1、以對中國市場的捕捉和對社會現象的預測為出發點新浪地產微博：maOA何時開始做商業地產毛厚德：MACK 02年就著手商業地產,當主流市場是住宅時,商業地產就占MA須目的40%T,現在應該是70%在大家印象中,MACB是以商業地產為主,住宅比重不到20%我們02年從做上海五角場萬達開始,一直跟萬達合作,09年時我們覺得萬達工程該告一段落了,也宣告了我們跟萬達的合作根本結束.大家認為MAQR擅長商業綜合體,其實這并非MAO勺核心,MA雍商業綜合體上有一些深層思考,只是在市場上表現出來的是商業綜合體.新浪地產：這些思考主要是什么毛厚德：不管城市綜合體,還是現在的產業思考,都有業態組合.MAO!在的思考

2、是,先不確定方向,先引進一些“能,制造有效聚集.然后再決定需要什么樣的業態、商業、產業,這種顛覆性的思考也打 破了很多產業鏈上的傳統思考.只有理解、研究這個城市的核心,“能的趨勢變化、聚集方式的變化, 才有水平操縱商業綜合體.把“能有效地聚集在商業地產工程這個江湖平臺上,才能創造出產業和商業 價值.其實我們做商業綜合體,不僅思考工程本身,更多思考整個城市現象,大家都在關注建筑好不好看, 我認為這非常外表,應該要去思考核心.不管是商業綜合體還是產業綜合體,我認為都是在預測一種社會 現象.日本東京、美國紐約可能在30年或更長時間內水到渠成的城市變異,中國那么要在五年內快速完成. 從30年變5年,這

3、要求建筑師要有水平預測 30年后的事,才能把30年的事濃縮到5年來做.如果想都不想, 就很災難性.國外建筑師可能更多是憑著純粹的本能跟經驗.而我們是以對中國市場的捕捉和對社會現象的預測為 出發點.如果中國高速開展的社會現象會逼迫我們去思考和預測未來的社會現象,這或許會形成一種推動 力,形成有別于世界的中國模式.我覺得不管形態和空間都是道具,不是建筑的核心.真正的核心是所處這個位置的人參與以后而帶來 的改變,這是事物的核心,而最有條件去思考這個問題的,應該是建筑師.新浪地產：“能的有效聚集,能否具體解釋一下毛厚德：城市里充滿了太多的無效聚集,比方我們辦公室在九樓,樓上是工商銀行,從整體來看,我

4、們沒有業務往來.這種聚集帶來的便利和好處是不多的,就是城市中的“無效聚集.只有關聯者,或帶來頭腦碰撞或促進作用的,才是“有效聚集.有效聚集帶來的巨大能量,真的很難預估.再比方一個原子彈,鈾的濃度到達90%以上,核電站的濃度是 3%原子彈能形成核爆炸,由于濃度不一樣,這兩個完全不一樣,一個可控,一個不可控.你就能想到“有效聚集所能帶來的效益是多高這 局部非常難懂,但非常有價值.新浪地產：您說萬達的法寶是業態組合,設計師在其中發揮的作用很小,那設計師在商業地產中扮演 的角色是什么樣的毛厚德：在萬達的工程中,如果對商家非常了解,做起來就很順,但這也沒太多含金量.如果以營造 社會現象為出發點,就非常難

5、,這對建筑師提出一個極高要求.這要求建筑師不應是狹義的、以接任務書 至上的、不習慣做自己主人的工匠設計師,而應該是廣義建筑師,要對社會、市場有一種敏銳的洞察力； 對所有的品牌、商家心態、戰略都很了解,甚至對最后的使用者的需求都要有敏銳的洞察力；要理解商業 開展的一些必然趨勢.在這些前提下,才能確定適宜的設計目標,甚至能主導整個開發的思考.購置者一般會在商場里逛幾圈,體驗過程,建筑師要學會利用這個特性,讓消費者在這個場所多待些 時間.商業綜合體吸引的目標是：本身并沒打算買,但到那邊以后,沖動購置的弱目的性消費者.新浪地產：MAO故商業地產秉持的原那么是什么毛厚德：首先是評估工程的商業風險.甲方可

6、能會有會有籌劃報告,但大多數籌劃報告不準確,甚至 感覺很雷同,這是非常危險的報告.同時解決商業設施存活的可能性.如果設計師不考慮這些問題,有可能把工程推到爛尾.解決存活性,需要很多經驗,要有對商業的判斷,比方區域型的商業中央有最大總量限制,不是想大就大.比方開店率 一般要保持95%才能開.而且重要的節點絕不允許空著,否那么商業氣氛就難以造成.然后非常清楚自己所做的商業類型,這些商業的類別、市場面或商圈半徑,都要有自己的評估,再下 去才是具體設計.通過這樣的方式確定自己的目標：為誰而做,做什么樣規模,商業特性是什么做好商業地產,需資本雄厚、心態平和、專業人才新浪地產：您覺得國內的商業地產都存在哪

7、些問題毛厚德：現在的商業綜合體根本都沒方法形成戰略性思考.前兩年招商很容易,現在就很困難,由于 大家都在做.招商是每個商業綜合體面臨的巨大困難.賣掉并不難,但招商難,還要解決經營成功,這非 常非常難.很多人選擇賣掉不管,這會造成很災難性的后果.比方萬達有非常強勢的品牌組合水平,所以 他在招商上問題比擬小,不太容易出事,但我相信其他開發商出事的概率非常高.萬達剛剛做商業綜合體 時,也是摸著石頭過河,曾經也想過把商業賣掉返租,但遭受了無數訴訟,問題主要是當時沃爾瑪門前有 批店賣出去了,但從那時起經營的問題都沒解決,什么店進去,什么店出來.由于銷售分割以后,統一管 理非常困難；第二是超市的人流跟這些

8、店的目標人群完全不一樣,所以小店都經營不起來.這給了萬達很大教訓,所以萬達之后對商業局部,盡量采取只租不售的模式,保持商業的統一治理但萬達這么多代,好似沒本質區別,就是一個法寶：業態組合.我們更希望靠“能的社會現象的聚集,而不是靠業態組合來創造商業奇跡.另外,商業綜合體的整個市場容量沒那么大,但動不動都幾十萬平米,都超過全美最大的,我覺得這 是有極大社會風險的投資行為.新浪地產：現在很多開發商從住宅轉向商業地產,您覺得轉變成功需要什么條件毛厚德：我覺得這種轉變成功者非常少.商業地產對開發商而言,是高風險、高回報、長周期、短開 發.只有做好這樣思想準備的人,才適合做商業地產.要成功,第一,資本要雄厚,要有金融市