1、大連三寰集團南溝溫泉度假村前期規劃目 錄一、項目概述3二、資源優勢分析41、外部優勢42、內部優勢4三、規劃與經營項目建議51、戰略規劃52、主要經營項目建議52.1溫泉會所72.1.1溫泉浴城72.1.2康體理療中心82.1.3商務會議中心82.1.4風味餐廳92.2溫泉別墅92.3生態農莊112.4室外娛樂場112.5溫泉度假酒店122.6室內溫泉12四、市場分析、預測131、行業分析132、市場分析152.1商務會議客戶152.2旅行團客戶162.3度假療養客戶163、營銷推廣173.1開發建設期的營銷推廣重點173.2實際運營期的營銷推廣重點18五、項目投資經濟分析201、度假村內各項

2、目的具體收支及回收期分析201.1溫泉會所201.1.1投資總額201.1.2營業收入211.1.3營業成本221.1.4利潤221.1.5投資回收期231.2溫泉別墅231.2.1投資總額231.2.2營業收入231.2.3營業成本241.2.4利潤241.2.5投資回收期251.3生態農莊251.3.1投資總額251.3.2營業收入251.3.3營業成本251.3.4利潤261.3.5投資回收期261.4室外娛樂場261.4.1投資總額261.4.2營業收入261.4.3營業成本271.4.4利潤271.4.5投資回收期271.5溫泉度假酒店及滑雪度假酒店271.5.1投資總額281.5.

3、2營業收入281.5.3營業成本281.5.4利潤291.5.5投資回收期291.6室內溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑292、度假村整體利潤總額及投資回收期302.1利潤總額302.2投資總額302.3靜態投資回收期30六、投資建議311、項目的優勢與風險311.1項目的優勢311.2項目的風險312、投資建議32一. 項目概述 南溝溫泉度假村規劃區域位于前黃路以西，僑山墓園以南，西至翔龍山莊，總占地面積136萬平方米（2040畝）。該規劃以大連森林公園規劃為依據，從旅順中路進入前環路華僑農場南溝區域。為了避開僑山墓園對整個區域的影響，規劃建大型廣場進入，分兩條主干路形成區域內部回路。該

4、規劃主要以旅游休閑為主，分為三個區，即：休閑活動區（度假活動中心，林海滑雪場，體育休閑活動山莊）、旅游度假區（藝術會館、溫泉度假村、養生茶道山莊）、生態游覽區（養生谷度假山莊、翔龍山莊）。 其中林海滑雪場（占地777畝）和翔龍山莊（占地37.1畝）為已營業項目，其他為待建項目。二. 資源優勢分析1. 外部優勢 南溝溫泉度假村規劃區域附近沒有其他休閑度假場所，能夠有效的聚攬客源。大連市現有的溫泉度假村均已興建多年，從現代化程度、建筑美觀以及配套設施上來看，南溝溫泉度假村均有較大優勢。2. 內部優勢 南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內在的優勢更加明顯。首先，大連市屬于北方城市，冬季溫度較

5、低，屬溫泉度假淡季，但是南溝溫泉度假村建有林海滑雪場，能很好的招攬客源，做到淡季不淡，另外也可以興建室內溫泉池，在滑雪運動后，享受室內溫泉，將成為冬季一大看點；其次，南溝溫泉度假村不是單純的溫泉療養、旅游度假，還包括高爾夫球場、山地馬場、植物觀賞園等設施，屬于綜合型休閑度假場所；最后，南溝溫泉度假村規劃區域內建有翔龍山莊以及養生谷度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫泉度假村的經營模式、客源更加多元化。三. 規劃與經營項目建議1. 戰略規劃 目前，大連市內已開發的溫泉度假村的戰略定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫療效果及度假村的基本功能而已，定位內涵過于狹隘。另外，

6、由于戰略定位的雷同，游客無法區分出若干溫泉度假村的區別，從而導致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。隨著新的溫泉度假村的不斷開發，原有的溫泉度假村面臨著設備老化，服務項目缺乏創新等問題，經營上陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度假村的產品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，南溝度假村的戰略規劃除了要充分挖掘溫泉的獨特的健康、醫療文化外，還應拓寬思路，充分利用度假村內的自然山林資源，結合溫泉這種獨特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態、自然、環保的特點，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。2. 主要經營項目建議 這里所說的經營項

7、目，是指除林海滑雪場（包括其配套經營項目）和翔龍山莊外，其他的經營項目。項目設施要求溫泉會所是溫泉度假村的標志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務會議中心和風味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫、文化和娛樂的結合,借助溫泉別墅的住宿條件優勢，把康復理療中心朝溫泉療養院方向建設；商務會議中心要求會議設備齊全，要能滿足不同類別的商務會議客人的需求；風味餐廳要布置獨特，體現農家氛圍。溫泉別墅以住宿客人為服務對象，按照四星級旅游涉外酒店的標準配套服務設施，各座別墅要突出建筑外觀、內部裝修風格的獨特性和多樣化，體現各國、各民族的特色。生態農莊（植物園）是溫泉

8、度假村的特色工程，要突出農莊的生態環境、環保潮流和娛樂功能，產品以當地的特產為主（蘋果、櫻桃等）。室外娛樂場是溫泉度假村的娛樂設施之一，根據溫泉度假村內的室外地形來開發多種室外活動項目，建造多種室外活動設施，要注重各種設施的安全性。溫泉度假酒店是溫泉度假村的主要住宿及會議場所。按照三星級旅游涉外酒店的標準配套服務設施。室內溫泉是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜。可有效緩解淡旺季的客流量差異。 2.1. 溫泉會所 溫泉會所是溫泉度假村的標志工程，主要服務項目由溫泉浴城、康體理療中心、商務會議中心和風味餐廳四部分組成。2.1.1. 溫泉浴城 溫泉浴城是溫泉會所的基礎設施，包括

9、經典浴池和特色浴池兩類。經典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統洗浴設施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目，提高服務檔次和設施水平。設置水幕電影等水上娛樂設施，開發一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動和岸邊活動。 而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務區要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務項目，一改傳統的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設計建造各式各樣的溫泉湯池，與溫泉別墅交相輝映，形成不同的風格，例如卡通風格，田園風格

10、、歐式風格，重點突出回歸自然的形式。各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環繞與水洞相連。各個湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時使用的“家庭池”、“友情池”。可考慮設置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調浴、陽光浴等特色項目，在強調各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然融為一體的氛圍。2.1.2. 康體理療中心 康體理療中心是溫泉會所的主要配套服務設施。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質。要在充分發揮溫泉這種固有功效的基礎上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫師指導，配

11、合純中草藥及中醫針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設施達到“有病治病，無病健身”的目的，使之成為市內乃至省內有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設溫泉桑拿、溫泉美容美發等項目，從而豐富康體理療中心的服務項目，讓旅客有更多的選擇。2.1.3. 商務會議中心 商務會議中心是滿足商務客戶會議需求的設施。要有能容納200人的多功能廳。多功能廳除了要配備電腦、互聯網、投影儀、寬屏幕、高級音響等各種先進的會議設施外，還應配齊其他設備，以供客戶舉辦宴會和歌舞晚會。為了提高場地的綜合利用率，大的多功能廳應采用可間隔式的裝修，以便服務人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個大小不一的小廳。除了多功能廳外

12、，還要有若干能容納10-50人，裝修豪華、功能齊全的中小型會議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會所內要設立一個商務中心，提供打字、復印、傳真、上網等服務，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務。2.1.4. 風味餐廳 風味餐廳內的裝修不能太豪華，要與整個度假村的生態、環保風格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設計、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農家氛圍。依托度假村內的生態農莊，出品的原材料要以生態農莊內種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統農家方法養殖的無公害的家禽、塘魚為主。制作要標榜正宗的農家菜做法來吸引客人。同時也為客人加工從生

13、態農莊里采摘的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂勞動的成果”。2.2. 溫泉別墅 溫泉別墅是溫泉度假村住宿設施之一。考慮到溫泉度假村的整體規模，建議興建60棟以上別墅。溫泉別墅按照四星級旅游涉外賓館的標準配套服務設施，溫泉接入每一間客房。別墅的建筑風格不能千篇一律，要注重吸取各國、各民族的建筑特色，形成不同風格的建筑群落，使溫泉別墅與臨近溫泉池形成統一特色，成為度假村內的別樣風景。例如60棟別墅分為三個群落，歐式風格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為咖啡溫泉池、酒溫泉池等；復古風格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為貴妃池、華清池等；童話風格別墅群二十棟，臨近溫泉池可為泡泡池、小魚溫泉池等。其中小型別墅（五

14、個標準間）占別墅群總量的30%左右，中型別墅（五個標準間+兩個豪華套房）占別墅群總量55%左右，大型別墅（八個標準間+三個豪華套房）占別墅群總量的15%左右。為了突出度假村內優美的自然風光，并預留空地以供以后的發展使用，別墅周圍要鋪設大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達到1:5的比例。 由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區域，住宿、活動場所較為分散，為了確保客人的生命和財產安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛技能的同時還應該要配置先進的閉路電視監控系統、消防控制系統、緊急報警系統、自動滅火系統和廣播系統等安全保衛設施。除了要在室內配置這些設施以外

15、，在戶外也需要配置較多的安全保衛設施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發生時可以集合保衛力量及時到達現場，從而提高安全保衛工作的時效性。 在溫泉別墅的開發過程中，也可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發：將別墅客房分割為單間產權出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權，其他時間委托溫泉度假村統一出租經營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。2.3. 生態農莊 生態農莊是溫泉度假村內的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據土地情況種植一些瓜果和蔬菜。生態農莊要嚴格按照無公害標準來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節，讓

16、旅客能在不同的季節品嘗不同品種的瓜果蔬菜。并可開設養殖場，按照傳統農家方法飼養無公害的家禽和塘魚。生態農莊內應注重生態環境的優化，使得生態農莊成為溫泉度假村內的另一觀光景點。還應設置一些娛樂活動，調動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認購樹木的所有權或某一段時期的采摘權；開展農莊知識小競賽等等。整個農莊要突出一種生態、環保、娛樂綜合化的氛圍。2.4. 室外娛樂場 室外娛樂場是溫泉度假村內除溫泉會所外的另一主要娛樂設施，各種室外活動項目主要根據溫泉度假村的室外地形和湖光山色來開發，整個區域要努力追求自然風格。根據國際室外娛樂的潮

17、流，可建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰場、定向越野園、露營區等多種室外活動設施。垂釣場要打破傳統的開發模式，形成設計獨特，魚類眾多，自然情趣風味較濃，配套服務設施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰場、定向越野園、露營區等設施的建造要考慮以青年人為消費主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰性，因此要注重各種設施的安全性，以及服務過程中的安全保護工作，讓旅客真正玩得盡興。垂釣場所處水域還可以用來開發荷花池等項目，讓游客能在優美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風情。2.5. 溫泉度假酒店 溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設施。按照三星級旅游

18、涉外酒店的標準配套服務設施建造，按照規劃規模以及客流量預計，酒店客房應在200間左右。2.6. 室內溫泉 室內溫泉是溫泉浴城冬季替代品。由于大連地處北方，冬季有時過于寒冷，不適宜在室外泡溫泉，故北方溫泉冬季為淡季。室內溫泉可以有效緩解淡季與旺季客流量差。室內溫泉可為三至四層建筑，每層設有若干特色風格的溫泉池，主要供冬季滑雪、商務會議及其他游客使用。除冬季，其他季節室內溫泉基本處于關閉狀態，或在客流量大時作為備用溫泉池使用。四. 市場分析、預測1. 行業分析 溫泉度假村屬于第三產業中的旅游地產行業，是近年世界發展非常快的一個行業和領域，也是我國政府大力支持發展的領域。 根據大連市旅游局2009年

19、提供的一組數據： 1至7月份，全市接待海外游客52.4萬人次，基本與去年同期持平；接待國內游客1864萬人次，同比增長16%；國內旅游收入234.46億元，同比增長19%；實現旅游總收入259.24億元，同比增長17%。 從6月下旬開始，大連旅游進入了快速增長通道，國內旅游市場持續著旺盛的增長勢頭，入境游客和旅游外匯收入7月份增幅達到20%。 增加了大連與日本和韓國的航班密度，新開通15條國內航線，各旅行社組織開通往返大連的包機航班近百架次。 大連機場7月份單月旅客吞吐量首次突破100萬人次大關。加開了北京和省內臨時旅客列車3對。 特別是7月下旬以來，星級酒店連續20余天入住率近乎100%，社

20、會旅館的入住率也達到90%以上，價格達歷史最高水平。 8月份的第一個周末，金石灘國際旅游度假區接待游客人數和旅游收入同比增長均超過70%，8月1日、2日黃金海岸游客人數達10萬人，發現王國接待游客4萬人。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動物園等主要景區游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近3萬人。星海公園、星海灣、傅家莊等市內三大主要海濱浴場游客數量比去年同期增長30%以上。 國內一些學者的分析認為，目前中國旅游業發展面臨5大機遇：一、旅游業被確定為國民經濟新的增長點，各地發展旅游業的積極性空前高漲，加快培育旅游業發展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關部門也加大了對旅游業發展的扶持力度，中國

21、旅游業的總體發展環境和投資環境比以往任何時候都好；二、中國正在進行產業結構調整，旅游業作為第三產業中的龍頭產業，在當前正在進行的產業調整中，大多數地區均把旅游業作為優勢產業或支柱產業，采取很多扶持措施促進其發展；三、西部大開發為西部旅游業的大發展帶來了強勁東風；四、中國加入世貿組織以后，將進一步加快與旅游相關的各個行業的對外開放步伐，進一步優化中國的旅游環境；將有利于建立更加符合國際規則的經濟運行機制，吸引更多的外商投資中國旅游業；也將促進中國旅游業的對外開放，吸引更多的客源和管理技術；五、世界旅游業持續發展，據世界旅游組織預測，到2020年，全球將接待16億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達

22、2萬億美元，國際旅游人數和消費平均增長率將分別達到4.35和6.7，遠遠高于世界經濟平均增長3的幅度。在這個大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業發展的前景更加看好。 學者的分析表明：21世紀是旅游業騰飛的世紀，未來5年，隨著國民經濟的發展和游戲規則的變化，旅游業在快速發展的過程中將出現大的變化：首先，行業發展趨勢是品牌價值增加，整個行業將出現大并購。未來5年中國旅游行業必將出現類似Bass Hotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業集團。其次，中檔連鎖酒店將出現大發展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三，服

23、務國內消費者的休閑娛樂業將出現大發展。這是隨著國內中產階層的壯大所必然出現的歷史潮流。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發展。2. 市場分析2.1. 商務會議客戶 大連地區及鄰近城市良好的經濟發展為商務客源的開拓打下了較好的基礎。 南溝溫泉度假村所能吸引的商務客人主要可分為三類：一是三資企業，這類項目或工業區規模巨大，商務會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是民營和私企，如電子信息加工企業等，這類企業雖然規模不大，但數量眾多，消費能力比較強；三是較大的國有企業和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達成共識，往往比較穩定。據統計，2006年，大連市超億元的民營企業就已經達到193家，全市私

24、營企業數量超過4萬戶，市國資委下屬國有企業28家。因此，預測在溫泉度假村的運行完全走上軌道之后，每年至少可以吸引4%的商務客人，即8家超億元民營企業，800家私營企業及1家國有企業。2.2. 旅行團客戶 大連市旅游行業進入快速增長期，2009年1-7月國內游客數量已經超過1800萬人次。并且三寰旅行社是三寰大酒店下屬全資子公司，對打開旅行團市場很有幫助。 保守預計，大連市2009年國內游客數量超過3000萬，如能加大對旅行社的宣傳力度，估計能吸引2%-4%的游客，即60萬-80萬人次。2.3. 度假療養客戶 一方面，大連市不乏有實力的企業，如IBM、微軟、花旗、DELL、SONY等，其工作人員

25、人數眾多，層次較高，由于溫泉對人體具有獨特的健身、療養和治病作用，因此，度假村完全可以在建設和運營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關手段爭取成為周邊大型企業和政府部門工作人員的定點療養基地，其方式可靈活多樣。另一方面，由于大連市風景優美，氣候宜人，很多外來人口選擇在大連養老，因此，度假村可與高檔養老院接洽合作，并通過各種手段爭取高收入退休人員來度假村療養。另外，大連市現有人口超過600萬，并將逐漸發展成為千萬人口的大城市，度假村完全步入正軌后，通過各種宣傳手段，估計能爭取到2%-4%的大連市本地游客，即12-24萬人次，加上外來養老人口，預計可達到15-27萬人次。 總的來說，根據市場分析，

26、可以預計溫泉度假村每年接待的各類游客可達到100-120萬人次（商務游客20萬，旅行社團游客60-80萬，散客20萬）。其中，住宿過夜人數可達40-50萬人次（商務客人中的50%、旅行社團客人中的50%、散客中的10%）。3. 營銷推廣 由于市場競爭激烈，南溝溫泉度假村要想在眾多的溫泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場定位外，還必須加大營銷推廣的力度。溫泉度假村必須在項目開發一開始就設立專職的市場營銷部門，全面負責營銷調研、制定營銷計劃、設計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協調等營銷行為。南溝溫泉度假村由于內設服務項目多，工程量大，需要較長的開發時間，因此溫泉度假村的營銷推廣活動在開發

27、建設期和實際運營期各有側重。3.1. 開發建設期的營銷推廣重點 在開發建設期間，溫泉度假村的營銷推廣重點在于迅速提高知名度，創建品牌。從大連市政府的發展規劃來看，旅游產業構成了大連市的重點發展和支柱產業地位。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為大連市政府作為旅游發展配套設施的一項重要方面。因此，南溝溫泉度假村應與大連市政府搞好關系，以便獲得大連市政府的有力支持，借助政府的免費對外宣傳機會來提高知名度。 當項目工程完成三分之二，開發建設進入后期階段時，溫泉度假村應該開始積極策劃營銷活動，主動與當地及省內各大旅行社接觸，商量設計以溫泉度假村及周圍旅游景點為中心的旅游線路，借助旅行社完善的

28、旅游營銷渠道直接向消費者宣傳。另外，聘請形象設計公司設計CI（企業形象識別）和VI（視覺識別）,并通過室外廣告牌等讓目標客源市場所在地深圳、東莞、香港和惠州當地的居民對溫泉度假村有感性認識。 當項目工程全部完成，開發建設進入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務等等。通過各種促銷手段在短時間內迅速打開市場，給到過溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費宣傳者。3.2.

29、實際運營期的營銷推廣重點 當南溝溫泉度假村初步打開市場，進入實際運營期后，營銷推廣的重點就由迅速提高知名度轉向吸引新顧客，爭取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關系，執行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點簽訂合作協議，相互提供優惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商務會議客人和企業客戶搞好關系，加大營銷工作力度。 此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。例如：依托生態農莊，在櫻桃成熟的季節舉辦櫻桃節，策劃櫻桃宴等各種與櫻桃相關的活動；依托專業設施齊全、有專業技術指導和安全攀道的攀巖壁舉辦省內攀巖比賽等等。 贊助一些當地政府的形象宣傳工作，以及與度假村內各種服務

30、項目相關的公益活動，如生態農業、體育事業等，從而增強溫泉度假村的形象。 在實際運營期內，只有依靠優質的服務質量，各種營銷推廣工作才能順利開展。要保持服務質量，一方面要定期檢查、維修、保養各項設備設施，另一方面要加強對服務人員的培訓和監管。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保持持續發展的動力，并逐步與國外旅游市場接軌，執行國際有關標準和認證。五. 項目投資經濟分析 說明：項目投資經濟分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經營項目建議等內容基礎上，以盡可能合理的預測數據進行分析和評價，其中的數據預測和估計多參考了同行或相近行業和地區的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。但由于實際的基建規劃和開

31、支等具體事宜需由開發方和專門的工程承包隊進一步詳細商討，計劃投資與實際投資的內容差別較大，因此預測數據和投入運營后的實際數據不可能完全一致。1. 度假村內各項目的具體收支及回收期分析1.1. 溫泉會所1.1.1. 投資總額：6，000萬元，包括： 溫泉浴城（室外） 浴城分為經典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風格。參考同類溫泉浴城，估計基建投資：3,600萬元（包括圍墻、綠化等費用）；設備投資：1.600萬元；流動資金：200萬元。總計：3,600+1，600+200=5,400萬元。 康體理療中心 基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華，而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西

32、醫結合。估計基建投資：200萬元（包括浴城的附屬設施）；設備投資：180萬元；流動資金：20萬元。總計：400萬元。 風味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農家風味。估計基建投資：120萬元；設備投資：60萬元；流動資金：20萬元。總計：200萬元。1.1.2. 營業收入 參考大連市及周邊溫泉度假區價格，南溝溫泉度假村的溫泉浴定價：80元/每位。其他收費項目亦相應參考該度假村附近的溫泉度假村收費標準。同時，根據之前的市場預測，預計溫泉浴城一年接待客流量可達100-120萬人次。當然，實際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度。 根據前面所做的市場預測，按照預測數量的70%計算，

33、營業收入初步估算如下：項目名稱容量預算（萬人）消費標準（元/人）年收入（萬元）溫泉浴城75806，000康體理療中心75*15%=11.2560675風味餐廳75*80%=60301，800合計-8,4751.1.3. 營業成本 管理費用（包括員工工資，按照營業收入10%計算）： 8,475*10%=847.5萬元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： （3，600+200+120）/20=196萬元 設備折舊（5年直線折舊）: （1，600+180+60）/5=368萬元 維護及水電費（按營業收入的15%計算）： 8,475×15%=1,271.25萬元 營業物品消耗（不含風味餐廳

34、，按營業收入的25%計算）： 8,475*25%=2，118.75萬元 風味餐廳制作成本（按收入60%計）： 1，800×60%=1，080萬元 營業稅金（按收入5.55%計）: 8,475×5.5%=470.3625萬元1.1.4. 利潤 稅前利潤8475-（847.5+196+368+1271.25+2118.75+1080+470.3625）=2123.1375萬元 所得稅2123.1375*25%530.78萬元 稅后利潤2123.1375-530.781592.35萬元1.1.5. 投資回收期（不計建設期）6000/1592.353.8年1.2. 溫泉別墅1.2.

35、1. 投資總額為：3338萬元 按照四星級標準興建60棟別墅，其中小型別墅18棟（每棟五個標準間），中型別墅33棟（每棟五個標準間+兩個豪華套房），大型別墅9棟（每棟八個標準間+三個豪華套房），共計327個標準間，93個豪華套房.初步估計基建投資額為：2565萬元（18棟小別墅*25+33棟中型別墅*45+9棟大型別墅*70）；初步估計設備投資額為：723萬元（327*1.5+93*2.5）；初步估計需流動資金：50萬元。 1.2.2. 營業收入 對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經營，提高客房利用率和利潤率，但具體經營模式有待商榷，這里的收入預測僅作參考。 大

36、連市內的三星級酒店標準間的平均收費為200-280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團的旅游客戶計，標準間對旅行社的收費定在130元左右是較為合理的；豪華套房的目標市場主要是淡季的商務客人，定價在220元左右是較為合理的。 按照入住率達到70%計算，初步估計營業收入如下： 標準間收入：327*360*0.7*130=892.71萬元 豪華套房收入：93*360*0.7*220=515.592萬元 總收入：892.71+515.592=1408.302萬元1.2.3. 營業成本 管理費用（含員工工資，按營業收入的10%計算）： 1408.302*10%=140.83萬元 房屋

37、、建筑物折舊（20年直線折舊）： 2565/20=128.25萬元 設備折舊（5年直線折舊）： 723/5=144.6萬元 維護及水電費（按營業收入的8%計算）： 1408.302*8%=112.66萬元 營業物品消耗（含別墅房間耗費按營業收入25%計算） ： 1408.302*25%=352.08萬元 營業稅金（營業收入的5.55%）： 1408.302*5.55%=78.16萬元1.2.4. 利潤 稅前利潤：1408.302-（140.83+128.25+144.6+112.66+352.08+78.16）=451.722萬元 所得稅：451.722*25%=112.93萬元 稅后利潤：4

38、51.722-112.93=338.79萬元1.2.5. 投資回收期（不計建設期）3338/338.7910年1.3. 生態農莊1.3.1. 投資總額為：300萬元 生態農莊可利用現有的山坡，依山而建，力求自然，體現出地道的農家風情。其中開墾荒地、建溫室等方面要列為重點。1.3.2. 營業收入 生態農莊以果樹、大棚蔬菜以及無公害家禽、塘魚為主，估計可吸引30%左右的游客，按照上文所述年游客量在100-120萬，則生態農莊年游客數量為30萬。按照人均消費15元計算，則營業收入為：30*15=450萬元1.3.3. 營業成本 管理費用（含員工工資，按營業收入的10%計算）： 450*10%=45萬

39、元 設備折舊（因多為設備，作5年直線折舊）： 300/5=60萬元 維護及水電費（按營業收入的8%計算）： 450*8%=36萬元 農莊原材料成本（按營業收入50%計算）： 450*50%=225萬元 營業稅金： 450*5.55%=24.975萬元1.3.4. 利潤 稅前利潤： 450-（45+60+36+225+24.975）=59.025萬元 所得稅： 59.025*25%=14.76萬元 稅后利潤： 59.025-14.76=44.27萬元1.3.5. 投資回收期 450/44.2710年1.4. 室外娛樂場1.4.1. 投資總額為：550萬元 室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、攀巖壁

40、、野戰場、定向越野園等。項目的投資成本均較低。建設定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態、休閑的風格保持一致。初步估計基建投資額300萬元；設備投資額200萬元；流動資金50萬元。1.4.2. 營業收入 初步估計室外娛樂場可吸引20%-30%游客，即20-30萬人，按照年吸引游客25萬人計算，人均消費35元，則營業收入為：25*35=875萬元。1.4.3. 營業成本 管理費用（含員工工資。按營業收入的10%計算）： 875*10%=87.5萬元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 300/20=15萬元 設備折舊（5年直線折舊）： 200/5=40萬元 維護及水電費（含原料消耗，按營業收入

41、的20%計算）： 875*20%=175萬元 營業稅金： 875*5.55%=48.5625萬元1.4.4. 利潤 稅前利潤： 875-（87.5+15+40+175+48.5625）=508.94萬元 所得稅： 508.94*25%=127.23萬元 稅后利潤： 508.94-127.23=381.70萬元1.4.5. 投資回收期： 550/381.701.4年1.5. 溫泉度假酒店及滑雪度假酒店1.5.1. 投資總額為:13，310萬元 均為三星級標準度假酒店，規模基本一致，按照溫泉度假酒店計算：標準間200個，商務套房30個.會議室三個，估計建筑面積為20500平方米（200*80+30

42、*120+3*300），初步估計基建及裝修投資額為：6150萬元（3000元*20500平方米）；初步估計設備投資額為：405萬元（200*1.5+30*2.5+3*10）；初步估計需流動資金：100萬元，則溫泉度假酒店投資額為6655萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。1.5.2. 營業收入 三星級酒店標準間價格平均為200-280元，商務套房均價為300元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標準間價格130元，商務間價格220元計算。 度假村年游客數量約為100-120萬，其中商務游客20萬左右，旅行團游客60-80萬，散客20萬，按照商務游客全部住溫泉別墅，旅行團游客20%入住

43、酒店，散客10%入住酒店計算，則年接待人數為60*20%+20*10%=14萬。酒店房間均價為：（130*200+30*220）/（200+30）142元 則營業收入為：142*14=1988萬元1.5.3. 營業成本 管理費用（含員工工資，按營業收入的10%計算）： 1988*10%=198.8萬元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 12300/20=615萬元 設備折舊（5年直線折舊）： 810/5=162萬元 維護及水電費（按營業收入的8%計算）： 1988×8%=159.04萬元 營業物品消耗（包括房間耗費，按營業收入10%計算）： 1988*10%=198.8萬元 營業稅金： 1988*5.55%=110.334萬元1.5.4. 利潤 稅前利潤1988-（198.8+615+162+159.04+198.8+110.334）=544.03萬元 所得稅544.03*25%=136.0065萬元 稅后利潤544.03-136.0065=408.02萬元1.5.5. 投資