1、三元里成品皮具商圈調研報告營銷策劃部2010年9月15日目錄一、三元里成品皮具商圈基礎情況資料 21、 三元里成品皮具商圈分布區域簡介 22、三元里成品皮具商圈發展現狀、特點簡介及未來趨勢 43、三元里成品皮具商圈的代表性市場及最有競爭力項目 5二、廣州三元里成品皮具商圈供求與現狀、發展統計分析 61. 供應總量分析 62. 未來供應量分析 83. 宏觀市場需求與空置原因分析 9三、廣州三元里成品皮具商圈業態分類分析 91. 市場現狀 92. 發展趨勢分析與總結 10四、廣州三元里成品皮具商圈相關配套設施分析 121. 倉庫 122. 貨梯 123. 停車場 12五、廣州三元里成品皮具商圈建筑

2、規劃分析 131. 實用率 132. 層咼 133. 通道寬分析對比 14六、廣州三元里成品皮具商圈經營狀況分析 151、商圈內各市場經營時間概述 152、日客流量情況概述 153、交易方式分析 164、商圈內各市場管理狀況分析 17七、廣州三元里成品皮具商圈價格體系分析 181、商圈租賃模式 182、租賃費用匯總分析 193、管理費統計分析 224、未開業項目分析 22一、三元里成品皮具商圈基礎情況資料1、三元里成品皮具商圈分布區域簡介三元里成品皮具商圈位于白云區與越秀區的交界處，南臨廣州火車站、廣東省汽車站 和廣州市汽車站，北接機場高速，廣州地鐵二號線在火車站、越秀公園和三元里大道都有 地

3、鐵出口，步行至商圈中心僅需幾分鐘，交通十分便利。三元里成品皮具商圈與皮料五金商圈分別分占三元里商圈的東西兩面，三元里成品皮具商圈位于三元里商圈的東面，區域內的市場基本上以經營成品皮具為主，在梓元崗、解 放北路和三元里大道東面上分布了大大小小二十一家成品皮具專業市場，隨著知名度的日漸提高，自發成為了眾所周知的成品皮具交易集散地。而西面區域則以經營皮料五金的專業輔料市場為主，也聚集了近10個皮料五金專業市場，并在逐步壯大中，漸漸形成了與 成品皮具商圈互補的格局。三元里商圈集安朮上裟 新譚沖JS舍皮料市場亞' ;皮料五金商圈r名衙天地f蓋富國際五金U皮料城#區元盈富國標五金度料嫌眶I機場IH

4、略穴三兀半尢泊店中型史耳城走馬成品皮具商圈解崗A££RM 全豐暫共城放億鼻皮以緒殊懸城 I吊和常(D配"舉打、 h白扯世捋皮具盥爲中右匚細中t畀 I白云世界I皮札預帯屮心1爺齬:.沁豪發具 億戌億耳S 城 東A元ASV蠱梓箱肉8柢nr甘皮2、三元里成品皮具商圈發展現狀、特點簡介及未來趨勢(1) 三元里成品皮具商圈發展現狀及特點三元里成品皮具商圈的發展勢態良好，商戶對市場發展前景樂觀。“只見新人進， 不見舊人走”，新的皮具商戶仍源源不斷地流入這里。與國內其它皮具批發市場相比， 檔次高、質量好、價格平是三元里成品皮具批發市場的突出優點。另一方面商圈內鋪位 的租金持續上

5、漲，一直保持穩中有升的增長勢頭，也顯示出商圈仍有一定的發展空間。超卓的地位是全國規模最大、檔次最高的皮具批發商圈，同時也是全球最大的皮具批發商圈。龐大的規模17萬多平方米建筑面積，它聚集了二十一個成品皮具市場， 云集了國內外5000多個 皮具品牌，箱包產品20多種，高中低檔齊全，3萬多名從業人員，100多億元的年交易 額。(2) 三元里成品皮具商圈未來發展趨勢生命力依然旺盛，產業格局日趨完善三元里成品皮具商圈已顯示其極強的生命力，不僅具有優越的地理位置，也是國內 外皮具流行的陣地。每年100多億元的全球采購量，不是隨意可以克隆的，而花都獅嶺 周邊眾多以人造革產品匯集的加工基地，與商圈的真皮產品

6、形成了相互補充的格局。借電子商務提高競爭力。目前，商圈約有1/3的皮具皮革企業開始運用電子商務改變傳統的營銷方式，過半 的皮具城對商戶實行了信息化管理。政府進一步加大規劃整合力度。白云區政府在對商圈的管理、形象、物流和信息化方面，不斷加大改善的力度，為 推進皮具城園區化升級改造工作，不斷進行市場整治，力求凈化經營環境。同時以皮具 節為載體，加強園區品牌宣傳，并大力推進園區公共信息平臺的建設工作，引導園區內 各市場向展貿型市場發展。區政府還規劃打通梓元崗串聯廣園西主干道的雙向通道，這 對于目前固有的采購人流、車流的走向，都起著重大的扭轉和擴容作用，輻射區域和輻 射功能也將進一步擴大。3、三元里成

7、品皮具商圈的代表性市場及最有競爭力項目三元里成品皮具商圈內各個市場，從經營狀況、商戶心態、客源等等各個方面來看， 相對具代表性的市場大致有以下幾個：(1) 億森皮具城廣州億森皮具城是三元里成品皮具商圈中成立較早的市場，以外單主為要銷售渠道,經營商戶成分較好，多為自營，借助于良好的地理位置及周邊設施，使得其經營業績較 穩定。業者經營心態較好，目前基本上沒有要轉租、轉兌的檔口，商戶均想趁著現時良 好的勢頭用心經營。億森皮具城以經營中檔仿皮皮具為主，地理位置決定了億森皮具城 的命脈，加之多年來建立的銷售網絡，致使市場在外單市場需求平臺中占了重要地位。(2) 金億皮具城金億皮具廣場以經營書包和電腦包為

8、主，形成了自身的產品特點，加上地理位置優 越，市場外部裝修大氣，夠物環境舒適安全，比較吸引商客。市場內的商戶大部分是一 手業主，經營時間較長，有比較成熟穩定的客源，經營狀況比較穩定。(3) 中港皮具城中港皮具城自2000年1月開業以來已經走過10個年頭，是廣州目前中高檔皮具批 發市場之一。早期市場的客流量不是很大，從 09年開始各檔口生意開始好轉，也逐漸有 了自己的定位：以真皮為主的中高檔自主品牌箱包。中港的商鋪做批發和訂單的比較多， 這與中港皮具商貿城的經營理念息息相關。每個商鋪都有固定的客源，客流主要由國內 的老顧客組成，及部分外國客戶。中港皮具商貿城的經營業者經營心態較穩定，該市場 租金

9、相對同類市場較低，使得在此經營的業者壓力較小，市場內租戶檔口轉租、轉兌意 向的較少。(4) 圣嘉皮具商貿中心圣嘉皮具商貿中心是經營中高端女性時尚手袋為主的大型皮具批發商城，地理位置 佳，交通便利，人氣旺盛，商業氛圍濃厚，客流量大。加上良好的內部環境和相對完善 的軟硬件配套，商戶滿意度高，商鋪無空置現象，經營穩定。另外，圣嘉皮具商貿中心 的租金水平在整個三元里成品皮具商圈內是比較高的，這也說明了市場突出的地位。(5) 廣州白云世界皮具貿易中心一期無論市場的軟件和硬件配套上，廣州白云世界皮具商貿中心(一期)在三元里成品 皮具商圈內都是數一數二的，被譽為商圈內的標桿交易市場。廣州白云世界皮具貿易中

10、心經營狀況良好，經營商戶實力較強，經營心態良好，經營產品檔次較高，價格較貴， 且交易量大。另外，巨大、穩定的客流量亦為業者的經營帶來信心，使得廣州白云世界 皮具貿易中心（一期）成為商圈內交投最活躍的皮具貿易中心。同時，廣州白云世界皮具貿易中心一期在上述各方面的優勢都是眾多市場中最為突 出和顯著的，可謂是商圈內最有競爭力的專業市場。二、廣州三元里成品皮具商圈供求與現狀、發展統計分析1. 供應總量分析供應廣州三元里皮具商圈目前共有 21家成品皮具商場，供應總面積為 171680 m2商鋪總面積為95225 m2;供應寫字樓總面積為61950川；配套設施總面積為14205川。在供應套數方面，整個成品

11、皮具商圈共5634間檔口，其中商鋪5027間，寫字樓607 間。供應面積表:商場名稱總建筑面積（tf）商鋪面積（mJ寫字樓面積（tf）配套設施面 積（mJ白云世界皮具貿易中心331502200071504000白云世界皮具貿易中心二期64006400中港皮具商貿城342006000210007200圣嘉皮具商貿中心20000577514000225新興皮具商貿城13000390078001300新匯豪皮具商貿城1200011200800億森皮具城900027756000225中澳皮具城70007000金億皮具廣場60005545455卓隆皮具商貿城600030003000柏麗皮具城500020

12、003000新東豪商貿城40004000中港祥盛國際皮具城39823982梓元綜合市場35003500安興皮具世界25002500億發三億皮具城23002300盛億皮具城12001200桂化樓皮具城10001000銀元皮具商貿城948948梓元精品商場300300大都會皮具城200200總計171680955256195014205供應套數表:商場名稱檔口總數（間）商鋪（間）寫字樓（間）白云世界皮具貿易中心1349128465白云世界皮具貿易中心二期239239中港皮具商貿城435290145圣嘉皮具商貿中心421252169新興皮具商貿城24716186新匯豪皮具商貿城264264億森皮具城

13、20515847中澳皮具城322322金億皮具廣場421421卓隆皮具商貿城18710087柏麗皮具城1301228新東豪商貿城282282中港祥盛國際皮具城181181梓元綜合市場300300安興皮具世界151151億發三億皮具城165165盛億皮具城8080桂化樓皮具城119119銀元皮具商貿城8686梓元精品商場2121大都會潮流地帶2929總計563450276072. 未來供應量分析成品皮具商圈未來將有三個市場推出。分別為：天泓國際、萬麗國際皮具城及三元里國際都會廣場，供應總面積將近 90000卅，其中商鋪面積為38800卅，寫字樓面積為 40000川。而目前三元里商圈市場的總面積1

14、71680川，未來供貨量與現有供貨量之比約為 1:2。未來供貨如此大體量顯示出三元里商圈皮具市場非常活躍，吸引力十足，投資者對其未來發展趨勢看好；同時，未來市場競爭亦將更加激烈商場名稱總建筑面積3)商鋪面積3)寫字樓面積3)配套設施面積3)天泓國際2500011000100004000萬麗皮具城1000088001200三元里國際都會廣場5500019000300006000總計900003880040000112003. 宏觀市場需求與空置原因分析目前三元里成品皮具商圈所有商場均在營業，經營狀況良好。整個三元里成品皮具 商圈存在商鋪空置的情況較少，除了柏麗皮具城、新匯豪皮具商貿城有部分商鋪空

15、置外, 其余商場商鋪空置率極小。從整體上來看，商圈市場經營氣氛熱烈，一些較好的商場甚 至一鋪難求，整體狀況是求大于供，市場潛力極大。商鋪空置方面，柏麗皮具城空置的商鋪集中在二層與三層。由于商場規模較小，規 劃不完善，且自身經營特點不夠鮮明等原因導致其空置商鋪數較多。同時也使得商場內 人氣頗為冷清，客流量不足，商場內嚴重缺乏經營氣氛。新匯豪皮具商貿城造成空置商鋪的因素有多個。其一，地理位置無優勢。新匯豪皮 具商貿城位于梓元崗路中段，距離梓元崗路口較遠。其二，交通不便，此段道路交通物 流擁擠現象嚴重。其三，經營品類單一，市場不成熟。新匯豪皮具商貿城是以中高擋品 牌男包為主的大型批發市場，商品價格偏

16、高，種類比較單一，市場承載量不夠。三、廣州三元里成品皮具商圈業態分類分析1.市場現狀(1)經營業態類別范圍與分類、統計分析目前三元里成品皮具商圈經營的業態類別主要有：旅行箱包、男包、時尚女包、書 包及電腦包、小皮件、腰帶等六大類。旅行箱包包括：拉桿箱、旅行包、旅行背囊等男包包括：公事包、夾包、休閑包等時尚女包包括：晚裝包、手提包、單肩包、休閑包、化妝包等書包電腦包包括：雙肩書包、拉桿書包、電腦包等小皮件包括：錢包、鑰匙包、卡片包、小掛件等腰帶包括：商務款、休閑款等經統計，三元里成品皮具商圈共有 5505間檔口在營業。其中，經營時尚女包的檔口 有3513間，經營男包的檔口有520間，經營旅行箱包

17、的檔口有216間，經營腰帶的檔口 有369間，經營小皮件的檔口有 494間，經營書包電腦包的檔口有 194間，經營其他 業態的有199間。總檔口數時尚女包男包旅行箱包腰帶小皮件書包電腦包其他55053513 間520間216間369間494間194間199間100%63%9%4%7%9%4%4%(2)經營業態類別比例統計分析由下圖可以看出整個三元里成品皮具商圈業態成分非常集中，主要經營業態為時尚 女包、男包、小皮件、旅行箱包、腰帶、書包電腦包等六類。經營其他業態(比如： 服裝、眼鏡、飾品等)的商戶較少。而經營時尚女包的商戶是整個三元里成品皮具商圈 的絕對主力，另外，經營男包與經營小皮件的商戶也

18、有相當數量。三元里成品皮具商圈業態經營比例圖 書包？電腦包2.發展趨勢分析與總結(1)從各類箱包的總量比重看市場趨勢從市場保有量來看，整個三元里成品皮具商圈，經營時尚女包所占比重最大，約占 整個市場的三分之二，除了銀元皮具商貿城、梓元精品皮具商場、億發三億皮具城及新 匯豪皮具商貿城等少數幾個商場沒有或只有極少數商戶經營女包外，整個商圈幾乎都以 經營時尚女包為主。經統計，整個三元里成品皮具商圈有 3513間檔口在經營女包。男包在三元里成品皮具商圈的保有量為 9%只為女包份額的1/7。而專營男包的商 場也僅有新匯豪皮具商貿城一家，另外則是梓元綜合市場及圣嘉皮具商貿中心擁有一定 數量的男包商鋪。小皮

19、件在三元里成品皮具商圈的保有量約為 9%經營小皮件的商場主要有億發三億 皮具城、銀元皮具商貿城、梓元精品皮具商場等。腰帶占7%經營腰帶的商場主要是億發三億皮具城、銀元皮具商貿城、盛億皮具城 等。旅行箱包與書包電腦包都占4%經營這兩類業態的商場主要是金億皮具廣場與梓 元綜合市場。縱觀未來皮具市場趨勢，時尚女包由于種類豐富、材質多樣、款式潮流，更新速度 快，消費市場大，仍將是皮具行業的領軍品項。(2)從各箱包檔口的開業率看市場發展趨勢從各類箱包檔口開業率來看，目前三元里成品皮具商圈經營女包的檔口開業率達99%未開業的檔口集中在柏麗皮具城； 經營男包的檔口開業率為82.2%：未開業主要分 布在新匯豪

20、皮具商貿城；其余經營旅行箱包、腰帶、小皮件、書包電腦包等檔口基本 上全部開業。柏麗皮具城二、三樓經營定位為時尚女包，空置商鋪數為36間，只占整個三元里成品皮具商圈女包業態份額的1%對三元里成品皮具商圈的經營女包商場的影響微乎其微。新匯豪皮具商貿城主營男包，但卻有10間檔口經營女包，占整個商場的3.8%。可見, 即使是主營男包的商場里，依然未能擺脫女包的影響。而其未開業的商鋪達93間，約占整個三元里成品皮具商圈男包業態份額的 18%盡管存在未開業商鋪的主要原因是因為商 場的地理位置不好，但男包發展勢頭不及女包是不爭的事實。可見，未來市場發展趨勢無論在發展勢頭上，還是經營檔次上，依然是以女包為主，

21、 男包為輔。女包、男包、旅行箱包、腰帶、小皮件、書包電腦包等多種業態共存。四、廣州三元里成品皮具商圈相關配套設施分析三元里成品皮具商圈在配套設施方面明顯較為落后，配套設施的滯后，已經遠遠跟 不上商場自身的發展。即使是最新開業的白云世界皮具貿易中心二期，仍在很多方面存 在缺失。1. 倉庫整個三元里成品皮具商圈僅中港皮具商貿城（3600川）、白云世界皮具貿易中心（1000卅）設立倉庫，商圈配套倉庫總面積為 4600 m2o2. 貨梯在整個三元里成品皮具商圈，擁有貨梯的商場并不多。其中，圣嘉皮具商貿中心、億森皮具城各有3部，卓隆皮具商貿城擁有1部。3停車場停車場作為專業市場最主要的商場配套設施，對商

22、場有著極其重要的影響。但在整 個三元里成品皮具商圈內，配套停車場的市場只有9家：其中只配室內停車場的2家,只配室外停車場的3家，既配室內又配室外停車場的 4家。面積較大的是中港皮具商貿 城和白云世界皮具貿易中心，總面積分別為 4050卅和4000卅。但白云世界皮具貿易中心地下停車場既作為金桂園小區停車場，又承擔商場的停車配套，功能大打折扣白云世 界皮具 貿易中 心白云世 界皮具 貿易中 心二期中港皮 具商貿 城圣嘉皮 具商貿 中心億森皮 具城金億皮 具廣場中澳皮 具城新興皮 具商貿 城新匯豪 皮具城室內：3000 m2室外：1000 m2室外：450 m2室內：3600 m2室外：450 m2

23、室內：225 m2室外：300 m2室內：225 m2室外：300 m2室內：455 m2室外：700 m2室外：300 m2室內：1000 m2室外：800 m2總4000 m2總450 m2總1050 m總525 m總525 m總1155 m總300 m2總1000 m2總800 m2五、廣州三元里成品皮具商圈建筑規劃分析1. 實用率廣州三元里成品皮具商圈內商場的實用率均為50%2. 層咼經過對廣州三元里成品皮具商圈內較有代表性的商場統計發現，商場的凈層高在2.53.2m之間。三元里成品皮具商圈凈層高統計T單位：m3.通道寬分析對比經過對三元里成品皮具商圈內較有代表性的商場統計發現，商場的

24、主通道主要集中在2.5 3.6m之間；副通道主要集中在 1.5 2.1m之間三元里成品皮具商圈主通道統計三元里成品皮具商圈副通道統計+ 單位：m+ 單位：m各時段客流量對比12%47%六、廣州三元里成品皮具商圈經營狀況分析1商圈內各市場經營時間概述根據調研統計，廣州三元里成品皮具商圈 21家專業批發市場，大部分市場的營業時 間在上午9:00 17:30，只有一兩家營業至下午六時。由于交通方便，往來比較頻繁，交 易一般都在白天完成，商圈內各市場均不存在晚上營業的情況。2、日客流量情況概述從時間來看，商圈內各市場日客流量最大的時間段在中午13： 00-14:00之間，人氣最為旺盛，是第一個客流高峰

25、期。其次是下午16:00-17:00之間，是客商離場前交易比較活躍的一個時段，屬于第二個客流高峰段。除了上述兩個時間段以外，上午10:30-11:30是各地客商進場不久的時候，也屬于客流量比較大的時間段 14： 00-15: 00I 16： 00-17: 00H 11： 30-12: 303、交易方式分析根據調研情況分析，商圈各市場的交易方式主要有以下幾種:a. 批發b. 零售c. 批零結合經統計發現，商圈各市場的交易方式是多以批發（訂單）為主，占了整體的62%些市場雖然開放了零售功能，但批零結合的方式相對總體來說所占比例還是較少，只有 38%整個商圈內沒有實行單獨零售的市場。各市場交易方式匯

26、總市場批發零售批零結合中港V中澳V圣嘉V億森V金億V新東豪V新匯豪V新興V盛億V銀元V卓隆V梓元綜合V大都會V白云世界一期V白云世界二期V億發三億V安八V桂花樓V柏麗V中港祥盛V梓兀精品V各市場交易方式匯總【批發L零售 匚批零結合4、商圈內各市場管理狀況分析三元里成品皮具商圈各市場的管理服務和管理水平高低參差，良莠不齊，這使得各 市場的管理狀況差距較大。管理狀況較好和管理狀況一般的市場在商圈中均占了總體的 38%而另外24%勺市場則處在基本無管理管理的狀態下。管理較好的市場在 衛生保潔、巡邏查看、廣播服務、消防密度各方面都做得比較到 位，如廣州白云世界皮具貿易中心一期和中港皮具城。而梓元崗路內

27、的許多小市場的管理狀況就極差，無論是治安還是衛生，有些甚至跟本沒有實施管理服務。總的來說，普遍規模較大和較新的市場一般管理力度和管理水平都比較好，市場物 業管理團隊日趨成熟與專業。而相對規模較小和開業較久的一些市場則存在著管理不善 和基本無管理的現象。各市場管理狀況對比市場管理較好管理一般基本無管理比例白云世界一期V38%白云世界二期V中港V中澳V圣嘉V億森V新東豪V新匯豪V桂花樓V38%安八一V 柏麗V新興V億發三億V卓隆V中港祥盛V金億V銀元V24%大都會V盛億V梓元精品V梓元綜合V七、廣州三元里成品皮具商圈價格體系分析1商圈租賃模式三元里成品皮具商圈內各市場商鋪都是采取租賃的方式，差別只

28、在于租金價格、其 他費用以及合同期長短方面。近半數的市場合同期限定位在三年，只有中港祥盛國際皮 具城的合同期是最長的，達到了十年之久。商圈租賃模式匯總市場名稱商鋪寫字樓合同期白云世界一期租賃買斷三年白云世界二期租賃租賃三年零五個月中港租賃租賃二年中澳租賃:租賃三年圣嘉租賃租賃五年億森租賃租賃五年金億租賃T租賃四年新東豪租賃租賃三年新匯豪租賃租賃四年億發三億租賃租賃三年安八租賃租賃四年桂花樓租賃租賃五年柏麗租賃租賃三年中港祥盛租賃租賃十年盛億租賃租賃三年卓隆租賃T租賃三年梓兀精品租賃租賃五年2、租賃費用匯總分析三元里成品皮具商圈內市場的租賃費用一般是由租金、進場費和押金（按金）幾部 分構成，只有

29、少部分市場是押金和進場費全免的。以各市場一層為例，其中租賃費用相對較高的是白云世界皮具商貿中心二期、圣嘉 皮具商貿中心等，主要價格區間在租金 400元/ m2/月以上、進場費2000元/ m2/年以上、 押金10000元以上的水平幅度。其次是白云世界皮具商貿中心一期、中澳皮具城、金億皮具城等，主要價格區間在租金400元/ m/月以上、進場費1000元/ m/年以上、押金10000元以上的水平幅度。也有部分市場不但進場費和押金全免，連租金也比較低，卓隆皮具城就是其中較有 代表性的市場，租金水平在100元/ m/月以下。成品皮具市場租賃費用匯總商場名稱租金均價（元/ m2 /月）租金遞 增率進場費

30、（元/ m /年）押金負一層一層二層三層四層寫字樓負一層一層二層三層四層寫字樓圣嘉63610021457502個月租金白云世界二期438438318253292423391754117010000元/間白云世界一期3084383782885%6671667166715003個月租金中澳8006896%10338372個月租金億森6504203701085%2個月租金金億200408340-10%250100010002.5個月租金安興477-37020000元/間中港365190-653個月租金億發三億181-2667中港祥盛180-5-10%900新東豪-667新匯豪180108-8%盛億2

31、50-500-桂花樓-柏麗銀元卓隆928645梓元綜合梓元精品1111III800單從租金來說，以各市場一層為例，原始租金最高的是中澳、億森和圣嘉皮具城， 價格區間在每平方米600-1000元，廣州白云世界商貿中心和金億皮具城排在第二高，原 始租金均價在每平方米400多元。原始租金最低的是卓隆皮具城，均價每平方米約 92元左右，其次是新匯豪、億發三 億和中港祥盛皮具城，均價在每平方米 180元左右。總的來說，商圈內一層的平均租金價位區間在每平方米350-420元之間。各市場一層租金對比匚一層圖表19008007006005004003002001000期 審缶港缶澳3c森乙豪r豪亠眉V乙宀興婁

32、牡麗、屈億元占隆 一廠中中圣億金新東新匯豪新發三女桂化柏港祥盛盛敘卓 一世一世億中云云白白圖表28007006005004003002001000各市場二層租金均價對比二層期 期J巷津文嘉"森/乙用、/康亠嚴十樓屮麗 世界世界二中中圣億金新東新產新興桂花柏嚴 一世梓云宀云白白圖表3各市場寫字樓租金均價對比寫字樓進場費（元/ m）進場費 （元/m2）界界 一世界世界 宀云宀云 白白卓隆綜合精品卓綜才冃元期二期中港中澳圣嘉樓柏港祥盛盛一世白云單從進場費來說，以各市場一層為例，圣嘉皮具城、白云世界皮具商貿中心二期、 億發三億皮具城是相對價格較高的，價位在 2000多元/ m2/年以上。價格

33、相對較低的是盛 億皮具城、梓元精品皮具城、中港祥盛皮具城等，價格區間在1000元/ m/年以下。梓梓至于押金（保證金）費用，各市場的差距不算太大，一般在23個月租金的額度左右，具體數字要看商鋪的面積大小。各商場押金、保證金對比（元/間）:|押金、保證金云云 白云白云3、管理費統計分析三元里成品皮具商圈各市場的管理費有一定差距，但最高的價格上限也只是在每平 方米26元，中澳皮具城一層管理費雖然是商圈內最高的，但二層由于下調了2元，均價各商場管理費對比管理費（元）也相當于25元，因此和廣州白云世界皮具商貿中心（一期和二期）、安興皮具城、梓元 綜合皮具城基本是在同一水平線上。而商圈內管理費最低的則是中港祥盛皮具城，只 要每平方米10元。4、未開業項目分析（1）天泓國際皮具城天泓國際皮具城的商鋪采取的是租賃的方式，合同期為五年期，年租金在合同期內 無遞增。租賃政策中規定了租戶需提前將合同期內部分租金一次性交齊，如：四層商鋪 的租金為86元/叭 租戶須將其中26元/卅的部分（26元*商鋪面積*合同期限）在進駐 前一次性預先