1、（庫 ）的可行性分析報告第一章：項目概述一、項目簡介自動機械立體停車場（庫） 是近來年為解決伴隨城市高速發展產生的日益嚴重的停車難問題而逐步發展起來的新興產業。在歐、美、日等發達國家和我國的廣州、深圳、北京、上海等經濟發達地區，被廣泛運用于繁華地區、人口密集商業區和居民區的公共停車場所的建設，被稱為解決因城市經濟高速發展、機動車數量快速增長給人口、建筑密集城區帶來的停車難問題的優選手段。自動機械立體式停車場（庫） 是指利用一組專門設計開發的機械設備及控制系統來實現多層自動化停放車輛的整個停車設施。 自動機械立體停車庫包括巷道堆垛類停車設備、垂直升降類停車設備和平面移動類停車設備等興建的機械停車

2、庫，除這些主體設備外，全自動化的機械式立體停車庫還配備有出入庫引導裝置、出入口前的交通設施、控制管理中心以及通風設備、照明設備、報警設備、電源設備、排水設備、消防設備、電源設備、排水設備、消防設備、出入口安全設施及裝置、電視監控系統、收費設備等輔助設施。自動機械立體停車場（庫）具有如下特點：1、 占地少每輛車用地和建筑面積相當于普通平面停車場的七分之一至十三分之一，存放同樣數量的車輛，采用自動立體車庫與傳統的平面廣場或砼結構自理式車庫相比所節省的土地購置費即夠自動立體停車場（庫）的建造費。2、 選點靈活由于每個自動立體停車場（庫） 僅占地 50-500平方米，可充分利用繁華鬧市區的零星空隙土地

3、實現高密度存車。3、 型式多樣可按地形和周邊主建筑的特點設計單元型式和多元型式外形，利于優化車流和人流組織設計建設。4、 存取方便全自動控制，用戶只需輕觸按鍵或插入磁卡即可完成全部存、取車操作。平均出入庫時間僅60 秒。5、安全可靠周全的自動檢測、聯鎖控制、自動消防、防洪排澇、加密磁卡啟動，可確保存放車輛的安全，能避免風吹雨淋日曬水浸，更不會發生被盜、被撬、被碰刮等意外事故。6、 施工周期短模塊式拼裝和調試的施工期為叁個月，僅為普通自理式多層停車庫建設周期的1/6 到 1/9 。二、項目背景1、城市機動車數量的增長速度遠遠高于停車位建設增長速度的矛盾隨著我國經濟快速發展和持續對外開放，世界知名

4、汽車制造商紛紛進入中國設立合資或獨資企業，汽車已快速進入中國家庭， 使得我國城市機動車數量逐量逐年大幅增加，隨之而來的是 城市停車位數量嚴重不足及建設速度遠遠低于機動車數量增長速度而產生的停車難的矛盾日益突出，如武漢市二。九年十一月統計顯示，全市城區機動車數量已達90 萬輛。然而，全市城區停車位僅約25 萬個 （含路邊及住宅小區內臨時停車位）， 遠遠滿足不了全市近90 萬輛機動車的停車需求。停車位的嚴重不足而形成的 “停車難”問題， 不僅嚴重影響人們正常的工作和生活，而且日益成為影響城市社會秩序、制約社會經濟發展和武漢建設“兩型社會”的突出矛盾。2、社會對停車位日益增長的需求和中心城區土地資源

5、供給不足的矛盾隨著汽車越來越多地進入家庭，社會對停車位的需求也越來越大，客觀上要求在城區修建更多的停車場所來滿足停車的需要。根據武漢市城市總體規劃，二。一。年全市機動車保有量將達到 105 萬輛至 120 萬輛。然而，近年來隨著城市建設的擴張，XX 市中心城區人口密集的居住區、傳統的商業中心區、行政辦公區、 醫院、 旅游景點等地段已很難再拿出足夠的土地建設一定規模的平面停車場來彌補數十萬輛停車位的缺口。倘若通過拆遷中心城區房屋修建停車場，不僅建設成本高，建設周期長，不符合“兩型社會”的建設要求，而且會因高昂的建造成本而影響停車場（庫）的后續經營及維護，不能實現社會效益和經濟效益的統一，給政府造

6、成長期的財政負擔。3、開發建設立體停車場（庫）是解決城區停車難矛盾、滿足“兩型社會”建設要求的必然選擇由于過去城市建設觀念的落后，政府過去沒有把城市停車設施作為如道路、地鐵、 橋梁等公共事業和市政設施予以規劃及投入財力來開發建設，導致過去城市建設規劃中大都沒有強制性的配建停車場而形成了歷史欠帳，在現階段，城市建設的高速發展導致城市建筑密度和人口密度的大幅增加以及城區土地資源的日益稀缺而造成的高昂的土地價格，已不可能拿出足夠的土地建造平面或自理式多層大型停車場（庫），符合我國停車位建設用地供求現狀，能大量節約土地資源，滿足 “兩型社會”建設要求，是從根本上解決XX市停車難矛盾的必然選擇。第二章項

7、目技術可行性分析機械自動立體停車場（庫）是當今國際上技術發展成熟、科技含量高的現代停車設施。近來年， 我國一些發展較快的城市如北京、上海、廣州、深圳等地，已逐步引進開發建設大量的立體自動停車場（庫），以解決城市停車難的矛盾。我國政府也已制定了機械自動立體停車場（庫）的機械行業標準，用以規范機械自動立體停車場（庫）的制造、安裝和筋混凝土混合的結構，依靠高速專用升降機械和水平運動機械由電腦控制將車輛在各車位間自動移勸存取。內部設有完備的自動消防、防洪排澇、應急和報警機構；外部裝修則根據城市規劃、主建筑和周圍環境進行設計，可采用鋼結構直露方式用鍍鋅鋼板、不銹鋼鋼板、彩色鋼板或玻璃墻等加隔音降噪材料裝

8、飾。在車輛進出庫及存放系統中， 采用國際專業立體停車場生產廠商研發的電腦控制軟件，實現全自動、高速精準的停、取車。近年來，已有企業嘗試將全自動機械立體停車場（庫）技術引入 XX市，如XX市第一座全自動機械式立體停車庫江漢路長盛大廈立體停車庫的開發建設方武漢鴻瑞集團，已組建成立了武漢鴻迅立體車庫投資有限公司，引進了國內頂尖的技術專家，并與目前世界一流技術擁有方意大利艾利肯公司簽署了技術合作協議，還與國內最大的車庫生產商深圳中集公司洽商了合作意向，完全具備了開發建設機械自動立體停車場（庫）的能力。第三章項目市場可行性分析如前所述，XX 市目前和未來若干年對停車場的需求量大，無論是人群流動量大的商業

9、娛樂中心、行政辦公區域，還是人口密度高的居住小區，停車位的供需矛盾都十分突出。按現行國際通行的最低標準，普通居住區的小車泊車位數量和居民戶數的比例，應至少不低于 1 ： 4,高級住宅小區的小車泊位數與住戶數的比例高于1戶位的標準。據此分析，按最低標準測算，XX市未來幾年停車位的需求應新增26 萬個至30 萬個。市場需求量若按一車一位的標準明年將達到105 萬個至 120 萬個。 可見， 停車位的市場需求是巨大的，因此，開發建設機械自動立體停車場（庫）并形成一定規模的停車場（庫）產業，通過出售、出租停車位滿足市場需求，有著良好的市場前景。第四章項目政策環境分析由于機械自動立體停車場（庫）項目完全

10、契合XX市“兩型社會”的建設要求，是解決 XX市城區停車難矛盾的有效手段和發展方向，近幾年來，社會各界對在XX市開發建設立體停車場（庫）產業的呼聲漸多，更有人大代表、政協委員多次在兩會期間提出相關的建議，因此，政府應對 XX市開發建設立體停車場（庫）項目高度重視，在建設“兩型社會”總的發展要求下從以下幾個方面擬定支持政策：一、把開發建設自動立體停車場（庫）作為 XX市建設“兩型社會”的重點項目給予支持。停車場（庫）尤其是立體停車場（庫）產業，是國內外發達地區近年來逐步發展起來的新興產業，其最大優勢就是占用土地少， 選點靈活，可在建筑物密度高的中心城區見縫插針式的利用零星空地實現高密度停車。如X

11、X市第一座全自動機械立體停車庫（江漢路長盛立體停車庫），占地面積僅55 平方米，即可提供50 個車位，平均每個車位占地僅1 平方米，而修建同樣數量停車位的平面停車場，則需占地1750 平方米，平均每個車位需占地約 35 平方米。顯然，開發建設立體停車場（庫）可為城市節約寶貴的土地資源。不僅如此，隨著立體停車庫現代科技的不斷提升和完善，停車取車已完全實現了智能化控制，技術成熟，運行安全、高效、環保，十分適合 XX市中心城區建筑密度大、土地資源稀缺、停車需求量大的狀況，也契合了XX市建設“資源節約型”和“環境友好型”社會的發展方向。因此，政府相關部門應大力支持開發建設自動立體停車場（庫），將其作為

12、XX市建設“兩型社會”的重點項目給予支持。二、政府對開發建設立體停車場（庫）產業應可給予明確的政策引導和扶持，鼓勵企業向該產業投資發展。開發建設立體停車場（庫），既是一項公共公益民生事業，也是一項與城市市政配套和城市舊城改造，房地產開發等密切相關的產業，要動員社會力量，尤其是企業投入到這一產業，政府應在政策上尤其是在以下幾個方面給予扶持：1、開發建設立體停車場（庫）用地，應以政府劃撥為主，免收或少收土地租金由于中心城區土地價格昂貴，企業若以出讓方式取得立體停車場（庫）的建設用地，那么昂貴的土地價格，尤其是繁瑣的申辦手續無疑會令企業望而卻步，而立體停車場（庫）的建設是帶有公益性質、與民生緊密相關

13、的項目，不能單純依靠價格杠桿通過高額收費收回投資，因此， 政府需通過土地劃撥給企業的方式，減少企業投入成本，支持企業通過長期平穩運營，收回投入成本并獲得一定的經營收益，最終惠及于民。2、對開發建設停車場（庫）的企業給予相關稅費減免的支持由于開發建設停車場（庫）是一項新興的產業，其開發建設及后續運營模式有一個不斷調整完善的過程，在市民使用初期還有個習慣熟悉的過程，尤其是建成后仍需不斷投入維護成本和運營成本，因此，政府從扶持這一產業發展、惠及社會大眾且政府免除了相應公共事業財政支出的角度出發，在一定時期內對開發建設和經營停車場（庫）的企業給予相關稅費減免的政策扶持。3、給予企業享有停車場（庫）的廣

14、告綜合受益權停車場（庫）公共公益性質，決定了企業在經營過程中不能完全以市場化模式通過高額收費實現收回成本、維持運營的目標，因此，通過出租立體停車庫廣告位的收益，彌補企業維持正常運營所需的投入，是一個切實可行的途徑。政府應給予其廣告綜合受益權。4、政府對開發建設停車場（庫）企業給予融資貼息的支持開發建設停車場（庫）是一項惠及民生的新興產業，企業要在盡可短的時間內加快建設停車場（庫） 以解決本市停車難的燃眉之急，盡快形成武漢“兩型社會”特色的停車場（庫）產業，政府應為企業提供良好的融資政策支持，從扶持 XX 市停車場（庫）產業發展的戰略出發，給予企業融資貼息的政策支持，使企業的發展有可靠的資金保障

15、。三、政府規劃、城管、交管等部門應大力支持XX市停車場（庫）產業的開發建設，給予企業具體的政策支持和技術支持停車場 （庫） 在開發建設和運營過程中，同政府規劃、城管、交管等部門的行政職能有密切的關系。相關部門應高度認識到發展XX市停車場（庫）產業對促進經濟社會的發展和城市建設及民生有著非常重要的作用，對企業給予全力的政策支持和技術支持。規劃部門在用地規劃、規費減免、項目建成驗收、確權等方面應盡快出臺明確的支持政策；城管部門在停車場（庫）運營過程中對其經營及周邊道路占道經營秩序的維護、廣告位設置提供有力的支持；交管部門對停車場（庫）周邊設置停車誘導標識、 行車路線設置等方面給予技術性支持，方便車

16、民行車、停車，同 時，加大地違法停車的管理。第五章項目投資分析機械自動立體停車場（庫）的開發建設資金投入包括土地成 本、機械結構部分建造、基礎及外包結構建造、軟件系統配裝、 停車誘導系統安裝及建造、運營管理系統安裝等部分，建成后還 要持續投入維護成本、人工成本。現以XX市第一座立體停車庫（占地55平方米，50個車位）長盛立體停車庫為例分析如下：二、建造成本分析（見表一）指、頁標 B 類疝占地面積（明單位成本 （元/ m2）成本合計 （萬元）備注車庫主體 土地成本553500按1:9的容積率， 以3500元/ m2的樓 面地價計算出入口及 控制用房4812000車庫基礎 土建成本7025層車庫外

17、結構 及設備安裝 成本340總成本每個車位成 本二、運營成本分析建成后的自動立體停車場（庫）需持續投入資金維持其正常 運營和設備的保養、維護，現仍以長盛立體停車庫為例分析（見 表二）：表二立體車庫運營成本分析表項目成本金額（萬兀/年）備注人工費用按每班2名值守人員，每日 三班3000元/人月（含社 保、福利、食宿等）管理費設備維護保養費6車庫折舊費建造成本按30年折舊+ 30控制系統及存取車 運行系統運行費5其它費用（/、口預見費用）6運行成本合計三、運營收益分析（見表三）表三立體車庫運營收益分析表項目金額 （萬元/年）備注固定租金收入1220個車位固定客戶按月租用，每二車收費暫 以每月500

18、元計則：500元/月X 20車位X12個月=120000元/年臨時車位 租金收入30個臨時客戶車位按90%!轉使用率，收費 標準平均按5元/時計算，綜合每天/、同時 段收費率，按80%+算，全年平均按70%! 轉及收費率計算：5元X 30車位X 24小時 X 365 日 X 70%=91980加年運宮收入 合計固定布位加臨時車位總收入年綜合稅費綜合稅費率按計算則：1039800元X %=6030機年運宮成本見 表 二年運營凈收益年運宮收入合計減年綜合稅費減年返宮成 本收回投資年限21年建造總成本除年運營凈收益以上分析表明，建造一座 50車位的自動立體停車庫的投資 回收期長達21年。因此，從鼓勵社會力量尤其是企業投資開發 XX市自動立體停車場（庫），減輕政府財政壓力，從根本上解決 XX市停車