1、物權法與房地產法律問題研究簽下一份購買商品房的合同，也許是我們大部分人一生中最昂貴 的支出，但是在一路走高的樓市里，買賣雙方的地位卻并不平等，信 息并不對稱，在這個買賣過程中，特別容易出現糾紛，其中以商品房 買賣糾紛案件尤為突出。因此，買賣雙方如何維權，成為大家必須面 對并要加以解決的一個課題。物權法的出臺為我們解決這些糾紛 提供了法律指南，成為我們漫漫維權路上的一盞明燈。 今天我主要講 三個部分的內容：第一個部分講物權法的立法背景及其重大意義， 第二個部分講物權法中關于房地產業的新規定，第三個部分講房 地產糾紛的一些解決辦法。1、 物權法的立法背景及其重大意義（一）物權法的立法背景大家都知道

2、，物權法是在2007年3月16日第十屆全國人民 代表大會第五次會議上正式通過的。 該法之通過，對于我國財產法律 體系，民事法律體系乃至于社會主義市場經濟體制法律體系之基本完 善，具有劃時代的價值和意義。這部法律修訂時間之長，審議次數之 多，開了我國立法之記錄。為什么呢？因為，改革開放以來，我國先后制定了不少市場交易 規劃，同時十分關注財產的歸屬和利用問題。按照國家立法規劃，到 2010年，我國要出臺民法典，目標是基本建成有中國特色的社會主 義法律體系。為了實現這一立法目標，必須早日制定物權法。經過專家學者們艱苦跋涉十余年，歷經 8稿，2007年3月16日第十屆 全國人民代表大會五次會議高票通過

3、了物權法，這標志著中國民 法典向誕生邁出了關鍵一步。正在物權法即將是審議通過之際，不知是巧合還是刻意，史 上最牛的釘子戶（屋主楊威、吳平夫婦）在重慶市九龍坡區適時出現， 使城建熱點的拆遷與釘子戶的問題再度升溫。一場關于物權法與 釘子戶的爭論就此展開。最牛釘子戶用它的“大海中的一葉孤舟“筑 就了一座公民私產的保壘，實踐了物權法中“國家、集體、私人 和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”的規定, 捍衛了憲法“公民的合法的私有財產不受侵犯”的原則。（二）物權法的重大意義1、確立了基本的物權法規則，如物權立法的法定主義、物 權變動的模式、建筑物區分所有權、地役權等。這些規定都填補了我

4、國立法長期以來的空白。2、修正了原來的一些不妥當不合理的規定，集中體現在擔保物 權部分。3、整合了原有分散的物權法規定。尢其體現在所有權與用 益物權部分。在物權法之前，民法通則、資源法等也有不少關于 國家所有權、集體所有權、個人所有權和土地、自然資源使用權等關 于所有權的規定，但很零散，也不規范，此次物權法整合了這些 規定，顯得系統完備。那么，物權法的作用是什么呢？物權法從表面上看是保 護物權，透過物權實際上是保護人權。在此引用西方一句格言，對私 人住宅，“風可進，雨可進，國王的軍隊不可進”。物質資料是由人 類控制的，只有先尊重和保障人權，才能更好地保護物權，不尊重 人權就難以保護物權。物權和

5、人權是公民兩大基本權利。物權法 是私法，它更重要的是體現平等主體之間的老百姓意志。2、 物權法中對房地產業的新規定房地產是我們業界的通稱，在法律上它叫不動產，什么意義呢？ 就是不能移動的財產，包括土地和建筑物，土地不就是我們說的地產 嗎？建筑物不就是我們說的房產嗎？可見的 物權法它是規定不動 產的基本規則的法律，也就是說房地產與物權法有非常密切的聯 系，我們國家為什么要在這個時候制訂物權法呢？這與我們的改 革開放有關系。改革開放一開始強調的發展市場交易， 第一個口號叫 做搞好流通，因此，在法律中合同法首先受到重視，我們在改革開放 初期，就制訂了三部合同法，到了 99年又制訂了統一的合同 法，這

6、是市場交易對法律規則的需要。但是關于財產關系的法律規 則，關于房地產的法律規劃，沒有受到重視，這與我們房地產業的發 展較晚也是有關系的，這就導致我們物權法的立法滯后，這對我 們產生了什么影響呢？由于基本的規劃不完善， 法律規則不清楚，在 業界我們從事房地產業的經營，開發和銷售當前，難免要發生很多混 亂，發生一些案件，這些案件在法律上很難解決，很難做出一個公正、 合理的妥善保護開發商和買房人利益的判斷，要彌補這個不足，制訂 出一部完善的物權法，主要的目的當然是要為房地產業的市場發 展提供基本規則，有助于房地產業的健康發展，當然還要妥善的保護 開發商的利益和購房者的利益。制訂物權法還有一個目的，要

7、讓 買了房的人對將來他的財產有信心，能夠將來把這個財產遺留給自己 的子孫后代，他才會積極的買房，房地產市場的需求才會不斷旺盛。所以，物權法的通過，對于房地產業的朋友來說，關系太重 要了，我們應該高度重視，正確的學習它，掌握這部法律，在我們的 生活中，正確的運用這部法律，保護自己的權利，保護自己的利益， 推動房地產業市場的健康發展。接下來，我主要介紹物權法對房地產業有哪些新規定？第一個新規定，就是不動產物權登記制度。物權法出臺以前, 原有的登記制度是不完善的，多年來在很多地區很多城市房產的登記 處地產的登記是分別由不同的機關進行的， 登記機關，它同時又是行 政機關、登記行為和管理行為混淆不分，不

8、僅導致麻煩，還導致很多 對我們房地產業發展不利的結果。出現很多糾紛，出現很多麻煩。為 此，物權法建立了一個統一的與行政管理脫鉤的不動產登記制度， 首先是統一的，不能將地產的登記，房產的登記分別由不同的部分進 行，而是由一個部門進行，并且必須這個登記機關手里沒有行政管理 權限，它只是一個登記機關，進行登記是一種服務行為，登記機關實 際上是一個證明機關，這一點涉及到登記制度的重大改變。物權法 第10條、第16條、第17條，對不動產物權登記有詳細的規定：1、不動產登記管轄原則：由不動產所在地的登記機構辦理2、不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據， 不動產登記簿由登記機構管理。3、 效力排序：權屬證書與

9、登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證 明有錯誤。下面我在介紹在不動產登記中創生了一個嶄新的登記制度預告 登記，這就是在房地產實踐登記過程中，針對一房多賣的情況制定的。 我們國家的房地產市場中，一房多賣的現象非常嚴重。舉個例子，上 海法院曾經受理過一個案件，一套房子賣給6個買房人，某一個開發 公司建了 150套房子，結果賣出了 500多套房子，簽訂了 500多套銷 售預售合同。這當然對房地產市場造成混亂，損害買房人的合法利益。 現在對這個現象，在不動產登記制度中創生了一個嶄新的登記， 叫做 預告登記，公民可依法維護自己的權利了。 什么叫預告登記呢？商品 房預售合同登記之后，房子還沒蓋起來，當

10、然還沒有到產權過戶登記， 因為房子還沒有蓋起來，就是在登記薄中記載某一個樓某一個樓層某 一個單元某一個房號的三居室房子已經出售給了買房人某某某，登記薄上這樣登記就是預告登記，那進行預告登記會有什么樣的結果呢？ 做了預告登記，出賣人要把同一套房子賣給別人，就不能發生物權變 動的效力，也就是說得不能得到房屋的所有權，具體來說一套房子賣 給了張三，張三拿著商品房預售合同，到登記機構辦理了預告登記， 登記簿上就記載這套房子已經賣給張三了， 那開發商要把同一套房子 賣給李四、王五，簽訂了商品房預售合同按照合同法，當然是有效的。 但是物權法，已經規定了你后來的買房人絕對不可能得到房屋的所有 權，因為這個制

11、度， 因為這個登記，那買房人李四、王五當然就不 會再來簽合同，這就是要杜絕一房多賣的情況，保護做了預告登記的 人，得到這套房子的所有權。這在實際上就起到了阻礙開商搞一房多 賣的行為，達到了保護買房人的合法權益的目的。第二個新規定，就是區分原則。物權法中還有一個非常重要 的制度，它的名字叫區分原則。區分原則區分什么呢？就是區分買賣 合同和產權過戶，買賣合同是原因，買賣合同生效在先，產權過戶是 結果，發生在后。因此，在買賣合同這個原因和產權過戶這個結果， 要把他們的生效要件和生效時間加以區分， 把它們嚴格的區分。按照 物權法之規定，產權過戶是結果，發生在后，因此在買賣合同這 個原因和產權過戶這個結

12、果，要把他們的生效條件、生效時間加以區 分，把它嚴格的分開。那么產權過戶怎樣發生效力呢？產權過戶當然 要拿著生效的買賣合同，到登記機關辦理產權登記，什么時候發生產 權過戶結果呢？法條上明文規定：記載于不動產登記薄之時發生效 力。我們要設立房地產抵押，這個抵押權也是記載在不動產登記薄時 發生效力。抵押合同也是在成立之時生效，產權過戶抵押權是記載于 登記薄之時生效。這就是說房屋買賣，不動產的抵押，沒有辦理產權 過戶登記，不影響買賣合同的效力，沒有辦理抵押權登記，不影響抵 押合同的效力。這就把二者徹底分開了，目的是為了糾正我國有些法 院錯誤的做法。我國法院在審理房屋買賣糾紛案件時，很多法院都是 這樣

13、判的，如果沒有辦理產權過戶登記，我就你買賣合同無效，無效 的結果當然就是恢復原狀，退房、退款，這樣的判決剛好迎合了少數個別開發商出賣人不正當的目的，他們在簽訂了商品房買賣合同之 后，看到房地產市場有價格上漲的趨勢，他們就借故拖延，不去辦產 權過戶，最后價格上漲了，他就把同樣的房子賣給了別的買房人，然 后辦了產權過戶，結果第一個買房人簽訂了買賣合同，因為沒有辦理 產權過戶，被法院判買賣合同無效，這個買房人當然要受到重大的損 害。這種判決正好就迎合了少數個別開發商不正當的目的。同樣的銀行貸款也是一樣的。向銀行借款的時候簽訂了不動產房 產的抵押合同，一旦資金貸款到手，這個抵押人就借故拖延，不去辦 抵

14、押登記，為什么他不去辦抵押登記呢？因為一旦辦了抵押登記，他的這個房地產要轉賣就會受到限制，他就借故拖延，不去辦抵押登記， 那是最后還不了銀行的錢，起訴到法院，我們的法院就按照擔保法 41條的規定，沒有辦理抵押登記，抵押合同無效，因為沒有辦理抵 押登記，法院判決抵押合同無效，這個銀行當然要受到重大的損失， 這樣的判決助長了一些企業在向銀行貸款的時候，設產了不動產抵 押，一旦這個資金到手了，他們就不去辦理抵押登記，損害銀行的利 益。現在這個區分原則，產權過戶，抵押權的設立，是在記載于不動 產登記簿時生效，買賣合同抵押合同是在成立時生效， 沒有辦理產權 過戶登記，不影響買賣合同的效力，沒有辦理抵押合

15、同登記也不影響 抵押合同的效力，這就為法院的判決奠定了基礎，買賣合同是有效的， 抵押合同也是有效的，法院可以依據合同法的規定，強制出賣人 補辦產權過戶，如果補辦了產權過戶，買房人的利益不就得到保護了嗎？但是萬一這個房子已經被別人產權過戶了， 那至少買賣合同還有效，還可以追究買賣合同的違約責任。如果沒有辦抵押登記，這個房 子還有抵押人的手里，法院就要判決責令抵押人補辦抵押登記， 當然 銀行有刑事補償權，銀行的利益可以得到保護。萬一房子的所有權轉 歸為別人，不能補辦抵押登記，至少抵押合同還有效，還可以追究抵 押合同的違約責任，保護銀行的利益。所以這個制度非常重要。第三個新規定，就是建筑物區分所有權

16、。物權法表述為建筑物內的住宅，經營性用房的專有部分所有權，共有所有權（共有部分 的持分權）以及因共同關系所生的成員權所組成的特別所有權。這是一項非常重要的制度。商品房開發，無非是兩類商品房，一類是單棟 的，一類是單元房，如果是單家獨院的商品房，這樣的房子和普通的 商品房所有權沒有區別，是單棟的，一個建筑物，一個所有權，一個 所有人。但是單元房不一樣，每一個商品房的樓上面有幾十個單元， 幾百個單元，因此上面有幾十個幾百個所有權， 有幾十個幾百個所有 權人，他們之間的關系高度復雜，在物權法上規定了建筑物區分所有 權，就是針對單元房的，單元房的買房人他所得到的是特殊的，叫做 建筑物區分所有權。首先，

17、是專用權。也就是套內面積，我們的行業 叫做套內空間，這個三居室的房子，套內面積、套內空間就是買房人 的專用所有權，專有部分他得到所有權，就是針對單元房的，單元房 的買房人他所得到的所有權是特殊的，叫做建筑物區分所有權。其次, 是共有權。除了套內空間之外，共用部分，樓道，電梯間，還有外墻、 房頂、道路、綠地等等，這是整座樓甚至整個小區的買房人，我們叫做小業主，他們共有的部分叫做共有部分。 再次，是成員權。除了這兩個部分之外，他們還有一個共同的關系，整座樓或者整個小區的業主，他們要組成一個業主大會，就類似于公司的股東大會一樣，來選 舉業主委員會，這個業主委員會就類似于我們公司的董事會一樣， 他 們

18、要行使什么樣的權利呢？就是小區和這座樓的物業管理、規章、維修基金等等，以及委托來的物業管理公司來管理， 解決這些對內對外 的事務，因此在買單元房的情況下，建筑物區分所有權包括三個部分： 專有部分就是套內空間，公用部分就是房頂、外墻、走道、綠地、道 路等等。但是要說明，發產權證的時候，辦理產權過戶的時候，產權 證上只登記專有部分，登記薄上也只記載專有部分，公有部分是不去 登記的，這也是物權法的規定。在建筑物區分所有權里，還明文規定了 一個重要的問題，車庫的 歸屬問題。這個問題爭議比較多，有的主張說車庫應該由全體小業主 共有。過去的房地產業的情況，沒有像現在發展這么多的企業，建一 座樓有一些停車位

19、，或者是單棟的商品房，現在不是了，現在房地產 業的發展，開發商建的商品房，它是一個小區又一個小區，一個小區 有十幾棟的單元樓，開發商在樓下建了一層、二層、三層的車庫，這 此車庫可以停很多車，地下車庫的一個停車位就是十多萬的價值， 你 說這些車庫應該屬于買房人公有嗎？物權法第 74條明確規定： 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需 要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人 通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這就說明車庫是單獨處理的，車庫應該是由開發商在商品房銷售合同中明文約定，如果沒有這種

20、約定，法律推定為業主共有。總之，物權法上規定很多制度、很多內容，跟我們房地產業 界有密切的關系，我們有理由相信這部法律的實施， 將會促進我國房 地產業的健康有序公正的發展。3、 房地產糾紛的一些解決辦法1、當地下車庫的凈高不達標時，消費者應如何維權。相信很多有車庫的業主都回答不出來，這是情有可原的，對于房屋建筑物的質 量標準，大部分不具有專業知識的消費者都是三竅通了兩竅。即使居 住的房屋存在質量問題，許多業主也不知道如何來維權，根據住宅 設計規范規定，地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用戶 使用時，其凈高不得低于2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標準汽車庫建筑設計規范的有關規定，而根據汽

21、車庫建筑設計規范 的規定，即使作為對車庫凈高要求最低的微型車、小型車 ，最小凈高 也應滿足2.2米。2、當房產商沒有預售許可證時，消費者應如何維權。有一個案例是講房產商沒有取得商品房預售許可證， 房產商就公然賣房，購房 者后來發現上當，要求房地產商退錢并賠償損失。法院經審理后認為： 房產商與購房者簽訂商品房買賣合同時，未取得商品房預售許可證， 故該合同違反了建設部頒布的城市商品房預售管理辦法及“出賣 人預售商品房應取得預售許可證”的有關司法規定，屬于無效合同。同時，房產商簽訂合同時，隱瞞了預售房未辦理商品房預售許可證的 事實，屬于非法售房，購房者要求返還購房款，并承擔購房款一倍的 賠償責任的訴訟請求符合法律規定。因此，大家以后，購買商品房出 現類似問題，可以依法維護自己的合法權益了。3、當高層建筑侵犯相鄰權時，消費者應如何維權。相鄰權是指兩個或兩個以上相鄰不