應承當的違約賠償數額依據本案的實際情 況,本院酌定為人民幣10萬元.一審法院依法判決如下：1被告物業治理公司應自本判決生效 之日起10日內支付原告違約賠償金人民幣 10萬元.2原告的 其他訴訟請求本院不予支持.案件受理費由原告承當7850元,被告負擔4000元.二審中,物業治理公司訴稱：1被上訴人提出起訴已經超過訴 訟時效期間.2上訴人不負有保護住戶人身、財產不受非法侵 害的義務.3陳某是上訴人的電工,不負有保安的責任,陳某發現3棟104房有人未及時處理的行

6、為不構成職務過錯,其后果不應由上訴人承當.4 一審法院判決上訴人承當賠償責任與罪 責自負原那么相悖.二審法院審理認為,物業治理是指業主委員會委托物業治理公司 或房地產建設單位委托物業治理公司對住宅區各類房屋及相配 套的公用設施、設備、公共場所和住宅區的綠化、環境、衛生、 公共秩序等工程進行維護、 修繕和整治,使之保持正常狀態的行 為.本案中,被害人明某與物業治理公司形成了事實上的物業服 務合同法律關系.該合同的主體、履行地均在XX經濟特區內,依法應適用?XX經濟特區住宅區物業治理條例?及其實施細那么.關于確定審理本案爭議的依據問題.根據?中華人民共和國民法通那么?第八十五條之規定：“合同是當事

7、人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議.依法成立的合同受法律保護.上訴人 根據某小區的開發建設單位的委托對某小區住宅區進行物業管 理.因此,上訴人與開發建設單位所簽訂的合同合法有效.上訴 人依上述物業治理合同,依照?XX經濟特區住宅區物業治理條 例?及其實施細那么的規定,依法對某小區整個住宅區的物業行使 治理權.上訴人及某小區的業主及物業使用人應依照上述的法 律、法規和?物業治理合同?享有權利、承當義務.關于本案違約之訴的訴訟時效問題,沒有超過法律規定的訴訟時 效.本案被上訴人所主張的是違約之訴,應當嚴格按雙方當事人所確立的?物業治理合同?的約定及有關法律的規定來界定雙方 當事人的權利與義務

8、.根據?中華人民共和國合同法?第六十條 的規定：“當事人應當根據約定全面履行自己的義務、“當事人應當遵循老實信用原那么, 根據合同的性質、目的和交易習慣履 行通知、協助、保密等義務 O根據合同法的老實信用原那么規定, 合同當事人除應當根據合同約定履行自己的義務外,也要根據合同的性質、目的和交易習慣履行協助、通知、保密等義務.本案 中的?物業治理合同?第二條第七項約定：“物業治理公司僅是配合協助當地公安機關進行平安監控和巡視等保安工作但不含人身、財產保險保管責任",第五條第十二項約定：“物業管 理公司不承當對業主及物業使用人的人身、財產的保管保險義務另有專門合同規定的除外".

9、根據?XX經濟特區住宅區物業 治理條例?實施細那么第四十條第二款的規定：“物業治理公司所收取的物業效勞費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管、保險費.因此,合同的約定、法規的規定均明確排除了上 訴人對住宅區業主及物業使用人的人身、財產平安保護、保管等義務.合同的附隨義務顧名思義,應當是根據合同性質、目的及 交易習慣等延伸出來的一種義務,其與合同主義務應具有依附 性,是合同當事人未約定,但依據合同性質、目的和交易習慣等, 而由法律直接規定的一種義務. 如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律標準已明確規定合同義務不含某項內容,那么不應將該內容作為合同的附隨義務. 本案中,上訴人與被害人明

10、某生 前所確立的?物業治理合同?及 XX市物業治理法規均明確排除 了上訴人負有人身、財產平安保護、保管的義務.本案上訴人與 被害人明某沒有簽訂專門的人身、財產平安保護、保管合同,對 此雙方沒有專門約定,上訴人作為物業治理公司, 其物業治理的 根本義務是保證某小區住宅區物業的合理使用、維護住宅區的公共秩序,具體是：房屋的使用、維修、養護；消防、機電設備、 路燈、連廊、自行車房棚、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、 停車場等公用設施的使用、維修養護和治理；清潔衛生；車輛行 駛與停泊；公共秩序以及住宅行政治理部門和委托治理合同規定 的其他治理事項.上訴人的主要義務是對小區物業的治理,假設把上訴人保護、

11、保管某小區全體業主及物業使用人的人身、財產保護保管義務視為上訴人的附隨義務,那么違背了? XX經濟特區住 宅區物業治理條例?的立法精神,違背了物業治理合同的性質、 目的、交易習慣,違背了合同的誠信等價原那么,而且,要上訴人 承當人身財產平安的合同義務, 該責任遠遠超出了物業治理合同 中的主義務.作為本案中的上訴人,依照法律、法規規定和?物 業治理合同?的約定,不具有對某小區全體業主及物業使用人的 人身、財產保護、保管的權利水平,不具有公安、司法機關依職 權打擊違法犯罪的根本職能. 本案中的被害人明某在上訴人的物 業治理區內被謀害,被上訴人精神上受到了嚴重創傷, 經濟上受到了重大損失,該損害結果

12、的發生是犯罪分子的違法犯罪行為所致,犯罪侵權行為導致損害結果的發生與上訴人在物業治理合同中違約與否不存在客觀的、 必然的因果關系.上訴人在履行物業 治理合同中,對損害結果的發生,主觀上沒有成心或過失,既無 過錯,不應當就不存在的義務承當違約責任.一審判決以上訴人的員工陳某看見可疑人員在小區內出入,未報告或引起注意,認定上訴人沒有盡到相應的關注義務, 而承當違約賠償責任,缺乏 合同依據或法律依據.損害結果的發生與違約行為之間要有因果 關系,要存在不依人們的意志為轉移的必然聯系,否那么,不應承 擔賠償責任.本案中,上訴人不具有對某小區全體業主或物業使 用人的人身、財產平安保護、保管的義務,而本案的

13、損害結果發 生原因是因犯罪行為所致的,由于刑事犯罪的突發性、不可預測 性、隱蔽性和犯罪分子有目的作案, 盡管物業治理公司按物業管 理合同認真履行義務,也不可能完全防止本案此類犯罪事件在管 理區內發生,也不必然導致本案損害事實的發生. 上訴人工作人 員的行為弁不構成違約,且該行為與損害結果的發生亦無因果關 系.綜上所述,上訴人在本案中對某小區的全體業主及物業使用 人尤其本案中的被害人的人身、 財產平安不負有法定義務、 合同 約定的義務,亦不負有附隨義務,對犯罪行為造本錢案的危害結 果,根據罪責自負的原那么,應由犯罪分子承當刑事和民事的法律 責任.上訴人在本案中已認真履行了?物業治理合同?所確定的

14、義務,不應承當民事賠償責任.上訴人主張不承當違約損害賠償 責任的理由成立,本院予以支持.二審法院依法判決如下：1撤銷一審法院判決；2駁回被上訴 人的訴訟請求.一、二審案件受理費由被上訴人負擔.二某花園住宅小區物業治理合同糾紛案案情摘要某花園住宅小區由建設單位屬下的 A物業治理公司負責物業管理.2001年A物業治理公司與業主委員會簽訂了物業治理委托合同；2002年6月,業主大會通過解聘物業治理公司弁另行招標選聘物業治理公司的決定；2002年8月,經招標產生的B物業治理公司開始對該住宅小區實施治理效勞；2002年3月,某仲裁委員會裁決A物業治理公司與業主委員會簽訂的合同合法 有效,弁應繼續履行,弁

15、由業主委員會及全體業主承當違約責任.2003年,業主委員會申請法院不執行裁決書的申請被法院駁回.案情某花園由A物業治理公司提供治理和效勞, 小區業主委員會成立 之后,與該物業治理公司簽訂了物業治理合同,一年后,業主委員會出具評審報告,對物業治理公司一年內的工作給予了肯定性 評價.但小區局部業主們認為,業主委員會弁不能真正代表他們 的利益.經過表決之后,選舉出新一屆業主委員會,新一屆業主 委員會決定與A物業治理公司提前解除合同, 通過招標更換物業 治理公司.2002年7月,經局部業主屢次要求,政府有關部門同意某花園 舉行了物業治理招標,經由評標委員會評定,B物業治理公司中標.雙方簽訂了物業治理合

16、同,合同開始履行的時間為2002年8月1日.在B物業公司進駐該住宅區時, A物業治理公司不同意撤出,雙 方對峙了數小時.最后,在小區業主委員會的請求和數百名業主 的聚眾壓力下,當地政府和公安機關出面, 安排B物業治理公司 進入小區,A物業治理公司人員同時撤離.此后,A物業公司以業主委員會無權提前解除合同為由向仲裁委 員會申請仲裁,要求繼續履行合同弁賠償損失.仲裁裁決2003年3月21日,某仲裁委員會對該案作出終局裁決.仲裁認 為,前屆業主委員會的權利義務,應該由后屆業主委員會承當； 2001年度,小區業主委員會已經對申請人的工作做出了肯定性 評價,說明申請人的物業治理工作已符合業主委員會要求；

17、另外, 物業治理合同雖然具有近似委托性質,但弁不等同于委托合同,作為業主委員會,不能以委托方名義單方隨時解除合同.因此裁決：A物業治理公司和某花園業主委員會自 2002年4月1日起 繼續履行雙方簽訂的?物業治理合同?；業主委員會及全體業主 支付A物業治理公司自2002年8月1日之后的物業治理酬金損 失,每月以L7萬元計算.裁決生效后,A物業治理公司向法院申請執行裁決；業主委員會 也向法院申請不予執行,弁撤銷裁決.法院裁定駁回了業主委員 會的申請但仍未執行 A物業治理公司的申請.案例分析本案的關鍵在于物業效勞合同的定性：是委托合同還是一般經濟合同？如果是委托合同,那么雙方隨時可以解除合同,業主委員會 不承當提前解約的責任；如果是一般經濟合同,合同雙方那么不能 擅自解