1、深圳市萬科物業管理有限公司作業指導文件編號VKWY7.4-Z03-02名稱設備外包監控辦法版本1C/0第1頁共3頁編制鐘家明更改李寅峰審核：張躍敏批準張躍敏生效期2005年2月1日1.目的規范對設備外包的監控，確保設備的正常運行2.范圍適用于設備外包部門及對電梯供方的監控3.職責部門/崗位工作內容品質管理部負責每年對分承包方的設備保養維修質量進行一次全面檢查； 負責對房屋本體等公共設施的新/改建（造）工程進仃指導。運營管理組組織對分管片區內各管理處的設備維護情況進行半年檢查。管理處負責人或授權人負責每月組織對分承包方的設備保養維修質量進行一次全面檢查。管理處維修負責人不定期的對外包的設備保養狀

2、況進行檢查。4.方法和過程控制4.1對設備維護部接管的監控4.1.1參加設備維護的專業人員，必須持有國家規定的相關上崗證。4.1.2管理處在設備外包合同到期前一個月，對外包保養情況進行評估，決定是否續簽 合同。4.1.3設備維護部每年12月10日前，按照設備保養的要求向管理處提供機電設備年度 檢修計劃，管理處把本部門其他機電設備加入審核以后，統一報片區運營組審批，品質 管理部備案，管理處和設備維護部均需要保存審批的機電設備年度檢修計劃。4.1.4設備維護部應結合接管部門的建議，在每月28日前向管理處提供下月設備維護的工作計劃安排表，在每月5日以前向部門知會上月工作計劃完成情況。4.1.5設備維

3、護部應在接管后一各月內編制接管部門設備維護責任人一覽表，注明設備 責任人及聯系電話，設備責任人即是夜間緊急情況聯系人，以郵件形式發送接管部門。 責任人變化時，需要在人員變化 2天內知會相關部門。4.1.6每月由管理處負責人與設備維護部主管一起對外包設備保養維修效果進行檢查，檢查結果記錄在設備設施外包檢查表內，檢查分數90分為合格，低于90分的，每低1分扣除當月保養費100元。4.1.7管理處每季度對設備外包進行一次評估，評估內容填寫在工作評估報告內，評估中提出的問題點，設備維護部需要填寫糾正措施，限期整改。4.1.8管理處每月按時填寫設備維護部提供的客戶服務情況記錄表，反饋本月在設 備維護方面

4、的意見和建議，沒有意見和建議的部門，可以不用填寫。深圳市萬科物業管理有限公司作業指導文件編號VKWY7.4-Z03-02名稱設備外包監控辦法版本1C/0第2頁共3頁編制鐘家明更改李寅峰審核：張躍敏批準張躍敏生效期2005年2月1日4.1.9設備維護部需要停水、停電進行設備維護保養時，需要按照公司要求提前書面知 會管理處，對突發性的停水、停電，設備責任人需要在半小時內趕到現場，并采取應急 處理，同時查明原因。4.1.10管理處維修負責人每季度必須參加一次設備維護部組織的工作溝通會，以使雙方 保持良好的信息溝通。4.1.11出現設備類突發事件時，現場管理處技術員有義務立即進行預處理，控制事態擴 大

5、并及時知會設備維護部設備責任人到現場進行處理4.1.12管理處對設備維護部現場工作人員有監督權利，對違反操作規程或不文明施工現 象有權制止，并要求整改，同時知會設備維護部負責人。4.2電梯外包的監控4.2.1對電梯管理的基本要求4.2.1.1管理處應保存電梯公司有效資質證書的復印件，電梯公司派往管理處保養的專 業技術人員應持有效的操作證。4.2.1.2 電梯公司在合同簽訂以后，需要向管理處提供電梯年度保養計劃，要求電梯公司每臺電梯每月應進行至少兩次的全面保養，每臺電梯每次保養時間至少在60分鐘以上，保養前應提前知會管理處。4.2.1.3管理處或設備維護部每月對該部門的電梯保養效果進行評估，填寫

6、電梯供方月度服務效果評估表，同時把結果知會電梯公司，并要求對方及時整改。4.2.1.4 管理處或設備維護部每季度應組織電梯公司質檢部抽查電梯保養質量，每個部 門抽查20%但不能少于2臺，抽查結果填寫在電梯保養質量檢查表內。4.2.1.5 每個電梯機房應懸掛設備/設施保養維修記錄表。4.2.2檢查工作4.2.2.1電梯技術員應每天巡檢電梯運行情況，每臺電梯巡檢周期最長為一周。4.2.2.2 每周檢查轎廂門光控感應器、安全觸板開關是否靈活，聽接觸器銜鐵動作時聲 音是否異常、變頻器（或大功率模塊）里冷卻風機工作是否正常，扶梯踏板、扶梯梯級 與裙板的距離是否正常。4.2.2.3 每周檢查控制柜元件、電

7、子板工作是否正常，溫度是否正常、有無異味、異 音。4.2.2.4 每半個月對各安全裝置進行清潔檢查、調整；重點檢查廳、轎門門鎖電氣和機械部分、轎廂門刀與廳門踏板距離是否在5-10mm之間，檢查門導軌中有無污物。4.2.2.5 每月檢查電磁制動器的間隙是否在 0.5-0.7MM之間、制動器鐵芯手動檢查是否 靈活、選層器、限速器接線端、接線和各有關控制點情況及門機減速齒輪的油面檢查、導軌油杯里的油質，檢查對重裝置和補償鏈；液壓式緩沖器緩沖越層標準為150-400mm彈簧緩沖器緩沖越層標準為 200-350mm深圳市萬科物業管理有限公司作業指導文件編號VKWY7.4-Z03-02名稱設備外包監控辦法

8、版本1C/0第3頁共3頁編制鐘家明更改李寅峰審核：張躍敏批準張躍敏生效期2005年2月1日4.226 每月檢查微機或可編程控制器的故障記錄，定期抄錄并清除故障碼。4.227 每月緊急通訊裝置的檢查：機房和轎箱，轎箱與監控中心對講是否清晰暢通。4.2.2.8每季檢查各滾動導靴、抱閘閘皮、扶梯鏈條、齒輪的磨損情況，磨損嚴重的需 更換。4.2.2.9每季檢查并緊固轎頂錐套頭、鎖釘，清潔安全鉗嘴的雜物、檢查安全鉗楔塊距 導軌的間隙是否在3-5mm之間。4.2.2.10 每季檢查曳引機和電動機有無異常噪聲和過熱現象：曳引機的油位是否在油位 線上，必要時添加潤滑油。4.2.2.11檢查各鋼絲繩張力是否平衡

9、、平層標識是否完好，或有無破損現象。4.2.2.12 檢查轎箱內操縱箱背面的接線、轎頂箱接線是否牢固及中間接線箱內部的檢 查。4.2.2.13 每年12月份對導軌夾塊螺絲進行檢查緊固，檢查各纜繩及補償鏈條損蝕情 況，檢查扶梯各踏板固定螺絲、主鏈條、齒輪螺絲的松緊程度，并緊固或更換。4.2.2.14每年12月份檢查各機械安全裝置、電氣設備（包括外殼接地等）絕緣情況，檢 查控制柜所有接觸器、繼電器的觸頭。4.2.2.15每年12月份檢查電梯的性能包括啟動、運行、減速和停止狀態下的舒適感。4.2.3在季度檢查時發現的問題，電梯公司需要提供書面的整改措施，責任人督促及時 整改。4.2.4當電梯發生故障

10、時，責任人需及時知會設備主管/主辦，在能力范圍內無法解決的，必須及時通知電梯公司處理，并保護好現場。5.記錄表格VKWY7.4-Z03-02-F1VKWY7.4-Z03-02-F2VKWY7.4-Z03-02-F3VKWY7.4-Z03-02-F4VKWY7.5.1-J05-02-F1VKWY7.5.1-S01-F2VKWY7.4-Z03-F54.2.5設備主管/主辦、電梯責任人定期需對管理處其他技術員、安全班長進行電梯困人 救援演練。設備設施外包檢查表電梯供方設備保養維修記錄表電梯供方月度服務效果評估表電梯保養檢查表記錄表客戶服務情況記錄表設備/設施保養維修記錄表工作評估報告Word是學生和職場人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實，這個軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開啟新世界的大門。Tab+Enter,在編過號以后，會自動編號段落Ctrl + D 調出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤操作吧Ctrl + L 左對齊，Ctrl + R 右對齊，Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后關于替換，里面又大有學問！有時候Word文檔中有許多多余的空行需要刪除，這個時候我們可以完全可以用查找替換”來輕松解決。打開 編輯”菜單中的 替換”對話框，把光標定位在查找內容”輸入